Wanneer de overheid de verhuurdersheffing loslaat, zal de sociale woningbouw een sterke impuls krijgen en de economie uit het slob trekken.
Den Helder, verduurzaming galerijflats Hendrik Baskeweg, Kokon (2020)
Ook de bouwsector ondervindt de gevolgen van de Coronacrisis. We staan aan het begin van een majeure verandering, net als in het jaar 2007 bij de start van de kredietcrisis. Die leidde tot een economische neergang met een tien jaar durende malaise in de bouwproductie als gevolg. De onzekerheid in de maatschappij, gevoed door brede zorgen over het hebben van een baan of niet, zal ook nu een sterke afname laten zien in het consumentenvertrouwen. Stagnatie in de verkoop van woningen vermindert de bouwproductie. Het thuiswerken met digitale middelen zal de vraag naar fysieke werkomgevingen doen afnemen. Daardoor zal ook de bouw van kantoren verminderen.
In de jaren voorafgaand aan de kredietcrisis was het gebruikelijk dat woningcorporaties hun eigen woningen ontwikkelden tezamen met vrijesectorwoningen. Als uitgangspunt gold dat de winsten uit de markt ten goede kwamen aan de kwaliteit van de sociale woningbouw. Er was zelfs een woord voor, opbrengsten werden “verschreven”. Nagenoeg de meeste goedkope woningen in Nederland kwamen op deze wijze tot stand. Echter na enkele excessen met derivaten, een boot en een Maserati, besloot de overheid om in te grijpen. Woningcorporaties moesten zich alleen met hun kernactiviteiten gaan bezighouden en mochten geen woningen voor de markt meer ontwikkelen. Bovendien moesten ze in het kader van de vermaledijde verhuurdersheffing tot 25% van hun huurinkomsten afdragen aan het rijk.
Deze maatregelen vielen nagenoeg samen met het begin van de kredietcrisis. Hierdoor liep niet alleen de marktsector averij op. De productie van sociale woningbouw kwam nagenoeg tot stilstand. In de jaren die volgden kwam een herstel maar moeizaam op gang. Dit radicale overheidsbeleid leidde ertoe dat de crisis veel dieper doordrong dan objectief gezien nodig was.
De meeste afdelingen binnen de corporaties die zich bezighielden met de ontwikkeling van nieuwe woningen werden gedecimeerd of zelfs opgeheven. Na de opleving vanaf 2017 werd men voor een groot deel afhankelijk van projectontwikkelaars die de sociale woningen in hun plannen opnamen en aanboden aan de corporaties. De economische voorspoed van de afgelopen jaren resulteerde in zeer hoge bouw- en grondprijzen. Het is dan ook niet verbazingwekkend dat de sociale woningen steeds kleiner werden en moeilijker te realiseren. Er worden momenteel nog net betaalbare rijtjeshuizen gebouwd die slechts 3,6 meter breed zijn. Maar ook deze woningen zijn eigenlijk te duur om te realiseren.
Ondertussen blijft de vraag naar goedkope woningen onverminderd groot, ook in tijden van economische teruggang. Mensen met een kleine beurs, starters, alleenstaanden en senioren zijn afhankelijk van een woning in het sociale domein, met een huurprijs onder de liberalisatiegrens, wat neerkomt op maximaal € 737,00 per maand.
Nu de bouwprijzen zullen dalen en de verkoop van vrijesectorwoningen zal afnemen, ligt het voor de hand dat de goedkope woningen meer kansen krijgen en eerder gerealiseerd kunnen worden.
Het zou de overheid sieren, de straf die in 2007 aan de gehele sector werd uitgedeeld te beëindigen. Redelijkerwijs valt aan te nemen dat men de les heeft geleerd. De enorme bedragen die verhuurders jaarlijks afdragen kunnen met een beetje bestuurlijke daadkracht wederom aangewend worden voor de bouw van nieuwe sociale woningen en de verduurzaming van de bestaande voorraad.
Wanneer het gebod om geen marktwoningen te ontwikkelen eveneens wordt losgelaten zal de sector weer lucht krijgen. De grote vraag naar goedkope woningen kan het beste bediend worden door de partijen wiens bestaan ermee verbonden is, de corporaties. Hun visie is immers gericht op de lange termijn, kwaliteit en duurzaamheid. Het maken van rendement is slechts een middel en geen doel. Ook de midden-huurwoningen kunnen bij uitstek door de corporaties ter hand worden genomen. Deze woningen zijn momenteel nauwelijks groter dan hun sociale evenknie.
Corporaties kunnen hun ontwikkelafdelingen opnieuw optuigen en daarmee het heft in handen nemen en hun traditionele rol weer oppakken. De kwaliteit zal zienderogen toenemen met meer ruimte voor ambities op het gebied van architectuur en duurzaamheid. Amsterdam-Zuid bestaat niet voor niets voor een groot deel uit sociale woningbouw. Waarom zou een dergelijke kwaliteit met al onze kennis en verworvenheden in de digitale wereld niet tot de mogelijkheden behoren?
De bouw en aanverwante bedrijfstakken vormen traditioneel ongeveer de helft van de economie. In deze tijden van terugval kan de overheid zorgen voor een opleving. Woningcorporaties zijn bij uitstek geschikt om aan de grote vraag naar woningen en verduurzaming te voldoen. Wanneer de overheid de weg daarvoor vrij maakt kan een enorme impuls aan de economie worden gegeven, en dat in tijden van Corona.
Door Ron van Leeuwen, Stedenbouwkundige en architect
