Modaliteiten voor herziening van de canon

Nadat de canon is vastgesteld, moet vervolgens worden bepaald of de canon tussentijds wordt aangepast (bijvoorbeeld indexatie) en/of de canon wordt herzien na een vooraf bepaalde periode of gebeurtenis. Daarnaast kunnen erfverpachter en erfpachter overeenkomen dat de erfpachter bij overdracht of splitsing van het erfpachtrecht een percentage van de verkoopsom aan de erfverpachter verschuldigd is.

GS Zakelijke rechten, artikel 91 Boek 5 BW, aant. 8.

Hierna wordt op deze aspecten ingegaan.

Tussentijdse aanpassing
Om te voorkomen dat de canon elk jaar in reële termen minder waard wordt, is het aan te bevelen om een inflatiecorrectie op te nemen in de voorwaarden. De canon wordt dan aangepast aan de hand van een in de erfpachtovereenkomst nader omschreven indexcijfer. Veelal geschiedt dit aan de hand van het verloop van een CBS-prijsindexcijfer. Het is ook mogelijk om de canon te wijzigen aan de hand van de waarde van de grond, een ander indexcijfer en/of de hoogte van de rente.

Daarnaast kan ervoor worden gekozen om, bijvoorbeeld tegen een hoger canonpercentage, de canon gedurende een bepaalde periode stabiel te laten. Dit laatste is vergelijkbaar met de rentevaste periode bij een hypotheek.

Praktijkvoorbeeld van gemeentelijke voortdurende erfpacht: als de erfpachter gekozen heeft voor een jaarlijkse canonaanpassing wordt de canon elk jaar aangepast op basis van de inflatie minus 1%. Erfpachters hebben ook de mogelijkheid om de canon voor 10 of 25 jaar vast te zetten. In dat geval is een hoger canonpercentage van toepassing, maar blijft de canon stabiel gedurende deze periode. Ook kan de canon in dit voorbeeld op elk gewenst moment worden afgekocht voor de resterende looptijd van het tijdvak. De afkoopsom is afhankelijk van het dan geldende canonpercentage, de grondwaarde op het moment van afkoop en de resterende looptijd van het tijdvak. Na afloop van het tijdvak is opnieuw canon verschuldigd op basis van de dan geldende grondwaarde.

Periodieke canonherziening
Bij voortdurende erfpacht wordt de grondwaarde waar de canon op is gebaseerd periodiek herzien. Ook bij tijdelijke erfpacht wordt doorgaans de canon aangepast na het aflopen van de erfpachtperiode. Partijen kunnen overeenkomen dat de hoogte van de herziene canon wordt bepaald door één of meer deskundige(n).

De Jong en Ploeger, nr. 23.

Dit kan betekenen dat de erfpachter zich geconfronteerd ziet met een excessieve stijging van de canon na het aflopen van de erfpacht (bij tijdelijke erfpacht) of het tijdvak (bij voortdurende erfpacht). In een soortgelijk geval oordeelde de rechtbank ’s-Gravenhage dat een verhoging van de erfpachtcanon tot veertig maal de waarde van de oude canon, niet in strijd was met de redelijkheid en billijkheid of de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

Rb. ‘s-Gravenhage 30 november 1994, BR 1995, p. 329; LJN AS5992. Zie ook Asser/Mijnssen, Van Velten & Bartels 5* 2008/232.

Deze uitspraak brengt niet met zich mee dat een bepaling in de erfpachtvoorwaarden, op grond waarvan de canon in de toekomst excessief kan worden verhoogd, in de praktijk door banken wordt geaccepteerd. In de Bancaire richtlijn wordt bijvoorbeeld aangegeven dat de canon na herziening voorspelbaar moet zijn en niet moet leiden tot grote schokken.

