ECLI:NL:GHARL:2024:1633

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.298.933

zaaknummer rechtbank C/05/366097 HA ZA 20-122

arrest van 5 maart 2024

in de zaak van

[appellant]
en

[appellante]

die wonen in [woonplaats1]

die hoger beroep hebben ingesteld

en bij de rechtbank optraden als eisende partij

hierna: [appellant]

advocaat: mr. D.S. Muller

tegen

[geïntimeerde1]
en

[geïntimeerde2]

die wonen in [woonplaats2] ,

die bij de rechtbank optraden als gedaagden partij

hierna: [geïntimeerde1]

advocaat: mr. J.P.A. Greuters.

Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.Naar aanleiding van het arrest van 4 april 2023, dat is verbeterd bij een beslissing van 25 april 2023, heeft [appellant] een akte genomen. [geïntimeerde1] heeft daarna een antwoordakte genomen. Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

Het verdere oordeel van het hof

De benoeming van een deskundige

2.1.
[appellant] stelt dat sprake was van een dermate grote hoeveelheid muizen in de woning die hij van [geïntimeerde1] heeft gekocht en dat daardoor stankoverlast, gezondheidsrisico’s en veiligheidsrisico’s ontstonden. Het hof heeft in het arrest van 4 april 2023 aangekondigd dat een deskundige zal worden benoemd. Partijen mochten zich in een akte uitlaten over – onder andere – de aan die deskundige te stellen vragen. Het hof heeft in het arrest van 4 april 2023 de volgende vragen voorgesteld:

Wanneer is de omvang van de in de verkochte woning aanwezige hoeveelheid muizen groot genoeg om te kunnen spreken van een risico voor de gezondheid van de bewoners (door bijvoorbeeld het overdragen van zoönose) of een risico voor de veiligheid van de bewoners (door bijvoorbeeld knaagschade aan de elektra)?

Kunt u op basis van het aanwezige fotomateriaal en achtergebleven plafond materiaal een inschatting maken van de omvang van de aanwezige muizen in de woning op 14 juni 2017 en 1 november 2017? Meer in het bijzonder, kunt u inschatten of de grenswaarde zoals bedoeld in de vorige vraag op die data in de woning was overschreden of niet?

Ziet u aanleiding om in verband met de kwestie van de muizen andere op- en aanmerkingen te maken?

2.2.Beide partijen verzetten zich niet tegen de benoeming van een deskundige. [appellant] heeft zich niet uitgelaten over het aantal deskundigen dat benoemd moet worden en evenmin over de aard van hun specialistische kennis. [geïntimeerde1] heeft aangegeven dat de benoeming van één deskundige volstaat. Het hof is dat met hem eens. Verder heeft [geïntimeerde1] gesteld dat de deskundige kennis moet hebben op het gebied van de geldende grenswaarden ten aanzien van gezondheids- en veiligheidsrisico’s als gevolg van muizen. Ook moet de deskundige volgens [geïntimeerde1] ervaring hebben met het doen van onderzoek door middel van dossierstudie. Ook dat is het hof met hem eens. Aanvullend moet de deskundige volgens [geïntimeerde1] nog over bouwkundige en bouwfysische kennis beschikken. Het hof ziet geen toegevoegde waarde van deze specifieke kennis voor de beantwoording van de vragen, omdat het bij het deskundigenonderzoek gaat om de stelling van [appellant] dat het door [geïntimeerde1] geleverde huis destijds niet behoorlijk kon worden bewoond vanwege de gezondheids- en veiligheidsrisico’s die gepaard gingen met de aanwezigheid van muizen, en niet vanwege eventuele bouwkundige en/of bouwfysische gebreken. Daarom gaat het hof aan deze volgens [geïntimeerde1] vereiste aanvullende kennis voorbij.

2.3.
[appellant] is het eens met de door het hof voorgestelde vragen, maar hij wil in aanvulling daarop de volgende vragen aan de deskundige voorleggen:

Kunt u aan de hand van het beschikbare foto- en filmmateriaal en het achtergebleven plafondmateriaal aangeven in hoeverre deze plafondplaten zijn aangetast en daardoor dienden te worden vervangen?

Kunt u aan de hand van het beschikbare foto- en filmmateriaal aangeven in hoeverre er sprake is van aantasting van de overige delen van de woning?

Kunt u aan de hand van het beschikbare foto- en filmmateriaal en het achtergebleven plafondmateriaal aangeven welke risico’s de gevolgen zijn van de muizenoverlast (inde vorm van nesten, uitwerpselen en dodo muizen) op lange termijn hebben voor het leefklimaat in de woning?

Kunt u aangeven wat de gevolgen van ophoping van nest- en isolatiemateriaal door de muizen zijn op het dauwpunt van de woning en wat hiervan het gevolg is?

2.4.
[geïntimeerde1] heeft geen bezwaar tegen de door het hof voorgestelde vragen en hij heeft geen aanvullingen daarop. Wel wil hij dat de deskundige bij de beantwoording van de vragen betrekt dat de muizen in de loop van vele jaren in de woning aanwezig zijn geweest. Het hof zal dit punt bij de vragen meenemen. [geïntimeerde1] maakt bezwaar tegen de door [appellant] voorgestelde aanvullende vragen.

