ECLI:NL:GHDHA:2025:411

ECLI | ECLI:NL:GHDHA:2025:411
Instantie | Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak | 18-03-2025
Datum publicatie | 01-04-2025
Zaaknummer | 200.332.322/01
Rechtsgebied | Civiel recht; Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken | Hoger beroep

ECLI:NL:GHDHA:2025:411
text/xml
public
2025-04-01T18:00:57
2025-03-18
Raad voor de Rechtspraak
nl
Gerechtshof Den Haag
2025-03-25
200.332.322/01
Uitspraak
Hoger beroep
NL
Den Haag
Civiel recht; Verbintenissenrecht

Rechtspraak.nl

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHDHA:2025:411
text/html
public
2025-03-27T13:57:47
2025-04-01
Raad voor de Rechtspraak
nl
ECLI:NL:GHDHA:2025:411 Gerechtshof Den Haag , 25-03-2025 / 200.332.322/01

Gemeente huurt perceel grond en legt daarop een rotonde aan. Na twaalf jaar zegt gemeente de huur op zonder te willen ontruimen. Opzegging huur zonder rechtsgevolg (art 3:14 BW). Uitleg overeenkomst.

GERECHTSHOF DEN HAAG

Civiel recht

Team Handel

Zaaknummer hof : 200.332.322/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : 9349995/21-2230

Arrest van 25 maart 2025

in de zaak van

De gemeente Kaag en Braassem,

gevestigd in Roelofarendsveen, gemeente Kaag en Braassem,

appellante,

advocaat: mr. R. Raddahi, kantoorhoudend in Alphen aan den Rijn,

tegen

1
[naam],

wonend in [woonplaats],

2. [naam],

wonend in [woonplaats],

geïntimeerden,

advocaat: mr. H.J.M. van Schie, kantoorhoudend in Haarlem.

Het hof noemt partijen hierna de Gemeente en [geïntimeerde].

1De zaak in het kort

1.1

De Gemeente heeft van [geïntimeerde] een perceel grond gehuurd om er een rotonde op aan te leggen. Inmiddels is de rotonde aangelegd. De Gemeente heeft een paar jaar later de huur opgezegd, maar wil de rotonde niet ontruimen, met een beroep op de bepalingen in de huurovereenkomst en de Wegenverkeerswet. De kantonrechter legt de huurovereenkomst uit en acht de opzegging van de huurovereenkomst in strijd met artikel 3:14 BW en daarom zonder rechtsgevolg. Het hof is het daarmee eens.

2Procesverloop in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken:

de dagvaarding van 31 mei 2022, zoals hersteld op 6 januari 2023, waarmee de Gemeente in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 2 maart 2022;

de memorie van grieven van de Gemeente van 9 januari 2024, met bijlagen;

het arrest van dit hof van 13 februari 2024, waarin een mondelinge behandeling is gelast;

het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 28 maart 2024;

de memorie van antwoord van [geïntimeerde] van 28 maart 2024.

3Feitelijke achtergrond

3.1

De feiten in het vonnis staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan uitgaat. Kort samengevat gaat het om het volgende.

3.2

Nadat de rechtsvoorganger van de Gemeente – hierna: de Gemeente – tevergeefs had geprobeerd om onderstaand perceel, bestaande uit 374 m² onbebouwde grond, van [geïntimeerde] te kopen, heeft de Gemeente bij huurovereenkomst van 11 juli 2007 met ingang van 1 augustus 2008 deze 374 m² grond van [geïntimeerde] gehuurd om te gebruiken en om er een weg (rotonde) op aan te leggen. De huur van het perceel bedroeg bij aanvang € 7.091,70 per jaar. In de huurovereenkomst is een indexatieclausule opgenomen. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van acht jaren, met vervolgens stilzwijgende verlenging voor onbepaalde tijd. De betreffende huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:

Artikel 1
Huurtermijn

1. Deze overeenkomst wordt aangegaan voor een periode van acht jaren.(…)

2. Na afloop van de in artikel 1 genoemde termijn zal de huur stilzwijgend worden verlengd, tenzij (…)

(…)

Artikel 7
Openbare weg

[geïntimeerde] verklaart zich bekend met de bepalingen van de Wegenwet, op basis waarvan het gehuurde, indien dit gedurende een termijn van 10 achtereenvolgende jaren voor een ieder vrij toegankelijk is geweest en onderhouden is door de Gemeente, de status van openbare weg verkrijgt.

(…)

Artikel 9
Oplevering

1. Tenzij de in artikel l genoemde huurtermijn van 8 jaar wordt verlengd (…), dient de Gemeente na afloop van de huurtermijn, dan wel – in geval van tussentijdse opzegging – na afloop van de opzegtermijn (…) het gehuurde binnen 2 maanden geheel ontruimd aan [geïntimeerde] op te leveren, derhalve zonder verharding, verkeersmiddelen, hekwerken en andere door de Gemeente aangebrachte werken en het gehuurde ter vrije beschikking te stellen aan [geïntimeerde]. Indien het gehuurde de status van openbare weg als bedoeld in artikel 7 van deze overeenkomst heeft verkregen, zal de Gemeente het gehuurde aan het openbaar verkeer onttrekken conform de bepalingen van de Wegenverkeerswet.

2. Indien [geïntimeerde] het gehuurde teruggeleverd wenst te krijgen in de staat waarin het zich ten tijde van het eindigen van de huurovereenkomst bevindt, dient zij dit tijdig aan de Gemeente kenbaar te maken.

3. (…)

4 Ter vaststelling van een eventuele bodemverontreiniging van het gehuurde zal bij beëindiging van de huurovereenkomst een bodemonderzoek worden uitgevoerd (…). Indien uit de resultaten van beide rapporten blijkt dat gedurende de huurperiode een verontreiniging van het gehuurde is ontstaan, dan komt deze voor rekening en risico van de Gemeente en zal zij deze op haar kosten verwijderen.”

3.3

Op het gehuurde is een rotonde aangelegd. Deze rotonde is op 16 april 2009 voor het openbaar verkeer open gesteld en voor iedereen toegankelijk geworden.

3.4

Op 25 maart 2020 heeft de Gemeente aan [geïntimeerde] aangeboden om het perceel te kopen voor de prijs van € 39.000,00. [geïntimeerde] heeft het aanbod geweigerd.

3.5

Op 29 september 2020 heeft de Gemeente de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2021. De Gemeente heeft [geïntimeerde] daarbij bericht dat zij niet verplicht is het gehuurde te ontruimen, op grond van (de tenzij-regeling in) artikel 9 lid 1 van de huurovereenkomst, en dat de status van openbare weg tot gevolg heeft dat [geïntimeerde] ook na opzegging van de huurovereenkomst al het verkeer daarover moet dulden. De Gemeente is per 1 januari 2021 gestopt met het betalen van de huur.

4Procedure bij de rechtbank

4.1

[geïntimeerde] heeft primair gevorderd een verklaring voor recht dat de opzegging van de huurovereenkomst door de Gemeente nietig is, althans het beoogde rechtsgevolg mist,

alsmede veroordeling van de Gemeente tot betaling van de huur van € 8.445,31 per jaar met wettelijke handelsrente daarover vanaf 28 januari 2021 en buitengerechtelijke

incassokosten van € 964,69.

Subsidiair vorderde [geïntimeerde] veroordeling van de Gemeente om binnen vier weken

na dit vonnis de onroerende zaak aan de openbaarheid te onttrekken, te verlaten en te

ontruimen, daarbij de aangelegde weg te verwijderen en het terrein met een schone

grondverklaring op te leveren, alsmede de Gemeente te veroordelen tot medewerking

aan de oprichting van een gemeenschappelijke erfgrens, op straffe van een dwangsom.

Meer subsidiair heeft [geïntimeerde] gevorderd voor recht te verklaren dat de Gemeente onrechtmatig jegens [geïntimeerde] heeft gehandeld en de Gemeente te veroordelen tot betaling van schadevergoeding begroot op € 125.000,00 althans een door de rechtbank te bepalen schadebedrag, alles met veroordeling van de Gemeente in de kosten van deze procedure

4.2

De kantonrechter heeft de primaire vordering toegewezen en voor recht verklaard dat de opzegging van de huurovereenkomst door de Gemeente rechtsgevolg mist. Daarnaast heeft de kantonrechter de Gemeente, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld tot doorbetaling van de huur, met rente en kosten.

