Toekomstschade bij opstalovereenkomsten

De betreffende grondeigenaar had met de rechtsvoorganger van Tennet (SEP) een standaard-opstalovereenkomst gesloten die voorzag in de aanwijzing van een zgn. belaste strook ter breedte van 72 meter onder het tracé van de bovengrondse elektriciteitsleiding. De grondeigenaar mocht zonder schriftelijke toestemming van de opstalhouder op de belaste strook onder meer geen bebouwing oprichten.
Als vergoeding voor het verlenen van het zakelijk recht van opstal en van de daaruit voortvloeiende hinder en schade, die ‘het gewoon gevolg’ waren van de aanwezigheid van de elektriciteitsmasten en tussenhangende leidingen ontving de grondeigenaar een eenmalige vergoeding.

Toekomstschade

De opstalovereenkomst bevatte daarnaast de bepaling dat ook nog recht bestaat op de vergoeding van aanvullende schade ‘die na het vestigen van het zakelijk recht van opstal mocht ontstaan [en] die niet of niet geheel volgens de regelen van de overeenkomst is vergoed omdat die schade ten tijde van de vaststelling van de alsdan reeds uitgekeerde vergoeding(en) niet kon worden voorzien of bepaald’. In het spraakgebruik wordt deze aanvullende schadevergoeding ‘toekomstschade’ genoemd.

In 2018 deed zich in het voorliggende geval de mogelijkheid voor om op de hier betreffende grond een zonnepark op te richten. Dit zonnepark zou voor een deel op de belaste strook worden opgericht. Conform opstalovereenkomst verzocht de grondeigenaar de opstalhouder schriftelijk om toestemming te verlenen voor de oprichting van het, deels op de belaste strook gesitueerde, zonnepark. De opstalhouder verbond aan haar toestemming diverse beperkende voorwaarden, waardoor het zonnepark onder meer kleiner werd, althans daarop minder zonnepanelen konden worden geplaatst.

Op basis van de hiervoor geciteerde aanvullende (toekomst)schaderegeling vorderde de eigenaar vergoeding van zijn (aanvullende) schade die het gevolg was van de door de opstalhouder opgelegde beperkingen.
Tennet weigerde enig bedrag aan aanvullende schade te voldoen, stellende dat schade als gevolg van de opgelegde gebruiksbeperkingen ‘het gewoon gevolg’ was van de aanwijzing van de zgn. belaste strook. Met de in 1986 betaalde eenmalige vergoeding is volgens Tennet dus tevens de schade vergoed die het gevolg is van de zich in 2018 manifesterende beperkingen met betrekking tot het op te richten zonnepark.

Het oordeel van het gerechtshof

Het gerechtshof heeft de door Tennet bepleite uitleg van de toekomstschaderegeling verworpen. De door Tennet bepleite uitleg zou er volgens het hof toe leiden dat de toekomstschaderegeling, zoals hiervoor geciteerd, een praktisch zinledige bepaling zou zijn. Immers zou daarmee praktisch alle schade die het gevolg is van een beperking in het gebruik van de belaste strook zijn uitgesloten van een aanvullende schadevergoeding.

Mede op basis van het destijds tussen de SEP en het Landbouwschap gevoerde overleg over de inhoud van de model-opstaloverenkomst stelde het gerechtshof vast dat partijen de schade die op het moment van de totstandkoming van de opstalovereenkomst nog niet te kwantificeren was, men onder de zgn. toekomstschade-regeling wenstte te brengen.

Beschouwing

In wezen sluit hof hiermee aan bij de sedert 1992 in het Burgerlijk Wetboek geïntroduceerde mogelijkheid waarbij een rechter op basis van zgn. onvoorziene omstandigheden de inhoud van een overeenkomst kan wijzigen (art. 6: 258 BW). De op dit wetsartikel gebaseerde jurisprudentie komt er in de kern op neer dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden wanneer partijen de gevolgen van een bepaalde gebeurtenis niet in hun overeenkomst hebben verdisconteerd.

Omdat er vele versies van model-opstalovereenkomsten in omloop zijn kan niet zonder meer gezegd worden dat voorgaande uitspraak van toepasing is op alle geschillen over opstalovereenkomsten met betrekking tot zgn. toekomstschade. In zijn algemeenheid geldt wel dat de modelcontracten van Tennet met betrekking tot het recht op de vergoeding van toekomstschade voor de grondeigenaren ongunstiger zijn dan die van de Gasunie. De ervaring leert bovendien dat het met Tennet in de praktijk spreekwoordelijk kwader is kersen te eten dan met de Gasunie.

Nog steeds bestaande beperkingen in het recht op de vergoeding van zgn. toekomstschade

Een belangrijke beperking in het recht op de vergoeding van toekomstschade bestaat eruit dat een rechtsopvolger onder bijzondere titel van de grondeigenaar hierop geen aanspraak meer kan maken. In de voorgaande casus speelde die beperking geen rol omdat Tennet te maken had met de oorspronkelijke eigenaar.
De redengeving van de uitsluiting van het recht op toekomstschade voor rechtsopvolgers onder bijzondere titel bestaat eruit dat bijvoorbeeld een koper van een perceel geacht moet worden de uit de belaste strook voortvloeiende gebruiksbeperkingen in de door hem betaalde koopprijs van een perceel te hebben verdisconteerd.
Die argumentatie gaat evenwel niet op wanneer de niet-agrarische gebruiksmogelijkheden (bijvoorbeeld de mogelijkheid tot de oprichting van een zonnepark) pas ontstaan nadat de koper het perceel heeft gekocht.

De uitsluiting van rechtsopvolgers onder bijzondere titel van de mogelijkheid tot het verkrijgen van zgn. toekomstschade doet bovendien geen recht aan de overgang van grondgebonden landbouwbedrijven in familieverband omdat daarbij de transactiewaarde vrijwel nooit op basis van de actuele economische waarde van het bedrijf wordt bepaald. In de meeste model-opstalovereenkomst wordt wel voorzien in het behoud van het recht op de vergoeding van zgn. toekomstschade in geval van bedrijfsoverdracht onder bijzondere titel in familieverband, echter worden daaraan dan wel weer aanvullende beperkingen gesteld, die in verschillende modelcontracten verschillend zijn geformuleerd.

Kortom: voorgaande uitspraak is zeker een stap in de goede richting, maar voor de rechtspositie van grondeigenaren hopelijk geen eindstation.