De staat van het bouwwerk bij aanvaarding

Op het moment waarop de aannemer het bouwwerk of een deel daarvan overdraagt aan zijn opdrachtgever, is het voor beide partijen in het nieuwe stelsel van belang de staat van dat bouwwerk op het moment van oplevering zo goed mogelijk vast te leggen in het proces-verbaal van oplevering en eventuele bijlagen, bijvoorbeeld foto’s van bijzonderheden. Nu de Wkb door toevoeging van het vierde lid aan Burgerlijk Wetboek artikel 7:758 de bewijslast voor verborgen gebreken min of meer omkeert, heeft het goed documenteren van de oplevering voor de aannemer zelfs een groter belang gekregen. Deze omkering geldt in elk geval “voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.” Maar, zegt de wet vervolgens: “In andere gevallen kan van dit lid alleen ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen.” Het is daarmee een punt van onderhandeling geworden tussen de contractpartners en de uitkomst daarvan moet contractueel worden vastgelegd.

Voor de opdrachtgever is het cruciaal om goed kennis te nemen van de inhoud van de opleveringsdocumentatie. Waar het gaat om zaken die nog moeten worden hersteld, zo snel mogelijk en in elk geval binnen de onderhoudstermijn (ook wel opschortings- of retentietermijn), moet hij checken of die volledig vermeld staan in het proces-verbaal. In aanvulling daarop is het raadzaam harde afspraken te maken en vast te leggen over het herstellen van deze manco’s. Gelet op de volgtijdelijkheid kunnen de resterende manco’s in beginsel geen betrekking hebben op het voldoen aan de voorschriften in BBL hoofdstuk 4 of 5, laat staan dat ze het voldoen daaraan weer ongedaan zouden maken … Zulke manco’s moeten al veel eerder zijn opgeheven, omdat anders de kwaliteitsborger niet de van hem benodigde verklaring kan verstrekken.

Ook is van belang dat de staat van het bouwwerk duidelijk en begrijpelijk is weergegeven in het proces-verbaal. Het ligt voor de hand dat de aannemer of – nog beter – een neutrale deskundige het proces-verbaal opstelt. Die deskundige zou de architect of directievoerder kunnen zijn, maar niet de kwaliteitsborger, ook al is diens wettelijke taak reeds afgerond met het afgeven van de eerdergenoemde verklaring. De teksten van wet en besluit sluiten echter elke andere betrokkenheid bij een bouwwerk anders dan de kwaliteitsborging uit.

De eerdergenoemde UAV gaat in § 11 ook in op de onderhoudstermijn, maar gaat daarbij uit van een bepaling in het bestek over deze termijn en de duur ervan. Het maken van een bestek voor een bouwwerk in de Gevolgklassen 1, 2 en 3 is zeker aan te raden, maar niet wettelijk verplicht. Als er geen bestek is, zullen een aantal afspraken tussen aannemer en opdrachtgever, zoals de duur van de onderhoudstermijn, in de aannemingsovereenkomst moeten worden vastgelegd. De Wkb voegt een nieuw tweede lid toe aan BW artikel 7:768 en past de overige leden daarop aan:

“De aannemer stelt de opdrachtgever uiterlijk twee maanden na het tijdstip van oplevering, doch niet eerder dan één maand na dat tijdstip, schriftelijk in de gelegenheid aan te geven of hij van de in artikel 262 van Boek 6 toegekende bevoegdheid gebruik wenst te maken. De aannemer stuurt hiervan een afschrift aan de notaris.”

Deze bepaling past bij de veelvoorkomende onderhoudstermijn van drie maanden. De betekenis voor de opdrachtgever is duidelijk: zijn er nog gebreken geconstateerd die moeten worden verholpen voordat de onderhoudstermijn verstrijkt en de notaris het in depot gegeven bedrag kan overmaken aan de aannemer? Zo ja, meld dat dan zo spoedig mogelijk (binnen ‘bekwame tijd’) schriftelijk aan de aannemer met cc aan de notaris. Sommige notarissen blijken een bedrag in depot vrij te geven op verzoek van de aannemer ook zonder dat de opdrachtgever daarover vooraf is geraadpleegd. Deze werkwijze van notarissen is niet ‘standaard’, maar voor zover dit voorkomt, maakt de inwerkingtreding van de Wkb er een eind aan. Langer opschorten dan de overeengekomen termijn kan als dat noodzakelijk is gelet op de herstelkosten van de betreffende gebreken, maar vergt aanvullende stappen onder toepassing van BW artikel 6:262.