2.5.Over de door [appellant] voorgestelde aanvullende vragen oordeelt het hof als volgt. [appellant] legt in zijn akte niet goed uit waarom hij de aanvullende vragen nodig vindt. De toelichting die in de laatste alinea van § 2.2 staat vindt het hof daarvoor niet genoeg. Desondanks zal het hof de voorgestelde aanvullende vragen hierna bespreken.

2.6.De eerste aanvullende vraag vergt een andere deskundigheid dan die voor de door het hof voorgestelde vragen nodig is. Deze eerste aanvulling gaat over de vraag wanneer plafondplaten zodanig ernstig beschadigd zijn dat deze moeten worden vervangen. Dat is veel meer een bouwkundige kwestie, dan een kwestie van volksgezondheid en veiligheid. Bovendien gaat die vraag over de schade die als gevolg van de gestelde muizenplaag is ontstaan en niet over de vraag of de aanwezigheid van muizen in de weg staat aan normaal gebruik als woning. Het hof heeft hierboven uiteengezet waarom het [geïntimeerde1] niet volgt in diens verzoek om een deskundige te zoeken die ook bouwkundig onderlegd is. Het neemt de eerste aanvulling die [appellant] voorstelt om dezelfde reden niet over.

2.7.De tweede aanvulling neemt het hof ook niet over. De door het hof voorgestelde vragen zijn niet beperkt tot een bepaald deel van de woning, zodat het hof niet inziet wat een vraag over de aantasting van overige delen van de woning toevoegt. Ook lijkt de vraag vooral betrekking te hebben op (opnieuw) bouwkundige aspecten. Wel zal het hof de vragen aan de deskundige op dit punt verduidelijken.

2.8.De derde aanvullende vraag gaat over de risico’s die de muizenoverlast op lange termijn heeft voor het leefklimaat in de woning. Ook deze vraag neemt het hof niet over. Zoals voortvloeit uit 3.46 – 3.48 van het tussenarrest van 4 april 2023 is voor de vraag of sprake is van een gebrek aan de geleverde woning bepalend of de hoeveelheid muizen in de woning op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst en/of bij de levering zo groot was, dat daardoor gezondheidsrisico’s voor de bewoners van de woning of veiligheidsrisico’s als gevolg van knaagschade bestonden. Die twee momenten zijn bepalend voor de beoordeling van de vordering van [appellant] . Zonder goede uitleg – die er niet is, zie hiervoor – ziet het hof niet in waarom daarbij het leefklimaat op langere termijn betrokken moet worden. Na levering is het verzorgen van een goed leefklimaat de verantwoordelijkheid van [appellant] .

2.9.Ook de vierde aanvulling neemt het hof niet over. Allereerst gaat ook deze voorgestelde vierde vraag over iets anders dan gezondheidsrisico’s voor de bewoners of veiligheidsrisico’s door knaagschade. In het bijzonder de vraag wat het gevolg is van het achtergebleven isolatiemateriaal voor het dauwpunt in de dakconstructie gaat over een door [appellant] gesteld bouwkundig gebrek waarover het hof al heeft geoordeeld in 3.52 van het tussenarrest van 4 april 2023. Daarop komt het hof niet terug. Voor zover [appellant] iets anders heeft bedoeld met de vierde aanvullende vraag, heeft hij naar het oordeel van het hof onvoldoende uitgelegd wat de relevantie is van die vraag voor het door de deskundige in te stellen onderzoek naar de gezondheids- en veiligheidsrisico’s van de aanwezige muizen. Ten slotte geldt ook op dit punt dat voor de beantwoording van de vraag een andere deskundigheid vereist is doordat daarmee een bouwkundige kwestie aan de orde wordt gesteld, in plaats van een kwestie van gezondheid en/of veiligheid.

2.10.
[geïntimeerde1] heeft in zijn antwoordakte gesteld dat partijen na het arrest van 4 april 2023 overleg hebben gehad over de te benoemen deskundige. Partijen konden geen geschikte deskundige vinden. [geïntimeerde1] heeft daarbij nog aangegeven dat er wel een geschikte deskundige is, maar dat die deskundige in contact staat met het kantoor van zijn advocaat mr. Greuters. Dat gaat om de stichting Kennis- en Adviescentrum Dierplagen uit Wageningen. Beide partijen vinden dat deze deskundige niet door het hof kan worden benoemd. Zij vragen daarom aan het hof om een geschikte deskundige te zoeken en die te benoemen.

2.11.Het hof zal [de deskundige] , werkzaam bij GGD Gelderland-Zuid benoemen om de in dit arrest te stellen vragen te beantwoorden. Deze deskundige heeft aangegeven onafhankelijk te zijn ten opzichte van partijen en hun advocaten en te beschikken over de benodigde kennis voor de beantwoording van die vragen. Naar aanleiding van de reactie van de deskundige heeft het hof een aanvullende vraag aan de deskundige geformuleerd. Gelet op de hoofdregel van artikel 195 Rv zal het hof bepalen dat [appellant] de kosten van het voorschot van de deskundige moet betalen. Bij de proceskostenveroordeling zal definitief worden beslist welke partij de kosten van het deskundigenrapport moet betalen.

