ECLI:NL:GHDHA:2016:873

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.157.850 / 01

Zaak- en rolnummer rechtbank : 2217219 \ CV EXPL13-34390

Arrest van 12 april 2016

inzake

Parfumerie La Bourse Korte Lijnbaan B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

appellante,

hierna te noemen: La Bourse,

advocaat: mr. J. van Riet te Rotterdam,

tegen

Marcan Vastgoed B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Marcan,

advocaat: mr. Th.C. Visser te Amsterdam.

Het geding

1. Bij exploot van 8 oktober 2014 heeft La Bourse hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 11 juli 2014. Bij memorie van grieven met producties heeft La Bourse zeven grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht. Bij memorie van antwoord met producties heeft Marcan de grieven bestreden. Ten slotte is arrest bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

2. Het hof gaat uit van de volgende feiten.

a. La Bourse huurt sinds 1 maart 1996 van (de rechtsvoorganger van) Marcan de bedrijfsruimte aan de Meent 2 te Rotterdam. Op 20 augustus 2010 respectievelijk 2 september 2010 is namens Marcan en La Bourse een huurovereenkomst ondertekend met betrekking tot de winkelruimte Meent 2/Goudsesingel 344 (hierna: het gehuurde). Deze huurovereenkomst heeft betrekking op de winkelruimte aan de Meent 2 te Rotterdam die reeds bij La Bourse in gebruik was en de na verbouwing daarbij gevoegde winkelruimte aan de Goudsesingel 344 te Rotterdam. In de huurovereenkomst is onder meer opgenomen:

“
Kerngegevens huurovereenkomst

(…)

Huurtermijn: vijf jaar

Verlenging: aansluitende verlengingsperiode(n) van telkens vijf jaar

(…)

Duur, verlenging en opzegging

3.1
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van
vijf
jaar, ingaande op
1 september 2010
en lopende tot en met
31 augustus 2015
.

3.2
Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van
vijf
jaar, derhalve tot en met
31 augustus 2020
. Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende verlengingsperioden van telkens
vijf
jaar.

Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar.

(…)

Huurder en verhuurder zijn een éénmalige breakoptie overeengekomen na verloop van de eerste vijf huurjaren. Indien huurder gebruik wenst te maken van deze optie dient hij rekening te houden met een opzegtermijn van tenminste twaalf maanden.

(…)”

Bij brief van haar advocaat van 23 januari 2013 heeft Marcan de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 augustus 2015. Als opzeggingsgronden heeft zij in die brief het dringend eigen gebruik van het gehuurde aangevoerd en subsidiair de belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW.

Marcan is tevens eigenaar van de naast het gehuurde gelegen winkelruimte aan de Meent 4A te Rotterdam. Die winkelruimte is verhuurd aan een opticien. Marcan heeft de huur van die winkelruimte eveneens opgezegd.

Marcan heeft op 19 april 2013 een omgevingsvergunning verkregen voor bouwwerkzaamheden die ertoe strekken het gehuurde samen te voegen met de winkelruimte aan de Meent 4A.

3. Marcan vordert in dit geding dat de opzegging van de huurovereenkomst gegrond wordt verklaard en dat het tijdstip wordt vastgesteld waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal zijn beëindigd. Voorts vordert zij dat La Bourse wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, en in de kosten van het geding.

4. De kantonrechter heeft het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen vastgesteld op 28 februari 2016, La Bourse veroordeeld tot ontruiming per die datum en haar veroordeeld in de kosten van het geding.

