Schadevergoeding

Een gebrek levert een tekortkoming op voor de verhuurder. Zoals hierboven toegelicht is de verhuurder verplicht gebreken aan de woonruimte te verhelpen. Daarnaast kan de huurder indien er sprake is van een gebrek, aanspraak maken op huurprijsvermindering.

Een gebrek levert echter niet zonder meer recht op schadevergoeding voor de huurder op. Voor schadeplichtigheid is vereist dat het tekortschieten aan de verhuurder kan worden toegerekend (artikel 6:74 BW).

Uit artikel 6:75 BW volgt dat er (onder meer) sprake is van toerekenbaarheid voor de verhuurder:

indien een tekortkoming te wijten is aan de schuld van de verhuurder; of

indien een tekortkoming krachtens de wet of in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van de verhuurder komt.

Indien er geen sprake is van toerekenbaarheid, spreken we van overmacht (artikel 6:75 BW). Bij overmacht rust er op de verhuurder geen verplichting tot schadevergoeding.

Indien een verhuurder in gebreke blijft zijn verplichting tot het verhelpen van een gebrek na te komen, dan is er sprake van een aan de verhuurder toerekenbare tekortkoming. In dat geval heeft de huurder, naast het verhelpen van de gebreken en huurvermindering, recht op schadevergoeding.

Voorbeeld

Indien door een zware storm een lekkage ontstaat in de woonruimte, dan levert dat een gebrek (tekortkoming) op.
Op verlangen van de huurder dient de lekkage gerepareerd te worden door de verhuurder.
Indien er sprake is van verminderd huurgenot, dan kan de huurder aanspraak maken op een evenredige huurprijsvermindering.
Indien als gevolg van de lekkage meubels beschadigd zijn geraakt (schade), dan is de verhuurder daarvoor niet aansprakelijk. De schade als gevolg van de tekortkoming is immers niet aan de verhuurder toerekenbaar (de zware storm levert overmacht op).
Dit wordt anders indien de verhuurder weigert tot (tijdig) herstel van de lekkage over te gaan. Indien er bij een nieuwe regenbui nog meer meubels beschadigd raken, dan is de verhuurder wel aansprakelijk voor deze schade. Het niet tijdig verhelpen van het gebrek (waardoor het gebrek voortduurt) kan in dat geval wel aan de verhuurder worden toegerekend (schuld).

Naast de algemene wettelijke regeling inzake toerekenbare tekortkomingen en schadevergoeding (artikelen 6:74-6:75 BW) geeft de wet bij huur een bijzondere regeling in artikel 7:208 BW. Uit dit artikel volgt dat de verhuurder tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade verplicht is:

indien het gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen; of

indien het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig was en de verhuurder het gebrek toen reeds kende of had behoren te kennen; of

indien het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig was en de verhuurder toen aan de huurder te kennen heeft gegeven dat de woonruimte het gebrek niet had.

Van deze aansprakelijkheidsregels kan bij de huur van woonruimte niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (artikel 7:242 lid 1 BW).