4.3

De kantonrechter heeft daartoe, samengevat, als volgt overwogen. Bij opzegging van de huurovereenkomst stopt het gebruik van het gehuurde enerzijds en stopt de huurbetaling anderzijds. Uit de bewoordingen van de huurovereenkomst volgt niet dat de Gemeente na acht jaar het perceel gratis mag blijven gebruiken. Daarin staat slechts dat er geen oplevering door huurder plaatsvindt wanneer de huurtermijn doorloopt. Er volgt niet uit dat de Gemeente na 12 jaar de huurovereenkomst kan opzeggen en desondanks niet hoeft te ontruimen en evenmin een vergoeding hoeft te betalen. Een dergelijke uitzonderlijke afspraak hebben partijen ook niet besproken. De Gemeente misbruikt haar bevoegdheid tot opzegging van de huurovereenkomst. De Gemeente heeft niet duidelijk gemaakt waarom zij geen onteigeningsprocedure is gestart. Gelet op dit alles handelt de Gemeente onzorgvuldig jegens [geïntimeerde]. Niet relevant is dat de Gemeente vindt dat zij inmiddels meer dan genoeg huur heeft betaald. De opzegging van de huurovereenkomst is in strijd met artikel 3:14 BW en heeft dus geen rechtsgevolg.

5Het geschil in hoger beroep

5.1

De Gemeente is met zeven grieven opgekomen tegen deze beslissing. Zij heeft geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis en alsnog afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde], met veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van de uit kracht van het te vernietigen vonnis onverschuldigd betaalde bedragen, met wettelijke rente.

5.2

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

6Beoordeling in hoger beroep

6.1

Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen.

6.2

Heel kort gezegd gaat deze zaak om de vraag of de Gemeente enerzijds de huur mag opzeggen en anderzijds feitelijk het (uit de huurovereenkomst voortvloeiende) gebruiksrecht mag behouden zonder ervoor te betalen. Het hof beantwoordt deze vraag om diverse redenen ontkennend. Het hof is het eens met de beslissing van de kantonrechter en de gronden waarop deze beslissing berust. Het hof overweegt in dit verband nog het volgende.

6.3

Partijen hebben een huurovereenkomst voor bepaalde tijd gesloten, met de mogelijkheid van stilzwijgende verlenging. Daarnaast hebben ze afspraken gemaakt over de aanleg van een rotonde op het perceel en de ontruiming daarvan bij het einde van de huurovereenkomst, alsmede de aan [geïntimeerde] geboden mogelijkheid om, desgewenst, het perceel teruggeleverd te krijgen in de staat waarin het perceel zich ten tijde van het eindigen van de huurovereenkomst bevindt. Anders dan de Gemeente betoogt, legt het hof – evenals de kantonrechter – de passage in de huurovereenkomst “Tenzij de in artikel 1 genoemde huurtermijn van 8 jaren wordt verlengd“ (met toepassing van de Haviltexformule) uit in die zin dat hiermee slechts wordt aangegeven dat geen oplevering plaatsvindt wanneer de huurtermijn doorloopt. De uitgebreide andersluidende (hoofdzakelijk taalkundige) exegese van de Gemeente in de memorie van grieven biedt geen nieuwe gezichtspunten, is onredelijk en wordt door het hof gepasseerd. Wanneer het werkelijk de bedoeling van de Gemeente zou zijn geweest om te bedingen dat zij bij beëindiging van de huurovereenkomst na acht jaar geen ontruimingsplicht had en ook geen betalingsverplichting meer had, dan had verwacht en gevergd mogen worden dat dit ondubbelzinnig in de huurovereenkomst zou zijn vastgelegd. Dit geldt zeker nu verder wél gedetailleerde afspraken zijn gemaakt over de wijze van ontruiming en oplevering. In ieder geval heeft de Gemeente niet uitgelegd dat en hoe deze consequenties met [geïntimeerde] zijn besproken en afgekaart.

