In Nederland wordt op grote schaal in vastgoed aanwezig asbest gesaneerd. Soms loopt zon sanering uit de hand met schade voor eigenaren of gebruikers van het vastgoed tot gevolg. Welke partijen zijn in potentie aansprakelijk bij een asbestbesmetting?
Wat is een asbestbesmetting?
Asbest is een zeer lichte stof, die zich makkelijk kan verspreiden door bijvoorbeeld luchtcirculatie als niet de juiste voorzorgsmaatregelen worden getroffen. De meeste asbestsaneringen verlopen gecontroleerd en zonder incidenten, maar het kan gebeuren dat gebouwen en inventaris tijdens de sanering besmet worden met asbeststof terwijl op die plekken voor de aanvang van de sanering geen asbest aanwezig was. Dan wordt gesproken van een asbestbesmetting.
Gevolgen van asbestbesmetting
Asbestbesmetting leidt meestal tot afvoer en vernietiging van de in de ruimte aanwezige inventaris en goederen, indien deze niet kunnen worden gereinigd. Ook sloop van stoffering en afwerking van vastgoed kan het gevolg zijn. Wat begint als een beheerste en gecontroleerde sanering kan eindigen in een horrorscenario voor de eigenaar en/of gebruiker van het pand, waarbij de sanering meer tijd en geld kost. Afgevoerde inventaris of goederen moeten worden vervangen en ongepland gesloopte ruimtes moeten opnieuw worden opgebouwd.
Eigenaar vs. huurder
Asbestsaneringen gaan meestal uit van de eigenaar van vastgoed. Bij een asbestbesmetting is het ook de eigenaar die schade lijdt bij een uit de hand gelopen sanering: de eigenaar krijgt de kosten van omzetderving, herbouw van ongepland gesloopte en afgevoerde bedrijfsmiddelen voor de kiezen. Maar het kan ook zijn dat het vastgoed is verhuurd, bijvoorbeeld aan een onderneming. In dat geval wordt de schade-afwikkeling complex. De schade ontstaat zowel bij de eigenaar van het pand als aan de huurder, die zijn bedrijf niet meer kan uitoefenen, of niet meer in zijn woning kan wonen. De eigenaar kan aansprakelijk worden gesteld door de huurder als deze door schade wordt getroffen. En het kan nog ingewikkelder worden als de huurder onderhuurders heeft of als in het gehuurde eigendommen van derden staan, zoals een tapinstallatie van een brouwerij bij horecapanden. Of denk aan een schuur waarin particulieren oldtimers bewaren, waarbij de schuur wordt gehuurd van de eigenaar door het opslagbedrijf dat losse overeenkomsten aangaat met de eigenaars van de auto’s.
De rechtsverhouding tussen eigenaar en huurder
Als de eigenaar asbest wil saneren dan zullen meestal vooraf afspraken worden gemaakt met de huurder of gebruikers van het pand. Als de verhoudingen goed zijn kan de eigenaar de tijdelijke overlast van de sanering compenseren, bijvoorbeeld door een korting op de huurprijs. In ruil stelt de huurder de ruimte ter beschikking voor de sanering. Het kan mis gaan als de asbestsanering ontaardt in een besmetting, waardoor de huurder schade lijdt in zijn bedrijfsvoering. De sanering duurt dan langer dan gepland en leidt tot bedrijfssluiting of de onmogelijkheid het gehuurde te bewonen. De verhuurder kan zijn belangrijkste verplichting – het geven van het huurgenot – niet meer waarmaken. De verhuurder zal in die situatie aansprakelijk zijn voor de schade van de huurder. Er kan eventueel sprake zijn van een uitzondering op die regel indien de aansprakelijkheid vantevoren is uitgesloten in een overeenkomst. Als dat niet zo is, zal een huurder die slachtoffer wordt van een asbestbesmetting zijn schade kunnen verhalen op de eigenaar-verhuurder. Die zal zich de vraag stellen of de schadepost kan worden verlegd. Wie of wat heeft de asbestbesmetting veroorzaakt?
Eigenaar vs. sloopbedrijf
Als de asbestbesmetting het gevolg is van wanprestatie door het sloopbedrijf, kan een eigenaar op zijn beurt de asbestsaneerder aansprakelijk stellen. Of dit ook leidt tot (volledige) schadevergoeding, hangt af van diverse factoren en verschilt van geval tot geval. Bij een aansprakelijkheidsprocedure heeft de eiser een stevige bewijslast. Hij zal moeten uitleggen wat het sloopbedrijf fout heeft gedaan bij de asbestsanering. Dat is misschien niet altijd duidelijk. Omdat rechtszaken lang duren, is het belangrijk dat eigenaren en huurders bij een asbestbesmetting foto’s maken en goed noteren wat er op welk moment gebeurt. Bij complexe gerechtelijke procedures kan een deskundige worden ingeschakeld die de gang van zaken reconstrueert en die de aanpak aan de geldende normen toetst. Dat kan een cruciaal onderdeel zijn van de bewijsvoering in de rechtszaak.
