Oplevering en ingebruikname

Het werk wordt niet goedgekeurd (= opgeleverd!) als er sprake is van grote gebreken waartoe in beginsel ook afwijking van de voorschriften behoort (tenzij daarop voornoemd punt 7 van toepassing zou zijn). In dat geval zal de aannemer eerst die gebreken moeten herstellen, waarna volgens dezelfde procedurele regels een heropneming wordt geïnitieerd. Echter, in paragraaf 6 van dit Handboek is gesteld dat het bouwwerk niet kan worden gereedgemeld als er nog sprake is van niet voldoen aan de eisen in BBL hoofdstuk 4 of 5. Gezien de wijze waarop de wetgever een volgtijdelijk verband legt met de publiekrechtelijke gereedmelding en ingebruikname, ligt het voor de hand om in dat geval ook de opneming uit te stellen. Weliswaar biedt UAV § 10 artikel 3 privaatrechtelijke mogelijkheden om het bouwwerk in gebruik te nemen voordat dit is opgenomen, goedgekeurd en opgeleverd, maar als er geen sprake is van gereedmelding, kan het bevoegd gezag het gebruik verbieden. Zeker als de gereedmelding is uitgesteld omdat de kwaliteitsborger gebreken heeft geconstateerd met betrekking tot de BBL-eisen, is het dan ook zaak niet alleen de initiatiefnemer daarover te informeren, maar ook de eventuele directievoerder. Die kan dan adequaat reageren op een aanvraag van de aannemer om over te gaan tot opneming.

Ook privaatrechtelijk zijn er risico’s verbonden aan ingebruikname voordat het bouwwerk is opgeleverd. In UAV 2012 § 10, artikel 3, wordt op deze risico’s gewezen: “Indien door de ingebruikneming meer wordt verlangd van de aannemer dan redelijkerwijs van hem kan worden gevergd, zal dit worden verrekend als meer werk. Indien door de ingebruikneming schade aan het werk ontstaat komt deze schade niet voor rekening van de aannemer.” De afweging van voor- en nadelen van vervroegde ingebruikname is aan de opdrachtgever/koper. Van de aannemer mag worden verwacht dat hij de (on)mogelijkheden en risico’s tijdig en objectief in beeld brengt.

In UAV 2012 § 10, artikel 1, wordt de oplevering gedefinieerd: “Het werk wordt als opgeleverd beschouwd, indien het overeenkomstig het bepaalde in § 9 is of geacht wordt te zijn goedgekeurd. De dag, waarop het werk is of geacht wordt te zijn goedgekeurd, geldt als dag waarop het werk als opgeleverd wordt beschouwd.” Bij de koop-/aannemingsovereenkomst kan hieraan nog worden toegevoegd: “… en de sleutels aan de koper zijn overhandigd.” Gelet op de hiervoor omschreven procedurele stappen kunnen tussen de aanvraag tot opneming en de goedkeuring meerdere weken verstrijken, ook als er geen gebreken zijn geconstateerd. Omdat in BW, UAV, garantieregelingen en bijvoorbeeld informatie van de Vereniging Eigen Huis (VEH) verschillende termen en termijnen worden genoemd, kan dit verschil tussen opneming en oplevering van cruciaal belang zijn.

In het spraakgebruik in de bouw kan de aannemer zeggen: “Ik heb vandaag een oplevering”, terwijl dat formeel alleen het geval is als uit de opneming zou blijken dat het bouwwerk foutloos is en dus aan het eind van de opneming is goedgekeurd. Dat is zelden het geval; zowel de Stichting Klantgericht Bouwen als de VEH constateerden eind 2017 “25 à 30 opleverfouten” per gecontroleerde nieuwbouwwoning.

Bron: www.cobouw.nl/woningbouw/nieuws/2017/11/opleverfouten-weer-schering-en-inslag-101255285 .

,

In het algemeen zal wel worden begrepen wat wordt bedoeld met ‘opleverfouten’, maar gelet op de geciteerde definitie van de oplevering uit de UAV kunnen hiermee formeel alleen de bij opneming geconstateerde kleine gebreken worden bedoeld, waarover het gaat in UAV 2012, § 9, artikel 7.

