Leegstaande boerderij krijgt nieuwe bestemming

Barneveld en Hardenberg doen wat ze kunnen, de resultaten zijn al zichtbaar. Bed and Breakfast t Schapenhok in Stroe, gemeente Barneveld, waar de schaapskooi is omgebouwd tot gastenverblijf.

De leegstand van agrarische gebouwen is niet van vandaag of gisteren, maar dateert al uit de jaren negentig van de vorige eeuw. Het rapport Vrijkomende agrarische bebouwing in het landelijk gebied (zie kader 1) van Alterra toonde twee jaar geleden onomwonden de omvang ervan: naar verwachting zullen tot 2030 boerderijen, stallen en schuren met een oppervlakte van minstens 32 miljoen m2 hun agrarische functie verliezen. Ongeveer de helft ervan zal een nieuwe bestemming krijgen, de resterende 16 miljoen m2 komt waarschijnlijk leeg te staan. Al die agrarische bebouwing komt vrij doordat tot 2030 tussen de 16.000 en 24.000 agrarische bedrijven zullen stoppen.

Het rapport gold als extra waarschuwing voor plattelandsgemeenten. Hoewel vele onverminderd doorgingen met de strijd tegen de leegstand, is het perspectief voor 2030 nog niet veranderd. De voorspellingen kloppen nog steeds, zegt onderzoeker Edo Gies van Alterra desgevraagd.

Schaalvergroting

Die ontwikkeling komt de wethouders Douwe Prinsse (Hardenberg) en Aart de Kruijf (Barneveld) bekend voor. Ik ben nu veertien jaar wethouder en op gezette tijden krijgen we verzoeken om wijziging van de bestemming van agrarische gebouwen, aldus Prinsse. Schaalvergroting in de landbouw en veeteelt vormt een belangrijke oorzaak. De Kruijf: Die barstte hier in de jaren negentig in alle hevigheid los. Dat we hier veel gemengde bedrijven met bijvoorbeeld kippen, varkens, koeien en akkerbouw hebben, deed daar weinig aan af. Voorheen was dat gemengde bedrijf een garantie voor stabiliteit: er was altijd wel een poot van het bedrijf die het goed deed en die minder goed florerende takken van het bedrijf compenseerde. Maar de concurrentie werd heviger doordat bedrijven zich gingen specialiseren om de kostprijzen omlaag te krijgen. Daarbij past schaalvergroting.

Die deed ook in Hardenberg veel kleine bedrijven de das om, aldus Prinsse. De kleinere bedrijven werden verkocht aan grotere; niet zelden gaat het alleen om de grond; stallen en boerderijen willen de kopers vaak niet hebben. Dat leidt tot leegstand. Net als in andere plattelandsgemeenten gaat het in Barneveld en Hardenberg om flinke oppervlakten. In Barneveld komt tot 2030 volgens het rapport van Alterra 400.000 m2 vrij, in Hardenberg ruim 300.000 m2. Prinsse: Het werkelijke getal bleek bij ons echter iets lager te liggen.

Hoe erg is die leegstand voor plattelandsgemeenten? Erg, zegt De Kruijf: Verloedering ligt op de loer. Dat komt mede doordat nieuwe eigenaren soms activiteiten in de agrarische gebouwen beginnen die niet passen bij het bestemmingsplan voor het gebied. Zoals een garage- of aannemersbedrijf. En het trekt ook illegale activiteiten aan. Handhaving vergt heel veel werk van de gemeente.

Verloedering

Voorkomen van verloedering van het buitengebied is in het belang van gemeenten. Prinsse: Ons buitengebied is een van de parels van de gemeente. Als dat verschraalt, is dat niet alleen een landschappelijk probleem, het aantal inwoners zal dalen en daardoor zakt het voorzieningenniveau in de kleine kernen. Er ontstaat een vicieuze cirkel.

In de woorden van De Kruijf moeten plattelandsgemeenten fris en fruitig blijven. Daar kunnen nieuwe activiteiten voor zorgen. Barneveld heeft daartoe al in 2008 een functieveranderingsbeleid geformuleerd. Dat maakt andere bestemmingen mogelijk van leegstaande boerderijen en schuren. Stel dat de eigenaar een schuur wil slopen en er een woning voor in de plaats wil zetten. Het principe is dat het nieuwe gebouw altijd minder vierkante meters telt dan het oude. Er zit een staffel in: hoe meer je aan vierkante meters sloopt hoe minder je procentueel gezien mag terugbouwen. Dat om te voorkomen dat we met te veel grote gebouwen kunnen blijven zitten.

Nieuwe bestemmingen vinden voor agrarische gebouwen blijkt in de praktijk niet erg moeilijk. Mensen komen zelf wel met ideeën, daar hebben ze de gemeente niet voor nodig, aldus Prinsse. De rol van de gemeente daarin vat de wethouder samen met faciliteren. Dat doen we doorgaans niet met geld maar door een helpende hand te bieden. We vragen ons bijvoorbeeld af welke kwaliteitsimpuls we kunnen geven, daar denken we vaak van het begin af aan over mee. We willen dat mensen bij voorkeur niet met kant-en-klare plannen komen.

Bij de herbestemming is overigens lang niet alles geoorloofd. Prinsse: Aan het begin van deze eeuw werkten we in Hardenberg met lijstjes van wat wel en niet kon. Daar zijn we mee gestopt, want het was te betuttelend. Nu is de kwaliteit van de plannen doorslaggevend. Desondanks gelden in Hardenberg nog drie criteria bij plannen voor herbestemming van agrarische gebouwen: geen verkeershinder, geen milieuhinder en geen geluidhinder. Ook Barneveld hanteert dergelijke criteria. De Kruijf: Een transportbedrijf in een voormalige boerderij of schuur willen we niet. Dat zorgt voor veel verkeer en dat staan we niet voor in onze rustige gemeente. We kijken verder ook goed naar de omgeving van het betreffende bedrijf. Dat mag er met zijn plannen niet voor zorgen dat zijn buren in de problemen komen met bijvoorbeeld zijn milieugebruiksruimte.

