ECLI:NL:GHDHA:2023:2742

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.329.705/01

Zaaknummer rechtbank : C/10/655305 / KG ZA 23-260

Arrest in kort geding van 19 december 2023

in de zaak van

[appellant 1] ,

2. [appellante 2] ,

3. [appellant 3] ,

4. [appellante 4] ,

5. [appellant 5] ,

6. [appellante 6] ,

allen wonend in [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. R.H.W. van Ewijk, kantoorhoudend in Rotterdam,

tegen

Vereniging van Eigenaars [adres 1],

gevestigd in [plaats],

verweerster,

advocaat: mr. T.M. Kools, kantoorhoudend in Roosendaal.

Het hof zal partijen hierna noemen [appellant 1] cs en de VvE.

De zaak in het kort

1.1De vergadering van de VvE (hierna: de vergadering of de ALV) heeft in 2022 met gekwalificeerde meerderheid het besluit genomen om met het complex over te gaan op stadsverwarming. De stadsverwarming moet in de plaats komen van de huidige conventionele centrale gasverwarming. De VvE wil dit besluit uitvoeren. [appellant 1] cs verzetten zich hiertegen met onder meer een beroep op nietigheid van het besluit. De voorzieningenrechter heeft de bezwaren van [appellant 1] cs verworpen en hen veroordeeld om mee te werken aan de uitvoering ervan en daarvoor werkzaamheden in hun privé-gedeelten toe te staan.

1.2Het hof komt tot dezelfde beslissing en bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter.

Procesverloop in hoger beroep

2.1Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding, tevens houdende grieven, van 15 juni 2023, waarmee [appellant 1] cs in hoger beroep zijn gekomen van het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam van 23 mei 2023;

de akte producties van [appellant 1] cs, met producties 11 tot en met 15;

de memorie van antwoord van de VvE, met productie 12 tot en met 15;

de producties 16 tot en met 18, die [appellant 1] cs ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft overgelegd.

2.2Op 1 december 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten van partijen hebben de zaak mondeling toegelicht; [appellant 1] cs aan de hand van pleitaantekeningen die zijn overgelegd.

Feitelijke achtergrond

3.1Poort van Zuid is een appartementencomplex in [woonplaats] (hierna: het complex of gebouw). Het gebouw heeft 24 woonlagen. Bij notariële akte van 17 maart 1994 is het gebouw gesplitst in 252 appartementsrechten – 128 hiervan zijn woningen – en is de VvE opgericht. Appelanten 1 en 2 (wonend aan [adres 2] ; 20ste verdieping met berging eerste verdieping), appelanten 3 en 4 (wonend aan [adres 3] ; 15e verdieping met berging op eerste verdieping) en appelanten 5 en 6 (wonend aan [adres 4] ; derde verdieping met berging op tweede verdieping) zijn eigenaar van de bedoelde woningen (appartementsrechten) in dit complex en van rechtswege lid van de VvE.

3.2Blijkens artikel 9 van het Splitsingsreglement worden tot gemeenschappelijke zaken en gedeelten onder meer gerekend: (a) de schoorstenen en ventilatiekanalen, (b) de technische installaties met de daarbij behorende leidingen voor luchtbehandeling, de leidingen voor gas, de elektriciteitsleidingen, alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken, (c) de hoofdleidingen en dergelijke voor gas, water, elektriciteit, telefoon en centrale antenne-inrichting, voor zover deze niet onder het betreffende nutsbedrijf vallen of tot een privé gedeelte behoren.

3.3Artikel 18, leden 1, 2 en 3, van het Splitsingsreglement houdt onder meer het volgende in:
“1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn privé-gedeelte behoorlijk te (doen) onderhouden en daarbij de belangen van de andere eigenaar(s) in acht te nemen.(…)
2. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht de nodige zorgvuldigheid in acht te nemen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken, ook wanneer laatstgenoemde zaken zich in zijn privé gedeelte bevinden; hij dient er voor zorg voor te dragen dat de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken te allen tijde goed bereikbaar zijn.
3. Indien voor het verrichten van een handeling met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten of zaken de toegang tot of het gebruik van een privé gedeelte naar het oordeel van het bestuur noodzakelijk is, is iedere desbetreffende eigenaar en gebruiker verplicht hiertoe zijn toestemming te verlenen. Eventuele schade die hieruit voortvloeit wordt door de vereniging vergoed. (…)”

3.4Artikel 19 van het Splitsingsreglement houdt onder meer het volgende in:
“1. Iedere eigenaar of gebruiker die recht heeft op het gebruik van een privé gedeelte is verplicht de installaties voor radio, televisie en dergelijke, ook die, welke later met toestemming of krachtens besluit van de vergadering zijn aangebracht, te gedogen.
2. Iedere eigenaar of gebruiker die recht heeft op het gebruik van een privé gedeelte moet de hoofdaansluitingen van gas, water, electriciteit, telefooninstallaties, met bijbehorende meters en installaties (…..) gedogen.
3. Een eigenaar of gebruiker die recht heeft op het gebruik van een privé gedeelte moet de voorzieningen welke thans in een privé gedeelte aanwezig zijn ten behoeve van een ander privé gedeelte gedogen.”

