Goede trouw en onderzoeksplicht

Degene die stelt te goeder trouw te zijn, heeft een onderzoeksplicht. Het recht gaat niet akkoord met een houding van “niet willen weten”. Artikel 3:23 BW werkt dat nader uit door nog strenger te zijn voor de goede trouw bij registergoederen.

Het beroep van [appellanten] op verkrijgende verjaring verwerpt het hof. Afgezien van de vraag of er sprake is geweest van onafgebroken bezit gedurende 10 jaar en of [oud-eigenaar 1] bezitter te goeder trouw is geweest, is [appellanten] op het moment van de aankoop van het woonhuis door de makelaar en de teksten op de ramen van het fabrieksgebouw op de hoogte gebracht van de discussie over de eigendom, zo blijkt uit zijn eigen in dit geding afgelegde verklaringen. Zo er op dat moment al een verkrijgende verjaringstermijn liep, kan [appellanten] die niet hebben voortgezet nu hij nooit bezitter te goeder trouw is geworden.

Hof Den Bosch: 11 februari 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:283, Lederwarenfabriek Havro.

De goedheid van de mens wordt minder verondersteld bij onroerende zaken. Dan wijkt het vermoeden dat de bezitter ook eigenaar is (en dus vermoedelijk ook te goeder trouw), als blijkt dat:

een ander (eens) rechthebbende was en dit zal uit de openbare registers moeten blijken; én

de bezitter geen latere verkrijging onder bijzondere titel (bijvoorbeeld koop of schenking) kan aantonen, waarvoor eveneens inschrijving in de registers is vereist.

De ogenschijnlijk strenge jurisprudentie ten aanzien van de onderzoeksplicht wordt de laatste jaren behoorlijk genuanceerd, met name als het gaat om rechtsopvolgers te goede trouw. Ingevolge artikel 3:11 BW geldt de onderzoeksplicht immers alleen indien men een goede reden tot twijfel heeft. De wet en jurisprudentie willen immers aansluiten bij de feitelijke situatie en het is niet redelijk om van kopers te verlangen dat zij – zonder een redelijk vermoeden – op onderzoek gaan naar de kadastrale of juridische grenzen en daartoe de registers raadplegen.

Menig stukje grond dat bij een tuin is getrokken, valt niet visueel te onderscheiden van die tuin. Een koper van zo’n perceel zal allicht denken dat de complete tuin, dus mét het stukje grond dat niet tot de eigendom behoort, tot het gekochte behoort en/of dat de waargenomen schutting, haag of andere perceelsafscheiding op de perceelsgrens staat. En heeft dan ook geen reden om nader onderzoek te verrichten.

Hof Leeuwarden: 22 augustus 2007, ECLI:NL:GHLEE:2007:BB2285. Rb Zutphen: 7 oktober 2009, ECLI:NL:RBZUT:2009:BJ9595, Vorden. Hof Arnhem-Leeuwarden: 2 juli 2013, NL:GHARL:2013:4709, Heerenveense voortuin.

Niet alleen de bezitter die positieve gronden heeft om zich als rechthebbende te beschouwen, maar ook hij die geen reden heeft of behoefde te hebben om aan zijn recht te twijfelen, is te goede trouw.

Hof Amsterdam: 19 mei 2009, ECLI:NL:GHAMS:2009:BJ4028.

Wanneer iemand een tuin aantreft die doorloopt tot het witte spijlenhek, de garagemuur en het hekje, dan mag hij aannemen dat die gehele tuin tot zijn eigendom behoort en hij mag zichzelf redelijkerwijs als rechthebbende beschouwen.

Rb Rotterdam: ECLI:NL:RBROT:2009:BJ8979.

Vaak is de grootte van het stukje grond ook geen reden om iets te vermoeden.

Vz Rb Den Haag: 31 juli 2007, ECLI:NL:RBSGR:2007:BB0672, Oude Rijn. Rb Middelburg: 23 november 2005, ECLI:NL:RBMID:2005:AZ5259, Wolphaartsdijk te Goes. Rb Roermond: 23 januari 2008, ECLI:NL:RBROE:2008:BC3154, zaaknr. 78203/HA ZA 07-126, Weert. Rb Middelburg: 23 april 2008, ECLI:NL:RBMID:2008:BD3181, Krabbendijke. Rb Haarlem: 22 juli 2009, ECLI:NL:RBHAA:2009:BJ3613, Bloemendaalse Bos.

Een van de voorbeelden uit de jurisprudentie is de uitgifte van bouwkavels. Daarbij worden wel eens fouten gemaakt: de koper van een bouwkavel neemt een strookje grond in gebruik in de veronderstelling dat deze óók tot de bouwkavel behoort. Pas jaren later vernemen partijen dat dat niet het geval is. De omstandigheden van het geval bepalen of er sprake is van goede trouw of van onkunde, die voor rekening van de koper van de bouwkavel moet blijven – en dus geen geslaagd beroep op goede trouw.

Rb Utrecht: 14 mei 2008, ECLI:NL:RBUTR:2008:BD1551.

Dat mag allemaal wel zo zijn, vindt de rechtbank Rotterdam, maar

[gedaagden] hadden door het enkele vergelijken van de oppervlakte van hun perceel, inclusief de strook grond, met de in de openbare registers opgenomen oppervlakte van hun perceel kunnen weten dat de strook grond op grond van de kadastrale gegevens niet tot hun perceel behoorde.

Rb Rotterdam: 28 mei 2008, ECLI:NL:RBROT:2008:BD9499. Zie ook: Rb Rotterdam: 17 november 2004, rol- en zaaknr. 198907/HA ZA 03-1577 (niet gepubliceerd), Knoppert/Vestia.

En ook het Hof in Amsterdam is streng.

Hof Amsterdam: 19 mei 2009, ECLI:NL:GHAMS:2009:BJ4028.

In 2013 oordeelde het Hof in Leeuwarden in het voordeel van een bezitter:

Ten tijde van de koop van de woning met ondergrond en tuin vormde de strook onderdeel van de tuin. [geïntimeerde] behoefde er niet op bedacht te zijn dat de strook in eigendom aan de Gemeente toebehoorde. Voor bezit te goeder trouw is niet vereist dat [geïntimeerde] ook de kadastrale kaarten had moeten raadplegen.

Al met al lijkt het erop dat de strenge leer over goede trouw – dus dat onnozelen daarop geen beroep kunnen doen – in veel specifieke zaken toch behoorlijk wordt verzacht, ten nadele van de eigenaar. De volgorde die de rechter aanhoudt, bij een beroep op verjaring is als volgt: allereerst wordt bezien of er redenen zijn het beroep op verjaring te goeder trouw te honoreren. Dat zal in veel gevallen niet lukken, gelet op artikel 3:11 (je behóórt bepaalde dingen te weten) en 3:23 BW (een beroep op onbekendheid met de openbare registers slaagt niet).

Rb Utrecht: 14 mei 2008, ECLI:NL:RBUTR:2008:BD1551.

In veel andere gevallen zal dat wél aan de orde zijn. Daarna komt een eventueel beroep op verjaring te kwader trouw aan de orde.

Rb Arnhem: 11 augustus 2004, ECLI:NL:RBARN:2004:AR3023, gemeente Renkum.