Ook is het mogelijk om na expiratie van de tijdelijke erfpacht aan de erfpachter een eeuwigdurend erfpachtrecht aan te bieden, met als uitgangspunt voor de canonberekening de actuele grondwaarde op het tijdstip van heruitgifte.

HR 26 maart 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2879.

Het is overigens bij een periodieke canonherziening niet verplicht om uit te gaan van de actuele waarde van de grond. Uit een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 26 oktober 1995 volgt namelijk dat onder de reële waarde van de grond niet altijd de marktwaarde van bouwgrond hoeft te worden verstaan, nu partijen door de erfpachtverhouding tot elkaar veroordeeld zijn en er (derhalve) tussen partijen geen vrije marktwerking is.

Hof Amsterdam 26 oktober 1995, BR 1996, p. 669.

Herziening na een bepaalde gebeurtenis
In de erfpachtakte kan worden bepaald dat na het voordoen van een bepaalde gebeurtenis de canon wordt gewijzigd. Gedacht kan worden aan de overdracht van het erfpachtrecht, splitsing van het erfpachtrecht in appartementsrechten of bebouwing van de grond. Dat het voor erfverpachters raadzaam is om canonherziening als voorwaarde te bedingen bij dergelijke gebeurtenissen, volgt uit een uitspraak omtrent het voormalig Renaultgebouw.

Hof Amsterdam 6 november 2012, RVR 2013, 13; bevestiging van Rb. Amsterdam 17 augustus 2011, NJF 2011, 404, JBN 2012, nr. 50 (Pleysier).

Het Renaultgebouw betreft een voormalige garage met showrooms en kantoorruimten, die is omgebouwd tot café-restaurant met fitnesscentrum en kantoren tegenover het Amstelstation. Het voortdurende erfpachtrecht stamde uit 1957 en daarbij was een vaste canon overeengekomen voor 75 jaar, die in 1972 was verhoogd wegens de opbouw van een extra verdieping. In verband met de gedeeltelijke transformatie van het gebouw had de erfpachter in 2003 een bouwvergunning aangevraagd en was om een vrijstelling van het bestemmingsplan verzocht; aan de erfpachter was meegedeeld dat dit geen problemen zou opleveren, maar ook dat voor de veranderingen toestemming moest worden gevraagd aan de gemeente in haar hoedanigheid van erfverpachter.

In 2005 was het publiekrechtelijk traject met gunstig gevolg doorlopen. Het volgend jaar werd door de gemeente meegedeeld dat ook de privaatrechtelijke toestemming voor de gedeeltelijke bestemmingswijziging zou worden verleend, maar dat in verband daarmee de jaarlijkse canon van € 17.400,- werd verhoogd naar € 221.783,- waarbij als rechtvaardiging werd gegeven het door de gemeente meedelen van de waardestijging door de bestemmingswijziging. De rechter oordeelde dat de canon was vastgesteld voor 75 jaar en dat een tussentijdse (niet in de voorwaarden voorziene) canonverhoging als strijdig met de strekking van de wezenlijke kenmerken van de erfpachtovereenkomst moest worden aangemerkt. Het stellen van de zware financiële voorwaarde levert misbruik van recht op.

Artikel 3:13 BW.

Het wel in de voorwaarden opgenomen toestemmingsvereiste dient om te voorkomen dat er geen ongewenste bestemming komt, maar mag niet via een omweg de destijds overeengekomen vaste termijn van de canon bekorten, aldus deze uitspraak. In hoger beroep bevestigde het hof dit arrest. Overigens was dit niet de eerste keer dat op deze locatie onenigheid tussen erfpachter en gemeente was ontstaan. In 1978 was er een plan ontwikkeld om het gebouw te vervangen door een complex bestaande uit winkels en kantoren. Maar de gemeente stelde toen een zodanige verhoging van de canon voor, dat dit plan niet haalbaar bleek.

A.A. van Velten, ‘Ontwikkelingen: Goederenrecht (II, slot)’, WPNR 2013(6892).