ECLI:NL:GHARL:2024:179

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.312.244/01

zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 179156

arrest van 9 januari 2024

in de zaak van

[appellant]
,

die woont in [woonplaats1] ,

die hoger beroep heeft ingesteld,

en bij de rechtbank optrad als eiser in conventie, verweerder in reconventie,

hierna: [appellant],

advocaat: mr. D.S. Teitler te Nijmegen,

tegen

[geïntimeerde1] ,

2. [geïntimeerde2],

die wonen in [woonplaats2] ,

en bij de rechtbank optraden als gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

hierna samen: [geïntimeerden] en ieder afzonderlijk [geïntimeerde1] en [geïntimeerde2],

advocaat: mr. S.A.G. de Vries te Heerenveen.

Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1In het tussenarrest van 7 november 2023n

ECLI:NL:GHARL:2023:9412.

(hierna: het tussenarrest) heeft het hof een nadere (enkelvoudige) mondelinge behandeling gelast. Het hof heeft daarbij aangegeven dat partijen het kunnen laten weten wanneer zij niet instemmen met een mondelinge behandeling.

1.2
[geïntimeerden] hebben verhinderdata doorgegeven voor een mondelinge behandeling, maar [appellant] heeft het hof laten weten dat, en waarom, hij bezwaar heeft tegen een mondelinge behandeling. Gelet op deze toelichting heeft een mondelinge behandeling – die erop gericht zou zijn om (opnieuw) te proberen (alsnog) tot een minnelijke regeling te
komen – geen zin.

1.3Het hof heeft dan ook een datum vastgesteld waarop arrest zal worden gewezen.

Het oordeel van het hof

Inleiding

In het tussenarrest heeft het hof overwogen dat het beroep van [appellant] op dwaling slaagt en dat zijn primaire vordering om de overeenkomst wegens dwaling te vernietigen daarom toewijsbaar is. Het hof heeft ook overwogen dat partijen bij toewijzing van die vordering nog ‘niet van elkaar af zijn’, maar dat deze toewijzing hooguit een volgende fase in het geschil tussen partijen zal inluiden. Het hof heeft partijen dan ook in overweging gegeven om in onderling overleg op zoek te gaan naar alternatieven (wijziging van de overeenkomst of gedeeltelijke ontbinding). Omdat [appellant] heeft laten weten dat vernietiging van de overeenkomst wegens dwaling voor hem grote voordelen heeft en hij om die reden niets ziet in eventuele alternatieven, zal het hof nu beslissen op de vorderingen van [appellant] en op de resterende geschilpunten tussen partijen.

De vorderingen tot vernietiging wegens dwaling en ongedaanmaking

2.2Gelet op de toewijsbaarheid van de vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst wegens dwaling zal het hof deze op die grond vernietigen.

2.3De vernietiging van de koopovereenkomst heeft terugwerkende kracht (vgl. artikel 3:53 BW). De overeenkomst wordt geacht niet te hebben bestaan. Wat op grond van de koopovereenkomst is gepresteerd, kan daarom met een vordering uit onverschuldigde betaling weer worden teruggevorderd. [appellant] heeft dan ook aanspraak op terugbetaling van de door hem betaalde koopsom. Daarnaast heeft hij als ‘ontvanger’ van de woning binnen de grenzen van de redelijkheid aanspraak op vergoeding van de door hem gemaakte kosten voor het ontvangen en teruggeven van de woning (artikel 6:207 BW) en van de door hem ten behoeve van de woning gemaakte kosten (artikel 6:206 in combinatie met artikel 3:120 lid 2 BW).

2.4
[appellant] heeft gevorderd dat [geïntimeerden] worden veroordeeld tot ongedaanmaking van alle door [appellant] ingevolge de koopovereenkomst verrichte prestaties. Deze vordering is weinig specifiek. Onduidelijk is of ze alleen ziet op terugbetaling van de koopsom, of ook op vergoeding van de door hem gemaakte kosten en gedane uitgaven. Als dat laatste de bedoeling is, is onduidelijk welke kosten en uitgaven het precies betreft en welke bedragen daarmee zijn gemoeid. Gelet daarop maar ook om executieproblemen te voorkomen, zal het hof [geïntimeerden] veroordelen tot terugbetaling van de door [appellant] betaalde koopsom, het enige concrete onderdeel van de vordering. Over dit bedrag zijn [geïntimeerden] de wettelijke rente verschuldigd vanaf 12 mei 2021, zijnde de datum van levering van de woning. Gelet op wat in het tussenarrest is overwogen, hebben [geïntimeerden] [appellant] in dwaling gebracht. Zij hebben de koopsom dan ook te kwader trouw ontvangen, zodat zij zonder ingebrekestelling in verzuim verkeerden in hun verplichting tot terugbetaling (artikel 6:205 BW).