5. La Bourse vordert in hoger beroep vernietiging van het vonnis van de kantonrechter en afwijzing van de vorderingen van Marcan, althans vaststelling van de hoogte van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Met grief I voert La Bourse aan dat er, anders dan waarvan zij in eerste aanleg uit ging, niet een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar is gesloten, maar een huurovereenkomst voor de duur van tien jaar. Uitsluitend op die manier is immers te verklaren dat in artikel 9.5 van de huurovereenkomst een break-optie na vijf jaar voor de huurder is opgenomen. Grief II richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat Marcan voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor duurzaam persoonlijk gebruik. Met grief III voert La Bourse aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat niet dan wel onvoldoende gemotiveerd is weersproken dat door de renovatie een positief rendement kan worden bewerkstelligd en grief IV is gericht tegen de overweging dat Marcan voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een toegenomen vraag naar grotere huurobjecten. Grief V komt op tegen de verwerping van het betoog van La Bourse dat Marcan misbruik van recht maakt, danwel dat de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. In grief VI zet La Bourse, voor het geval het hof zou toekomen aan een belangenafweging als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW, haar belangen tegenover die van Marcan. Grief VII voert aan dat de kantonrechter ten onrechte niet is toegekomen aan het vaststellen van een vergoeding voor de kosten van verhuizen en herinrichten.

6. Grief I stelt in de eerste plaats de vraag aan de orde of partijen een huurtermijn van vijf jaar of van tien jaar zijn overeenkomen. Beantwoording van die vraag vergt uitleg van de overeenkomst. Daarbij heeft te gelden dat, ook indien bij de uitleg van een overeenkomst groot gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen, de overige omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat een andere (dan de taalkundige) betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht. Beslissend blijft de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (vgl. HR 13 november 2015, ECLI:NL:HR:2015:3303).

7. Het hof stelt vast dat in de huurovereenkomst niet alleen bij de weergave van de kerngegevens een huurtermijn van vijf jaar is opgenomen, maar dat dit ook is gebeurd in artikel 3.1, waar met zoveel woorden de looptijd is begrensd op vijf jaar, tot 31 augustus 2015, met mogelijkheid tot verlenging met vijf jaar in artikel 3.2. Die weergave wijst er op dat een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar is gesloten. Dat La Bourse dit kennelijk toen ook zo heeft begrepen volgt uit haar eigen stellingen (zie ook hierna). Dat lag in zoverre ook voor de hand omdat de reeds geldende huurovereenkomst voor (uitsluitend) de winkelruimte aan de Meent 2, ook steeds voor een periode van vijf jaar gold. La Bourse wijst er terecht op dat het bepaalde in artikel 9.5 van de huurovereenkomst zich niet verhoudt tot de overeengekomen huurtermijn, maar het hof ziet daarin geen aanleiding om te concluderen dat partijen in weerwil van het bepaalde in artikel 3.1 een huurtermijn van tien jaar zijn overeengekomen. Logischer is dat, zoals Marcan betoogt, de break-optie in artikel 9.5 een standaardbepaling is die ten onrechte in de tekst is blijven staan. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat La Bourse niets naar voren brengt over de bij beide partijen in afwijking van de tekst van artikel 3.1 bestaande bedoeling bij het aangaan van de overeenkomst, of inzicht geeft in daaraan eventueel voorafgaande onderhandelingen. Hoewel het haar is toegestaan haar koers in hoger beroep te wijzigen, duidt het gegeven dat zij in eerste aanleg tot uitgangspunt heeft genomen dat zij een huurovereenkomst met Marcan had voor de duur van vijf jaar, niet op een bij haar bij het aangaan van de huurovereenkomst bestaande bedoeling een langere huurovereenkomst te sluiten. Grief I faalt in zoverre.

8. Bij beoordeling van grief II stelt het hof het volgende voorop. De vraag of een verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor gebruik als bedoeld in art. 7:296 lid 1 aanhef en onder b BW, dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De verhuurder behoeft het dringend eigen gebruik slechts aannemelijk te maken en behoeft zulks niet aan te tonen met objectieve gegevens. Hierbij kunnen algemene bedrijfseconomische redenen voldoende zijn om een dringend nodig hebben voor eigen gebruik aannemelijk te achten. De vordering tot beëindiging is niet voor toewijzing vatbaar indien komt vast te staan dat het gebruik waarvoor de verhuurder stelt het verhuurde dringend nodig te hebben op praktische en/of juridische gronden is uitgesloten. Het bestaan van alternatieven staat alleen dan aan een beroep op dringend eigen gebruik in de weg indien het benutten daarvan voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij zulks doet. De verhuurder behoeft niet te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het litigieuze pand. Het ligt in beginsel op de weg van de huurder om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt.

