Geen bezit betekent geen verjaring

In november 1980 wordt er een pand gekraakt in het centrum van Arnhem. Na ruim 20 jaar (augustus 2001) stappen de krakers naar de notaris met het verzoek om een akte van verjaring op te maken. Omdat volgens de notaris voldoende bewijs van de verjaring ontbreekt, stelt deze dat de bewaarder van de openbare registers de verklaring slechts zal mogen inboeken in het register van voorlopige aantekeningen. Inschrijving zal alleen plaats kunnen vinden op bevel van de rechter, vindt de notaris.

Ondertussen is het pand voor een tweede maal verkocht. Na de tweede verkoop vinden de krakers het tijd om hun beroep op verjaring kracht bij te zetten door in rechte te vorderen dat de akte van verjaring wél in de openbare registers zal worden ingeschreven. De kort geding rechter te Arnhem vraagt zich vervolgens af of er wel sprake is van bezit. In zijn vonnis van 10 oktober 2001 constateert de rechter dat uit niets is gebleken dat de krakers al vóór het verstrijken van de zogenaamde verjaringstermijn van november 2000 zich hadden gedragen als eigenaren. Ook hadden zij nooit het eigendomsrecht van de rechthebbenden ontkend. En daarmee merkt de rechter het kraken aan als gebruik en niet als bezit. Het beroep op verjaring houdt dus geen stand.

President Rb Arnhem: 16 oktober 2001, ECLI:NL:RBARN:2001:AD4596, kraakpand.

In deze casus was dus géén sprake van bezit. De uitlatingen die de krakers hadden gedaan, duidden niet ondubbelzinnig op een wil om zélf het gekraakte pand te willen bezitten en daar ook naar buiten toe naar te handelen. In plaats daarvan was sprake van dubbelzinnig bezit.

Vaak gooien gebruikers zelf roet in het eten en krijgen de bewijslast voor bezit niet rond. Het is namelijk heel goed mogelijk dat gebruikers door uitspraken te doen, zichzelf kwalificeren als houders, in plaats van als bezitters en dus geen (of niet langer) een beroep kunnen doen op verjaring.

Hof Den Bosch: 24 juni 2008, ECLI:NL:GHSHE:2008:BD9829.

Denk aan verklaringen van occupanten of hun rechtsvoorgangers over het eigendomsrecht en bezitspretentie of over de aard van het gebruik, bijvoorbeeld:

bij de uitmeting heb ik geen bezwaar gemaakt tegen de grensaanwijs en heb ik niet opgemerkt dat ik rechthebbende was op de strook grond, hoewel die aan de andere kant van de va
stgestelde kadastrale grens lag

Hof Den Bosch: 6 maart 2007, ECLI:NL:GHSHE:2007:BA0774, Boerenbond.

;

ik wist wel dat het perceel destijds
niet op mijn naam ston
d

Hof Arnhem: 10 juni 2003 (NJ 2004, 155) Schoonhoven/Kroes. Rb Arnhem: 14 juni 2006, ECLI:NL:RBARN:2006:AY4144, aanleg provinciale weg S101. Hof Den Bosch: 24 juni 2008, ECLI:NL:GHSHE:2008:BD9829.

;

ik heb het indertijd pr
oberen aan te kopen of te huren

Hof Den Bosch: 6 september 2005, ECLI:NL:GHSHE:2005:AU5184. Maar, wellicht in tegenspraak daarmee: Rb Arnhem: 20 oktober 2004 (tussenvonnis), ECLI:NL:RBARN:2004:AR6677, Zandbergse weg te Rijswijk. Rb Amsterdam: 14 februari 2007, ECLI:NL:RBAMS:2007:BA1510, Amsterdamse walkanten. Rb Arnhem: 7 mei 2008, ECLI:NL:RBARN:2008:BD1886, dijkperceel. Rb Rotterdam: 30 juli 2008, ECLI:NL:RBROT:2008:BE9335, uitpad. Hof Den Bosch: 24 juni 2008, ECLI:NL:GHSHE:2008:BD9829. Hof Den Bosch: 26 augustus 2008, zaaknr. HD 103.004.762, Heusden, niet gepubliceerd.

;

ik heb destijds netjes aan de (nieuwe) eigenaren van de grond gevraagd of ik deze mocht (blijven) gebru
iken

HR: 18 november 2005, ECLI:NL:PHR:2005:AT8240, conclusie AG. Hof Den Bosch: 6 maart 2007, ECLI:NL:GHSHE:2007:BA0774, Boerenbond.

en daar stemde men mee in

Rb Amsterdam: 18 april 2007, ECLI:NL:RBAMS:2007:BA5589. Rb Alkmaar: 15 juli 2009, ECLI:NL:RBALK:2009:BJ3179, Schoorl. Rb Arnhem: 19 augustus 2009, ECLI:NL:RBARN:2009:BJ6545.

;

we hebben in november 1989 in goed overleg en met goedkeuring van de NS [terreineigenaar –
evl
]
het terrein in gebruik genomen

Rb Amsterdam: 18 april 2007, ECLI:NL:RBAMS:2007:BA5589, Hedonia/NS Vastgoed (westelijk havengebied Amsterdam).

;

ik heb het stukje
grond altijd keurig onderhouden

Hof Amsterdam: 8 mei 2003, ECLI:NL:GHAMS:2003:AO2388, Zijkanaal I te Amsterdam–Noord. HR: 18 november 2005, ECLI:NL:PHR:2005:AT8240, conclusie AG. Rb Rotterdam: 23 september 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BJ9029.

;

nee, dat deel van de grond heb i
k eigenlijk nauwelijks gebruikt

Rb Rotterdam: 3 januari 2007, ECLI:NL:RBROT:2007:AZ8562, Schiedam.

;

ik heb het stukje grond altijd gebruikt en daarvóór hadde
n mijn ouders het al in gebruik

Hof Den Bosch: 27 januari 2007, ECLI:NL:GHSHE:2007:BA0750, Cuijk. Rb Rotterdam: 23 september 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BJ9029.

;

na de ruilverkaveling (waarin het stuk grond een andere eigenaar kreeg) i
s er feitelijk niets veranderd.

Hof Arnhem: 3 juli 2007, rolnummer 2006/748, rijksweg N837 (niet gepubliceerd).

Dergelijke uitspraken kunnen voor de rechter reden zijn om te concluderen dat de occupanten houder zijn (omdat zij expliciet of impliciet de eigendom van een ander erkennen) en geen bezitters.

President Rb Utrecht: 30 december 1997 (KG 1998, 158). President Rb Arnhem: ECLI:NL:RBARN:2001:AD4596, kraakpand. Rb Amsterdam: 18 april 2007, ECLI:NL:RBAMS:2007:BA5589, Hedonia/NS Vastgoed (westelijk havengebied Amsterdam).

Daarmee komen we op het belang van de uiterlijke feiten, waarvan artikel 3:108 BW spreekt: uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvatting een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende, dus eigenaar op te treden.

De rechtspraak maakt echter ook duidelijk dat het niet verstandig is om als eigenaar in een grondconflict rustig achterover te leunen, ook niet als het bewijsrecht een eigenaar daartoe de mogelijkheid zou bieden. Dan krijgt immers de wederpartij (degene die het bezit en de verjaring claimt) de kans om eenzijdig feiten te presenteren en aldus het pleit te winnen.

Een geschil over perceelsgrenzen en eigendommen betekent dus een speurtocht naar feiten. Aan de hand van (lucht)foto’s, getuigenverklaringen, correspondentie, verslagen, eigendomsoverdrachten, aktes en andere documenten zullen partijen op zoek moeten naar die feiten die een beeld kunnen geven van de situatie: houderschap of bezit? Spreekt uit de omstandigheden duidelijk een bezitswil van de houder? Zo ja, vanaf welk moment? Of is daarvan (helemaal of niet lang genoeg) geen sprake? Hoe heeft de eigenaar zich de afgelopen tijd (verjaringstermijn) gedragen?

Daarbij kan het raadzaam zijn ook te rade gaan bij rechtsvoorgangers: hoe zat het vroeger? Wie heeft ooit die schutting geplaatst of die boom geplant? Ga ook altijd ter plekke kijken, aangezien hetgeen men schriftelijk beweert niet altijd blijkt te kloppen met of slechts een deel blijkt te zijn van de werkelijkheid.

Hoge Raad: 27 februari 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH1634, Harlingen.

Zo verzeilde de Brabantse gemeente Heusden in 2005 in een conflict over een voormalige berm en bermsloot langs een weg. Deze waren in gebruik bij aanwonenden. De weg was ooit door de provincie Noord-Brabant aan de gemeente overgedragen. Via verklaringen van oud-kantonniers (= provinciale medewerkers, belast met het onderhoud van provinciale wegen), het voormalige hoofd van de wegenafdeling van de provincie en oud-medewerkers en voormalige bestuurders van de gemeente zelf, kon een beeld worden gevormd van de situatie van 20 jaar geleden: een beeld van houderschap, niet van bezit voor de occupanten. Op die manier won de gemeente de zaak bij zowel de rechtbank als bij het Hof.

Naar welke feiten moet men op zoek? Dat hangt sterk af van de situatie. Uit de jurisprudentie komt een waslijst aan feiten naar voren, allemaal meer of minder van belang of meer of minder doorslaggevend. We kunnen de feiten voor een beter begrip van de materie onderverdelen in drie categorieën, namelijk de feiten die afkomstig zijn van of worden veroorzaakt door de occupant, feiten die de rechthebbende produceert en feiten die min of meer neutraal zijn.

Of men als gebruiker nu in een procedure gedaagde of eiser is, maakt in beginsel voor de bewijsvoering niet zoveel uit. Het is zaak als gebruiker de feiten te presenteren die een beroep op verjaring ondersteunen. Denk aan zaken als:

De aanleiding voor het gebruik. Staat het gebruik van het stuk grond direct in verband met iets anders? Kan de gebruiker zonder de grond bijvoorbeeld geen gebruik maken van een ontheffing of vergunning, zijn huis of woonboot niet betreden, geen achteruitgang, enz. Is het gebruik van het stuk grond in dat verband gerechtvaardigd?

De houding tegenover de eigenaar. Hoe gedroeg de gebruiker zich jegens de eigenaar van de onroerende zaak? Kan de eigenaar uit de gedragingen opmaken dat er sprake is van bezitswil en dus ook van bezitsverlies? Of wijzen de feiten op iets anders?

De (geografische) positie ten opzichte van hetgeen in gebruik is genomen. Vrijwel altijd betreft het gebruik van grond nabij of direct gelegen naast eigen grond – dus tuinvergroting. Het kan ook gaan om gebruik van grond aansluitend aan een strook grond (of woning) die men huurt van een derde. Bezit van gronden door lieden die zelf geen aangrenzend eigendom bezitten, komt relatief weinig voor.

De voorgeschiedenis. Wanneer kwam men daar wonen? Wat trof men toen aan? Hoe is de woning en/of grond overgedragen, in welke staat? Wat werd er toen verteld over de eigendomssituatie? Of over de erfafscheidingen?

De juridische kwalificatie. Hoe heeft de gebruiker zich in dit dossier gepresenteerd, als houder of als bezitter? Of neemt men halverwege een ander standpunt in?

Rb Amsterdam: 18 april 2007, ECLI:NL:RBAMS:2007:BA5589.

Is hierover ooit gecorrespondeerd – rechtstreeks of zijdelings (bijvoorbeeld in een vergunningsaanvraag)? Heeft de gebruiker zich ook bij bijvoorbeeld een aanwijs of opmeting van het kadaster als eigenaar gedragen?

Hof Den Bosch: 6 maart 2007, ECLI:NL:GHSHE:2007:BA0774, Boerenbond: daarmee is nog geen sprake van ondubbelzinnig begrip.

Verandering van standpunt is niet altijd gunstig.

Rb Amsterdam: 14 februari 2007, ECLI:NL:RBAMS:2007:BA1510, Amsterdamse walkanten.

Wijze van gebruik. Als tuin, als oprit, als braakliggend terrein? Loopt men er af en toe overheen of is de strook grond helemaal ingericht en in gebruik als tuin of iets dergelijks? Wanneer is wat aangelegd, opgericht of in gebruik genomen – zoals hekwerken, schuttingen, beplanting, bestrating, enz? Wat was de functie van een omheining of hekwerk: was deze bedoeld als erfafscheiding of als iets anders?

Rb Arnhem: 19 juni 2005, zaak-en rolnr. 1129061/HA ZA 04-811 (niet gepubliceerd).

Is het gebruik duurzaam, intensief of incidenteel?

Rb Arnhem: 15 juni 2005, ECLI:NL:RBARN:2005:AU1297, Renkum.

Zijn er nog anderen die van het stuk grond gebruik maken of is/was het gebruik exclusief, in die zin dat het anderen uitsloot? Hoe hebben eventuele anderen gebruik van de grond gemaakt: met instemming van de “hoofdgebruiker” of allemaal min of meer gelijkwaardig?

Hoge Raad: 6 november 2009, ECLI:NL:PHR:2009:BJ7836, conclusie PG De Vries Lentsch-Kostense.

Heeft de gebruiker vergunningen of ontheffingen aangevraagd voor (mede) het desbetreffende strook grond? Of een taxatierapport laten opstellen of iets dergelijks?

De omvang, ligging en/of grootte van de onroerende zaak. Menig gebruiker is volledig te goede trouw en heeft helemaal niet in de gaten dat een stuk of strook grond níet bij het eigendom hoort. Dat kan aan de orde zijn bij kleine overschrijdingen van de eigendomsgrens, voortuinen of bij verkeerd geplaatste schuttingen of andere erfafscheidingen.

Hof Arnhem-Leeuwarden: 2 juli 2013 ECLI:NL:GHARL:2013:4709, Heerenveense voortuin.

Daarnaast zijn er natuurlijk de feiten, bezien vanuit de rechthebbende/eigenaar:

De voorgeschiedenis. Wanneer is de rechthebbende eigenaar geworden van de onroerende zaak? Met welk doel? Van wie is de grond ooit gekocht? Of was er sprake van een andere vorm van eigendomsverkrijging (erven, zelf door verjaring verkregen, enz.). Hoe zag de grond of het perceel er toen uit?

Feitelijk gedrag van de rechthebbende. Heeft de rechthebbende zich ná ingebruikname door de wederpartij nog (ooit) op de grond begeven, bezitsdaden verricht en/of er correspondentie over gevoerd? Of heeft de rechthebbende rekening gehouden met het gebruik in woord of gebaar – bijvoorbeeld door er omheen te bouwen of te snoeien of zelf geen gebruik meer te maken van de grond? Of zelfs toestemming voor het huidige of een vorig gebruik, gegeven? Elke snipper bewijs kan van belang zijn – bijvoorbeeld over het snoeien van bomen, het verkopen van gras (weideperceel)

Hof Arnhem: 3 juli 2007, rolnummer 2006/748, rijksweg N837 (niet gepubliceerd).

, inspectie van rioleringsbuizen in de grond, plaatsing of onderhoud van aanwezige kabels en leidingen, enz.

Bestemming. Wat was de functie of bestemming van de strook grond vóórdat er sprake was van gebruik door een ander, zoals de wederpartij? Plantsoen? Weg? Wat zegt het bestemmingsplan?

Geldelijke vergoeding. Heeft de rechthebbende (ooit of regelmatig) betaald voor het gebruik van het stukje grond?

Overeenkomsten. Is er (ooit) een (bruikleen) overeenkomst gesloten over de bewuste grond? Of is deze wellicht stilzwijgend ontstaan? Zijn er andere afspraken gemaakt? Welke feiten zouden dat beeld kunnen vormen (correspondentie, verklaringen, aanvragen, enz.)?

Stellingname rechthebbende. Heeft de rechthebbende zich in de kwestie als eigenaar van de grond gepresenteerd? Was er sprake van duurzaam gebruik of incidenteel?

Rb Arnhem: 15 juni 2005, ECLI:NL:RBARN:2005:AU1297, Renkum.

Dit kan blijken uit correspondentie, overlegverslagen, informatieavonden, aanvragen, vergunningen, enz.

Zijn er archiefstukken waarin de bedoelingen van partijen zijn vastgelegd? Memoranda, koopcontracten, leveringscontracten, correspondentie, overeenkomsten, B & W-adviezen, voorlichtingsbijeenkomsten, enz.

Behalve informatie van de betrokken partijen, kunnen er ook feiten worden ontleend aan anderen. Deze feiten kunnen van doorslaggevend belang zijn.

Kadastrale recherche. Wat is de kadastrale situatie? Wie staat als eigenaar bij het kadaster te boek? En hoe was het vóór de laatste eigendomsoverdracht? Heeft er ooit een aanwijzing of uitmeting plaatsgevonden? Wat bleek er precies bij de uitmeting en/of aanwijs? Wat werd er toen wel en niet aangetroffen op de grond: hekwerken

Rb Arnhem: 11 augustus 2004, ECLI:NL:RBARN:2004:AR3041, Renkum.

, schuttingen, beplanting? Wie waren bij een uitmeting aanwezig? Kunnen getuigen er thans nog iets over zeggen?

Rusten er nog zakelijke rechten op de grond – zoals een recht van opstal of iets dergelijks? Zo ja, wat zeggen de overeenkomsten die daartoe zijn gesloten? Is misschien de Belemmeringenwet privaatrecht van toepassing?

Zijn er ook taxatierapporten of andere rapporten (nadeelcompensatie, onteigening, enz.) opgemaakt van de strook grond of van het omstreden perceel? Ging zo’n rapport uit van alleen het perceel of ook van het geoccupeerde stuk?

Verklaringen van derden. Denk aan de makelaar, (voormalige) buren, rechtsvoorgangers, medewerkers van de gemeente (Buitendienst e.d.) of andere overheden, loonwerkers, enz.

Bestemmingsplan. Welke bestemming geeft het geldende bestemmingsplan aan de onroerende zaak? Hoe oud is het bestemmingsplan?

Zijn er luchtfoto’s of foto’s vanaf de grond die de situatie in kaart hebben gebracht? Allerlei foto’s kunnen behulpzaam zijn, zoals foto’s die overheden maken van werkzaamheden (zoals riolering, reconstructies aan de weg, verkeerssituaties, onderhoud). Maar ook foto’s van evenementen, de krant, het streekarchief of privé-foto’s kunnen helderheid verschaffen. Van belang is natuurlijk wanneer de foto is gemaakt en wát er te zien valt op een (lucht)foto: is er sprake van een samenhangend geheel of juist niet? Valt er beplanting of iets dergelijks waar te nemen, die fungeert als (erf)afscheiding?

Hof Den Bosch: 3 augustus 2004, ECLI:NL:GHSHE:2004:AR4309.

Verandert de beplanting in de loop van de jaren of blijft deze hetzelfde? Staan of liggen er andere objecten die van belang kunnen zijn voor een situering of het gebruik van de grond (hekken, schuttingen, spoorlijn, sloten, vaartuigen

Hof Amsterdam: 27 mei 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BG0962, Vinkeveense plassen.

en dergelijke)? Staan alle schuttingen, hagen of hekwerken in de loop van de jaren steeds op dezelfde plaats of verandert dat? Daarnaast is het natuurlijk van groot belang dat de foto’s voldoende helderheid verschaffen op vragen over de datum, de locatie (windrichting en dergelijke) en de feitelijke toestand.