De schadeposten

Het hof heeft [appellant] in het arrest van 4 april 2023 in de gelegenheid gesteld ten aanzien van vier gebreken de door hem gestelde schade nader te onderbouwen. Ook is [appellant] in de gelegenheid gesteld de door hem gestelde schade bestaande uit dubbele woonlasten nader te onderbouwen. Daarbij moest [appellant] een toelichting geven waarom en in welke mate de gebreken die in hoger beroep zijn of zullen worden vastgesteld (de elektrische installatie, de dakconstructie, de lekkage bij de dakgoot van de serre en mogelijk de muizenplaag) die dubbele woonlasten hebben veroorzaakt.

Het hof zal deze onderwerpen hierna afzonderlijk beoordelen.

Herstelkosten door aanwezigheid muizen

2.13.
[appellant] stelt dat de herstelkosten met betrekking tot dit gebrek € 10.266,99 bedragen. Dit bedrag bestaat uit € 9.334,92 kosten aanbrengen nieuw plafond en € 932,07 kosten afvoeren sloopafval. [appellant] verwijst voor de onderbouwing van zijn schade naar de offerte van Vithebo van 1 mei 2018. De kosten voor het aanbrengen van een nieuw plafond zijn € 11.707,80 (volgens het BBAN overzicht: inclusief btw). Omdat [appellant] bij aankoop al van plan was het plafond in de achterslaapkamer te vervangen is daar een bedrag van € 2.372,88 van afgetrokken. Deze aftrek is gebaseerd op de door Vithebo geoffreerde prijs per vierkante meter vermenigvuldigd met de oppervlakte van het plafond van de achterslaapkamer. Volgens [appellant] blijkt dat hij deze kosten heeft betaald, omdat hij de vier facturen van een zustervennootschap van Vithebo heeft voldaan. Ook heeft [appellant] een berekening overgelegd van de kosten van een door hem gebruikte ‘verbouwbus’.

Het hof stelt voorop dat in de offerte van Vithebo als omschrijving is vermeld:

“verlaagde plafonds

Tegen de houten balklaag wordt een ophangsysteem type 60/27 geplaatst welke star word afgehangen met behulp van nonius boven- en onderdelen.

Tegen de constructie wordt een dampremmende laag aangebracht. Ter plaatse van de buitenwanden wordt 1 m1 isolatie dik 60 mm aangebracht ter voorkoming van douwpuntverlaging. Beplating 1 x 12,5 mm. gipskartonplaat dik 12,5 mm.

Afwerking STABU klasse B”

Onduidelijk is of de geoffreerde werkzaamheden uitsluitend de vervanging van het bestaande plafond betreffen. Zeker ten aanzien van het aanbrengen van isolatie tegen de buitenwanden is het hof er niet van overtuigd dat dit vervanging van het bestaande plafond betreft en geen verbetering van de constructie van het plafond.

Daargelaten dat van de gestelde betaling geen bewijs is overgelegd, correspondeert het totaal bedrag van de vier facturen (€ 25.000 exclusief btw en € 30.250 inclusief btw) niet met enig totaalbedrag dat is vermeld in de offerte van Vithebo van 1 mei 2018. Indien de drie daarin vermelde subtotaalbedragen (afhankelijk van welke optie [appellant] mee-geoffreerde voorzetwanden laat uitvoeren), zoals BBAN schrijft, inclusief btw zijn, liggen zij tussen de € 2.677,55 en € 5.007,55 hoger dan het totaal gefactureerde bedrag. Indien de drie offertebedragen exclusief BTW zijn opgegeven, heeft [appellant] juist veel minder betaald dan geoffreerd. Onduidelijk is daardoor welke werkzaamheden [appellant] heeft laten uitvoeren. In de specificatie van de herstelkosten die BBAN in opdracht van [appellant] heeft gemaakt, is het door [appellant] gevorderde bedrag van € 9.334,92 opgenomen. Dat bedrag is kennelijk gebaseerd op de offerte van Vithebo en betreft de kosten van een nieuw plafond, inclusief ‘metal stud regelwerk, dampremmende folie, 12,5 mm gipskartonplaat en stucwerk’. Bij het bedrag zijn de kosten van het nieuwe plafond in de achterslaapkamer niet meegenomen. Ook het door BBAN opgenomen bedrag gaat kennelijk (al of niet met een fout inzake de btw) uit van de werkzaamheden die Vithebo in de offerte heeft vermeld en waarvan voor het hof niet duidelijk is of deze alleen de vervanging van het plafond betreffen of ook andere werkzaamheden.

2.15.
[appellant] stelt verder dat onderdeel van deze schadepost is de kosten van het afvoeren van het sloopafval. [appellant] begroot die schade aan de hand van de motorrijtuigenbelasting, verzekering en brandstof van een door hem aangeschafte ‘verbouwbus’. Volgens [appellant] is 35% van de totale kosten van de ‘verbouwbus’ aan het afvoeren van het oude plafond besteed. [appellant] legt niet uit waarom hij deze kostenposten gebruikt om de kosten van het afvoeren van het oude plafond te begroten. Zo geeft hij geen enkele uitleg waarom de aanschaf van een bestelbus noodzakelijk was in verband met de gebreken die in hoger beroep relevant zijn. Verder licht hij niet toe waarom de afvoerkosten moeten worden vastgesteld aan de hand van de gebruikskosten van de bestelbus en niet aan de hand van – bijvoorbeeld – de kosten van het storten van het sloopafval bij de gemeentelijke milieustraat of lokale afvalverwerker. [appellant] legt ook niet uit waarom 35% van het totaal van de gebruikskosten van de bestelbus kan worden toegerekend aan de afvoer van het oude plafond.

2.16.
[appellant] vindt dat geen aftrek plaats behoort te vinden vanwege ‘nieuw voor oud’. Volgens hem gaat een gipsplaten plafond vele jaren mee. Als het plafond normaal wordt onderhouden hoeft dit niet te worden vervangen. [geïntimeerde1] heeft er op gewezen dat ongeveer 30% van de plafonds uit gipsplaten bestond. De andere plafonds waren voorzien van schrootjes en de achterslaapkamer was voorzien van een zachtboardplafond. Verder wijst [geïntimeerde1] erop dat de conditie van de plafonds in de bouwtechnische keuring voorafgaand aan de koopovereenkomst als uitstekend is beoordeeld. Ten slotte beroept [geïntimeerde1] zich op de koopovereenkomst waarin uitdrukkelijk is opgenomen dat bij de vaststelling van herstelkosten rekening wordt gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

2.17.Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde1] er terecht op gewezen dat [appellant] een woning heeft gekocht waarbij de prijs mede aan de hand van de toestand waarin die zich op dat moment bevond, is bepaald. Alleen al het gegeven dat de plafonds in de hele woning zijn vervangen en nu op eenzelfde manier zijn opgebouwd, maakt een aftrek in verband met ‘nieuw voor oud’ gerechtvaardigd. Daar komt bij dat de plafonds zijn vervangen door nieuw materiaal dat – ook als het bestaande plafond nog lang mee zou kunnen gaan – een hogere waarde vertegenwoordigt dan het oude plafond. Enige aftrek in verband met ‘nieuw voor oud’ zal daarom moeten plaatsvinden. Het hof zal daarmee bij de begroting van de schade rekening houden door een aftrek van 25% toe te passen.

2.18.Het geheel overziend, komt het hof tot het oordeel dat [appellant] op dit onderdeel tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door [geïntimeerde1] onvoldoende heeft onderbouwd dat hij tot een bedrag van € 10.266,99 schade heeft geleden. [appellant] heeft onvoldoende uitgelegd uit welke posten die schade precies bestaat, wat hij daarvoor heeft laten uitvoeren en hoe hoog de herstelkosten op die punten zijn. Daarmee is de schade niet voldoende concreet te begroten. Omdat het hof voldoende aannemelijk vindt dat [appellant] wel schade heeft geleden, indien komt vast te staan dat sprake is van een gebrek als gevolg van de aanwezigheid van muizen, zal het hof na het deskundigenbericht nader beslissen over die schade en deze zelf schattenderwijs begroten. Gelet op wat het hof heeft overwogen in 2.14, 2.15 en 2.17 zal het in dat geval ter zake van de muizenkwestie toe te wijzen bedrag lager uitkomen dan € 7.000 (75% van € 9.334,92).

Herstelkosten van de goot aan de lage zijde van de serre

2.19.
[appellant] heeft de herstelkosten op dit onderdeel eerder in deze procedure toegelicht aan de hand van drie producties, zie 3.62 van het tussenarrest van 4 april 2023. Omdat die producties op meer dan alleen de herstelkosten van de goot aan de lage zijde van de serre zagen, is [appellant] in de gelegenheid gesteld zijn schade nader te specificeren. In zijn akte heeft [appellant] facturen overgelegd van Gesbo Serres en Tuinkamers van 9 april 2018 en 1 juni 2018 en een factuur van [naam1] van 18 mei 2018. Totaal betreft dit een bedrag van € 3.387,90. Verder moet volgens [appellant] een deel van het schilderwerk aan het herstel van deze post worden toegerekend. Volgens [appellant] gaat dat om € 1.022,90. De totale herstelkosten op dit onderdeel bedragen volgens [appellant] dan ook € 4.410,80.

2.20.
[geïntimeerde1] herhaalt allereerst zijn standpunt uit de procedure bij de rechtbank. Volgens hem heeft Gesbo Serres en Tuikamers op 4 februari 2019 toegelicht dat de facturen van Gesbo Serres en Tuinkamers betrekking hebben op verbetering van de bestaande goot met houten betimmering naar een op kleur gemoffelde aluminium goot (voor een bedrag van € 1.807,86) en het vervangen van een glazen dakelement dat is gesneuveld bij het slopen van de schoorsteen (voor een bedrag van € 568,94). Volgens [geïntimeerde1] is er daarom sprake van een verbetering van de serre waarvoor hij niet hoeft te betalen en het herstellen van een fout die aan [appellant] moet worden toegerekend. Verder wijst [geïntimeerde1] erop dat een gemoffelde aluminium goot niet meer geschilderd hoeft te worden. Ten slotte wijst [geïntimeerde1] erop dat het aanpassen van de boeidelen noodzakelijk was omdat [appellant] de schoorsteen heeft verwijderd en een dikkere isolatie wilde. De factuur van Bouwbedrijf Huiberts b.v. heeft volgens [geïntimeerde1] op deze werkzaamheden betrekking.

