Invoering van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (“Wkb”) betekent een aantal voor de bouwsector relevante wijzigingen in het Burgerlijk Wetboek. In deze update besteden wij aandacht aan de privaatrechtelijke wijzigingen die de wet te weeg brengt voor opdrachtgevers en opdrachtnemers, meer specifiek: aannemers.
De Wkb in het algemeen
De Wet dient zoals de naam al zegt ter waarborging van de kwaliteit in de bouwsector met als doel de positie van de zakelijke en particuliere bouwconsument (de opdrachtgevers) te verbeteren.
Het wetsvoorstel houdt vijf wijzigingen van titel 12 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek in. Het gaat om wijzigingen in de artikelen 7:754 BW (de waarschuwingsplicht), 7:758 BW (aansprakelijkheid na oplevering), 7:768 BW (de 5%-regeling) alsmede de invoering van de nieuwe artikelen 7:757a (oplever- of consumentendossier) en 7:765a BW (informatieplicht verzekering of andere zekerheid).
In het hiernavolgende bespreken wij de wijzigingen in vogelvlucht.
De belangrijkste wijzigingen in titel 12 van boek 7 BW
De waarschuwingsplicht
Conform artikel 7:754 van het Burgerlijk Wetboek dient een aannemer bij het aangaan en uitvoeren van de opdracht zijn opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht, voor zover hij deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen.
In het wetsvoorstel wordt daar een tweede lid aan toegevoegd waarin is bepaald dat de waarschuwing schriftelijk en ondubbelzinnig moet geschieden waarbij opdrachtgever wordt gewezen op de mogelijke gevolgen. Hoewel dit nieuwe tweede lid enkel dwingendrechtelijk is voor consumenten als opdrachtgevers, is het bewijsrechtelijk af te raden om hier in het geval van professionele opdrachtgevers wel contractueel van af te wijken.
De aansprakelijkheid na oplevering
In de huidige situatie is de aannemer conform artikel 7:758 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek na oplevering ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Dit betreft de zogenaamde verborgen gebreken-regeling. Het is aan de opdrachtgever om bij de aanwezigheid van gebreken na oplevering te stellen en te bewijzen dat er a) sprake is van een gebrek dat aan de aannemer kan worden toegerekend en b) hij het gebrek redelijkerwijs niet tijdens de oplevering had behoeven te ontdekken.
In het wetsvoorstel wordt aan artikel 7:758 BW een vierde lid toegevoegd dat grote gevolgen heeft voor de aansprakelijkheid van de aannemer. In het toe te voegen vierde lid wordt namelijk ten aanzien van de aanneming van bouwwerken - bepaalt dat de aannemer aansprakelijk is voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze niet aan de aannemer zijn toe te rekenen.
Het onderscheid tussen verborgen en niet verborgen gebreken komt te vervallen en de aannemer blijft aldus in beginsel aansprakelijk, tenzij hij aan kan tonen dat de gebreken hem niet toe zijn te rekenen. Aannemer draagt dan aldus ook de volledige stel- en bewijslast.
De 5%-regeling
Artikel 7:668 lid 1 BW geeft een consument opdrachtgever de bevoegdheid om ter zekerheid van de nakoming van de aannemingsovereenkomst - 5% van de aanneemsom in te houden op de laatste termijn en dit bedrag in depot te storten bij een notaris. Het nieuwe lid 2 bepaalt dat de aannemer zijn opdrachtgever expliciet op dit bijzondere opschortingsrecht moet wijzen en de notaris deze laatste 5% pas aan aannemer mag uitbetalen als hij hiervan schriftelijk bewijs van de aannemer heeft ontvangen.
Oplever- of consumentendossier
In het wetsvoorstel staat een nieuw artikel 7:757a BW opgenomen geldend voor de aanneming van bouwwerken. Dit artikel bepaalt dat de aannemer bij de oplevering een volledig dossier aan opdrachtgever overlegt welke dossier een volledig overzicht verschaft van de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en zijn in dat kader uitgevoerde werkzaamheden. Het dossier bevat in ieder geval tekeningen en berekeningen, een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties alsmede de gebruiksfuncties van het bouwwerk en de gegevens en bescheiden die nodig zijn voor het gebruik en het onderhoud van het bouwwerk.
Dit betekent werk aan de winkel voor de aannemer! De aannemer zal vanaf de start van het werk tot en met de oplevering alles goed en volledig moeten gaan bijhouden en documenteren.
Informatieplicht verzekering of andere zekerheid
Het nieuwe artikel 7:765a BW staat in het wetsvoorstel opgenomen. Uit de bepaling volgt een informatieplicht van de aannemer aan zijn opdrachtgever bij het aangaan van de overeenkomst. De aannemer dient zijn opdrachtgever te informeren op welke wijze de nakoming van zijn verplichtingen tot uitvoering van het werk en zijn aansprakelijkheid voor gebreken door een verzekering dan wel een andere financiële zekerheid zijn gedekt.
Conclusie
Let op aannemer: de wijzigingen leveren niet alleen een verdergaande aansprakelijkheid voor de aannemer op, de aannemer heeft ook huiswerk meegekregen en wordt aan het werk gezet.
