Erfpachtadvocaat Mark van Weeren geeft in deze blog de aspecten aan die de gemeente zelf niet noemt bij het voorstel eeuwigdurende erfpacht in te voeren. Het is een vrijwillig keuze om de canon eeuwigdurend af te kopen, alleen niet bij uitgifte van nieuwe erfpachtrechten. De keuze voor degene die nu al erfpachter is: jaarlijkse canonbetaling na afloop van uw huidige tijdvak of afkoop van de canon in één keer op het moment van overstappen. Kijk eerst wat nu het financiële plaatje is op basis van het lopende erfpachtcontract. Daarvoor kijk je in ieder geval naar (1) (rest)duur van het lopende tijdvak (2) het eerstvolgende herzieningsmoment.
Iedere erfpachter zou regelmatig die rekensom moeten maken. De gemeente Amsterdam publiceert haar grondprijzen en publiceert per kwartaal de
canonpercentages
.
WOZ waarde is geen waarde van de grond
Uit die WOZ-waarde blijkt dus helemaal niet wat de waarde van de grond is. Het is een hele grove methode die bedoeld is als grondslag voor belastingheffing, niet om de grondwaarde van erfpacht te bepalen. Daarvoor moet nog een bewerkingsslag gemaakt worden om de grondwaarde daaruit te destilleren, de zogenaamde grondquote (nu aangeduid als buurtstraatquote). Er die is in sommige buurten zeer fors. De gemeente bepaalt ineens dat de grond 75% van de WOZ waarde is en de woning nog maar 25%; wat zal de hypotheekbank daar van vinden? Ook is niet gemeld door de gemeente dat bij de WOZ-waarde een fictie geldt: er wordt geen onderscheid gemaakt tussen eigen grond en grond in erfpacht, vruchtgebruik en dergelijke. Dat betekent dat een erfpachter sowieso al te maken heeft met een WOZ-waarde die niet bedoeld is voor het vaststellen van de waarde van een erfpachtobject, en dus eerder te hoog is dan te laag.. Dat als uitgangspunt de WOZ waarde van 2 jaar terug wordt gehanteerd lijkt interessant maar de erfpachter kan geen bezwaar meer maken tegen die WOZ waarde. En met de daarnaast aangeboden korting van slechts 10% (zie hieronder) is dat nog steeds geen koopje. Lees ook:
vernieuwing erfpacht Amsterdam
.
De korting (depreciatie) is veel te laag
Bij taxaties over erfpacht is het gebruikelijk om depreciatie toe te passen. Dat is een beperking van de getaxeerde waarde vanwege het feit dat een erfpachter niet kan opzeggen en veroordeeld is tot de erfpachtsituatie met bijbehorende beperkende en beknellende voorwaarden. Dit is in de gemeente Amsterdam en bij Staatsbosbeheer nu bijvoorbeeld 25%. In het voorstel van de gemeente Amsterdam voor de eeuwigdurende erfpacht is de depreciatie slechts 10%. Juist vanwege de nogal grove rekenmethode van de gemeente zou een flinke depreciatie moeten plaatsvinden. Bij vernieuwing van erfpachtvoorwaarden in Den Haag is destijds volgens de
Haagsche methode
een depreciatie van 45 % gehanteerd.
De rente bij erfpacht is niet marktconform
De gemeente rekent met een veel hogere rente dan de marktrente. De rente is het belangrijkste bestanddeel van het canonpercentage dat gebruikt wordt om op basis van de verkregen grondwaarde de canon vast te stellen. Onder de Algemene Bepalingen 2000 is het canonpercentage momenteel 0,81%. Het college heeft 27 september besloten dat vanaf 1 juli 2017 het minimale canonpercentage 3% is. Tja, zo maakt je erfpacht kunstmatig duur.
Wat is er eeuwig aan het erfpachtvoorstel in Amsterdam?
De bedoeling is voor altijd van de financiële verplichting van erfpacht af te zijn; de canon wordt afgekocht. De erfpacht geldt dan voor onbeperkte tijd op basis van de daaraan verbonden algemene voorwaarden. Daar moet de erfpacht zich eeuwig aanhouden. Maar als hij zijn woning groter maakt moet er weer bij betaald worden; ook als wijziging van de bestemming meerwaarde oplevert moet er weer betaald worden. Er blijven dus beperkende voorwaarden van kracht. Niet uitgesloten is dat de algemene bepalingen in de toekomst aangepast
worden. En net als met woningen op eigen grond kan erfpacht altijd eindigen als uw woning in een blok zit waar net de de uitgang van eentunnel gebouwd moet worden. ook een erfpachter kan onteigend worden.
Recht op inspraak over nieuwe erfpacht in Amsterdam
Tot 19 februari 2017 kunnen erfpachters een inspraakreactie geven over de plannen van de gemeente met eeuwigdurende erfpacht.
Dit is de
link
naar het inspraakformulier:
