Erkenning door eigenaar

Eerder hebben we al gezien dat elke handeling of gedraging waaruit blijkt dat de bezitter het eigendomsrecht van de rechthebbende erkent, voldoende is om een lopende verjaring af te breken. En daarmee is de weg vrij voor een regeling tussen de gebruiker (niet langer bezitter) en de eigenaar (wel weer bezitter).

Andersom is ook mogelijk. Behalve erkenning (door een gebruiker) van het bezit van de eigenaar, kan de eigenaar ook het bezit erkennen van een derde en vaststellen dat ook aan de tweede eis van verjaring (tijdsverloop) is voldaan. En dan treedt de verjaring van rechtswege in. De eigenaar doet door erkenning afstand van de mogelijkheid om nog te revindiceren.

In het kader van een project “herstel eigendomsgrenzen” stuit de gemeente Ergenshuizen op een strookje grond, ingeklemd tussen een watergang en een particuliere tuin. De eigenaar van de woning is zich van geen kwaad bewust en toont met bewijzen aan dat het strookje gemeentegrond al meer dan 25 jaar in gebruik is als onderdeel van de tuin. Al die tijd werd de gemeentegrond door de bewoner onderhouden, als ware het haar eigen grond. De gemeente is het wel met de bewoonster eens en wil de verjaring erkennen.

Elke eigenaar, dus ook een bezitter die via verjaring de eigendom verkrijgt, kan zijn verkrijging doen inschrijven in de openbare registers. Dit is geen verplichting, want de eigendom is van rechtswege en onontkoombaar ontstaan, maar wil de nieuwe eigenaar zijn of haar recht ook aan derden kenbaar maken, dan is het wel aan te raden. Zonder registratie staat de betrokken grond immers nog steeds op naam van de vorige eigenaar.

Verjaring van rechtswege leidt dus nog niet tot aanpassing van bijvoorbeeld de tenaamstelling of de kadastrale grenzen. Als de bezitter en nieuwe eigenaar ook dat wil legaliseren, is meer nodig dan erkenning. Het wettelijk kader wordt gevormd door de artikelen 34 en 37 lid 1 sub a Kadasterwet.

Artikel 34 van de Kadasterwet bepaalt dat ter inschrijving van een verjaring in de openbare registers een afschrift van een verklaring moet worden aangeboden, opgesteld door de notaris met inachtneming van artikel 37 Kadasterwet. De notaris neemt in deze verklaring op:

om welk registergoed het gaat;

tegen wie de verjaring werkt (indien dit bekend is);

welke feiten tot de verjaring hebben geleid; en

of de verjaring wordt betwist door degene tegen wie zij werkt (indien dit bekend is).

De gebruiker zal dan ook de eigenaar van het perceel moeten uitnodigen om mee te werken aan de inschrijving.

Verder moet door de notaris worden verklaard of:

alle betrokkenen hebben medegedeeld met de inschrijving in te stemmen – artikel 37 lid 1 sub a Kadasterwet;

dat er voldoende bewijsstukken zijn overgelegd en aan de verklaring gehecht, die naar het oordeel van de notaris genoegzaam aantonen dat er van verjaring sprake is –artikel 37 lid 1 sub b Kadasterwet; of

dat partijen het niet eens zijn over de verjaring artikel 37 lid 1 sub c Kadasterwet.

In Nederland worden medio 2014 jaarlijks ongeveer zo’n 500 aktes van verjaring opgemaakt, waarvan ongeveer 437 op grond artikel 37 lid 1 sub a Kadasterwet. Het voordeel van zo’n verklaring – een notariële akte – is dat deze dwingend, verplicht bewijs oplevert: de rechter moet de verklaring in oogschouw nemen en neemt vaststaand aan, dát er is verklaard door de notaris.

Bij het opstellen van de verjaringsakte moet de notaris twee vragen beantwoorden:

Hebben de feiten zich voorgedaan?

En hebben deze feiten tot verjaring geleid?

De notaris heeft een grote vrijheid in de beoordeling van de verklaringen en bewijsstukken ten aanzien van verjaring. Hij moet daarbij natuurlijk veel zorgvuldigheid in acht nemen. De tuchtrechter zal desgevraagd bezien of de notaris zorgvuldig genoeg de stukken en verklaring heeft beoordeeld. Alle belanghebbenden moeten om commentaar worden gevraagd, dus onder meer de eigenaren.

De status van zo’n verklaring van de notaris is echter minimaal. Artikel 34 Kadasterwet bepaalt dat de notaris verklaart dat er verklaringen (over verjaring) zijn gedaan. Dat is bepalend voor de status en dus de bewijskracht van hetgeen is verklaard. De notaris komt tot een conclusie naar aanleiding van de verklaringen. Een verjaringsakte, opgesteld door de notaris levert weliswaar dwingend, verplicht bewijs op, maar dat geldt alleen voor hetgeen de notaris zélf heeft gedaan of waargenomen. Gaat het om juridische conclusies, zoals of er sprake is van verjaring, dan geldt dat niet als dwingend, verplicht bewijs.

De gemeente Ergenshuizen en de bewoonster aan het water besluiten in een overeenkomst vast te stellen dat er (a) inderdaad sprake is van bezit van gemeentegrond bij de bewoonster en ook dat (b) het bezit al meer dan 20 jaar duurt. Ze stellen daartoe een vaststellingsovereenkomst op.

Veel effectiever voor partijen is dat zij de erkenning van de verjaring vastleggen in een vaststellingsovereenkomst. Net als bij de verjaringsakte is een vaststellingsovereenkomst een belangrijke, maar niet de enige schakel in de keten van eigendomsoverdracht bij verjaring. Verjaring treedt van rechtswege in, zo bepaalt het wettelijk kader. Is eenmaal verjaring ingetreden, dan kan een kadastrale eigenaar – zoals de gemeente in het voorbeeld hierboven – niet meer de eigendom leveren aan de bezitter, ter uitvoering van de vaststellingsovereenkomst. De gemeente is immers niet meer eigenaar en dus ook niet bevoegd om de grond te leveren. Het enige dat partijen dan nog kunnen regelen, is de tenaamstelling in de openbare registers en een uitmeting, opdat de juridische grens ook de kadastrale grens wordt.

Een vaststellingsovereenkomst is geen gerechtelijk vonnis en heeft dus minder juridische status. Stel nu dat partijen na het sluiten van de overeenkomst tot de ontdekking komen dat toch niet aan de eisen van verjaring (bezit + tijdsverloop) is voldaan, maar zij willen desondanks dat de verjaring doorgang vindt. Wat dan? Dan moet men eigenlijk andersom handelen – namelijk door in een vaststellingsovereenkomst te bepalen dat A als kadastrale eigenaar (toch maar) de grond levert aan B en dat B deze in eigendom overneemt. Behalve een vaststellingsovereenkomst sluiten, moeten partijen dan dus ook naar de notaris. Nadat de levering bij de notaris heeft plaatsgevonden, is B onbetwistbaar eigenaar geworden van de onroerende zaak.

In de vaststellingsovereenkomst kunnen partijen dus afspraken maken en daarna moeten die afspraken ook nog eens ‘gewoon’ nagekomen worden – dus via de normale, wettelijke procedure die daarvoor staat. De kracht van een vaststellingsovereenkomst is dus niet zo groot dat partijen daarmee normale procedures – zoals een leveringsakte bij eigendomsoverdracht van een onroerende zaak – kunnen omzeilen of buiten toepassing verklaren.

Het is een beetje een rare bocht in het verjaringsrecht: omdat verjaring van rechtswege optreedt kunnen partijen dáár niet veel aan doen: partijen kunnen niet een andere verjaringstermijn in het leven roepen of een bepaalde vorm van houderschap toch maar aanmerken als bezit of zoiets. Wat daarentegen niet van rechtswege optreedt, is de vaststelling of er wel of geen bezit is bij een derde en hoe lang dat bezit al niet bij de eigenaar berust. Dat kunnen partijen onderling wel bepalen: de eigenaar kan bijvoorbeeld akkoord gaan met de stelling van de bezitter dat de eigenaar al meer dan 20 jaar zijn bezit is kwijtgeraakt aan een of meer derden.

Het opstellen en sluiten van een vaststellingsovereenkomst, waarin de eigenaar het bezit en dus ook de verjaring erkent, heeft »dispositieve werking« : de verjaring is nog niet volledig voltooid. De vaststellingsovereenkomst geeft weliswaar inhoud aan de verbintenissen die partijen bij het sluiten van de overeenkomst op zich hebben genomen, maar partijen zullen die verbintenissen nog wel moeten nakomen en wel door middel van levering bij de notaris.

Prof. mr. A.C. van Schaick, De rechtsgevolgen van de vaststellingsovereenkomst, WPNR 2013 (6985).