9. Marcan heeft aan haar beroep op het dringend eigen gebruik ten grondslag gelegd dat zij, door de samenvoeging van het gehuurde met de winkelruimte aan de Meent 4A, een grotere winkel zal kunnen verhuren, met een hogere huurprijs per vierkante meter. Daarnaast heeft zij aangevoerd dat zij door die samenvoeging op die locatie een huurder kan vinden die als “trekker” voor de hele buurt kan fungeren. Dat is in het belang van Marcan, omdat zij in de buurt meerdere panden bezit. Marcan heeft haar betoog onder meer onderbouwd met een brief van [naam], verbonden aan ABC Kwakernaat, van 29 januari 2014. In die brief is opgenomen dat in de huidige situatie een negatief rendement op de verhuur van beide winkelruimtes wordt behaald van in totaal € 3.353,-, dat na renovatie kan worden omgebogen in een positief rendement. Marcan heeft zich voorts beroepen op een e-mail van 6 januari 2014 van [naam], verbonden aan B&O Retail (hierna: B&O). In die e-mail is aangegeven dat de huurwaarde van het gehuurde na renovatie zal stijgen tot € 450,- per vierkante meter per jaar, en dat een opwaardering in verband met de hoekligging van het gehuurde van 10% te realiseren is. La Bourse heeft die uitgangspunten betwist en zich ter onderbouwing daarvan onder meer beroepen op een brief van LMBS Retail van 24 februari 2014. In die brief is gewezen op een rekenfout in de e-mail van B&O. Voorts is daarin weersproken dat samenvoeging van de twee winkels leidt tot een zo grote ruimte dat deze aantrekkelijk wordt voor een internationale huurder, en is de gestelde huurprijs van € 450,- per vierkante meter vergeleken met de huurprijzen van andere winkels in de buurt, en te hoog bevonden. De opslag van 10% voor de hoekligging is ook weersproken.

10. Het hof stelt vast dat La Bourse in haar memorie van grieven niet gemotiveerd weerspreekt dat er thans sprake is van een negatief rendement voor Marcan bij verhuur van het gehuurde. Haar opmerking dat de hypotheeklasten waarmee rekening is gehouden erg hoog zijn, is daarvoor niet voldoende omdat die opmerking niet van enige onderbouwing is voorzien. Het hof stelt verder vast dat La Bourse (in paragraaf 31 van haar memorie van grieven) stelt zich te kunnen vinden in een huuropbrengst na renovatie van € 59.040,-. Dat is een lagere huuropbrengst dan waarvan Marcan uitgaat, maar nog steeds een aanzienlijk hogere huuropbrengst dan thans wordt gerealiseerd en in ieder geval een opbrengst waarmee het thans negatieve rendement wordt omgebogen in een positief rendement. Daarmee is in beginsel gegeven dat Marcan een reëel bedrijfseconomisch belang heeft bij de renovatie en samenvoeging van de twee winkelpanden en het door haar beoogde dringend eigen gebruik.

