De laatste 5%: actief navraag doen bij opdrachtgever

Ook als de gebreken later aan het licht komen, blijft de bepaling in BW artikel 758 van toepassing, maar gedurende de onderhoudstermijn is bij woningbouw voor particuliere opdrachtgevers nog een andere wetswijziging van belang, namelijk:

Burgerlijk Wetboek artikel 7:768, lid 2:

De aannemer stelt de opdrachtgever uiterlijk twee maanden na het tijdstip van oplevering, doch niet eerder dan één maand na dat tijdstip, schriftelijk in de gelegenheid aan te geven of hij van de in artikel 262 van Boek 6 toegekende bevoegdheid gebruik wenst te maken. De aannemer stuurt hiervan een afschrift aan de notaris.

De beperking van deze wijziging tot particuliere woningbouw blijkt uit het feit dat het nieuwe artikel wordt ingevoegd in afdeling 2 van BW boek 7, dat opent met artikel 765: “Deze afdeling is van toepassing op aanneming van werk die strekt tot de bouw van een woning, bestaande uit een onroerende zaak of bestanddeel daarvan, in opdracht van een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.” Het staat de aannemer uiteraard vrij deze handelwijze ook bij andere soorten opdrachtgevers toe te passen, zoals ook in de huidige praktijk in veel gevallen gebeurt. Een zorgvuldig handelende notaris zal in veel gevallen de opdrachtgever tijdig vragen of het in depot gehouden bedrag betaalbaar kan worden gesteld of niet. De Wkb legt de verantwoordelijkheid voor deze afstemming nu nadrukkelijk bij de aannemer, maar dit is niet in alle gevallen een wijziging ten opzichte van de praktijk voorafgaand aan inwerkingtreding van de Wkb.

De formulering van BW artikel 7:768, lid 2, lijkt afgestemd op de veronderstelde duur van drie maanden, die onder andere gebruikelijk is bij genoemde garantie-instellingen. De brief van de aannemer “uiterlijk twee maanden na oplevering, doch niet eerder dan één maand na dat tijdstip” komt neer op één à twee maanden voor het verstrijken van de termijn. Dat is volstrekt redelijk om de opdrachtgever de gelegenheid te geven tijdig te reageren en kleine gebreken nog voor het eind van de termijn te herstellen. Aangezien deze bepaling alleen van toepassing is voor particuliere opdrachtgevers van nieuwbouw of verbouw van woningen is het onwaarschijnlijk dat het bestek een langere onderhoudstermijn dan drie maanden voorschrijft, maar onmogelijk is het niet. Immers, circa 15% van de particuliere nieuwbouwwoningen komt tot stand zonder bemoeienis van een garantie-instelling.

De aannemer die zijn rol serieus neemt, reageert alert en adequaat op meldingen over gebreken, storingen in installaties, etc. Bij ‘serieus’ hoort ook dat de aannemer, wanneer hij van mening is dat een gebrek niet aan hem is toe te rekenen, zoals de wet het noemt, de opdrachtgever daarop wijst, al dan niet onder verwijzing naar het proces-verbaal van oplevering. Dat moet een specifieke verwijzing zijn, die bewijs levert dat het betreffende gebrek buiten de verantwoordelijkheid van de aannemer is ontstaan, voor of na de oplevering. Ook als aannemer en opdrachtgever beiden van oordeel zijn dat het gebrek de aannemer niet valt aan te rekenen, kan herstel van het gebrek cruciaal zijn voor de wijze waarop de kwaliteit van het bouwwerk door de opdrachtgever of eindgebruiker wordt ervaren. Het herstel vindt plaats binnen een ‘bekwame’ termijn. Wat ‘bekwaam’ of redelijk is, hangt mede af van de urgentie en de omstandigheden. De urgentie om een haperende verwarmingsinstallatie te repareren is in de winter uiteraard groter dan in de zomer. En een lekkend dak is lastiger te repareren wanneer het stortregent dan bij langdurige droogte …