De behoefte aan betaalbare huurwoningen. De kranten staan er vol van en beleidsmakers zijn er druk mee; het schrijnend gebrek aan betaalbare huurwoningen in het geliberaliseerde goedkopere segment. Het gaat dan om huurwoningen met een huurprijs boven de huurprijsgrens voor huurtoeslag van thans € 710,68 en minder dan circa € 1.000,- per maand. In steden speelt daarbij een rol dat gezinnen de stad dreigen te verlaten hetgeen uit een oogpunt van bevolkingsopbouw ongewenst is. Overheden en marktpartijen zoeken gezien het voorgaande naar wegen om het gebrek aan woningen op te lossen. In deze eerste blog in de serie 'Het (laten) bouwen van middeldure huurwoningen: hoe doe je dat?' wordt ingegaan op de gereedschapskist die gemeenten ter beschikking staat.
Gereedschapskist
Door de aanvulling van het Besluit ruimtelijke ordening (zoals in werking getreden op 1 juli 2017) met de mogelijkheid om in een bestemmingsplan en exploitatieplan bepalingen op te nemen over middeldure huurwoningen, hebben gemeenten een extra stuk gereedschap in de gereedschapskist. De gereedschapskist wordt onderstaand beschreven. Daarbij staat
het waarvoor de plaats van realisatie,
het watvoor middeldure huurwoningen,
het voor wie voor de doelgroep en
het aan wie voor het toewijzen van woningen aan de doelgroep.
Privaatrechtelijke afspraken
Gemeenten kunnen afspraken maken in een overeenkomst over grondexploitatie (verkoop/anterieur/posterieur) met grondeigenaren/ontwikkelaars over het realiseren van woningbouwcategorieën (
wat, waar
en
voor wie
) en vanaf 1 juli 2017 ook over middeldure huurwoningen op basis van vrijwilligheid. Privaatrechtelijke afspraken over '
het aan wie'
de woningen ter beschikkingen gesteld moeten worden, kunnen niet gemaakt worden. Artikel 4 van de Huisvestingswet staat hieraan in de weg. Er kan alleen via een vergunningstelsel dat is verankerd in een Huisvestingsverordening gebaseerd op de Huisvestingswet geregeld worden aan wie woningen beschikbaar gesteld mogen worden. Als gemeenten dus willen borgen dat woningen 'terecht komen' bij personen uit de doelgroep waarvoor deze zijn gebouwd, dan moet men een vergunningstelsel in het leven roepen.
Semipubliekrechtelijke afspraken
Met woningcorporaties kunnen gemeenten prestatieafspraken maken ter uitvoering van het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid en aldus over het
wat
,
waar
en
voor wie
. Ook hier geldt dat geen afspraken gemaakt kunnen worden over het
'aan wie'
de woningen worden toegewezen. Van belang hierbij is dat een corporatie de woningen in beginsel alleen mag realiseren na toestemming van de Autoriteit Woningcorporaties.
Publiekrechtelijk regelen
Om te borgen dat niet alle ruimte wordt 'opgegeten' door de lucratieve koopsector kunnen gemeenten een percentage woningen in een bestemmingsplan bestemmen voor middeldure huur en een nadere aanduiding van de locaties in een overeenkomst over grondexploitatie of een exploitatieplan opnemen (het
wat en waar
). In een gemeentelijke huisvestingsverordening kan, bij schaarste aan goedkope woonruimte ter bestrijding van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten, aangegeven worden
aan wie
de woningen toegewezen kunnen worden. In een daaraan gerelateerde doelgroepenverordening dient men, bij toepassing van de publiekrechtelijke weg, de maximum huurprijs op te nemen en een instandhoudingtermijn van minimaal 10 jaar (
voor wie
).
Kwaliteit
Om te borgen dat er kwaliteit wordt gebouwd, bestaat er in de praktijk behoefte aan voorschriften over minimumoppervlakte en andere kwaliteitseisen. Daarbij is voorzichtigheid geboden.
