n. Voorgevelrooilijn

“Voorgevelrooilijn als bedoeld in het bestemmingsplan, de beheersverordening dan wel de gemeentelijke bouwverordening.”

Het begrip voorgevelrooilijn komt in de Bijlage maar één keer voor, artikel 2 onderdeel 12, de erfafscheiding. De voorgevelrooilijn is de voorgevelrooilijn als bedoeld in het bestemmingsplan, de beheersverordening dan wel de gemeentelijke bouwverordening. Hoe dit in het bestemmingsplan is bepaald kan sterk verschillen. Het kan zijn dat op de plankaart expliciet de voorgevelrooilijn is getekend. Wat ook voorkomt is de volgende situatie. In het bestemmingsplan

Bestemmingsplan Kloosterpark, gemeente Valkenswaard.

is de voorgevel als volgt gedefinieerd: de naar het openbaar gebied toegekeerde bouwgrens en het verlengde van die grens.

Op de plankaart is het gele deel bestemd voor wonen waarbinnen het gehele vlak als bouwvlak is aangegeven.

De lijnen van het bouwvlak zijn de bouwgrenzen en uit de begripsbepaling volgt dan dat voorgevelrooilijn is: de naar het openbaar gebied toegekeerde bouwgrens en het verlengde van die grens. In de bouwvoorschriften is opgenomen dat voor het bouwen van hoofdgebouwen het hoofdgebouw uitsluitend mag worden gebouwd binnen het bouwvlak. Wat er echter niet staat is dat de voorgevel van het hoofdgebouw in de bouwgrens gebouwd moet worden. In theorie kan dat dan betekenen dat, als de woning 3 meter achter de bouwgrens wordt gebouwd, in die 3 meter een erfafscheiding van 2 meter hoog gebouwd zou kunnen worden.

Een ander voorbeeld is:

In het bestemmingsplan staat bij de begripsbepalingen dat de voorgevelrooilijn de gevelbouwgrens is. Op de plankaart staat bij het renvooi hoe deze gevelbouwgrens is verbeeld. Deze lijn is de voorgevelrooilijn van het bestemmingsplan. In dit bestemmingsplan is ook aangegeven dat de voorgevel van het hoofdgebouw in de gevelbouwgrens moet komen te staan.

Andere voorbeelden uit een bestemmingsplan:

een lijn die evenwijdig aan de as van de weg, langs een wegzijde met een regelmatig ligging van de voorgevel van de bestaande bebouwing is gelegen, die zoveel mogelijk aansluit aan de voorgevels van de bestaande bebouwing en zoveel mogelijk overeenkomstig de richting van de weg loopt;

de naar de openbare weg gekeerde grens van het bouwvlak, of indien het een bouwvlak betreft met meer dan één naar de weg gekeerde grenzen, die grens die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt;

de lijn die horizontaal loopt door het buitenwerks vlak van de voorgevel, tot aan de perceelgrenzen;

voorgevelrooilijn als bedoeld in de bouwverordening.

Voorgevelrooilijn bouwverordening

Als uit het bestemmingsplan geen voorgevelrooilijn blijkt dan wordt de voorgevelrooilijn bepaald aan de hand van de gemeentelijke bouwverordening.

In de meeste verordeningen zal dit als volgt zijn weergegeven:

Artikel 2.5.5 Ligging van de voorgevelrooilijn

De voorgevelrooilijn is:

langs een wegzijde met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aansluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft;

langs een wegzijde waarlangs geen bebouwing als onder a bedoeld aanwezig is en waarlangs mag worden gebouwd:

bij een wegbreedte van ten minste 10 meter, de lijn gelegen op 15 meter uit de as van de weg;

bij een wegbreedte geringer dan 10 meter, de lijn gelegen op 10 meter uit de as van de weg.

Omdat de voorgevelrooilijn niet afhankelijk is van de voorgevel van de woning kan het, zeker gezien de omschrijving in de bouwverordening, voorkomen dat een woning over meerdere voorgevelrooilijnen beschikt, bijvoorbeeld bij een hoekwoning. Er is dan één rooilijn die de ligging van de weg voor de voorgevel van de woning volgt, en één rooilijn die de weg langs de zijgevel van de woning volgt. Inmiddels is dat ook vaste jurisprudentie. De basis van deze jurisprudentie is de uitspraak in de kwestie erfafscheiding Nieuw-Ginneken. In deze uitspraak staat:

De woning van appellanten bevindt zich op de hoek van het Kerkeind en de Jan Omenstraat. Als hoekhuiseigenaren hebben appellanten derhalve te maken met twee voorgevelrooilijnen. Verweerders hebben dit onderkend, maar stellen beide voorgevelrooilijnen te moeten handhaven om te voorkomen dat hoeken dichtgebouwd zullen worden.

Wnd. Vz Afdeling rechtspraak Raad van State, 19 januari 1993, Nos. R03.92.5719/P90 en S03.92.4340 (hoekwoning Nieuw-Ginneken).