3.5In artikel 37, lid 1, Splitsingsreglement is bepaald dat de vergadering beslist met volstrekte meerderheid (meer dan de helft) der uitgebrachte stemmen, voor zover in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven.

3.6Blijkens artikel 38 Splitsingsreglement lid 1a beslist de vergadering over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken en rechten, voor zover de beslissing hierover niet aan het bestuur toekomt.
In lid 4 is bepaald dat iedere eigenaar of gebruiker verplicht is “zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering van besluiten van de vergadering, voor zover dit redelijkerwijs van hem kan worden verlangd.” Als hij als gevolg hiervan schade lijdt dan wordt deze hem door de VvE vergoed.
In lid 5 is een quorum-eis van 2/3 van de uit te brengen stemmen opgenomen voor besluiten betreffende “buiten het onderhoud vallende uitgaven die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaan”. Deze besluiten moeten bovendien worden genomen met een gekwalificeerde meerderheid van ten minste 2/3 van de feitelijk uitgebrachte stemmen.
In lid 8 is bepaald dat de eisen van lid 5 tevens gelden “voor besluiten tot verbouwing of voor besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties of tot het wegbreken van bestaande installaties, voor zover deze niet als uitvloeisel van het onderhoud zijn te beschouwen.”

3.7Fémur Beheer (hierna: Fémur) was de beheerder van de VvE. De huidige beheerder is JHK Vastgoedmanagement.

3.8Het gebouw is voorzien van collectieve rookgasafvoerkanalen. Dit systeem is ontworpen voor gesloten VR-ketels. Dergelijke ketels stoten hete lucht uit, die automatisch door de afvoerkanalen naar boven wordt afgevoerd. Sinds 2015 mogen VR-ketels echter niet meer gemaakt worden wegens milieu-eisen. Een deel van de appartementseigenaren van het gebouw is inmiddels overgestapt naar een HR-ketel. De meeste eigenaren moeten die overstap nog maken. De nieuwe HR-ketels zijn aangesloten op het bestaande afvoersysteem, maar dat systeem is zonder aanpassingen niet geschikt voor het afvoeren van de gassen uit een HR-ketel in combinatie met die uit VR-ketels. De af te voeren gassen uit een HR-ketel zijn veel kouder dan die uit een VR-ketel. Daardoor stijgen die gassen niet automatisch op. Er is dan een afzuigsysteem of ventilatie nodig. Dat ontbreekt in het huidige systeem. De koudere rookgassen van HR-ketels condenseren in de buizen.

3.9Het bestuur van de VvE heeft gekeken naar opties voor de vervanging van het rookgasafvoersysteem. Een optie is dat het oude rookgasafvoersysteem wordt vervangen door een systeem dat geschikt is voor HR-ketels. De appartementseigenaren zouden in dat geval hun VR-ketel moeten vervangen door een HR-ketel. Een andere optie is het laten aansluiten van het complex op stadsverwarming. De stadsverwarming is een warmtenet. Het betreft een netwerk van leidingen onder de grond waardoor warm water stroomt. Dat warme water kan worden gebruikt om gebouwen te verwarmen. Een gasaansluiting of HR -ketel is daarvoor dan niet meer nodig.

3.10Het bestuur van de VvE heeft, samen met Fémur, de optie om over te gaan op stadsverwarming nader onderzocht.