Ook bij andere bouwwerken dan nieuwbouwwoningen is zelden sprake van foutloze oplevering. Zo onderzocht de toenmalige VROM-inspectie samen met het Platform Constructieve Veiligheid in 2008 de ‘Borging van de constructieve veiligheid in 15 bouwprojecten’. Uit het gelijknamige rapport

Bron: zoek.officielebekendmakingen.nl/blg-3058.pdf .

valt op te maken dat de constructieve kwaliteit, die in vrijwel elke matrix voor toetsing en toezicht een hoge prioriteit krijgt toebedeeld, er in de praktijk toch vaak bekaaid vanaf komt. Alleen enkele bouwwerken waarbij de (deskundige) opdrachtgever zelf nadrukkelijk een sturende rol vervulde kwamen er goed vanaf en eigenlijk kwam er maar één echt goed uit het onderzoek: project 11 uit het rapport – een vuilverbrandingsinstallatie, waarbij het bouwkundige werk weliswaar omvangrijk was, maar toch een bescheiden deel van de totale opdracht vormde. De aannemer van de installatie was ook verantwoordelijk voor de bouw. De hoge kwaliteitsnormen uit de procesindustrie zijn ook de kwaliteit van dit bouwwerk ten goede gekomen, zeker op het gebied van de constructieve veiligheid.

De oplevering en het proces-verbaal zijn private aangelegenheden, waarmee het bevoegd gezag geen bemoeienis heeft. Het proces-verbaal is niet verplicht bij wet, maar in de memorie van toelichting op de Wkb staat een interessante passage die het belang van het proces-verbaal onderstreept: “Gewezen kan echter worden op de verplichting in artikel 6:48 van het BW van de schuldeiser voor iedere voldoening een kwitantie af te geven, tenzij uit overeenkomst, gewoonte of billijkheid anders voortvloeit. De opdrachtgever kan de aannemer dus zo nodig vragen om een opleverdocument.”

Bron: www.stichtingibk.nl/wp-content/uploads/2016/05/Memorie-van-toelichting.pdf , p. 91.

Er is geen wettelijk voorgeschreven format voor het proces-verbaal van oplevering, ook wel rapport van tekortkomingen genoemd. Maar er zijn wel diverse modellen beschikbaar op internet, bijvoorbeeld van de verschillende garantie-instellingen, van het Centraal Bureau Bouwtoezicht (CBB) of van stichting Stabu.

Ondanks de duidelijke omschrijving van wat onder oplevering moet worden verstaan volgens de UAV 2012 is het toch relevant extra aandacht te besteden aan de formele datum van oplevering, omdat daags daarna de teller start van bijvoorbeeld de onderhoudstermijn, als die in het bestek is voorgeschreven. Eerder in deze paragraaf is de koninklijke weg beschreven, maar het kan ook anders:

Zo kan het zijn dat de aannemer geen aanvraag tot opneming doet, maar de opdrachtgever het werk wel voltooid acht. Als hij dat schriftelijk meldt aan de aannemer geldt de vijfde dag na verzending van dit bericht als opleveringsdatum.

Bij vervroegde ingebruikname van technische installatiewerken start de onderhoudstermijn daarvan op de dag van ingebruikneming, al is het werk dan nog niet opgeleverd.

Bij de garantieregelingen (bijvoorbeeld Woningborg) is de opleverdatum niet anders gedefinieerd, maar gaan de garantietermijnen in na afloop van de onderhoudstermijn van het bouwwerk.

Ten overvloede zij er juist in dit hoofdstuk op gewezen dat de wijzigingen die door de Wkb artikel III en IV worden doorgevoerd in het Burgerlijk Wetboek vanaf de inwerkingtreding van de Wkb gelden voor alle bouwwerken (nieuwbouw en verbouw) ongeacht de categorie: vergunningvrij, meldingplichtig, vergunningplichtig, met of zonder verplichte kwaliteitsborging