De zelfregulering van de makelaardij schiet tekort. Dat is de centrale boodschap uit de recente Kamerbrief van minister Elanor Boekholt-O'Sullivan over het koopproces van woningen. Na jaren van verbeterplannen, aangescherpte gedragscodes en sectorinitiatieven concludeert het kabinet dat verdere verbetering via vrijwillige afspraken onvoldoende van de grond komt. Daarom wordt gewerkt aan een wettelijke vorm van beroepsregulering voor makelaars. De voorkeursrichting: een verplicht register, wettelijke gedragsnormen en verplichte aansluiting bij een geschillen- en tuchtrechtelijke structuur.
De directe aanleiding ligt in aanhoudende signalen over misstanden in het koopproces van woningen. Zowel het heropende meldpunt van Vereniging Eigen Huis als nieuw onderzoek van het Verwey-Jonker Instituut laten zien dat consumenten nog regelmatig negatieve ervaringen hebben met makelaars. Volgens het onderzoek had 27,8% van de respondenten in de afgelopen drie jaar ten minste één negatieve ervaring met een makelaar. Bovendien werd slechts een klein deel van die ervaringen formeel gemeld.
De Kamerbrief vormt tevens de uitwerking van aangenomen moties van Kamerlid Mooiman, waarin werd gevraagd om een wettelijke kwaliteitsstandaard voor alle makelaars en onderzoek naar een uniform en controleerbaar biedproces.
Tegelijkertijd constateert het kabinet dat eerdere pogingen om de zelfregulering te versterken onvoldoende effect hebben gehad. Sinds het Verbeterplan Vertrouwen in het Koopproces uit 2022 zijn onder meer een verenigingsoverstijgende tuchtcommissie ingesteld, gedragscodes aangepast en digitale biedlogboeken geïntroduceerd. Uit evaluaties blijkt echter dat naleving en handhaving achterblijven en dat belangrijke verbeteringen, zoals een uniforme standaard voor biedlogboeken, niet zijn gerealiseerd.
Een belangrijke constatering in de Kamerbrief is dat het huidige stelsel slechts gedeeltelijk de markt bestrijkt. Hoewel circa 80% van de makelaarskantoren is aangesloten bij een brancheorganisatie en daarmee verantwoordelijk is voor het merendeel van de woningtransacties, geldt zelfregulering niet voor alle marktpartijen. Daarnaast ontbreekt effectieve handhaving. Brancheorganisaties hebben volgens de minister aangegeven geen actieve controle op de naleving van gedragscodes uit te voeren.
Uit het onderzoek van het Verwey-Jonker Instituut blijkt bovendien dat negatieve ervaringen niet beperkt blijven tot zogenoemde ongebonden makelaars. Van de klachten die respondenten beschreven had 87% betrekking op makelaars die juist wel waren aangesloten bij een brancheorganisatie. De meest genoemde problemen betreffen gebrekkige informatievoorziening, slechte communicatie, desinteresse en twijfel over de belangenbehartiging door makelaars.
De analyse van het kabinet is daarom dat het probleem minder ligt bij vakinhoudelijke kennis of opleidingseisen en meer bij het gedrag van makelaars tijdens het koopproces.
Opvallend is dat het kabinet afziet van directe regulering van het koop- of biedproces. Diverse opties zijn onderzocht, waaronder verplichte biedmethoden, wettelijke invoering van een uniforme biedprocedure en een grotere rol voor het notariaat.
Volgens de minister zijn deze opties juridisch en praktisch problematisch. Regels voor het biedproces zouden gelden voor alle woningverkopen, ook wanneer geen makelaar betrokken is. Bovendien richten veel ervaren problemen zich niet uitsluitend op het biedproces, maar ook op gedragingen vóór en na het uitbrengen van biedingen. Daarnaast bestaat het risico dat overtredingen uiteindelijk gevolgen hebben voor koper en verkoper, bijvoorbeeld via aantasting van een koopovereenkomst, terwijl de makelaar de feitelijke veroorzaker van de misstand is.
Feitelijk verandert er op dit moment daarom niets aan de inrichting van het koopproces zelf. Het kabinet kiest voorlopig nadrukkelijk voor regulering van de beroepsuitoefening in plaats van regulering van transacties.
Als voorkeursoptie presenteert de minister een relatief lichte vorm van beroepsregulering. Iedereen die makelaarsactiviteiten wil verrichten, moet zich in de toekomst laten registreren in een wettelijk register. Daarbij komt de nadruk niet te liggen op titelbescherming of zware toegangseisen, maar op het kunnen handhaven van gedragsnormen.
De beoogde gedragsnormen zullen zich volgens de Kamerbrief richten op drie kernprincipes:
De minister noemt daarbij expliciet voorbeelden zoals het bijhouden van een biedlogboek conform de NTA 8061, het beschikbaar stellen van relevante informatie over een woning en het gelijke toegang bieden tot bezichtigingen en deelname aan het koopproces.
Daarnaast wil het kabinet alle makelaars verplicht laten aansluiten bij De Geschillencommissie. Uitspraken van de tuchtcommissie kunnen uiteindelijk leiden tot uitschrijving uit het register. Anders dan onder het huidige systeem zou een geroyeerde makelaar vervolgens niet eenvoudig als ongebonden makelaar kunnen doorgaan.
Voor professionals in het fysieke domein heeft de voorgenomen regulering geen directe gevolgen voor vergunningverlening, toezicht of planvorming onder de Omgevingswet. De betekenis ligt vooral in de woningmarkt- en vastgoedpraktijk.
Voor gemeenten kan de maatregel indirect relevant zijn vanuit hun rol op de woningmarkt. Gemeenten werken regelmatig samen met ontwikkelaars, projectmakelaars en verkooporganisaties bij nieuwbouwprojecten. Een uniformer gereguleerde makelaardij kan bijdragen aan meer voorspelbaarheid, transparantie en consumentenbescherming binnen deze trajecten. Dat is echter een mogelijke beleidsmatige uitwerking en nog geen vastgesteld effect.
Voor ontwikkelaars, woningcorporaties, vastgoedadviseurs en projectorganisaties is vooral van belang dat gedragsnormen rondom informatieverstrekking en transparantie waarschijnlijk een prominentere rol gaan spelen. De precieze inhoud daarvan moet nog worden uitgewerkt.
Voor juridische adviseurs en beleidsmakers zijn met name de volgende punten relevant:
De Kamerbrief markeert vooral het begin van een reguleringstraject en niet het eindpunt daarvan. Cruciale onderdelen moeten nog worden uitgewerkt. Onzeker is onder meer:
Ook staat nog niet vast of het kabinet uiteindelijk met eigen wetgeving komt of aansluiting zoekt bij het initiatiefwetsvoorstel dat Kamerlid Mooiman voorbereidt. Volgens de minister zijn beide routes bespreekbaar zolang zij leiden tot effectieve en uitvoerbare regelgeving.
Met deze Kamerbrief zet het kabinet een duidelijke koerswijziging in ten opzichte van het uitgangspunt dat de makelaardij primair via zelfregulering kan functioneren. De minister concludeert dat verdere verbeteringen langs die weg onvoldoende waarschijnlijk zijn en kiest daarom voor een wettelijke basis onder de beroepsuitoefening van makelaars. Feitelijk verandert er nog niets, maar beleidsmatig is de richting duidelijk: een verplicht register, wettelijke gedragsnormen en afdwingbare tuchtrechtelijke controle.
Voor de vastgoed- en woningmarktpraktijk betekent dit dat de komende jaren gewerkt wordt aan een nieuw reguleringsstelsel. Hoe ver dat stelsel uiteindelijk reikt en welke verplichtingen eruit voortvloeien, zal afhangen van de juridische uitwerking die naar verwachting in 2027 verder vorm krijgt.