De juridische positie van het sloopbedrijf tegenover de eigenaar
De eigenaar en het asbestsaneringsbedrijf hebben een contractuele relatie. Mijn ervaring is dat sommige sloopbedrijven – ook enkele grote, bekende namen – geen algemene voorwaarden met beperkingen van aansprakelijkheid hanteren. Voor de aansprakelijkheid gelden dan de gewone regels van het Burgerlijk Wetboek; een asbestbesmetting is dan al snel een toerekenbare tekortkoming tegenover de opdrachtgever. Er kan bovendien sprake zijn van een onrechtmatige daad tegenover derden die schade leiden, zoals de huurder van een pand. De Rechtbank Gelderland heeft in een vonnis van 20 april 2016 wanprestatie aangenomen van een aannemer en een onderaannemer voor een verkeerde aangepakte asbestsanering. De aannemer hanteerde wel algemene voorwaarden maar kon daar in deze zaak niet met succes een beroep op doen, omdat de voorwaarden niet op de juiste manier van toepassing waren verklaard op de overeenkomst.
Een eigenaar kan zelf het gesaneerde pand gebruiken maar het pand kan ook verhuurd zijn. We zagen al dat de huurder meestal bij de eigenaar terecht kan als hij schade lijdt. Maar kan de huurder ook terecht bij het sloopbedrijf? De huurder was geen opdrachtgever van het sloopbedrijf. Deze partijen hebben dus geen contractuele relatie. Er kan bij fouten van het sloopbedrijf wel sprake zijn van aansprakelijkheid op grond van onrechtmatige daad tegenover derden die schade leiden, zoals de huurder van een pand. Het sloopbedrijf kan dan per definitie geen beroep doen op beperkingen van aansprakelijkheid in (eventuele) algemene voorwaarden. Immers, het sloopbedrijf had alleen een contractuele relatie met de eigenaar-opdrachtgever. Denkbaar is wel dat een sloopbedrijf bij projecten met hoge risico’s nadenkt over het vooraf regelen van de juridische relatie met derden die in potentie schade kunnen lijden. Ik ben in de praktijk echter nog niet tegengekomen dat een asbestsloopbedrijf zich vantevoren contractueel indekt tegenover andere partijen dan de eigenaar van het te saneren object. Dan ligt voor derden de weg om het sloopbedrijf aansprakelijk te stellen op grond van art. 6:162 BW open. Ook sloopbedrijven die goede algemene voorwaarden hanteren om aansprakelijkheidsrisico’s te beperken lopen dus risico waartegen zij niet beschermd zijn: tegenover derden zoals huurders of gebruikers van te saneren panden.
Het asbestinventarisatiebureau
Voordat een asbestsanering plaats moet verplicht een asbestinventarisatie-onderzoek plaatsvinden. Het onderzoek richt zich op de plaats waar het te saneren asbest zich bevindt en op de aard van de asbest. Bovendien is het onderzoek de basis voor de offerte van het sloopbedrijf en voor het werkplan en dus bepalend voor de aanpak van de sanering. Fouten bij het asbestinventarisatierapport kunnen dan ook doorwerken naar de aanpak van het sloopbedrijf. Maar wat is fout? Asbest inventariseren wordt gezien als een “inspanningsverplichting”: het bureau levert geen absolute zekerheden. Het begrip inspanningsverplichting is het spiegelbeeld van een resultaatverbintenis. Bij nadere beschouwing is het beeld echter niet zwart-wit. Voor een asbestinventarisatie gelden normen waarvan enkele heel specifiek zijn, te vinden in de SC-540. Een voorbeeld is te vinden in art. 7.17.2.8 van de SC-540: het inventarisatiebureau moet de bouwtekeningen aan het rapport toevoegen en zonodig zelf vervaardigen als deze ontbreken. De gedachte achter deze bepaling is dat de bouwkundige constructie van het gebouw begrepen moet worden zodat bij de aanpak van de sanering geen fouten worden gemaakt door het sloopbedrijf. Denk aan het risico van een asbestbesmetting door open ruimtes waar lucht circuleert, hetgeen had kunnen blijken uit bouwtekeningen, voor de asbestplaten werden verwijderd. Uit artikel 7.17.2.8 kan niet worden afgeleid dat dit specifieke onderdeel van de verplichtingen van het asbestinventarisatiebureau een vrijblijvende verplichting is. Er zijn dus zeker casusposities denkbaar waarbij een bureau aansprakelijk is vanwege specifieke fouten, waarmee wordt bedoeld: handelen in strijd met de normen.