2.21.Het hof stelt vast dat [appellant] bij zijn akte na het tussenarrest opnieuw de factuur van Bouwbedrijf Huiberts b.v. van 18 februari 2021 heeft overgelegd. Het hof had al geoordeeld dat die factuur onvoldoende specifieke onderbouwing van de door [appellant] gestelde herstelkosten van de goot aan de lage zijde van de serre is. In het overzicht dat BBAN van deze herstelkosten heeft gemaakt staat bij de factuur van Bouwbedrijf Huiberts b.v. dat de werkzaamheden betrekking hebben op het onderzoeken van een lekkage aan de serre en het vernieuwen van niet deugdelijk aangebrachte boeidelen. Onduidelijk is of dat betrekking heeft op de herstelkosten van de goot aan de lage zijde van de serre. Daar komt bij dat die factuur betrekking heeft op een onderzoek d.d. 28 november 2020 en dateert van circa 2½ jaar na de werkzaamheden die zijn uitgevoerd door Gesbo Serres en Tuinkamers, [naam1] en [naam2] . Bij de begroting van de herstelkosten op dit onderdeel zal het hof deze factuur daarom buiten beschouwing laten. Uit de bij de akte overgelegde facturen van Gesbo Serres en Tuinkamers van 9 april 2018 en 1 juni 2018 en de factuur van [naam2] van 11 juli 2018 kan het hof niet voldoende precies afleiden welke werkzaamheden zijn gefactureerd. De factuur van Gesbo Serres en Tuinkamers ziet op vervanging van de bestaande houten goot van de serre, zodat niet duidelijk is welk gedeelte daarvan betrekking heeft op herstel van de rotte plek in de goot aan de tuinzijde. Uit 3.61 van het arrest van 4 april 2023 volgt dat de lekkage als gevolg van die rotte plek een gebrek is. De factuur van [naam2] vermeldt alleen ‘Schilderwerkzaamheden en reparatie serre’. Omdat een deel van de problemen die [appellant] stelt te hebben ontdekt aan de serre voor zijn eigen risico komen, had een nadere specificatie wel gemoeten. Ook op het al eerder in de procedure door [geïntimeerde1] ingebrachte verweer dat deze kosten deels een verbetering betreffen en deels herstel van een glazen element (evenmin veroorzaakt door het gebrek aan de bakgoot) is [appellant] in zijn akte niet ingegaan. Op deze manier is het hof niet in staat om te beoordelen of de gefactureerde werkzaamheden alleen betrekking hebben op de herstelkosten van de goot aan de lage zijde van de serre. Dat geldt nog meer voor de factuur van [naam1] . Die factuur heeft als omschrijving van de werkzaamheden: “Meerwerk: lood en zinken strips aanbrengen voor een goede aansluiting Van de serre met het dit in verband met lekkages”. Deze omschrijving kan zowel betrekking hebben op de herstelkosten van de goot aan de lage zijde van de serre, als het herstel van de aansluiting van de serre op de woning dat niet voor rekening van [geïntimeerde1] komt. [appellant] heeft niet nader toegelicht waarop de verschillende werkzaamheden zien. Omdat in de omschrijving op de factuur en het overzicht dat BBAN van de herstelkosten heeft gemaakt is vermeld dat lood en zinken strips zijn aangebracht voor een goede aansluiting van de serre, gaat het hof er vanuit dat deze werkzaamheden geen betrekking hebben op de herstelkosten van de goot aan de lage zijde van de serre, maar op het herstel van de aansluiting van de serre op de woning. Deze factuur zal het hof daarom buiten beschouwing laten. Tot slot op het punt van de bakgoot: in het overzicht van BBAN is bij de factuur van [naam2] een bedrag van € 1.255,04 in mindering gebracht en is de rest van de factuur toegerekend aan de herstelkosten van de goot aan de lage zijde van de serre. Enige toelichting waarom dat op die manier is verdeeld ontbreekt.

Ook op dit onderdeel komt het hof tot het oordeel dat [appellant] tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door [geïntimeerde1] onvoldoende heeft onderbouwd dat hij tot een bedrag van € 4.410,80schade heeft geleden. [appellant] heeft onvoldoende uitgelegd uit welke posten die schade precies bestaat en hoe hoog de herstelkosten op die punten zijn. Daarmee is de schade niet voldoende concreet te begroten. Omdat het hof voldoende aannemelijk vindt dat [appellant] wel schade heeft geleden, zal het hof de schade zelf schattenderwijs begroten. Het hof doet dit als volgt. De facturen van Gesbo Serres en Tuinkamers neemt het hof voor de helft mee in de schatting van de schade, omdat onduidelijk is welke werkzaamheden precies zijn verricht en daardoor onzeker blijft of die werkzaamheden uitsluitend het herstel van het gebrek betreffen. Omdat [appellant] de steltplicht en bewijslast heeft, kan die onduidelijkheid niet in het nadeel van [geïntimeerde1] werken. Het hof neemt daarom schattenderwijs aan dat die werkzaamheden voor de helft op herstel van het gebrek het gebrek betrekking hebben. Dat betreft een bedrag van € 1.188,40 inclusief btw. De rest van de facturen van Gesbo Serres en Tuinkamers neemt het hof niet mee, omdat onvoldoende is aangetoond dat deze betrekking heeft op de herstelkosten van de goot aan de lage zijde van de serre. Vervolgens schat het hof de schilderkosten aan de dakgoot, rekening houdende met de upgrading naar een gemoffelde aluminium dakgoot, op € 750. De totale herstelkosten schat het hof op die manier op € 1.938,40. Omdat ten tijde van de levering van de woning de houten dakgoot ongeveer 15 jaar oud was en deze ongeveer 20 jaar mee zal gaan, vindt het hof een aftrek van ‘nieuw voor oud’ van 75% gerechtvaardigd. Dat betekent dat het hof op dit onderdeel een bedrag van (afgerond) € 485 aan herstelkosten toewijsbaar vindt.