In Barneveld krijgen agrarische gebouwen in straf tempo een nieuwe bestemming. We krijgen er zo jaarlijks ongeveer tien niet-agrarische bedrijven bij. Daarnaast levert het ons tien nieuwe woningen per jaar op. Die kunnen we goed gebruiken want er moeten in onze gemeente jaarlijks zon vierhonderd nieuwe woningen bijkomen.

Het beleid van beide gemeenten om door bestemmingsplanwijzigingen het agrarisch vastgoed aantrekkelijk te houden, blijkt te werken. Prinsse somt op wat er aan nieuwe bedrijvigheid in Hardenberg is bijgekomen: caravanopslag, antieke boerderij, kinderopvang, bed and breakfast, boerderijkamer, heftruckreparatiebedrijf, een zuivelboerderij. We krijgen dus een andere dynamiek dan alleen een agrarische. Dat is helemaal niet slecht voor het gebied.

Hardenberg vent goede ideeën voor herbestemming graag uit. Daarom werkt de gemeente aan een ideeënboek met goede voorbeelden. Doel ervan is ook om degenen die plannen maken, kosten te laten besparen. De wethouder denkt overigens dat het boek van nut kan zijn voor alle plattelandsgemeenten.

Sloopadministratie

Ook Barneveld maakt werk van zijn rol in de herbestemming van leegstaand agrarisch vastgoed. Het heeft onlangs een sloopadministratie opgezet, op internet. De Kruijf: Een eigenaar van een oude stal of boerderij kan daarin opgenomen worden, geïnteresseerden kunnen zien wat er te koop is in de regio. Daarin is ook al het leegkomend agrarisch vastgoed in de regio Food Valley, een samenwerkingsverband van Barneveld met zeven andere gemeenten in de regio, opgenomen. Zo hebben we een intergemeentelijke administratie die een optimaal gebruik moet waarborgen van de vrijkomende meters.

Intussen neemt het oppervlak aan leegstaande boerderijen en stallen in beide gemeenten al af en heeft agrarische bebouwing een nieuwe bestemming gekregen. De Kruijf: In 2012 lag dat aantal in Barneveld op 9000 m2 , in 2014 op 19.000 m2 en dit jaar hopen we tot 22.000 m2 te komen. We liggen daarmee redelijk op schema om te voorkomen dat er te veel agrarisch vastgoed leegstaat in 2030. In Hardenberg kreeg de afgelopen vijf jaar gemiddeld 10.000 m2 aan leegstaande agrarische gebouwen een nieuwe bestemming.

Maar of de verwachte cijfers van Alterra voor 2030 tegen die tijd nog actueel zijn, valt te bezien. Beide wethouders denken dat die voorspelde 400.000 m2 zeker niet minder zullen zijn. Prinsse: Ik verwacht dat het tempo waarin agrariërs zullen stoppen met hun bedrijf, omhoog gaat. Maar ik blijf optimistisch, ik benader het niet als een probleem maar als een kans op een dynamischer en meer divers platteland.

Economisch en sociaal vitaal

Het platteland is al lang niet meer het gebied dat uitsluitend is gericht op de landbouw en veeteelt. In 2012 was nog maar 1 op de 10 erven in het landelijk gebied in agrarisch gebruik, zo staat in het rapport Vrijkomende agrarische bebouwing in het landelijk gebied van Alterra (2014). Maar op de voormalige agrarische erven staat nog veel bebouwing. Naast boerderijen zijn dat schuren voor opslag van agrarische producten, voor het houden van dieren en voor het opbergen van machines.

Een oppervlakte van 32 miljoen m2 aan agrarische gebouwen zal in 2030 haar agrarische functie verloren hebben; ongeveer 16 miljoen m2 staat naar verwachting tegen die tijd leeg. Dat is meer dan de verwachte leegstand aan kantoor- of winkelruimte in dat jaar.

De omvorming van agrarische erven naar woon-, werk- of zorgerven is al aan de gang en zal zich de komende jaren verder voltrekken. Leegstand op grote schaal betekent zowel verlies aan kapitaal als aan cultuurhistorisch interessante gebouwen. Door hergebruik van vrijkomende agrarische bebouwing kan het landelijk gebied economisch en sociaal vitaal blijven. Een zeer belangrijk thema dus voor de komende decennia, aldus het rapport.

Werkprogramma

Een intergemeentelijke werkgroep van de VNG-commissie Ruimte en Wonen kent een werkprogramma voor dit jaar voor de aanpak van vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen (vabs). Uitgangspunt is dat eigenaren van vrijkomende of leegstaande agrarische bedrijfsgebouwen als eerste verantwoordelijk zijn voor het in goede orde achterlaten of verwijderen van die bedrijfsgebouwen. Het werkprogramma kent onder andere deze punten:

• Herbestemmingsmogelijkheden in beeld brengen. Het bieden van een ruimere hergebruiksmogelijkheid is de oplossing die het meest bijdraagt aan de ontwikkeling van de lokale economie en leefbaarheid.

• Gemeenten bekendmaken met de mogelijkheden om het slopen van vabs te bevorderen.

• Organisatie van een VNG-seminar op 26 mei 2016 voor gemeenten waar vabs een relevant thema is.

• Voorbeelden formuleren van fiscale mogelijkheden die het voor eigenaren van vabs simpeler maken om deze te slopen of verkopen.