3.11Op 26 april 2022 heeft een algemene ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden, waar onder meer het voorstel tot het aansluiten van het complex op stadsverwarming is besproken en ter stemming is gebracht. In de (inmiddels vastgestelde) notulen is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
”(…)
Toekomstig onderhoud.
Zoals bekend staat de vervanging van de rookgasafvoer al sinds enige jaren op de planning. De kosten hiervan waren ca 220.000 euro. Op dit moment met de prijsstijgingen die aan de orde zijn moet er eerder rekening worden gehouden met 250.000 euro. Dit zal dan iedere 15 jaar moeten worden herhaald. Daarnaast is het na de aanpassing van het rookgasafvoerkanaal voor iedereen verplicht een HR-ketel te gebruiken. VR-ketels zijn vanaf dat moment niet toegestaan. Dit in verband met de veiligheid van het collectieve systeem. Op dit moment zouden bij de vervanging van het rookgasafvoerkanaal circa 90 ketels moeten worden vervangen. Als zodanig doet zich een natuurlijk moment voor de VvE voor om zich te oriënteren op alternatieven. Deze opties zijn uitgebreid besproken in de Algemene Ledenvergadering van 25 september 2021. In de loop van 2021 deed zich namelijk de mogelijkheid voor om de VvE aan te sluiten op het warmtenet (stadsverwarming)
In de ALV van 25 september 2021 is besloten tot het nader uitwerken van het voorstel om over te gaan tot stadsverwarming. Daarnaast is besloten dat indien er voor dit besluit geen meerderheid is, automatisch wordt besloten tot vervanging van de rookgasafvoerkanalen. De beheerder heeft samen met het bestuur de mogelijkheden die geboden worden voor het aansluiten op stadsverwarming uitgebreid onderzocht. In uw wijk heeft de Gemeente [woonplaats] Vattenfall aangewezen als de samenwerkingspartner op dit gebied. Vattenfall heeft een voorstel gedaan voor de overgang naar het warmtenet. Tijdens deze vergadering zal Vattenfall het voorstel nader toelichten en een overzicht geven welke werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om de aansluiting op stadsverwarming te kunnen realiseren. Daarnaast is Mampaey Installatietechniek uitgenodigd, om u uit te leggen welke aanpassingen er in uw woning worden uitgevoerd. De beheerder zal u verder uitleg geven over de subsidies welke beschikbaar zijn gesteld door de overheid.
(…) Vattenfall geeft een uitgebreide toelichting op de aansluiting op stadsverwarming door Vattenfall. De installatiewerkzaamheden worden uitgebreid toegelicht door (…)
Mampaey Installatietechniek. Na de presentaties worden er diverse vragen beantwoord. Beide presentaties worden beschikbaar gesteld via Twinq. Voor de aansluiting op het warmtenet moet er een hoofdunit in de parkeergarage worden gerealiseerd. Vanuit de hoofdunit wordt een tracé aangelegd via stijgpunten in een aantal bergingen naar de tweede verdieping. Daarna wordt het tracé de woningen binnengebracht. Binnen de woningen worden de individuele units gemonteerd en de bestaande CV verwijderd. Op één gang zullen een aantal leidingen moeten worden gelegd. Toegezegd wordt dat dit natuurlijk netjes met een koof zal worden weggewerkt. (…)
5.1 TER STEMMING. aansluiten stadsverwarming -hoofdunit
Bij dit agendapunt worden kosten gepresenteerd volgens de offerte van Mampaey met nummer 01216028 van 30 maart 2022, zoals verstrekt bij de vergaderstukken ten aanzien van het aansluiten op stadsverwarming en het aanbrengen van een hoofdunit. (…)
Besluit: Aansluiten op de stadsverwarming -hoofdunit
De vergadering besluit tot het aansluiten op de stadsverwarming. De kosten hiervoor zijn begroot op € 546.000,- incl. BTW. Dit betreft de onderstaande zaken.
• Het aanbrengen van de hoofdunit;
• Het aansluiten van de individuele units in de woningen;
• De geschatte bouwkundige kosten welke hiermee samenhangen;
• Het verwijderen van de CV-ketel.
De begrote kosten komen in aanmerking voor subsidie via de stimuleringsregeling aardgasvrije huurwoningen (SAH). De SAH vergoedt 30% van de aansluitkosten van een woning op een warmtenet. U kunt maximaal € 3.800 subsidie per woning voor de aansluitkosten ontvangen. In het MJOP zijn de kosten minus de subsidie opgenomen. Er zijn 585 stemmen uitgebracht, waarvan er 427 vóór zijn. De vergadering stemt in met het voorstel (72,99%). Dit besluit is daarmee genomen met een gekwalificeerde meerderheid van meer dan 66,68% van de stemmen.
5.2 TER STEMMING: het aansluiten van alle woningen op de stadsverwarming
(individuele kosten)
Om de installatie werkend te krijgen in de woning is het noodzakelijk dat ook in de woningen een aantal werkzaamheden worden verricht. ( )
De volgende werkzaamheden moeten worden uitgevoerd en worden gefinancierd door de VvE:
• Het vervangen van de radiatorkranen;
• Het inregelen van de installatie
De kosten hiervoor bedragen in totaal € 74.415,-.
De begrote kosten komen in aanmerking voor subsidie (…)
[hof: volgt een overzicht van werkzaamheden die in aanmerking komen voor subsidie, waarbij het afkoppelen van de aardgasafsluiting en het verwijderen van de gasmeter per eigenaar ook kan worden opgedragen aan Stedin om dit kosteloos te doen.](…)
Besluit: Aansluiten van alle woningen op de stadsverwarming
De vergadering stemt in met de kostenvergoeding voor het aansluiten van de individuele woningen (Mampaey met nummer 01216028 van 30 maart 2022 zoals verstrekt bij de vergaderstukken). De kosten hiervoor bedragen in totaal € 74.415,-.
De begrote kosten komen in aanmerking voor subsidie via de stimuleringsregeling aardgasvrije huurwoningen (SAH). (…)
Er zijn 585 stemmen uitgebracht, waarvan er 427 vóór zijn. De vergadering stemt in met het voorstel (72,99%). Dit besluit is daarmee genomen met een gekwalificeerde meerderheid van meer dan 66,68% van de stemmen.
Besluit: Extra bijdrage VvE voor eigenaren ten behoeve van de overgang
De vergadering besluit unaniem dat er een extra budget van 500 euro per woning beschikbaar komt ten behoeve van het dekken van de kosten rond de overgang die voor rekening zijn van de individuele eigenaren. (…).
10. Vaststellen definitieve begroting 2022 en voorstel lening Warmtefonds á
€ 400.000,- tegen 2,5% rente
Zoals besproken op de ledenvergadering van 25 september 2021 zal het aanleggen van stadsverwarming gefinancierd kunnen worden door het Warmtefonds.
Besluit: Besluit tot het aangaan van de lening voor energiebesparende maatregelen via het Nationaal Warmtefonds en de daarbij behorende begroting voor het boekjaar 2022.
De VvE besluit unaniem tot het aangaan van een lening voor energiebesparende maatregelen via het Nationaal Warmtefonds volgens onderstaande voorwaarden:
De VvF. Energie bespaarlening
Hoofdsom: € 400.000, Looptijd in maanden: 240 maanden, Vaste rente voor de hele looptijd: 2,5%, Wijze van terugbetalen: annuïteit lening- terugbetalen in 20 jaar. Het aangaan van de lening leidt tot een aanpassing van de maandelijkse servicekosten.
De leden zijn expliciet gewezen op de volgende zaken
• de leden de mogelijkheid hebben om binnen een maand, na de dag waarop hij of zij kennis heeft genomen of kennis heeft kunnen nemen van het besluit dat de VvE een lening wenst aan te gaan, tot het inroepen van de vernietiging van het besluit conform 5:130 lid 2 BW. De lening kan niet eerder worden verstrekt nadat deze bezwaartermijn van een maand is verstreken;
• bij de besluitvorming van de VvE er geen rekening is gehouden met de individuele financiële situatie van elk afzonderlijk lid van de VvE;
• de leden in geval van wanbetaling door de VvE, hoofdelijk aansprakelijk gesteld kunnen worden voor de restant schuld van de VvE Energie bespaarlening, één en ander gemaximeerd tot zijn of haar breukdeel.
De vergadering stemt verder unaniem in met de voorgestelde begroting voor 2022.
(… .)”