Technische kwaliteit
Waar voorwaarden in overeenkomsten raken aan artikel 122 van de Woningwet, zijn deze namelijk nietig. Artikel 122 van de Woningwet luidt als volgt:
"De gemeente kan geen rechtshandelingen naar burgerlijk recht verrichten ten aanzien van de onderwerpen waarin bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 2, is voorzien of die met betrekking tot het bouwen bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn geregeld."
Volgens de wetsgeschiedenis strekt dit artikel ertoe te voorkomen dat gemeenten deregulering frustreren door langs privaatrechtelijke weg de in de Wabo toegekende bevoegdheden tot vergunningverlening uit te breiden of verdergaande voorschriften te stellen dan waarin het Bouwbesluit voorziet. Onderwerpen waarin het Bouwbesluit voorziet betreffen voorschriften die betrekking hebben op een van de doelen die genoemd zijn in het vijfde lid van artikel 2 van de Woningwet, te weten: veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. Over die onderwerpen mag men dus geen afspraken maken.
Oppervlakte middeldure huurwoning
Het voorschrijven van een minimum oppervlak lijkt daarentegen wel mogelijk. Dat zal het geval zijn als het motief gelegen is in het voeren van een goede ruimtelijke ordening en niet in de voormelde doelen. Van belang daarbij is het volgende. De centrale norm in de Wro vormt de 'goede ruimtelijke ordening'. Er kunnen bestemmingen aangewezen worden en te dien aanzien regels worden gesteld vanuit een 'oogpunt van goede ruimtelijke ordening'. Uit de totstandkomingsgeschiedenis van de wet volgt dat ruimtelijke ordening de ruimtelijke vertaling (synthese) van diverse maatschappelijke (sectorale) ruimteclaims. Daaronder kunnen ook ruimteclaims vallen vanuit een oogpunt van volkshuisvestingsbeleid. Als het vanuit dat beleid bezien nodig is een minimum oppervlak voor te schrijven (én voorts vanuit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening wenselijk is om de doelgroep te behouden voor de (leefbaarheid van) wijk of de gemeente, dan staat de wet daarin niet in de weg.
Tot slot: het wat, waar, voor wie en het aan wie bij middeldure huurwoningen
Gemeenten kunnen afspraken maken over wat (middeldure huurwoningen) en waar (de plek) te bouwen voor wie (de doelgroep) in een privaatrechtelijke overeenkomst met ontwikkelaars of corporaties. Over het toewijzen van woningen aan bepaalde personen uit de doelgroep (aan wie) kunnen geen afspraken gemaakt worden.
Als het niet lukt afspraken te maken over het voorgaande, kan een gemeente in een bestemmingsplan een percentage middeldure huurwoningen voorschrijven, de plek daarvoor aanwijzen in een exploitatieplan of anterieure overeenkomst en de maximale huurprijs en beschikbaarheidstermijn borgen in een doelgroepenverordening en aldus het wat, waar en voor wie regelen.
Het bepalen aan wie woningen uitgegeven mogen worden (toewijzen van woningen aan personen uit de doelgroep) kan alleen bij huisvestingsverordening geregeld worden.
De Woningwet staat er aan in de weg om afspraken te maken over de (bouw)kwaliteit van woningen voor zover die is geregeld in het Bouwbesluit. Daar dient men dus terughoudendheid te betrachten.
Het is gemeenten toegestaan om een minimumoppervlak voor middeldure huurwoningen voor te schrijven als dat vanuit volkshuisvestingsbeleid bezien nodig is én het voorts vanuit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening wenselijk is om de doelgroep te behouden voor de (leefbaarheid van) wijk of de gemeente.
Het vervolg
Deze blog zal vervolgd worden. In de volgende blogs wordt onder meer ingegaan op de onderwerpen:
De mogelijkheden en onmogelijkheden van woningbouwcorporaties
De ruimte tot flexibiliteit binnen de bestaande huurwetgeving.
Europeesrechtelijke (staatssteun) aspecten.
Wat wijzigt er met de Omgevingswet