Herstelkosten van de dakconstructie

2.23.
[appellant] heeft zich eerder in deze procedure op het standpunt gesteld dat de kosten van het herstel van de dakconstructie € 4.071 inclusief btw zijn. Omdat hij facturen had overgelegd tot een bedrag van € 3.739,21 inclusief btw en geen aftrek ‘nieuw voor oud’ had verwerkt, heeft het hof hem toegelaten zijn schade nader toe te lichten. Ook heeft het hof in 3.72 van het arrest van 4 april 2023 al overwogen dat met betrekking tot de draagbalk in de gang onvoldoende is onderbouwd dat sprake is van een gebrek.

2.24.In zijn akte stelt Leveling dat herstelkosten van de dakconstructie € 5.304,18 inclusief btw zijn. Dit bedrag bestaat uit de kosten van Smederij Sven van € 2.347,40, de kosten van Vithebo van € 1.590,40 inclusief btw, de kosten van het huren van stempels van € 56,38 inclusief btw en de kosten van het omtimmeren van de nieuw aangebrachte kolommen van de dakconstructie van € 1.310 inclusief btw. Volgens [appellant] dient geen aftrek vanwege ‘nieuw voor oud’ plaats te vinden, omdat hij er bij aankoop van de woning vanuit mocht gaan dat de constructie voldoende dragend was en de aankoopprijs daar ook naar was. Een voldoende dragende constructie gaat volgens [appellant] tot in lengte der dagen mee.

2.25.
[geïntimeerde1] stelt in zijn antwoordakte allereerst dat de constructieve berekeningen van de woning in overeenstemming waren met de in 1968 geldende normen. De woning valt volgens hem constructief in de referentieperiode 1968-2018. In die periode was de constructie veilig en bruikbaar. [appellant] heeft de constructie aangepast naar de eisen voor de periode 2018-2068. Dat is volgens [geïntimeerde1] een verbetering die voor rekening van [appellant] moet blijven. [geïntimeerde1] betwist dat de kosten voor het omtimmeren van de nieuwe draagconstructie daadwerkelijk zijn gemaakt. Betaalde bedragen kunnen volgens hem niet worden verbonden aan geoffreerde werkzaamheden. Ook wijst [geïntimeerde1] erop dat [appellant] sowieso van plan was voorzetwanden te plaatsen tegen de buitenmuren van de woning. Met betrekking tot de gehuurde stempels wijst [geïntimeerde1] erop dat de werkzaamheden drie dagen hebben geduurd, namelijk 6, 13 en 16 april, terwijl de stempels acht weken zijn gehuurd (week 5 tot en met week 12).

2.26.Het hof stelt voorop dat in het arrest van 4 april 2023 is geoordeeld dat met betrekking tot de draagbalk in de woonkamer, de draagbalk in slaapkamer 1 en de missende dragende ligger in slaapkamer 2 sprake is van gebreken die aan normaal gebruik als woonruimte in de weg staan. Wat [geïntimeerde1] in zijn antwoordakte aanvoert over de in 1968 geldende normen en de referentieperiode brengt het hof niet tot een ander oordeel. Dat geldt nog meer, omdat volgens het rapport van Borgers de gebreken in de constructie het gevolg zijn van foutief uitgevoerde verbouwingen. Verder heeft [appellant] bij deze schadepost de kosten van het aanbrengen van voorzetwanden aan de buitenzijde van de woning en de binnenzijde van de woning niet meegerekend. Alleen de kosten van het omtimmeren van de nieuwe constructiedelen zijn meegenomen. Dat een ontstane schade nog niet is betaald, maakt niet dat de schade niet is geleden tot het bedrag van de geoffreerde kosten. Dat [appellant] niet alleen stempels heeft gehuurd voor de dagen dat er feitelijk aan de constructie werd gewerkt is voor het hof geen reden die kostenpost niet mee te tellen. Dat [appellant] op het moment dat hij op de hoogte werd gesteld van de gebrekkige constructie stempels heeft gehuurd tot en met het moment dat de constructie veilig was, is een rechtstreeks gevolg van de gebreken aan de woning en wordt daarom aan die gebreken toegerekend. [geïntimeerde1] heeft de herstelkosten zoals [appellant] die nader heeft toegelicht op dit onderdeel onvoldoende weersproken. De slotsom is dat het hof op dit punt de volledige herstelkosten zal toewijzen.

Herstelkosten van de elektra

2.27.In zijn akte heeft [appellant] uitgelegd dat de herstelkosten € 9.375,21 inclusief btw waren. Het hof constateert dat dit een aanzienlijk lager bedrag is dan het eerder door [appellant] gevorderde bedrag van € 15.103,52. Het in de akte van [appellant] genoemde bedrag is als volgt opgebouwd.

