Grondbeleid is een belangrijke factor voor de vele ontwikkelingen binnen de fysieke leefomgeving. Immers de ruimte die daarvoor nodig is moet soms een andere functie krijgen of de grond die ervoor nodig is, moet beschikbaar komen. Ook zijn er vaak gemeentelijke investeringen nodig voor gewenste ontwikkelingen zoals meer woningbouw, groen, maatschappelijke voorzieningen of mobiliteit. Om dit mogelijk te maken, zijn er instrumenten voor grondbeleid zoals de omgevingsvisie, het omgevingsprogramma en het omgevingsplan. Steeds vaker wordt de nota grondbeleid vastgesteld als programma, waarbij de ambities duidelijk zijn verwoord in de omgevingsvisie. Wees daarom scherp op een duidelijke afbakening van deze ambities. Bedenk welke maatregelen in een programma grondbeleid worden uitgewerkt en hoe het bijbehorende kostenverhaal eruit ziet en wat dit voor de begroting en grondexploitatie betekent.

Programma grondbeleid

De ambities in de omgevingsvisie over het grondbeleid kunnen in een programma grondbeleid op de volgende onderdelen uitgewerkt worden.

• Het vestigen van een voorkeursrecht: hiermee krijgt de gemeente het eerste recht van koop op een onroerende zaak.
• Aangeven waar onteigening nodig is: hierbij ontneemt de gemeente het grondeigendom ten bate van algemeen belang voor het ontwikkelen, gebruiken of beheren van de fysieke leefomgeving. Gemeenten moeten zelf actie ondernemen om grondeigenaren te onteigenen. Inwoners die worden onteigend, zullen vaker dan voorheen bij de gemeenteraad inspreken.
• Beschrijving van gebieden waar landinrichting nodig is. Hiermee wordt het landelijk gebied verbeterd in overeenstemming met de aan locaties toebedeelde functies (die in het omgevingsplan staan).
• Voor gebiedsontwikkeling is soms kavelruil nodig. Kavelruil is een vorm van gebiedsinrichting waarbij minimaal drie partijen vrijwillig hun onroerende zaken ruilen.
• Verankering grondposities; verwerving in een actieve rol (zelf ontwikkelen) of faciliterende rol (marktpartijen aan zet) of vanuit een publiek/private samenwerking.
• De financiële afwegingen, risico's en verantwoording. Het gaat om het stellen van kaders, het maken van strategische keuzes over grondposities en het beheersen van de financiële grondexploitatie.
• Welke vorm van grondbeleid bij welke gebiedsontwikkeling passend is.
• Welke keuzes/ambities uit de omgevingsvisie als maatregelen in een programma vastgelegd worden omdat ze juridisch vereist zijn voor de inzet van grondbeleidsinstrumenten.
• De onderbouwing van het kostenverhaal (zie de volgende paragraaf)

Naast de Omgevingswet zijn de volgende wetten van invloed op het grondbeleid:

• Wet op belastingen van rechtsverkeer en de Wet op de omzetbelasting
  Deze wetten bepalen of en hoeveel belasting is verschuldigd bij overdracht van grond en gebouwen.
• Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV)
  Hierin staan regels over de financiële risico’s die provincies en gemeenten mogen nemen bij de aankoop van grond voor gebiedsontwikkeling of aanleg van maatschappelijke (openbare) voorzieningen.

Kostenverhaal

Projectontwikkelaars betalen kosten voor het opstellen van plannen en het aanleggen van voorzieningen: dit noemen we het kostenverhaal gebiedsontwikkeling. Dit kan privaatrechtelijk (met een overeenkomst) of publiekrechtelijk (met een kostenverhaalsbeschikking). Met de regeling financiële bijdragen voor ontwikkelingen van een gebied kunnen kosten voor het verbeteren van de fysieke leefomgeving worden verhaald op een initiatiefnemer. Het heeft de voorkeur om deze financiële bijdrage via een overeenkomst te regelen. Dit kan zowel via privaat als via publiekrecht. Als het omgevingsplan een regeling van de financiële bijdrage bevat, wordt die opgelegd bij de kostenverhaalbeschikking (artikel 13.24 Omgevingswet). 

Daarnaast is er ook een kostenverhaal zonder tijdvak dat gebruikt wordt bij organische gebiedsontwikkeling. Het gaat om plannen met globale functieaanduidingen die op verschillende manieren kunnen worden uitgewerkt. Kosten en opbrengsten van dergelijke gebiedsontwikkeling zijn vooraf moeilijk te berekenen. Bij het vaststellen van het omgevingsplan is dan geen gedetailleerde raming van kosten en opbrengsten vereist, maar een kostenplafond. Het kostenplafond wordt bepaald op basis van een scenariostudie, waarin scenario's voor het gebied worden vergeleken. Bij dit kostenverhaal zonder tijdvak worden de kosten en bijdragen pas bij de vergunningaanvraag vastgesteld. Lees meer hierover op het IPLO.

Regionale analyse

In de meeste provincies wordt gewerkt aan een regionaal actieprogramma wonen. Hierin worden plannen op elkaar afgestemd en bovenlokale opgaven ingevuld. Bedenk hierbij wat dit betekent voor het grondbeleid en mogelijke kavelruil en de verantwoording naar de raad.

Begroting en verantwoording

Je bent verplicht om in de gemeentelijke begroting een paragraaf grondbeleid op te nemen. Hier hoort een meerjarenraming bij die aangeeft wat de gemeente wil bereiken, wat zij daarvoor gaat doen en wat hiervan de kosten zijn. Daarnaast moet in de jaarrekening omschreven staan hoe het grondbeleid bijdraagt aan het realiseren van de ambities uit de omgevingsvisie.

Grondexploitatie

De grondexploitatie is de balans van kosten en opbrengsten per locatie. Het openen, wijzigen en sluiten van een grondexploitatie is een bevoegdheid van de gemeenteraad. De onderstaande posten komen voor in de grondexploitatie.

Opbrengsten

• Gronduitgifte
• Tijdelijke verhuur
• Subsidies
• Bijdragen van derden

Kosten

• Verwerving van gronden en opstallen
• Onderzoek
• Ontwerp
• Planontwikkeling (waaronder kosten ambtenaren)
• Bodemsanering
• Bouwrijp maken (ophogen en andere grondwerken)
• Woonrijp maken (aanleg en inrichting openbare ruimte, water, parken, groen, nutsvoorzieningen)
• Nadeelcompensatie
• Kosten van tijdelijk beheer
• Rente-uitgaven
• Risico’s

Je moet als gemeente zelf actie ondernemen om grondeigenaren te onteigenen. Inwoners die worden onteigend, zullen vaker dan voorheen bij de gemeenteraad inspreken.

Wil je uitgebreide informatie over het grondbeleid? Dan wordt aangeraden het IPLO te raadplegen.