Het kabinet zet in op een pakket maatregelen om het investeringsklimaat voor middenhuur te verbeteren. Een nieuwe doorrekening van SEO Economisch Onderzoek laat echter zien dat de effecten ongelijk verdeeld zijn: waar de nieuwbouwproductie profiteert van subsidies en huurmaatregelen, blijft de bestaande middenhuurvoorraad fors krimpen. De uitkomsten zijn op 21 september 2026 aan de Tweede Kamer aangeboden en vormden input voor de Taskforce Versnelling Woningbouw.
De discussie over middenhuur draait al langer om dezelfde vraag: hoe blijven woningen betaalbaar voor huurders zonder dat beleggers zich massaal uit de markt terugtrekken? Volgens de actualisatie van het rapport Doorrekening maatregelen middenhuur 2026 is die spanning verder toegenomen. De analyse laat zien dat de financiële aantrekkelijkheid van verhuur in veel gevallen achterblijft bij verkoop aan eigenaar-bewoners.
Het onderzoek rekent dertien beleidsmaatregelen door, variërend van aanpassingen in het woningwaarderingsstelsel en verlaging van de overdrachtsbelasting tot een objectsubsidie van €10.000 per nieuw te realiseren middenhuurwoning. Doel is te bepalen welke ingrepen daadwerkelijk leiden tot meer aanbod van middenhuurwoningen.
Een van de meest opvallende conclusies is dat de bestaande middenhuurvoorraad ook mét aanvullend beleid sterk blijft afnemen. In het referentiescenario daalt de voorraad tot 2035 met 30,1 procent. Het aangekondigde pakket van maatregelen verandert daar vrijwel niets aan: ook dan resteert een afname van 30,1 procent.
De verklaring ligt volgens de onderzoekers in het rendement. Voor een groot deel van de huidige middenhuurwoningen levert verkoop als koopwoning meer op dan voortzetting van verhuur. Zelfs wanneer beleidsmaatregelen het rendement enigszins verbeteren, is dat vaak onvoldoende om die afweging te kantelen.
De actualisatie laat bovendien een somberder beeld zien dan de eerdere editie van het onderzoek uit 2025. Dat komt vooral doordat particuliere beleggers nu expliciet zijn meegenomen in het model. Deze groep kent een hogere rendementseis en een zwaardere fiscale druk, waardoor verkoop vaker economisch aantrekkelijker wordt dan verhuur.
Waar behoud van bestaande woningen problematisch blijft, reageren nieuwbouwprojecten veel sterker op beleidswijzigingen. Volgens SEO hebben de onderzochte maatregelen vooral effect op de businesscase van nieuwe middenhuurwoningen.
In het basisscenario is 59,2 procent van de onderzochte nieuwbouwwoningen rendabel als middenhuurwoning. Het aangekondigde pakket verhoogt dat aandeel naar 60,5 procent. Vooral sterkere financiële prikkels laten grotere effecten zien. Een objectsubsidie van €10.000 per woning verhoogt het aandeel rendabele projecten naar 62,7 procent. Een verhoging van de puntprijs met 10 procent brengt dit zelfs op 65,9 procent.
Daarmee ontstaat een belangrijk beleidsmatig onderscheid. Maatregelen die bestaande verhuurders nauwelijks op andere gedachten brengen, kunnen voor ontwikkelaars wel degelijk het verschil maken tussen bouwen of afzien van investeringen.
De meest krachtige maatregel uit de doorrekening is de verlenging van de nieuwbouwopslag. Deze regeling maakt het mogelijk om gedurende twintig jaar een huurprijsopslag van 10 procent toe te passen op nieuwbouwwoningen. Het kabinet heeft eerder besloten deze opslag vier jaar langer beschikbaar te houden.
SEO concludeert dat juist deze maatregel de nieuwbouwproductie het sterkst stimuleert. De opslag verhoogt de huurinkomsten gedurende een lange periode en compenseert daarmee de stijgende bouw- en grondkosten. Een structurele verlenging levert volgens de onderzoekers niet alleen hogere rendementen op, maar vergroot ook de investeringszekerheid. Dat laatste verlaagt de risico-inschatting van beleggers en verbetert daarmee het investeringsklimaat.
Een opvallende bevinding uit zowel de beslisnota als het onderzoeksrapport is dat maatregelen in de huurregulering potentieel grote positieve effecten hebben op het investeringsklimaat, maar tegelijkertijd ten koste gaan van de betaalbaarheid voor huurders.
Die spanning wordt zichtbaar bij beleidsopties zoals een hogere puntprijs of een verruiming van de WOZ-cap. Beide maatregelen verbeteren de rendementen en vergroten het aandeel rendabele projecten. Tegelijkertijd betekent dit direct hogere toegestane huren in het middenhuursegment.
Het ministerie geeft aan dat deze bevindingen worden meegenomen bij de evaluatie van de Wet betaalbare huur, die uiterlijk vóór 1 juli 2027 moet plaatsvinden.
Ook de verlaging van de overdrachtsbelasting kent een complexe uitwerking. Op papier verbetert een lager tarief de positie van verhuurders en stijgt de waarde van huurwoningen. Daardoor wordt bouwen en doorverhuren aantrekkelijker.
Tegelijkertijd signaleren de onderzoekers een mogelijk indirect effect: meer vraag vanuit beleggers kan leiden tot hogere woningprijzen. Wanneer koopwoningen daardoor eveneens duurder worden, verdwijnt een deel van het voordeel voor verhuurders. In de simulaties resulteert dit uiteindelijk in een neutraal tot licht negatief effect op de omvang van de middenhuurvoorraad. SEO benadrukt dat deze uitkomst minder robuust is dan de conclusies over andere maatregelen, omdat het prijseffect moeilijk empirisch vast te stellen is.
De doorrekening legt een ongemakkelijke realiteit bloot voor beleidsmakers. Het huidige pakket lijkt vooral geschikt om nieuwe middenhuurwoningen van de grond te krijgen, maar biedt weinig antwoord op de uitstroom van bestaande huurwoningen naar de koopmarkt.
Voor gemeenten, ontwikkelaars en institutionele beleggers bevat het rapport daarom een duidelijke boodschap: de grootste winst ligt voorlopig aan de voorkant van de markt, bij nieuwbouwontwikkeling. Voor het behoud van bestaande middenhuurvoorraad zal het kabinet waarschijnlijk zwaardere keuzes moeten maken. Daarbij komt telkens dezelfde afweging terug: meer rendement voor investeerders betekent vaak hogere huren voor bewoners.
Juist die fundamentele spanning zal de komende evaluatie van de Wet betaalbare huur tot een van de meest bepalende dossiers in het volkshuisvestingsbeleid van de komende jaren maken.
