Niet tijdig geprotesteerd tegen canonverhoging

De casus

Staatsbosbeheer heeft een terrein op Vlieland in erfpacht uitgegeven aan een stichting. De stichting geeft in 1997 een gedeelte van het terrein uit in ondererfpacht. In de akte wordt onder meer bepaald dat de ondererfpachter het perceel uitsluitend voor de exploitatie van een recreatiewoning mag gebruiken. Op het perceel wordt een recreatiewoning gebouwd. De begane grond en het verdiepingsgedeelte van de woning hebben een eigen ingang en eigen voorzieningen. De ondererfpachter verhuurt deze gedeelten onafhankelijk van elkaar. Als de stichting daar in 2002 mee bekend wordt, gaat de stichting de canon berekenen op basis van dubbele bewoning. De canon wordt verhoogd naar € 2.360,- per jaar. Uit de vestigingsakte blijkt niet dat dubbele verhuur een factor is die voor de vaststelling van de hoogte van de canon van belang is. De ondererfpachter geeft de stichting te kennen niet in te stemmen met de aanpassing van de canon, maar betaalt deze vervolgens wel.

Bij een notariële akte van levering draagt de ondererfpachter het ondererfpachtrecht in 2004 over. De stichting heeft daarvoor in een brief toestemming verleend en opgave gedaan van de actuele hoogte van de canon. De ondererfpachter (verkoper) verklaart in de akte van levering dat de canon thans € 2.360,- per jaar bedraagt. De nieuwe ondererfpachter betaalt vanaf de overdracht deze canon aan de stichting. In 2017 geeft hij de stichting te kennen dat hij vindt dat hij teveel canon betaalt.

De ondererfpachter vordert in eerste aanleg onder meer een verklaring voor recht dat de hoogte van de canon de oorspronkelijke canon met indexeringen bedraagt.

De Rechtbank wijst deze vordering af. De ondererfpachter stelt hoger beroep in. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden overweegt in haar uitspraak het volgende.

Rechtsverwerking

De ondererfpachter kan niet terugkomen op de aangepaste canon, waarmee hij sinds 2003/2004 bekend was en welke hij tot 2017 zonder protest heeft betaald. De stichting mocht er gerechtvaardigd op vertrouwen dat de ondererfpachter instemde met de aangepaste canon. Het Hof acht het oordeel van de Rechtbank, dat er daardoor sprake is van rechtsverwerking, juist.

Zakelijke werking canonwijziging door leveringsakte

Het feit dat de vestigingsakte niet voorziet in de grondslag voor de canonaanpassing sluit niet uit dat de stichting en ondererfpachter een aanpassing van de canon zijn overeengekomen.

Gelet op het bepaalde in artikel 5:85 Burgerlijk Wetboek en ten behoeve van een zakelijke werking van de aangepaste canon zal deze in een notariële akte dienen te worden vastgelegd. Het Hof is van oordeel dat door de vermelding van de aangepaste canon in de akte van levering van 2004 hieraan is voldaan. Ook al is de stichting zelf geen partij bij deze akte, zij is wel betrokken door haar vereiste toestemming voor de overdracht en haar opgave van de actuele canon. Het Hof is van mening dat door het feit dat de stichting de actuele canon heeft opgegeven en de oude en nieuwe ondererfpachter beiden partij waren bij de leveringsakte waarin de aangepaste canon expliciet is vermeld, mag worden geconcludeerd dat er sprake is van wilsovereenstemming voor de aangepaste canon.