Juridische positie van het asbestinventarisatiebureau
Adviesbureaus die asbestinventarisatierapporten uitbrengen zijn vaak gespecialiseerde milieu-adviesbureaus of ingenieursbureaus. De opdracht voor het rapport gaat doorgaans uit van de eigenaar van het vastgoed. Op deze contractuele relatie kunnen uitsluitingen of beperkingen van toepassing worden verklaard. Het is niet onlogisch dat de asbestinventarisatiebureaus zich tegen aansprakelijkheid willen beschermen. De schade is in potentie immers te hoog om te dragen voor een ingenieursbureau. Een veel gehanteerde regeling is “De Nieuwe Regeling” (DNR 2011), maar bureaus kunnen ook eigen algemene voorwaarden hanteren.
DNR 2011
Art. 15 lid 1 DNR kent een beperking van de schadevergoedingsplicht. Dergelijke beperkingen komen wel vaker voor in algemene voorwaarden. Over de redelijkheid van aansprakelijkheidsbeperkingen of –uitsluitingen (zogenaamde exoneraties) wordt regelmatig geprocedeerd. In een zaak bij de rechtbank Almelo (vonnis van 4 april 2016) stond de geldigheid van dit type beding ter discussie. Het betrof eigen algemene voorwaarden van een asbestinventarisatiebureau (die op de DNR 2011 lijken). De aansprakelijkheidsbeperking bleef bij de rechtbank gedeeltelijk in stand, zodat het asbestbureau slechts een klein deel van de schade hoefde te voldoen. Maar de rechtbank overweegt ook dat de essentie van de te leveren prestatie (het inventariseren van aanwezig asbest) niet kan worden geëxonereerd. Verder moet bedacht worden dat bepalingen in algemene voorwaarden alleen tegenover opdrachtgevers werken: als het de huurder is die het asbestinventarisatiebureau aansprakelijk stelt op grond van onrechtmatige daad, geldt deze verdedigingslinie niet. De rechtspraak over de aansprakelijkheid van asbestinventarisatiebureaus laat een gevarieerd beeld zien. Een asbestinventarisatiebureau ontkwam aan aansprakelijkheid bij het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 22 september 2015. Het accent bij deze uitspraak ligt op de inspanningsverplichting: niet alle asbest bleek geinventariseerd te zijn. Maar het liep anders af bij een zelfde soort zaak bij de rechtbank Overijssel (vonnis van 16 maart 2016). Geen zaak is hetzelfde, als harde normen geschonden zijn bij de asbestinventarisatie maakt de aansprakelijkstelling meer kans dan wanneer de normen gevolgd zijn en er desalniettemin iets is gemist.
Verzekeringen
Voor asbestinventarisatiebureaus is het verstandig een passende verzekering af te sluiten die niet alleen schade van de opdrachtgever maar ook schade van derden, zoals een getroffen huurder, dekt. Algemene voorwaarden bieden weliswaar bescherming tegen claims op grond van wanprestatie van de vastgoedeigenaar (die opdracht heeft gegeven voor de asbestinventarisatie), maar deze bescherming geldt niet tegen claims van derden zoals de huurder van het pand, en bovendien bestaat de kans dat de exoneratie geen stand houdt bij de rechtbank, omdat zij onredelijk bezwarend is. Bureaus zullen dus een verzekeringspakket moeten hebben dat dekking biedt als de aansprakelijkheidsbeperking sneuvelt en bovendien een polis die ook dekking geeft bij claims van derden.
Schade aan personen
In dit blog schreef ik tot nu over materiële schade van eigenaren of huurders. Bij asbest kan het ook op termijn gaan om ernstige gezondheidsschade van personen – gezondheidsrisico voor mensen is de reden waarom asbest verwijderd moet worden. De ziekte mesothelioom kan zich vele jaren na contact met asbest openbaren. Kan iemand die bloot is gesteld aan verhoogd risico terwijl hij (nog) niet ziek is, ook claimen? Uit een uitspraak van 15 september 2015 het Gerechtshof Den Bosch blijkt dat dit kan. De rechter verklaart voor recht dat de Woningstichting aansprakelijk is voor de door een huurder in de toekomst eventueel te lijden schade, met inbegrip van gezondheidsschade, ten gevolge van de asbestverontreiniging in een woning. Menselijke slachtoffers van een asbestbesmetting kunnen zich dus – als zij dat willen – na een asbestbesmetting tot de rechter wenden zonder dat zij concrete ziekteverschijnselen hebben. Dat is zinvol als zij onbeschermd rond hebben gelopen in een ruimte die met asbest was besmet. Er kan bij een asbestbesmetting tijd zitten tussen de besmetting en het afsluiten van het gebied, bijvoorbeeld als een gebouw in sectoren is verdeeld en deel voor deel wordt gesaneerd, terwijl bij het verwijderen van platen onverwacht een open verbinding blijkt te bestaan. In het algemeen kun je wel zeggen: blijf als niet-deskundige weg bij een asbestsanering zonder beschermende maatregelen.