3.12
[appellant 1] cs hebben geen vernietiging (ex artikel 5:130 BW) gevorderd bij de kantonrechter van de in de notulen vermelde vergaderbesluiten. Het hof zal hierna spreken over ‘het vergaderbesluit’ of ‘het besluit’.

3.13Door de VvE is aan Mampaey Installatietechniek B.V. opdracht gegeven om de werkzaamheden uit te voeren. De werkzaamheden zouden in week 8 van 2023 starten. Inmiddels is de startdatum volgens planning begin januari 2024.

3.14De VvE heeft in augustus 2022 subsidie aangevraagd op grond van de stimuleringsregeling aardgasvrije huurwoningen (SAH). Aanspraak op subsidie bestaat als het gebouw binnen vijf jaar voor ten minste 70% aardgasvrij is. Deze subsidie is inmiddels voor de helft ontvangen.

3.15
[appellant 1] cs hebben zich verzameld in de Commissie Bewonersbelang en zich verzet tegen de aansluiting van het complex op het warmtenet.

3.16Bij brief van 22 december 2022 heeft de advocaat van de VvE aan [appellant 1] cs gevraagd om schriftelijk te bevestigen dat zij toegang tot hun woning zullen verschaffen en medewerking zullen verlenen aan de werkzaamheden voor de aansluiting van hun woning op stadsverwarming.

3.17Bij brief van 19 januari 2023 heeft de advocaat van [appellant 1] cs aan de advocaat van de VvE gemotiveerd meegedeeld dat de op de vergadering van 26 april 2022 genomen besluiten ten aanzien van de aansluiting op het warmtenet, nietig zijn. Verder is de VvE onder meer gesommeerd te bevestigen dat de voorgenomen werkzaamheden geen doorgang zullen vinden.

3.18Partijen hebben vervolgens (bij monde van hun advocaat) over en weer gecorrespondeerd per brief en e-mail, maar zijn niet tot een overeenstemming gekomen. Iedere partij heeft volhard in het eigen standpunt.

Procedure bij de rechtbank

4.1De VvE heeft [appellant 1] cs in kort geding gedagvaard en diverse vorderingen ingesteld met, zakelijk weergegeven, als strekking dat [appellant 1] cs worden veroordeeld mee te werken aan de noodzakelijke werkzaamheden voor de aanleg van de aansluiting van het complex op het warmtenet, op straffe van een dwangsom.

4.2
[appellant 1] cs hebben op hun beurt, kort samengevat en voor zover in hoger beroep nog aan de orde, gevorderd (in voorwaardelijke reconventie) (onder II en IV) een verbod aan de VvE om de werkzaamheden in verband met het project stadsverwarming uit te laten voeren en voor haar rekening te nemen zolang niet onherroepelijk in een bodemzaak zal zijn beslist over de nietigheid van het desbetreffende VvE-besluit en (onder III) een verbod aan de VvE om vergaderingen of bijeenkomsten te organiseren waarbij zij niet zijn uitgenodigd en een gebod aan de VvE om hen toe te laten op vergaderingen, alles op straffe van een dwangsom.

4.3De voorzieningenrechter heeft [appellant 1] cs (in conventie) op straffe van een dwangsom geboden om hun medewerking te verlenen aan de noodzakelijke werkzaamheden aan de gemeenschappelijke gedeelten en het privé-gedeelte behorende bij de appartementsrechten van [appellant 1] cs die verband houden met de uitvoering van de besluiten tot het aansluiten van het complex op het warmtenet. [appellant 1] cs zijn daarbij veroordeeld in de proceskosten. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van [appellant 1] cs (in reconventie) afgewezen en de proceskosten daarbij gecompenseerd.

4.4De voorzieningenrechter heeft daartoe, samengevat, de volgende argumenten gebruikt.
(i) De vergadering van de VvE heeft een besluit genomen tot aansluiting van het complex op het ter plaatse beschikbare warmtenet.
(ii) Er is geen aanwijzing dat er iets is misgegaan met de stemming in april 2022.
(iii) [appellant 1] cs hebben geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de vernietiging van het besluit in te roepen (ex artikel 5:130 BW).
(iv) Het besluit is rechtsgeldig (en niet nietig). Besloten is om over te stappen op het systeem van stadsverwarming. Als dat besluit wordt uitgevoerd hebben de nog aanwezige cv-ketels van de individuele eigenaren geen functie meer. Het ligt in de rede dat de individuele eigenaren die ketels dan willen laten verwijderen. Het is praktisch om dat gezamenlijk te laten doen. Niettemin kan de individuele eigenaar beslissen de niet meer functionele ketel die zijn eigendom is, niet te laten afvoeren. Dit alles tast de rechtsgeldigheid van het besluit niet aan.
(v) Rechtsgeldig is besloten om over te stappen op een ander systeem zoals aansluiting op het warmtenet. Daarom mogen alsdan niet meer functionele gemeenschappelijke voorzieningen buiten gebruik worden gesteld.
(vi) De akte van splitsing wordt door een en ander niet geraakt. Individuele eigenaren zullen ook aan de werkzaamheden die in het belang van de VvE in hun privé-gedeelten moeten worden uitgevoerd hun medewerking moeten verlenen. Voor zover het besluit wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid vernietigd had kunnen worden, hebben [appellant 1] cs geen daartoe strekkend verzoek bij de kantonrechter ingediend.
(vii) De omstandigheid dat ter plaatse slechts één aanbieder voor de levering van stadsverwarming kan worden gecontracteerd, maakt het besluit niet nietig.
(viii) De VvE heeft spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening.

Grieven in hoger beroep

5.1
[appellant 1] cs zijn in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens zijn met het vonnis. Zij hebben achttien grieven aangevoerd, die samengevat de volgende strekking hebben. Grief 1 bevat de stelling dat op 26 april 2022 geen besluit is genomen. Met grieven 2 tot en met 6 stellen [appellant 1] cs dat het besluit nietig is en dat zij daar nog steeds een beroep op kunnen doen. Volgens grief 3 is de VvE niet bevoegd om te bepalen hoe privé-gedeelten worden verwarmd. Grief 4 bevat de stelling dat de VvE gemeenschappelijke zaken, zoals rookgasafvoeren, in stand moet houden Met grieven 5 en 6 klagen [appellant 1] cs over het oordeel dat zij moeten gedogen dat aan- en afvoerleidingen mede door privé-appartementen lopen. Volgens [appellant 1] cs is de VvE niet bevoegd een dergelijk besluit te nemen. Daarom is het besluit volgens hen nietig. De VvE heeft evenmin de bevoegdheid om permanent nieuwe gemeenschappelijke zaken in de privé-appartementen te plaatsen. Volgens grieven 7, 8 en 9 heeft de VvE geen spoedeisend belang. Met grief 10 klagen zij over het te vage dictum (geen beperking in tijd; het ontbreken van waarborgen). Grief 11 gaat over de dwangsommen, grief 12 over de proceskosten, grief 13 over de uitvoerbaarverklaring bij voorraad, grieven 14, 15, 16 en 17 over de afwijzing van hun reconventionele vorderingen. Grief 18 gaat over de compensatie van kosten in reconventie.

5.2
[appellant 1] cs vorderen, samengevat, vernietiging van het vonnis, alsnog afwijzing van de vorderingen van de VvE en toewijzing van hun (reconventionele) vorderingen, met veroordeling van de VvE in de proceskosten.

Beoordeling in hoger beroep

Wél spoedeisend belang (grieven 7, 8 en 9)

6.1De voorzieningenrechter heeft om verschillende redenen spoedeisend belang aanwezig geacht, onder meer vanwege (i) het potentiële gevaar, (ii) de inmiddels aangevraagde subsidie en (iii) de gesloten overeenkomst met aannemer Mampaey.

Ook het hof acht het spoedeisend belang aanwezig. Vaststaat dat de kwestie van de rookgasafvoerkanalen al jaren (ten minste sinds 2017) onderwerp van discussie is binnen de VvE. Deze kanalen zijn oorspronkelijk aangelegd voor (de niet meer gangbare) VR-ketels en zonder aanpassingen zijn deze niet, dan wel minder, geschikt voor HR-ketels. De kanalen zijn zeker niet geschikt voor een combinatie van beide type ketels. Daarnaast is mede op basis van de (niet weersproken) bevindingen van het bedrijf Hogenu B.V. (hierna: Hogenu) van 9 december 2019 vast komen te staan dat de technische levensduur van de rookgasafvoerkanalen is verstreken en dat de kanalen aan vervanging toe zijn. Hogenu heeft daarbij (ingeval van handhaving van deze kanalen) tal van verdere aanpassingen geadviseerd. Voorts heeft Hogenu (bij camera-inspectie) geconstateerd dat de systemen zwaar zijn gecorrodeerd, zij het dat er nog geen gaten zijn gevonden in de wand van de rookgasafvoer. Hoe dan ook is naar het oordeel van het hof duidelijk dat er dringend iets moet gebeuren. Voorts acht het hof op basis van het voorgaande aannemelijk dat de rookgasafvoerkanalen potentieel gevaarlijk zijn, zeker wanneer wordt bedacht dat inmiddels vier jaar zijn verstreken sinds de zorgelijke bevindingen van Hogenu. Reeds hierom is het spoedeisend belang gegeven. De omstandigheid dat in 2017 ter vergadering van de VvE aan de orde is geweest dat de rookgasafvoerkanalen zullen worden aangepast, betekent niet dat het vergaderbesluit van 26 april 2022 genegeerd kan worden. De besluitvorming van 2017 is immers inmiddels achterhaald door het vergaderbesluit van 26 april 2022. De grieven 7, 8 en 9 falen en hoeven niet verder te worden besproken.

Het vergaderbesluit van 26 april 2022 is rechtsgeldig (grieven 1 tot en met 6)

6.3Het hof (als voorzieningenrechter in hoger beroep) verwerpt het betoog van [appellant 1] cs (i) dat er geen besluit is genomen, althans (ii) dat het besluit nietig is, dan wel (iii) dat het beroep op vernietiging ervan nog steeds mogelijk is als verweer (ex artikel 3:51 BW).

6.4Blijkens de inmiddels vastgestelde notulen is onmiskenbaar sprake van besluitvorming (met de vereiste gekwalificeerde meerderheid). De strekking van het vergaderbesluit is dat wordt overgegaan naar stadsverwarming. De omstandigheid dat in de notulen een fout is gemaakt in die zin dat vermeld is dat de heer Arkenbout ‘in persoon’ aanwezig was in plaats van ‘bij volmacht’ betekent niet dat er geen besluit is genomen. Evenmin maakt dit het besluit nietig, reeds omdat de stemverhouding dezelfde is gebleven. Voor zover [appellant 1] cs stellen dat diverse leden hun stem hebben teruggetrokken – wat er zij van de consequenties daarvan – is dat door de VvE betwist en door [appellant 1] cs niet nader toegelicht. Het hof merkt in dit verband op dat van de 585 ter vergadering uitgebrachte stemmen er 427 vóór hebben gestemd, zodat de overige 158 stemgerechtigden dus tegen of blanco hebben gestemd. Dat er een substantieel aantal tegenstemmers is staat dus wel vast, maar dat kan er niet aan afdoen dat een gekwalificeerde meerderheid vóór was. De omstandigheid dat de VvE de stembriefjes niet ter inzage heeft gegeven, laat onverlet dat de vergadernotulen wél beschikbaar zijn gesteld en dat deze bovendien inmiddels zijn vastgesteld.

6.5Niet is gebleken van een fundamenteel totstandkomingsgebrek dat tot nietigheid (ex artikel 2:14 BW) van het vergaderbesluit leidt. De argumenten die [appellant 1] cs noemen zijn daartoe ontoereikend. Het hof zal dit hierna toelichten.

6.6In de ALV van 26 april 2022 is, zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang, besloten om:
a) het complex aan te sluiten op stadsverwarming en daartoe:
b) een hoofdunit aan te brengen;
c) de individuele units in de woningen aan te sluiten;
d) de individuele cv-ketel te verwijderen;
e) de radiatorkranen te vervangen;
f) de installatie in te regelen.

6.7Anders dan [appellant 1] cs stellen, valt (a en b) de vervanging van het gemeenschappelijke verwarmingssysteem door een ander (meer aan de tijd aangepast) systeem wel degelijk onder de beheers- en onderhoudstaken van de VvE (ex artikel 5:126 BW, in samenhang met artikel 15 Splitsingsreglement). Dit besluit moet naar het oordeel van het hof op een lijn worden gesteld met besluiten die als uitvloeisel van het normale beheer zijn te beschouwen. Maar zelfs als dat niet zo zou zijn, dan nog is de VvE bevoegd dergelijke besluiten (tot het aanbrengen van nieuwe installaties of het wegbreken van bestaande installaties) te nemen als daarvoor, zoals hier, een gekwalificeerde meerderheid bestaat en voldaan wordt aan de quorum-eis. Dat volgt uit artikel 38 lid 8 Splitsingsreglement.

6.8De omstandigheid dat de ALV tevens heeft besloten om (de in c, d, e en f) genoemde voorzieningen te treffen ten behoeve van de individuele appartementseigenaren, maakt het besluit evenmin nietig. In de eerste plaats gaat het om uitvoeringshandelingen die hoogstens tot vernietigbaarheid, en dus niet tot nietigheid, hadden kunnen leiden. Belangrijker nog, anders dan [appellant 1] cs suggereren is hiermee geen verplichting opgelegd aan alle individuele eigenaren – het overgrote deel wil dat overigens wél – om toe te laten dat hun privé cv-ketel wordt weggehaald en/of dat de nieuwe installatie (de warmteverdeler) wordt aangesloten door de aannemer Mampaey. In de notulen is expliciet verwoord dat men ook (kosteloos) Stedin kan inschakelen voor de verwijdering. Daarnaast heeft de VvE erkend dat zij zonder toestemming van [appellant 1] cs de individuele ketels niet mag weghalen, dat zij dit ook niet zal doen en dat [appellant 1] cs nog altijd mogen en kunnen kiezen om elektrisch te verwarmen. Terzijde benadrukt het hof nog dat in deze procedure niet het eventueel gasvrij koken aan de orde is (iets dat volgens de VvE ook niet speelt, omdat de gasaansluiting van de fornuizen ongemoeid wordt gelaten).

6.9Ook het gegeven dat Vattenval ter plaatse de enige aanbieder is van levering van stadswarmte, maakt het besluit niet nietig. Het hof is het eens met de voorzieningenrechter in overweging 6.8 van het vonnis.

6.10Volgens [appellant 1] cs is de VvE niet bevoegd een besluit te nemen dat tot gevolg heeft dat zaken in de privé-gedeelten worden aangelegd. Het gaat daarbij, aldus [appellant 1] cs, om de aan- en afvoerleidingen die van het ene appartement naar het andere appartement lopen en die door privé gedeelten moeten worden aangelegd. Dit enkele feit maakt het besluit volgens [appellant 1] cs nietig. Het hof verwerpt ook deze stelling.

6.11Het hof baseert zich hierbij met name op het Splitsingsreglement, dat naar objectieve maatstaven moet worden uitgelegd. Bepalend bij deze uitleg is de in de tekst tot uitdrukking gebrachte bedoeling van het Splitsingsreglement. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in de tekst en hetgeen overigens uit het reglement hieromtrent valt af te leiden. De rechter zal aan de hand van de aan het reglement te ontlenen aanwijzingen – waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende artikelen zijn omschreven in de tekst en hetgeen verder uit het reglement valt af te leiden over de bedoeling van partijen – tot zijn uitleg moeten komen, mede gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden.

6.12Op grond van artikel 18 lid 3 Splitsingsreglement moet de eigenaar toegang geven tot zijn privé-appartement voor noodzakelijke handelingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten of zaken. Duidelijk is dat de leidingen die van het ene naar het andere appartement lopen een gemeenschappelijke functie hebben doordat zij, zoals bij de mondelinge behandeling aan de orde is geweest, het warme water door het hele gebouw laten circuleren. Deze leidingen zijn dan ook gemeenschappelijk in de zin van artikel 9 Splitsingsreglement en strekken ten dienste van meer dan alleen het privé-gedeelte waar zij doorheen lopen (dus mede ten behoeve van andere eigenaren dan [appellant 1] cs). Daarnaast legt artikel 19, leden 1 en 2, Splitsingsreglement, in samenhang gelezen, een gedoogplicht op – ook voor nieuwe gemeenschappelijke zaken – aan de privé-eigenaren ten aanzien van gemeenschappelijke installaties en leidingen. De omstandigheid dat in lid 3 (in afwijking van de leden 1 en 2) het woordje ‘thans’ wordt gebruikt maakt dit niet anders, reeds omdat dat artikellid gaat over het gedogen van de voorzieningen welke thans in een privé gedeelte aanwezig zijn ten behoeve van een ander privé gedeelte; dus van voorzieningen die al aanwezig zijn ten gunste van (kort gezegd) de buren. Thans gaat het om een ander geval.

6.13Het toepasselijke Splitsingsreglement verplicht dus [appellant 1] cs om toe te staan dat de betreffende leidingen ook in hun appartementen worden aangelegd, nu het daarbij gaat om noodzakelijke handelingen met betrekking tot gemeenschappelijke zaken.

6.14Er is geen aanwijzing dat hiervoor wijziging van de splitsingsakte nodig is, zoals [appellant 1] cs stellen. Het verwijderen en aanbrengen van gemeenschappelijke leidingen in de privé-gedeelten leidt niet tot een wijziging in de goederenrechtelijke toestand, omdat de omvang van de privé-gedeelten hierdoor niet wezenlijk worden verkleind, laat staan dat de buitengrenzen hierdoor veranderen. Verder is het gebruikelijk, noch wettelijk vereist dat gemeenschappelijke leidingen op splitsingstekeningen worden ingetekend. Het verwijderen en/of aanbrengen van de gemeenschappelijke leidingen in de privé-gedeelten brengt dus ook niet mee dat de splitsingstekening moet worden aangepast. Ook hierom faalt het beroep op nietigheid.

6.15Voor zover [appellant 1] cs, met een beroep op artikel 3:51 BW alsnog de vernietiging van het vergaderbesluit aan de orde willen stellen, zijn zij daarmee te laat. Vaststaat immers dat zij niet binnen de in artikel 5:130 BW genoemde termijn van een maand een beroep op de vernietigbaarheid van het besluit hebben gedaan. Dit kan buiten deze termijn evenmin bij wijze van verweer, zeker niet in dit geval na zo’n lange tijd, mede gelet op de regels van een goede procesorde. De ratio van de korte termijn van artikel 5:130 BW is immers dat de eigenaars zo snel mogelijk moeten weten of het besluit geldig is, onder meer vanwege de daarop te nemen uitvoeringshandelingen en (eventueel) af te sluiten contracten . Overigens hebben [appellant 1] cs niet voldaan aan het derde lid (slot) van artikel 3:51 BW. Zij hebben immers nagelaten om van het beroep op vernietiging zo spoedig mogelijk mededeling te doen aan de partijen bij de rechtshandeling die niet in het geding zijn verschenen (namelijk de overige leden van de VvE).

Voor de volledigheid wijst het hof er op dat het reeds hierom niet toekomt aan kostenargumenten, zoals door [appellant 1] cs genoemd in de pleitnota in hoger beroep onder 20.

Gevolgen voor de vorderingen van de VvE, mede gelet op de grieven 10, 11, 12 en 13

Het voorgaande brengt het hof tot de conclusie dat de beslissingen in conventie (8.1 tot en met 8.5) zullen worden bekrachtigd. Het hof acht deze niet te onbepaald, terwijl ook de dwangsommen op goede gronden zijn opgelegd. Dit geldt ook voor de uitvoerbaarheid bij voorraad en de proceskostenveroordeling van [appellant 1] cs. Hetgeen [appellant 1] cs daarover in hun grieven hebben aangevoerd, maakt dit niet anders.

Gevolgen voor de vorderingen van [appellant 1] cs, mede gelet op de grieven 14, 15, 16,17 en 18

Uit het voorgaande vloeit voort dat de vorderingen II en IV terecht zijn afgewezen door de voorzieningenrechter, zodat deze beslissing zal worden bekrachtigd. Dit geldt ook voor de beslissing op vordering III. Het hof is het eens met de afwijzing door de voorzieningenrechter in overweging 7.3 van het vonnis en verwerpt de andersluidende stellingen van [appellant 1] cs. In dit verband benadrukt het hof dat de VvE heeft toegezegd dat [appellant 1] cs uiteraard gewoon worden opgeroepen voor vergaderingen van de VvE. Gevergd mag worden dat partijen zich ter vergadering jegens elkaar gedragen overeenkomstig de regels van redelijkheid en billijkheid. Het hof zal het vonnis daarom eveneens bekrachtigen wat betreft de beslissingen in reconventie (8.6 en 8.7).

Conclusie en proceskosten

6.19De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant 1] cs niet slaagt en dat de grieven falen. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Het hof zal [appellant 1] cs als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam van 23 mei 2023;

veroordeelt [appellant 1] cs in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 783,- aan griffierecht, € 2.366,- aan salaris advocaat en € 173,- aan nasalaris, te verhogen met € 90,00 indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. M.A.F. Tan – de Sonnaville, mr. A.E.A.M. van Waesberghe en mr. J.A. Tuinman en in het openbaar uitgesproken op 19 december 2023 in aanwezigheid van de griffier.