11. La Bourse heeft de noodzaak van de renovatie verder betwist met de stelling dat er een vaststellingsovereenkomst met de huurder van de winkelruimte aan de Meent 4A is gesloten op grond waarvan de huurprijs van die winkelruimte bij overname van die winkel zal stijgen tot ongeveer € 14.000,- per jaar. In het verlengde daarvan stelt zij dat sprake zal zijn van een veel kleinere rendementsverbetering dan door Marcan naar voren wordt gebracht. Marcan heeft weersproken dat die gestelde verhoging zal worden gerealiseerd en La Bourse dit verder niet heeft onderbouwd, zodat deze betwisting van de noodzaak van de renovatie geen afbreuk doet aan de bovenstaande vaststellingen. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat La Bourse niet stelt dat die verhoging ook zonder renovatie en samenvoeging van de winkels zal worden gerealiseerd. Wanneer die door Marcan voorgestane samenvoeging niet mogelijk zal zijn, moet het gehuurde als zelfstandige winkeleenheid blijven worden beschouwd. Ook in de berekening van La Bourse (in paragraaf 34 van haar memorie van grieven) blijft er alsdan, dus ook uitgaande van de door La Bourse gestelde vaststellingsovereenkomst en de gevolgen daarvan voor het pand aan de Meent 4A, een negatief rendement voor het gehuurde bestaan.

12. La Bourse heeft verder de bereidheid uitgesproken om een hogere huurprijs te betalen, die ertoe leidt dat een negatief rendement wordt vermeden. Het hof passeert ook die stelling omdat die niet is geconcretiseerd en La Bourse in ieder geval niet stelt dat zij bereid is de huurprijs die ook volgens haar na renovatie kan worden bewerkstelligd, te voldoen.

13. Of er daadwerkelijk vraag is naar een door Marcan beoogde grotere winkelruimte zal pas kunnen worden beoordeeld na renovatie. Het hof is van oordeel dat Marcan voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij door de renovatie en de daarmee gepaard gaande herinrichting van het gehuurde een volledig gewijzigd object zal kunnen aanbieden dat een ander soort huurder zal trekken die een positieve invloed op de rest van de straat zal kunnen hebben.

14. In het licht van het bovenstaande heeft Marcan voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Naar thans geldend recht is er dan voor een belangenafweging binnen dit kader geen ruimte.

15. De grieven II, III en IV falen tegen de achtergrond van het bovenstaande.

16. Met grief V voert La Bourse aan dat Marcan misbruik van recht maakt, danwel, zo begrijpt het hof, dat de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het hof verwerpt dat betoog op grond van het feit dat La Bourse, die heeft te gelden als een professionele partij, willens en wetens akkoord is gegaan met een huurtermijn van vijf jaar. Daaraan is inherent het (ondernemers)risico dat de huur na ommekomst van die termijn ten einde komt. Wanneer een professionele huurder er niettemin voor kiest grote investeringen te doen die een langere terugverdientijd hebben dan vijf jaar, dient dat voor haar rekening te komen.

17. Nu de primaire grondslag van de vordering van Marcan slaagt, kan grief VI, die betrekking heeft op de door Marcan subsidiair aangevoerde belangenafweging van artikel 7:296 lid 3 BW, onbesproken blijven.

18. Grief VII heeft betrekking op een door La Bourse gevraagde tegemoetkoming voor de kosten van verhuizen en herinrichten. Aangezien La Bourse in paragraaf 56 van haar memorie van grieven opmerkt dat zij zich alle rechten voorbehoudt met betrekking tot een vordering als bedoeld in artikel 7:309 BW, laat het hof die grondslag onbesproken.

19. Uit artikel 7:297 lid 1 BW volgt dat de rechter een bedrag kan vaststellen dat de verhuurder moet betalen ter tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van de huurder. Bij de vraag of de rechter van die bevoegdheid gebruik zal maken, dienen alle omstandigheden van het geval in ogenschouw te worden genomen. Het hof acht in dit verband enerzijds van belang dat La Bourse heeft ingestemd met een huurtermijn van vijf jaar, en dat zij er dus rekening mee heeft moeten houden dat de huur na ommekomst van die termijn tot een einde zou komen. Anderzijds heeft zij, met medeweten van Marcan, noodzakelijke investeringen gedaan om te komen tot samenvoeging van het reeds bij haar in gebruik zijnde pand met het pand aan de Goudsesingel 344 en dat Marcan, naar La Bourse onweersproken heeft gesteld, graag aan La Bourse wilde verhuren. Bovendien wenst Marcan de huur nu niet alleen te beëindigen om tot een positief rendement met betrekking tot het gehuurde te komen, maar ook om in meer bredere zin de winkelstraat aantrekkelijk te maken en op die wijze haar eigen belang te dienen. Bij die stand van zaken acht het hof het aangewezen dat Marcan een tegemoetkoming in de kosten van La Bourse zal voldoen.