€ 445,28 voor een onderzoek ter plaatse

€ 949,85 voor het opstellen van het rapport

€ 216,59 voor een toelichting op het rapport

€ 3.311,77 voor de vervanging van de elektra in het plafond en de oplevering hiervan

€ 1.503,42 voor de vervanging van de elektra in het souterrain en de kelder

€ 2.948, — voor herstelzaamheden aan de wanden en plafonds i.v.m. het vervangen van de elektra.

Volgens [appellant] mag geen rekening worden gehouden met een aftrek vanwege ‘nieuw voor oud’. [geïntimeerde1] had een deel van de elektrische installatie laten vervangen zodat [appellant] er vanuit mocht gaan dat dit correct was gebeurd en de elektra niet vervangen hoefde te worden.

2.28.Het hof stelt vast dat de som van de gespecificeerde bedragen € 0,30 lager is dan de totaalsom die [appellant] stelt. Uitgangspunt is dus een totaalbedrag van € 9.374,91. Verder heeft [geïntimeerde1] er terecht op gewezen dat de door BBAN gemaakte inschatting van het deel van de door Duurzaam TS in rekening gebrachte kosten dat toe te schrijven is aan het herstel van gebreken had moeten worden toegelicht. [geïntimeerde1] heeft echter onvoldoende uitgelegd waarom het door BBAN gehanteerde percentage onjuist is. Ook stelt [geïntimeerde1] terecht dat de offerte van Vithebo van 13 augustus 2018, waar het gevorderde bedrag van € 2.948 op is gebaseerd, niet is overgelegd, zodat niet kan worden gecontroleerd op welke werkzaamheden deze offerte ziet. Daar staat tegenover dat in de toelichting van BBAN is opgenomen op welke werkzaamheden het bedrag van € 2.948 betrekking heeft. Daar heeft [geïntimeerde1] niet voldoende op gereageerd. Alles bij elkaar, ziet het hof geen reden om aan de nadere specificatie van de herstelkosten van de elektra te twijfelen. Het hof is het met [geïntimeerde1] eens dat een correctie vanwege ‘nieuw voor oud’ aangewezen is. De elektra is in de basis aangelegd in 1968. In 2002 is de installatie uitgebreid in verband met de plaatsing van een nieuwe keuken. Toen is ook de meterkast uitgebreid, aldus [geïntimeerde1] . Dat de groepenkast uit een oud deel en nieuw deel bestaat, volgt uit de bouwtechnische keuring die Buizer voorafgaand aan de aankoop van de woning heeft gedaan (zie onder andere foto 33 bij dat rapport). Het hof stelt vast dat het overgrote deel van de elektrische installatie in de woning nog de oorspronkelijke was en dus ten tijde van de aankoop van de woning in 2017 49 jaar oud. Uitgaande van een beperkte levensduur van een dergelijke installatie van (naar schatting) 30 tot 50 jaar, is bij vervanging van deze installatie een aanmerkelijke correctie redelijk. Uit 3.7 van het arrest van 4 april 2023 blijkt dat in 2005 een deel van de elektrische installatie is vernieuwd waarbij de groepenkast is uitgebreid van 8 naar 17 groepen en de aardlekschakelaars zijn gewijzigd van 1 naar 3. Voor dit in 2005 vervangen deel bepaalt het hof die aftrek op 25%. Voor de rest van de installatie vindt het hof een correctie van 90% aangewezen. Omdat uit de stukken niet is af te leiden welke werkzaamheden betrekking hebben op het in 2005 aangelegde (kleinere) deel, zal het hof een correctie van 75% op de totale herstelkosten toepassen. Dat betekent dat een bedrag van (0,25 x 9.374,91 =) € 2.343,73 kan worden toegewezen.

Kosten door dubbele woonlasten

2.29.
[appellant] heeft in zijn akte toegelicht dat door het noodzakelijke herstel van de elektrische installatie, de dakconstructie en werkzaamheden als gevolg van de muizenplaag de verbouwing veel langer heeft geduurd dan zonder de aanwezigheid van die gebreken noodzakelijk zou zijn geweest. Volgens [appellant] heeft hij de woning vijf maanden later dan gepland kunnen betrekken. Tijdens deze werkzaamheden kon de woning niet worden bewoond, omdat die werkzaamheden in de gehele woning plaatsvonden en de woning uit één bouwlaag bestaat. De gemaakte kosten bestaan uit het huren van een andere woning (€ 3.440), het opslaan van de huisraad (€ 608) en gemeentelijke lasten en waterschapslasten (€ 400). [appellant] erkent dat de werkzaamheden voor et herstel van de goot aan de lage zijde van de serre konden worden uitgevoerd tijdens de bewoning van het huis.

2.30.
[geïntimeerde1] heeft aangevoerd dat [appellant] niet goed heeft uitgelegd waarom het hersteld van de gebreken die in hoger beroep aan de orde zijn vijf maanden heeft geduurd. [geïntimeerde1] wijst er ook op dat [appellant] een schadebeperkingsplicht heeft en op grond daarvan van hem verlangd mag worden dat hij gedurende de uitvoering van de herstelwerkzaamheden in de woning verblijft. Ten slotte wijst [geïntimeerde1] op artikel 6.3 van de koopovereenkomst waarin is opgenomen dat de verkoper alleen aansprakelijk is voor herstelkosten en niet voor overige (aanvullende) schade, tenzij de verkoper een verwijt treft. [appellant] heeft niet gesteld dat van dit laatste sprake is. De schade als gevolg van dubbele woonlasten komt daarom niet voor vergoeding in aanmerking, aldus [geïntimeerde1] .

