Voortzettingsrecht van de onderhuurder

Artikel 7:269 lid 1 BW geeft een belangrijke uitzondering op de hoofdregel dat de onderhuurder de woonruimte moet verlaten indien de hoofdhuurovereenkomst komt te eindigen. De onderhuur die betrekking heeft op:

zelfstandige woonruimte;

Zie voor het onderscheid zelfstandige/onzelfstandige woonruimte nader paragraaf 2.3.2.

en

waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft,

wordt in geval van beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst (de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de hoofdhuurder/onderverhuurder) voortgezet door de verhuurder.

Het maakt hierbij niet uit of er sprake is van een bevoegd of een onbevoegd aangegane onderhuurovereenkomst. Ook indien de onderhuur op grond van de wet of de contractuele bepalingen niet was toegestaan, heeft de onderhuurder in voorkomend geval een voortzettingsrecht!

De hoofdhuurder/onderverhuurder pleegt wel wanprestatie jegens de verhuurder (en is dus schadeplichtig).

Er moet wel daadwerkelijk sprake zijn van onderhuur tussen de hoofdhuurder/onderverhuurder en de onderhuurder. Dit veronderstelt dat de hoofdhuurder/onderverhuurder beoogt de verplichtingen van een (onder)verhuurder op zich te nemen. Daarvan is lang niet altijd sprake.

Voorbeeld

Een man huurt een zelfstandige woonruimte. Op enig moment gaat hij samenwonen met zijn vriendin in haar woning. In plaats van zijn huurovereenkomst op te zeggen verhuurt hij zijn woning onder aan een derde. De man blijft zelf echter de huur betalen aan de verhuurder. De onderhuurder betaalt rechtstreeks aan de man. Als er gebreken zijn in de woning, dan belt de onderhuurder met de man om de gebreken te laten herstellen.
Indien de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de man uiteindelijk komt te eindigen (bijvoorbeeld omdat de verhuurder de huurovereenkomst laat ontbinden op grond van de illegale onderhuur), dan kan de onderhuurder zich beroepen op het hiervoor besproken wettelijke voortzettingsrecht.
Deze situatie moet worden onderscheiden van de situatie dat de man de woning verlaat en bijvoorbeeld zijn zus in de woning komt te wonen en zij vervolgens rechtstreeks de huur aan de verhuurder betaalt. Er is dan sprake van zogeheten pseudo onderhuur. De man en de zus hebben geen onderhuurovereenkomst met elkaar. De zus heeft de huurovereenkomst van de man voortgezet. Zij beogen een contractsovername, maar dat is zonder toestemming van de verhuurder niet mogelijk. Indien de huurovereenkomst komt te eindigen, dan heeft de zus geen wettelijk voortzettingsrecht.

Indien de verhuurder de onderhuur niet wil voorzetten, dan moet hij binnen zes maanden bij de rechter vorderen dat de (voortgezette) huur met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip zal eindigen op de grond dat (artikel 7:269 lid 2 BW):

de (onder)huurder vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborgen biedt voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst; of

de onderhuur is aangegaan met de kennelijke strekking de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen; of

indien het woonruimte betreft waarvoor een huisvestingsvergunning van de gemeente noodzakelijk is: dat de (onder)huurder geen huisvestingsvergunning kan overleggen; of

in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, mede gelet op de inhoud van de beëindigde hoofdhuurovereenkomst en de inhoud van de onderhuurovereenkomst en de inhoud van huurovereenkomsten die betrekking hebben op soortgelijke woonruimte, niet van de verhuurder kan worden gevergd dat hij de huur met de (onder)huurder voorzet.

Deze laatste grond biedt de mogelijkheid om de (onder)huur te beëindigen als de onderhuurder niet voldoet aan de vereisten voor een zogeheten categoriewoning, bijvoorbeeld als een student als onderhuurder woonruimte in een woonzorgcomplex heeft betrokken

Zie Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 50. Zie ook H.J. Rossel, Hoofdlijnen Huurrecht 2008, p. 194.

of als in de (onder)huurovereenkomst zeer ongebruikelijke bepalingen staan, bijvoorbeeld een absurd lage huurprijs.

Een onderhuurder van onzelfstandige woonruimte heeft geen voortzettingsrecht en moet de woning verlaten indien de huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de huurder/onderverhuurder komt te eindigen.