20. Bij toepassing van het bepaalde in artikel 7:297 lid 1 BW dient de huurder aannemelijk te maken dat zij met de in dat artikel bedoelde kosten zal worden geconfronteerd. Aangezien La Bourse het gehuurde zal moeten ontruimen, zal zij in ieder geval met verhuiskosten worden geconfronteerd. Wanneer zij daadwerkelijk tot inrichting van een nieuwe winkelruimte zal overgaan, zal zij ook met herinrichtingskosten worden geconfronteerd. La Bourse heeft het hof verzocht in de gelegenheid te worden gesteld de door haar gestelde kosten nader te mogen onderbouwen. Het hof zal dat verzoek passeren omdat het op de weg van La Bourse lag die kosten direct te onderbouwen, hetgeen zij aan de hand van offertes had kunnen doen. Nu zij dat heeft nagelaten, zal het hof bij wijze van schatting een tegemoetkoming vaststellen.

21. Met betrekking tot de verhuizing acht het hof een tegemoetkoming van € 10.000,- op zijn plaats. Voor het geval La Bourse tot herinrichting zal overgaan, acht het hof een bedrag van € 20.000,- voor de in paragraaf 59 van de memorie van grieven opgevoerde posten aangewezen. Daarbij heeft het hof rekening gehouden met de door Marcan gemaakte opmerkingen bij die posten, waaronder haar stelling dat sprake is van een dubbeltelling. Aan de toewijzing van een tegemoetkoming voor de herinrichtingskosten zal het hof de voorwaarde verbinden dat La Bourse daadwerkelijk binnen zes maanden na ontruiming van het gehuurde binnen een straal van 10 kilometer van het gehuurde een nieuwe winkel inricht.

22. Marcan zal conform het bepaalde in artikel 7:297 lid 2 BW, in de gelegenheid worden gesteld haar beëindigingsvordering in te trekken. Zij dient daartoe op de rol van 10 mei 2016 een akte te nemen waarin zij uitsluitend de vraag beantwoordt of zij tot intrekking van haar beëindigingsvordering wil overgaan. Een antwoordakte van La Bourse wordt niet verwacht. Wanneer Marcan niet tot intrekking van haar vordering overgaat, zal bekrachtiging van het bestreden vonnis volgen, met de vaststelling van de in overweging 21 genoemde tegemoetkoming in de kosten van Marcan. Wanneer Marcan haar beëindigingsvordering wel intrekt, zal conform het bepaalde in artikel 7:297 lid 3 BW, nog uitsluitend een beslissing over de proceskosten volgen.

23. Het hof overweegt reeds thans dat het eindarrest niet uitvoerbaar bij voorraad zal worden verklaard. Van een kennelijk ongegrond verweer als bedoeld in artikel 7:295 lid 1 BW, is geen sprake.

24. Er is geen (op de in hoger beroep te vergen wijze) bewijs aangeboden dat betrekking heeft op feiten die, indien bewezen, tot een andere uitkomst leiden, zodat aan bewijslevering niet wordt toegekomen.

25. Elke verdere beslissing zal worden aangehouden.

Beslissing

Het hof:

– verwijst de zaak naar de rol van 10 mei 2016 voor een akte aan de zijde van Marcan als achter overweging 22 bedoeld;

– houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, J.J. van der Helm en T.G. Lautenbach, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 april 2016 in aanwezigheid van de griffier.