De huizenmarkt zit niet alleen klem door een tekort aan woningen, maar ook door fiscale regels die volgens partijen aan tafel verkeerde prikkels geven. In aanloop naar het rondetafelgesprek van 2 september waarschuwen corporaties, beleggers, ontwikkelaars en het Nibud allemaal voor hetzelfde: belastingen en huurregels werken te hard door in investeringen, prijzen en woonkansen. De eensgezindheid eindigt daar ook meteen. Over de oplossing lopen de belangen scherp uiteen.
Kamer spreekt op 2 september over fiscaliteit en wonen
De vaste Kamercommissie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening houdt woensdag 2 september een openbaar rondetafelgesprek over volkshuisvesting en fiscaliteit. Aan tafel schuiven onder meer Nibud, CPB, Aedes, IVBN, NEPROM, Vastgoed Belang, SPPV en een vertegenwoordiger van Vastgoedplatform SPPV aan.
Dat levert een uitzonderlijk breed spectrum aan standpunten op. De rode draad: de woningmarkt is krap, maar de fiscale behandeling van huren en kopen vergroot die krapte volgens vrijwel alle partijen verder.
Eén probleem, vijf diagnosevarianten
Het Nibud legt de nadruk op betaalbaarheid voor huishoudens. Volgens het instituut zijn huurders structureel kwetsbaarder dan woningbezitters. Het noemt een duidelijke scheidslijn tussen mensen die door fiscale steun vermogen opbouwen en mensen die dat niet kunnen. In 2026 kon 56 procent van de huurders niet goed rondkomen, tegenover 24 procent van de woningbezitters.
Het CPB kijkt breder en ziet de woningmarkt als een ladder waarop schaarste en beleid bepalen wie bovenaan terechtkomt. Hun kernpunt: ondersteuning voor de ene groep duwt vaak een andere groep naar beneden. Wie de vraag aanjaagt zonder het aanbod te vergroten, versterkt de krapte.
Daarmee is meteen de vraag op tafel gelegd die de hele discussie domineert: moet Den Haag vooral de vraag minder subsidiëren, of juist de investeringsruimte vergroten?
Corporaties zeggen: haal de belasting van onze investeringen af
Aedes kiest voor de hardste inzet. De corporatiekoepel wil de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties schrappen. De organisatie waarschuwt dat corporaties anders in de komende tien jaar tegen een tekort van 31 miljard euro aan investeringsruimte aanlopen, goed voor 115.000 sociale huurwoningen. Aedes noemt de belasting op corporaties een rem op nieuwbouw en verduurzaming.
Opvallend is hoe direct Aedes de link legt tussen belasting en bouwproductie. In hun redenering verdwijnt geld dat bedoeld is voor woningen nu eerst naar de schatkist. Het gevolg: minder nieuwbouw, minder verduurzaming, meer vertraging.
Beleggers en ontwikkelaars willen vooral minder fiscale frictie
Ook de private sector zegt dat de fiscale stapeling te zwaar is geworden. IVBN wijst op de afname van middenhuurwoningen en wil onder meer de overdrachtsbelasting op huurwoningen terug van 8 naar 6 procent. Volgens de koepel drukt die belasting direct op de investeringswaarde van woningen en dus op de vraagprijs die beleggers kunnen betalen.
NEPROM redt het debat nadrukkelijk weg van alleen de huurmarkt. De ontwikkelaarskoepel zegt dat betaalbaarheidseisen, huurregulering, grondbeleid en kwaliteitseisen samen met hoge bouw- en financieringskosten vaak tot een onrendabele top leiden. De kern van hun boodschap: beleidsmakers moeten niet één doel najagen, maar de afruil tussen betaalbaarheid, investeringsruimte en woningbouwproductie expliciet maken.
Dat is een belangrijke politieke boodschap. Waar Aedes vooral om lastenverlichting vraagt, wijst NEPROM op de projectexploitatie: als de som niet klopt, komt de woning er simpelweg niet.
Vastgoed Belang en SPPV zetten in op fiscaal gelijke behandeling
Vastgoed Belang en SPPV komen met een vergelijkbare diagnose, maar trekken een andere conclusie. Zij vinden dat particuliere verhuur fiscaal veel zwaarder wordt belast dan koop. Vastgoed Belang noemt als pijnpunt dat de belastingdruk op een particuliere huurwoning al snel ruim 16 keer hoger ligt dan op een vergelijkbare koopwoning. De vereniging wijst op forse uitponding: sinds begin 2022 zouden al meer dan 122.000 private huurwoningen zijn verkocht.
SPPV legt de vinger bij de rentebeperking in de vennootschapsbelasting en bij box 3. De stichting spreekt van een disproportionele en onbedoelde belastingdruk op vastgoedbedrijven en pleit voor terugkeer naar een uniform overdrachtsbelastingtarief van 6 procent en ruimere renteaftrek.
De onderliggende boodschap is helder: wie huur fiscaal blijft benadelen, krijgt minder huurwoningen terug. De sector ziet fiscaliteit niet als detail, maar als bepalende factor voor het hele aanbod.
Het Nibud kijkt vooral naar de huurder en de starter
Tegenover die investeringslogica zet het Nibud de gevolgen voor huishoudens. Volgens het instituut vergroot het fiscale voordeel voor eigenwoningbezit de ongelijkheid op de woningmarkt. Huiseigenaren zien hun vermogen groeien, terwijl huurders een steeds groter deel van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten.
Het Nibud verwijst naar het feit dat starters steeds vaker hulp van ouders nodig hebben om een huis te kunnen kopen. Daarmee wordt de woningmarkt volgens het instituut steeds meer een systeem waarin vermogen vermogen aanjaagt. Huurders blijven achter, met minder ruimte om zelf vermogen op te bouwen.
Dat is een politieke spanning die in vrijwel alle stukken terugkomt: steun aan kopers en beleggers helpt de ene groep, maar vergroot de afstand voor de andere.
De vraag is niet of er iets moet veranderen, maar wat eerst
De opvallendste uitkomst van de rondetafelstukken is misschien wel dat niemand het huidige systeem verdedigbaar noemt. De verschillen zitten in de prioriteit.
Aedes wil eerst investeringsruimte voor corporaties.
IVBN en NEPROM willen eerst het fiscale en regulerende klimaat voor middenhuur en nieuwbouw verbeteren.
Vastgoed Belang en SPPV willen eerst de fiscale scheefheid tussen huur en koop corrigeren.
Nibud wil eerst de betaalbaarheid en financiële kwetsbaarheid van huishoudens serieus nemen.
Het CPB waarschuwt vooral dat losse ingrepen elkaar kunnen tegenwerken.
Daarmee wordt de rondetafel minder een technisch overleg dan een politieke botsing over de vraag welk probleem voorrang krijgt: gebrek aan woningen, te hoge woonlasten of te weinig investeringsprikkels.
Wat deze ronde vooral laat zien
De woningmarkt is niet alleen schaars; zij is ook steeds zwaarder belast met beleid dat verschillende groepen in verschillende richtingen duwt. Corporaties willen minder belasting, beleggers willen minder fiscale frictie, ontwikkelaars willen minder stapeling van eisen en het Nibud wil vooral dat wonen betaalbaar blijft voor wie geen sterke vermogenspositie heeft.
De Kamer krijgt daarmee geen eenvoudig keuzemenu, maar een conflict in zuivere vorm: wie de woningmarkt wil repareren, raakt altijd een andere groep.
