Mag mijn buurman een dakterras maken met uitzicht op mijn tuin?

Uitgangspunt van de wet is dat een eigenaar, met uitsluiting van eenieder, vrij gebruik mag maken van zijn zaak, mits dit gebruik niet strijdig is met rechten van anderen of met wettelijke beperkingen. Het staat mijn buurman in beginsel dan ook vrij om een dakterras te maken.De eerste wettelijke – publiekrechtelijke – beperking waar mijn buurman rekening mee moet houden is het bestemmingsplan. Mogelijk is voor het aanbrengen van een dakterras een vergunning of ontheffing vereist. De gemeente oordeelt dan of het dakterras past binnen de regels van de ruimtelijke ordening. De gemeente neemt bij die beoordeling echter niet mee of het dakterras inbreuk maakt op mijn privacy.De bescherming van privacy tussen buren is – civielrechtelijk – geregeld in het Burenrecht. Algemeen geldt dat een eigenaar van een erf niet op onrechtmatige wijze aan de eigenaars van andere erven hinder mag toebrengen. De wet kent een aantal specifieke regels voor de afscherming van percelen.Zo bepaalt de wet dat de eigenaar van een erf bevoegd is dit af te sluiten. Iedere eigenaar mag dan ook op zijn eigen erf een erfafscheiding aanbrengen. Daarnaast bepaalt de wet dat eigenaars van aangrenzende erven, gelegen binnen de bebouwde kom van een gemeente, te allen tijde kunnen vorderen dat de andere eigenaar meewerkt dat op de erfgrens een scheidsmuur met een hoogte van twee meter wordt opgericht. Overigens kan in de algemene plaatselijke verordening van de gemeente van de in de wet genoemde hoogte van twee meter worden afgeweken. De eigenaars van de aangrenzende erven dienen beiden voor de helft bij te dragen in de kosten van de scheidsmuur.Een erfafscheiding heeft echter weinig zin wanneer daar openingen in mogen worden aangebracht waardoor mijn buurman alsnog uitzicht heeft op mijn perceel. Een erfafscheiding heeft ook weinig zin wanneer mijn buurman een balkon of dakterras mag aanbrengen dat rechtstreeks uitzicht geeft op mijn perceel. In de wet is daarom een bepaling opgenomen waarin staat dat het mijn buurman niet is toegestaan om binnen twee meter van de erfgrens “vensters of andere muuropeningen” dan wel “balkons of soortgelijke werken” aan te brengen voor zover deze uitzicht geven op mijn perceel. Hieronder wordt mede verstaan een dakterras.Een venster, muuropening of balkon/dakterras dat door mijn buurman is aangebracht binnen de verboden zone, maar geen uitzicht geeft op mijn perceel, is niet onrechtmatig. Denk daarbij aan een ondoorzichtig venster of een balkon/dakterras dat aan de zijde die grenst aan mijn perceel is afgeschermd met een ondoorzichtige wand. Dergelijke constructies zijn toegestaan nu de buurman daarmee mijn privacy voldoende heeft gewaarborgd. Ook een binnen de verboden zone aangebracht venster, muuropening of balkon/dakterras dat wel uitzicht geeft op mijn perceel, is niet altijd onrechtmatig. Het staat mij namelijk vrij om de buurman toestemming te geven om, binnen de verboden zone, een venster, muuropening of balkon/dakterras aan te brengen. De onrechtmatigheid wordt dan door mijn toestemming opgeheven. In de praktijk wordt deze toestemming vaak vastgelegd in de vorm van een erfdienstbaarheid die wordt ingeschreven in de openbare registers bij het Kadaster. Het is dan voor alle opvolgende eigenaren duidelijk dat de aanwezigheid van een venster, muuropening of balkon/dakterras binnen de verboden zone, destijds door mij is toegestaan.Een erfdienstbaarheid kan ontstaan door vestiging of verjaring. Vestiging is een bewuste handeling waarbij mijn buurman en ik naar de notaris gaan met het verzoek om de erfdienstbaarheid op te nemen in een notariële akte en in te schrijven in de openbare registers bij het kadaster.Bij verjaring is doorgaans geen sprake van een bewuste handeling. In die situatie heeft mijn buurman, zonder mijn toestemming, een venster, muuropening of balkon/dakterras aangebracht binnen de verboden zone. Het is dan aan mij als eigenaar van het naastgelegen perceel om verwijdering te vorderen. De mogelijkheid om verwijdering te vorderen heeft een verjaringstermijn van 20 jaar. Na 20 jaar “stilzitten” kan ik niet meer van mijn buurman vorderen dat hij het venster, de muuropening of het balkon/dakterras moet verwijderen. Indien uw buurman een venster, muuropening of balkon/dakterras heeft aangebracht en u vraagt zich af of dit is toegestaan en of u daar nog wat tegen kunt doen, neem dan gerust contact met mij op.