De rendabele sociale huurwoning

Dit rapport

focust op de vraag binnen welke randvoorwaarden het mogelijk is om rendabele sociale nieuwbouwwoningen te realiseren.

Corporaties hoeven, in tegenstelling tot commerciële partijen, geen rendement te behalen op hun eigen vermogen. Daarom kunnen boekwinsten die gerealiseerd worden bij verkoop van bezit, worden gebruikt om de onrendabele top van nieuwbouwprojecten af te dekken. Als gevolg van de situatie op de woningmarkt zoeken corporaties naar mogelijkheden om de onrendabele top te beperken.

De afgelopen jaren is een dalende trend zichtbaar in de hoogte van de onrendabele top. Deze trend wordt veroorzaakt door o.a. hogere aanvangshuren en lagere bouwkosten.

Een rendabele sociale nieuwbouwwoning komt binnen bereik als corporaties het onderhoud, beheer en exploitatie op een meer marktconforme wijze vormgeven, waarbij de aanvangshuur net onder de liberalisatiegrens wordt vastgesteld en de woning binnen 15 jaar wordt verkocht.

Onduidelijk is hoeveel rendabele sociale huurwoningen woningen op deze wijze kunnen worden gerealiseerd, omdat de doelgroep van de corporatiesector geen dure huurwoningen kan betalen en corporaties juist wordt gevraagd meer te focussen op mensen met een smalle beurs.

Grondgebonden eengezinswoningen kunnen makkelijker rendabel worden gerealiseerd dan meergezinswoningen omdat de investeringskosten per m2 lager zijn. Eengezinswoningen zullen veelal meer dan 143 WWS punten hebben, dus in beginsel te liberaliseren zijn. Een rendabele meergezinswoning is alleen mogelijk bij klein oppervlak (circa 45 m2) en een huur op de liberalisatiegrens. Hiervoor lijkt alleen in enkele grote steden een markt te zijn.

Omdat gemeenten via welstandsbeleid, eisen boven bouwbesluit, stedenbouwkundige wensen en grondkosten veel invloed hebben op de investeringskosten, kunnen zij een bijdrage leveren aan betere betaalbaarheid van nieuwbouw.

Fakton heeft dit onderzoeksrapport opgesteld in opdracht van DG Wonen & Bouwen, directie Kennis en verkenningen.