2.31.Het hof zal de gevraagde vergoeding van de dubbele woonlasten afwijzen. Om te beginnen heeft [appellant] niet voldoende uitgelegd waarom het herstel van de elektra, de dakconstructie en de gevolgen de muizenplaag er toe hebben geleid dat hij vijf maanden niet in de woning heeft kunnen verblijven. Zeker gelet op zijn schadebeperkingsplicht had hij dat wel moeten doen. Maar het belangrijkste is dat [appellant] niet heeft uitgelegd waarom deze kosten niet moeten worden aangemerkt als overige (aanvullende) schade zoals bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst.

De conclusie

2.32.Van de door [appellant] gevorderde betaling van herstelkosten van € 82.708,39 is tot nu toe een bedrag van € 8.147,91 inclusief btw toewijsbaar. Na het door de deskundige uit te brengen rapport, komt daar mogelijk nog een door het hof te schatten bedrag bij (zie 2.18 van dit arrest). [appellant] zal naar alle waarschijnlijkheid ook in dat geval slechts een beperkt deel van het door hem gevorderde bedrag toegewezen krijgen. Bij die stand is een compensatie van de proceskosten niet uit te sluiten. Mede gelet op de nog te maken kosten in verband met het deskundigenonderzoek, geeft het hof partijen in overweging om op basis van dit arrest nogmaals te proberen de zaak in onderling overleg te regelen.

2.33.Het hof houdt iedere verdere beslissing aan.

De beslissing

Het hof:

De benoeming

Het hof benoemt tot deskundige:

[de deskundige] , werkzaam bij GGD Gelderland-Zuid

telefoonnummer [nummer1]

e-mailadres: [de deskundige] @ggdgelderlandzuid.nl

om een onderzoek in te stellen en schriftelijk bericht uit te brengen over de volgende vragen:

1. Wanneer is de omvang van de in de verkochte woning aanwezige hoeveelheid muizen groot genoeg om te kunnen spreken van een risico voor de gezondheid van de bewoners (door bijvoorbeeld het overdragen van zoönose) of een risico voor de veiligheid van de bewoners (door bijvoorbeeld knaagschade aan de elektra)?

2. Maakt het bij de beantwoording van vraag 1 uit welke muizensoort in de woning aanwezig is en, zo ja, kunt u determineren welke muizensoort het in dit geval betreft?

3. Kunt u op basis van het aanwezige fotomateriaal en achtergebleven plafond materiaal een inschatting maken van de omvang van de aanwezige muizen in de woning op 14 juni 2017 en 1 november 2017? Meer in het bijzonder, kunt u inschatten of de grenswaarde zoals bedoeld in de vorige vraag op elk van die data in (een deel van) de woning was overschreden of niet?

4. Indien de grenswaarde niet in de gehele woning is overschreden, kunt u aangeven in welk deel van de woning daar wel sprake van is?

5. Is het antwoord op de vragen 1 tot en met 3 anders, in het geval de muizen verspreid over een groot aantal jaren in de woning aanwezig zijn geweest?

6. Ziet u aanleiding om in verband met de kwestie van de muizen andere op- en aanmerkingen te maken?

3.2.Het hof stelt het voorschot van de deskundige vast op € 3.310,56 (inclusief omzetbelasting). [appellant] moet het voorschot betalen.

Aanwijzingen voor de deskundige

3.3.Pas als de griffier heeft laten weten dat het voorschot is betaald, mag de deskundige met het onderzoek te beginnen.

3.4.De deskundige moet schriftelijk antwoorden op de hiervoor geformuleerde vragen.

3.5.Bij de uitvoering van het onderzoek moet de deskundige de Leidraad deskundigen in civiele zaken volgen die is gepubliceerd op www.rechtspraak.nl – leidraad-deskundigen-wt.pdf (rechtspraak.nl)

3.6.Als de deskundige vragen heeft, kan hij die via de griffie van het hof stellen aan mr. W.C. Haasnoot als raadsheer-commissaris.

3.7.Het ondertekende deskundigenbericht moet vóór 1 juli 2024 worden gestuurd aan de griffie van dit hof (postbus 9030, 6800 EM in Arnhem).

Aanwijzingen voor partijen

3.8.Het Landelijke Dienstencentrum voor de Rechtspraak zal aan [appellant] een voorschotfactuur sturen van € 3.310,56 (inclusief btw). Dit voorschot moet binnen 4 weken na de datum op de factuur zijn betaald.

3.9.
[appellant] moet aan de deskundige een kopie van het dossier sturen. De griffier stuurt de deskundige een kopie van dit arrest.

3.10.Partijen moeten de deskundige de inlichtingen geven waarom deze vraagt.

3.11.Op dinsdag 30 juli 2024 kan [appellant] op het deskundigenbericht reageren. Op dinsdag 27 augustus 2024 mag [geïntimeerde1] daarop reageren.

3.12.Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.C. Haasnoot, H.E. de Boer en V. van der Kuil, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2024.