De vordering tot schadevergoeding

2.5 [appellant] heeft ook gevorderd dat [geïntimeerden] worden veroordeeld tot vergoeding van de door hem geleden schade, op te maken bij staat. Volgens [appellant] hebben [geïntimeerden] onrechtmatig gehandeld door hem in dwaling te brengen. Hij heeft daardoor schade geleden, bijvoorbeeld doordat hij de lasten van de woning heeft moeten betalen en een architect en een aannemer heeft moeten inschakelen om aan de last onder dwangsom te voldoen.

2.6Het slagen van een beroep op dwaling betekent nog niet dat de wederpartij van de dwalende ook altijd jegens hem schadeplichtig is. Daarvoor dient een specifieke rechtsgrond aanwezig te zijnn

HR 4 oktober 2019, ECLI:NL:HR:2019:1500.

. Volgens [appellant] is die rechtsgrond er ook: [geïntimeerden] hebben onrechtmatig jegens hem gehandeld.

2.7In 5.24 van het tussenarrest heeft het hof overwogen dat [geïntimeerden] hun mededelingsplicht hebben geschonden. Het hof overwoog in dat verband:
“Zoals hiervoor is uiteengezet, kenden zij (althans kende [geïntimeerde1] ) de werkelijke situatie. Dat een ingrijpende verbouwing aan de orde zou zijn op het moment dat de bestaande illegale situatie aan het licht zou komen, konden [geïntimeerden] van te voren al weten, gelet op de wijze waarop en de mate waarin bij het realiseren van de dakkapel van de vergunningsvoorwaarden is afgeweken. Dat [appellant] , als hij destijds weet van dit alles had gehad, de overeenkomst niet of onder andere voorwaarden zou hebben gesloten, was voor [geïntimeerden] gelet op wat hiervoor is overwogen kenbaar. In dit verband merkt het hof op dat in de door [geïntimeerden] ingevulde vragenlijst niet voor niets aandacht wordt geschonken aan de vraag of voor gerealiseerde verbouwingen een vergunning is afgegeven. Die informatie wordt verstrekt omdat deze voor (potentiële) kopers relevant is. [geïntimeerden] behoorden [appellant] naar verkeersopvattingen ook uit de droom te helpen.”
Door (hun bekende) relevante informatie achter te houden, hebben [geïntimeerden] onrechtmatig jegens [appellant] gehandeld, ook als zij dat niet zouden hebben gedaan met het opzet [appellant] te misleiden. Zij hebben ook dan niet jegens [appellant] de zorg in acht genomen die van hen in het maatschappelijk verkeer mocht worden verwacht. Dat kan ook aan hen worden toegerekend. De schade die [appellant] daardoor geleden heeft en nog zal lijden, dienen zij dan ook aan hem te vergoeden.

2.8Voor verwijzing naar de schadestaat is voldoende dat de mogelijkheid van schade aannemelijk is. Aan dat vereiste is voldaan. Dat betekent dat de vordering om [geïntimeerden] te veroordelen tot schadevergoeding nader op te maken bij staat toewijsbaar is. Een aparte veroordeling tot betaling van wettelijke rente over het in de schadestaatprocedure te begroten bedrag is niet nodig. De ingangsdatum van de wettelijke rente – ook een schadepost – kan in de schadestaatprocedure zelf worden vastgesteld.

Conclusies

2.9 De vorderingen tot vernietiging van de koopovereenkomst, terugbetaling van de koopsom en schadevergoeding op te maken bij staat zijn toewijsbaar. De rechtbank heeft [geïntimeerden] ook veroordeeld tot schadevergoeding op te maken bij staat. Die vordering had echter betrekking op de kosten van [appellant] vanwege het ontbreken van de bouwvergunning, niet op de schade vanwege het onder dwaling aangaan van de koopovereenkomst. Om die reden zal het hof het vonnis, voor zover gewezen in conventie, vernietigen, behalve voor wat betreft de proceskostenveroordeling, omdat [appellant] in het gelijk zal worden gesteld. Het hof zal [geïntimeerden] dan ook veroordelen in de kosten van het hoger beroep (salaris advocaat: 3 punten, tarief II). Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening.n

HR 10 juni 2022, ECLI: NL:HR:2022:853.

2.10De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden van

9 maart 2022 voor wat betreft de reconventie en de proceskostenveroordeling in conventie;

3.2vernietigt het vonnis voor het overige, en beslist als volgt:

3.3vernietigt de koopovereenkomst tussen partijen betreffende de woning [adres] te [plaats1] ;

3.4veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk om aan [appellant] terug te betalen € 265.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 12 mei 2021 tot aan het moment van terugbetaling;

3.5veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot vergoeding van de door [appellant] geleden schade vanwege het onder dwaling aangaan van de koopovereenkomst, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk tot betaling van de volgende proceskosten van [appellant] :

€ 343,- aan griffierecht

€ 129,82 aan kosten voor het betekenen (bekendmaken) van de dagvaarding aan [geïntimeerden]

€ 3.549,- aan salaris van de advocaat van [appellant] ;

3.7bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

3.8verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

3.9wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mr. H. de Hek, mr. P.S. Bakker en mr. W.P.M. ter Berg, en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
9 januari 2024.