De Eerste Kamer beslist binnenkort over de Herzieningswet die de spelregels voor de volkshuisvesting aanpast. Het BBSH wordt eveneens vervangen. De regering doelt op inwerkingtreding op 1 juli a.s., waarmee het volkshuisvestingssysteem op korte termijn radicaal wijzigt. Het heeft niet alleen veel praktische consequenties voor (woning)corporaties. Ook voor gemeenten.
De Eerste Kamer beslist binnenkort over de Herzieningswet die de spelregels voor de volkshuisvesting aanpast. Het BBSH wordt eveneens vervangen. De regering doelt op inwerkingtreding op 1 juli a.s., waarmee het volkshuisvestingssysteem op korte termijn radicaal wijzigt. Het heeft niet alleen veel praktische consequenties voor (woning)corporaties. Ook voor gemeenten. Van lokale spelers zal veel gevergd worden. Dat klemt te meer, omdat de Herzieningswet op onderdelen erg ingewikkeld en moeilijk leesbaar is. De volkshuisvesting op lokaal niveau is verder nauwelijks geregeld. De wijzigingen door de Herzieningswet worden in twee artikelen onder de loep genomen. Het eerste behandelt het werkdomein, het toezicht en of de bedoelde vereenvoudiging is bereikt. Het tweede artikel dat over een paar dagen volgt beziet de gevolgen voor de verschillende actoren, en overige belangrijke onderwerpen.
Turbulente ontwikkelingen, vele onderwerpen gewijzigd
Door de conclusies van de Parlementaire Enquêtecommissie kennen we de feilbaarheid van het huidige volkshuisvestingssysteem. Het wetsvoorstel lag al in 2011 bij de Tweede Kamer. Er waren aanpassingen aan de Woningwet nodig. Toen volgde een turbulente periode met vele amendementen en drie notas van wijziging. Zo zijn veel onderwerpen geregeld. Ik noem de aanpassing van de grenzen van het werkdomein van corporaties, het toezicht, de informatie-uitwisseling, de gemeentelijke positie, de staatssteunaspecten (DAEB - niet-DAEB).
Ingewikkelde en moeilijk leesbare wet
De moeilijke leesbaarheid van de Herzieningswet is verklaarbaar. Het volkshuisvestingssysteem was tijdens het BBSH uitermate ingewikkeld geworden. Door uitbreiding van het werkdomein met commerciële activiteiten, leefbaarheid- en nevenactiviteiten en alles wat daarmee samenhing, maar ook door het web aan regels van met name MG-circulaires. De Herzieningswet perkt veel mogelijkheden in en schaft MG-circulaires af. Maar oude prestatievelden blijven relevant, nu met allerlei beperkingen en voorschriften waarop ook weer uitzonderingen bestaan. Dit moest wel tot een ingewikkeld systeem leiden. De vele wijzigingen maken de wet nog moeilijker leesbaar.
DAEB niet-DAEB: financiële regeling, maar met veel verstrekkender gevolgen
Vanaf 2010 kennen wij het onderscheid DAEB - niet-DAEB. Een Europese maatregel ter voorkoming van marktvervalsing dat het Nederlandse volkshuisvestingssysteem doorkruiste. De Europese Commissie tastte het werkdomein als zodanig niet aan, wel het met overheidsgeld gefinancierde werkdomein. Het noopte tot een herbezinning op de (tot dan veel ruimere) kerntaak voor corporaties. De doelgroep van corporaties werd scherp afgebakend. De Europese Commissie koos voor een inkomensnorm. Schijnbaar eenvoudig, maar de doelgroep van corporaties strookte hier niet mee. Die was en blijft met de Herzieningswet ruimer omdat ook andere omstandigheden dan inkomen tot huisvestingsproblemen en dus tot een taak voor corporaties kunnen leiden. Het is een nog niet met de Herzieningswet opgelost probleem.
De Herzieningswet verplicht tot scheiding van huidige DAEB - niet-DAEB activiteiten. Hetzij administratief, hetzij juridisch (boekhoudkundig of door afsplitsing naar een andere vennootschap). Voor nieuwe niet-DAEB-activiteiten gelden strenge voorwaarden.
Maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid: nog wel toegestaan, maar in hoeverre?
Maatschappelijk vastgoed en leefbaarheid zijn onderdelen van het werkdomein. Er waren aanbevelingen van de Parlementaire Enquêtecommissie en veel discussie en amendementen op de wet die nu onderdeel uitmaken van het wetsvoorstel. Maar soms loopt de discussie DAEB niet-DAEB door de discussie over de grenzen van het overall werkdomein heen. Beide elementen kunnen spelen. Steeds zal moeten worden nagaan of de activiteit is toegestaan en zo ja, of het wel of niet een DAEB-activiteit is en vervolgens welke voorwaarden gelden, wat verschilt voor bestaande dan wel nieuwe situaties.
Maatschappelijk vastgoed mag bijvoorbeeld alleen als de omvang van de investering maatschappelijk en bedrijfseconomisch verantwoord is. Verder moet de corporatie in de betreffende gemeente voldoende bezit hebben. Een activiteit mag weer niet als het de primaire verantwoordelijkheid van een andere partij betreft. Maatschappelijk vastgoed voor een religieuze stroming evenmin. Een bedrijfsmatige bestemming mag nog wel mits kleinschalig. Maatschappelijk zorgvastgoed ook, mits gekoppeld aan een woonzorggebouw.
De markttoets
Voor niet-DAEB activiteiten geldt een markttoets. Kort gezegd: gemeenten moeten de plannen publiceren. Melden zich andere partijen, dan komen die in aanmerking. Zo niet, dan mag de corporatie - in principe - aan de slag. Een uitzondering geldt bij sloop van bestaand bezit, maar vooralsnog niet bij erfpacht. Dan volgt nog een financiële toets door het WSV waarna de toezichthouder toetst. Geen sinecure. Het vereist een goede voorbereiding bij corporaties én gemeenten. En oplettendheid voor marktpartijen.
Toezicht ingrijpend gewijzigd: onafhankelijk of toch niet helemaal?
Het toezicht is wezenlijk gewijzigd na veel discussie en rapportages. Allerlei varianten zijn aan de orde geweest, maar het toezicht komt nu voornamelijk terecht bij de Autoriteit Woningcorporaties. Geen ZBO zoals het CFV. Het ressorteert onder de Minister. Toch moet het onafhankelijk opereren, waarvoor wettelijke voorzieningen zijn getroffen. De Minister blijft verantwoordelijk, heeft ook zelfstandige toezichttaken en kan (onder meer) aanwijzingen geven. De Minister gaat ook een nadrukkelijkere rol spelen bij prestatieafspraken. Dit komt in het tweede deel van dit artikel aan de orde.
Meer weten?
De auteur van dit stuk heeft onder meer voor Binnenlands Bestuur (
http://www.binnenlandsbestuur.nl/michaeldegroot
) een aantal informatieve columns over de ontwikkelingen geschreven en aanbevelingen gedaan. Wat er wijzigt ten opzichte van de huidige situatie zal aan de orde komen in de cursus
Actuele regelgeving woningcorporaties
op 16 april a.s.
Gerelateerde informatie:
