Grond zelf gebruiken of “terugpakken”

De Buitendienst treft bij de jaarlijkse schoonmaakdienst in het plantsoen onverwacht allerlei particuliere eigendommen aan, zoals een trampoline, tent, diverse olifantenpaadjes, een zandbak en een windscherm. Na overleg met enkele buurtbewoners, krijgen deze het vriendelijke verzoek om de spullen op te ruimen, anders verdwijnen deze in de container of worden ze afgevoerd naar de gemeentewerf, om daar nog enige tijd te worden bewaard. De Buitendienst gaat aan de hand van het bestemmingsplan over tot het uitvoeren van een inrichtings- of beheersplan, opdat herhaling zoveel mogelijk kan worden voorkomen.

Artikel 5:1 lid 2 BW bepaalt dat het de eigenaar met uitsluiting van een ieder vrij staat om van zijn eigendom gebruik te maken.

Als eigenaar staat het de gemeente in beginsel vrij om, als iedere rechthebbende van een goed, op zodanige wijze over haar eigendom te beschikken als haar goeddunkt.

Rb Rotterdam: 21 mei 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:4258, Kralingse plas.

Een eigenaar is dus vrij om – ook na bijvoorbeeld lange tijd – ‘gewoon’ gebruik te maken van zijn of haar eigendom en deze te betreden en andere bezitsdaden te verrichten.

Het spreekt voor zich dat er een einde is gekomen aan illegaal grondgebruik als de eigenaar weer helemaal zelf zijn of haar grond in gebruik neemt. Dat kan soms ‘gewoon’ door als eigenaar zelf bezitsdaden

President Rb Utrecht: 30 december 1997 (KG 1998, 158).

te plegen, opdat ook voor derden (weer) duidelijk wordt wie nu eigenlijk eigenaar is van de betrokken grond.

De eigenaar gaat:

de grond bewerken, beheren, of inrichten of andere werkzaamheden verrichten

Rb Arnhem: 11 augustus 2004, ECLI:NL:RBARN:2004:AR2983, gemeente Renkum.

;

bomen snoeien;

rioolinspecties houden;

een schouw voeren;

sloten maaien of hakselen;

reparaties uitvoeren aan kabels en/of leidingen;

grond bouwrijp maken;

een parkeerterrein aanleggen ;

een weg afsluiten over het perceel ;

een pad aanleggen ;

een perceel omheinen;

kabels en leidingen (laten) aanleggen

Rb Haarlem: 19 februari 1993 (NJ 1995, 17) Schoterweg te Haarlem.

;

andere werkzaamheden verrichten.

Weleens over het terrein lopen, vindt de Utrechtse rechter onvoldoende.

President Rb Utrecht: 30 december 1997 (KG 1998, 158).

Een bewoner van de gemeente Gorinchem had een berm in gebruik als voortuin. De gemeente besloot vervolgens om ter hoogte van zijn woning enkele parkeervakken in te richten met stoep.

AB RvS: 17 december 2008, ECLI:NL:RVS:2008:BG7183.

Kortom: door bezitsdaden te plegen geeft de eigenaar jegens derden aan dat het zijn of haar grond is. Deze methode kan zeer succesvol zijn bij mogelijk of dreigend bezitsverlies aan derden. Een eigenaar kan een dossier zo beginnen maar in ieder geval ook op deze manier beëindigen: zodra de grond weer volledig tot beschikking van de eigenaar komt, is het zaak de grond zo in te richten en/of te gebruiken, dat herhaling wordt voorkomen. Het kan dan ook nodig zijn om bepaalde, voorgenomen beheer- en/of onderhoudsdaden alsnog uit te voeren, deze te vervroegen, de grond intensiever te gebruiken of op een andere manier extra aandacht te geven. Daarmee geeft je als rechthebbende aan dat je (nog steeds) eigenaar bent van de grond en om die reden bezitsdaden verricht.

De Buitendienst ziet bij het snoeien van de rozenstruikjes in een woonwijk dat een bewoner een rozenperkje onlangs heeft omgetoverd in bestrating: het voormalige rozenperkje is onderdeel geworden van een particuliere oprit. De Buitendienst brengt de kadastrale situatie buiten in kaart, verwijdert de nog nieuwe bestrating en plaatst weer rozenstruiken. Op advies van de gemeentelijke jurist worden deze werkzaamheden gefotografeerd en opgenomen in het gemeentelijk waarschuwingssysteem van illegaal grondgebruik. Aldus voorkomt de gemeente dat er later een verjaringsdiscussie ontstaat over de feiten en het moment van in bezitneming door de bewoner.

Groot voordeel van deze aanpak is dat een eigenaar de rollen omdraait: niet de rechthebbende moet een rechtsvordering instellen om diens bezit terug te verkrijgen, maar de gebruiker die zijn bezit onvrijwillig is kwijtgeraakt. In de praktijk blijkt dat maar weinig gebruikers daartoe bereid te zijn, afgeschrikt door mogelijk hoge kosten en jarenlange procedures. Wil een gebruiker niet meewerken aan voorgenomen bezitsdaden door de eigenaar, dan wordt deze gedwongen om in actie te komen, bijvoorbeeld om in rechte zijn gelijk te halen en de bezitsdaden een halt toe te roepen. De gebruiker kan niet rustig achterover leunen en de eigenaar uitdagen bewijs aan te voeren voor haar eigendomsrecht:

De bewijslast [van verjaring ex artikel 3:105 en 3:106 BW] rust bij de occupant, nu deze zich op verkrijging van het eigendomsrecht beroept.

Hof Den Bosch: 3 augustus 2004, ECLI:NL:GHSHE:2004:AR4309. Hof Arnhem: 22 februari 2005, LJN AS8340, zaaknr 2002/430.

Aldus heeft de gebruiker als eiser in een civiele procedure de bewijslast om aan te tonen dat hij méér rechten heeft dan de eigenaar van de grond.

De rechtsorde vereist dat niemand rechter is in eigen zaak. De overheid bezit het monopolie op het geweld, om Wild-West taferelen te voorkomen. Omdat het recht onderscheid maakt tussen bezit enerzijds en eigendom anderzijds ten aanzien van één (onroerende) zaak én bezit in bepaalde gevallen nog belangrijker vindt dan eigendom, kan een eigenaar of rechthebbende tegenover een bezitter komen te staan. Het is dan aan de rechter om te beslissen wie aan het langste eind trekt. Eerst ná een gerechtelijk vonnis, mag men optreden, omdat eerst dan een titel aanwezig is.

Bij overheidsgronden is de beste aanleiding om deze weer (zelf) in gebruik te nemen de uitvoering van één of meer wettelijke en/of publieke taken – bijvoorbeeld ten behoeve van herstel of onderhoud van het gemeentelijk groen

Vz AB RvS: 19 februari 2008, LJN-nr. BC5222, zaaknr. 200801053/2, Holendrecht-West te Amsterdam.

, de aanleg van een weg, paddenpoel, ecologische verbindingszone of wat dan ook. De uitvoering van die publieke taken is een extra argument, naast uitoefening van het eigendomsrecht. Daarmee voorkomt de overheid dat deze met succes kan worden verweten geen rekening te houden met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, die immers ook in het privaatrecht gelden – artikel 3:14 BW en 3:1 lid 2 Awb.

Ook het Stadsdeel Zuidoost ging aldus te werk: voor de wijk Holendrecht-West was een herinrichtingsplan ontwikkeld. Het groen ging op de schop en ook werd er groot onderhoud uitgevoerd. Aanleiding voor dat alles waren verzakkingen in de wijk én illegaal grondgebruik. Door de aanleg van nieuwe paden in het groen, pal langs de tuinen, werd herhaling van het illegale grondgebruik voorkomen. De bewoners verzetten zich tevergeefs met behulp van het bestuursrecht.

Vz AB RvS: 19 februari 2008, LJN BC5222, zaaknr. 200801053/2, Holendrecht-West te Amsterdam.

Het is van belang dat bezittershandelingen door de eigenaar spiegelbeeldig zijn aan het staken van (verder) bezit door derden. Uit handelen of nalaten van derden moet blijken dat deze niet langer de wil hebben om andermans grond te willen bezitten

Rb Zutphen: 3 mei 2006, ECLI:NL:RBZUT:2006:AY6880.

of beter gezegd: dat zij toelaten dat de grond (weer) door de eigenaar in bezit wordt genomen. Het meest geschikt is natuurlijk een schriftelijke verklaring van zo’n derde, waarin deze afziet van bezit of daar niet langer een beroep op wil doen. Als een schriftelijke verklaring over de ontruiming (door de gebruiker) niet voorhanden is, is het verstandig om de feitelijke erkenning – de bezitter ontruimt bijvoorbeeld een strook gemeentegrond of staakt op een andere wijze het gebruik ervan – door middel van foto’s, feitelijke gegevens (zoals uit het beheersysteem of aan de hand van facturen), getuigenverklaringen of iets dergelijks vast te leggen.

Voor overheden geldt dat zij vaak pas toekomen aan het verrichten van bezitsdaden, nadat zij een bestuursrechtelijk voorbereidingstraject hebben doorlopen. Bij de herinrichting van een gebied zijn immers vaak ook vergunningen nodig. De overheid is gehouden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zowel ten aanzien van de vergunningverlening, als ten aanzien van feitelijk handelen. Pardoes allerlei maatregelen afkondigen en uitvoeren, kan natuurlijk niet:

Een gemeente is als eigenaar van grond bevoegd de inrichting van haar grond te bepalen. Zij kan dit echter niet doen zonder rekening te houden met de belangen van derden, waaronder de gebruikers van haar grond.

Vz Rb Arnhem: 2 juli 2007, ECLI:NL:RBARN:2007:BB1603, Druten.

Het is dan ook zeer verstandig om gebruikers niet rauwelijks te confronteren met bezitsdaden, maar hen van te voren te informeren of desnoods met hen te overleggen over de voorgenomen feitelijke maatregelen.

No: 23 november 1999 (AB 2000, 43) Staatsbosbeheer. Pr Rb Leeuwarden: 27 augustus 2008, ECLI:NL:RBLEE:2008:BE9406, parkeergelegenheid sauna.

Het is immers mogelijk dat het verrichten van dergelijke bezitsdaden onrechtmatig is. Bijvoorbeeld omdat de gebruikers een beroep doen op verjaring en vinden dat zíj ondertussen eigenaar zijn geworden van (een deel van) de grond. De rechter zal zich dan allereerst moeten buigen over de verjaringskwestie. Als die met succes voor de eigenaar wordt afgerond (dus géén sprake van verjaring) dan is het vervolgens de vraag of er andere redenen zijn om de bezitsdaden van de eigenaar als onrechtmatig te kwalificeren. En dan komen zaken als vergunningen e.d. aan de orde. Ook kan het wel geboden zijn om de gebruikers de tijd te geven om hun eigendommen en dergelijke van de grond te verwijderen.

Rb Haarlem: 19 februari 1993 (NJ 1995, 17) Schoterweg te Haarlem.

Overleg is hoe dan ook heel belangrijk om alle feiten en omstandigheden in kaart te brengen. De feiten en omstandigheden zijn niet alleen van belang om in harmonie voorgenomen werkzaamheden of andere bezitsdaden te realiseren, maar kunnen ook belangrijk zijn voor dossiervorming. Een goed overleg, gericht op het verzamelen van alle feiten en omstandigheden én een minnelijke regeling, bewijst zijn waarde in verschillende stadia van een dossier.

Sommige gebruikers verweren zich tegen bezitsdaden door te dreigen met een kort geding. De voorbeelden uit de jurisprudentie zijn echter schaars. Het instellen van een kort geding is immers een dure zaak. Dat kan een gebruiker tegengeworpen worden door de rechter die te oordelen heeft over het geschil in de bodemzaak.

Dat overkwam een bewoner van de gemeente Schijndel die zich geconfronteerd zag met de gemeente die een stuk grond – waarover hij het eigendomsrecht claimde – in gebruik nam. De bewoner stelde dat hij eigenaar was geworden door verjaring maar verzette zich niet actief tegen de bezitsdaden van de gemeente. Daarmee had de bewoner er in berust dat hij de zeggenschap over de strook grond definitief zou verliezen en waren zijn rechten beperkt tot een schadevergoeding.

Hof Den Bosch: 10 januari 2006, ECLI:NL:GHSHE:2006:AV5138, Schijndel.