6.4

Voor de duidelijkheid wijst het hof nog op het volgende. Het geschil betreft huur van onbebouwde grond. De huurbepalingen ter zake zijn van regelend recht. Uitgangspunt is de wettelijke regeling in artikel 7:201 BW. De verhuurder moet een zaak in gebruik geven aan de huurder. Daartegenover staat de verplichting van de huurder om een tegenprestatie, in dit geval huur, te betalen aan de verhuurder.

6.5

Op grond van artikel 7:224 lid 1 BW is de huurder bij het einde van de huurovereenkomst verplicht het gehuurde weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. Volgens de Gemeente zijn partijen hiervan afgeweken in artikel 9 lid 1 van de huurovereenkomst zodat zij na beëindiging van de huurovereenkomst, thans na 12 jaren, het gehuurde niet meer hoeft te ontruimen (schoon op te leveren). Zoals het hof hiervóór al heeft aangegeven, verdraagt het standpunt van de Gemeente zich niet met de redelijkheid en billijkheid die de rechtsverhouding tussen partijen beheerst. De Gemeente stelt zich immers in feite op het standpunt dat de verhuurder na deze termijn zijn perceel zonder tegenprestatie ‘kwijt is’ (namelijk voor hem niet meer naar eigen inzicht te gebruiken). Hiervoor biedt de huurovereenkomst geen grond, temeer niet nu vaststaat dat [geïntimeerde] zijn perceel niet wilde verkopen, zeker niet voor de door de Gemeente geboden prijs. De passage (in artikel 7 van de huurovereenkomst) omtrent de verkrijging van de status ‘openbare weg’ na tien jaar openbaar gebruik, vormt voor de Gemeente geen verkrijgingstitel van de grond, maar bevat slechts een bepaling over (het dulden van) openbaar gebruik.

6.6

Het is van tweeën een: ofwel de Gemeente blijft het gehuurde als huurder gebruiken en betaalt daarvoor een tegenprestatie (dan wel zorgt voor een andere gebruikstitel, zoals eigendomsverwerving al dan niet door onteigening), ofwel de Gemeente zegt de huur op en zorgt dat het gehuurde wordt ontruimd. Het hof begrijpt dat ontruiming bezwaarlijk is en dat het thans de bedoeling van de Gemeente is dat de rotonde en het fietspad op het perceel gehandhaafd blijven, maar niet valt in te zien waarom [geïntimeerde] hiervan de (financiële) consequenties moet dragen. De stelling van de Gemeente dat zij inmiddels genoeg huur heeft betaald, is niet relevant, zoals de kantonrechter met juistheid heeft geoordeeld. Voor toepassing van de contra-preferentem-regel ziet het hof geen grond, temeer nu [geïntimeerde] met slechts twee huurobjecten niet meteen als professioneel vastgoedondernemer valt aan te merken. Ook het beroep van de Gemeente op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (omdat zij zou blijven zitten met een niet opzegbare huurovereenkomst) faalt om voornoemde redenen. Bovendien heeft de gemeente de mogelijkheid om de grond te onteigenen.

6.7

Ten overvloede overweegt het hof nog als volgt. Duidelijk is wél dat de Gemeente meermalen – tevergeefs – voorstellen aan [geïntimeerde] heeft gedaan om het perceel te kopen en dat inmiddels een hernieuwd taxatierapport is uitgebracht. Het hof leidt hieruit af dat de Gemeente een (niet onbegrijpelijke) voorkeur heeft voor vrijwillige verwerving van het perceel. Dit zou naar het oordeel van het hof inmiddels ook voor [geïntimeerde] een zinvolle route kunnen zijn. De Gemeente heeft overigens niet uitgelegd waarom zij de voor de hand liggende onteigeningsroute niet heeft gevolgd om uit de impasse te geraken.

Voor de volledigheid

6.8

Voor zover aangenomen zou moeten worden dat de Gemeente de huur wél heeft mogen opzeggen, blijft staan dat zij het gehuurde (schoon) moet teruggeven aan [geïntimeerde]. Zolang zij dit niet doet (en het gehuurde op de oude voet blijft gebruiken) houdt zij het gehuurde onrechtmatig onder zich en kan de verhuurder (ex artikel 7:225 BW) een vergoeding vorderen gelijk aan de huurprijs. Uitgaande van deze situatie blijft de beslissing dezelfde.

Bewijsaanbod

6.9

Het bewijsaanbod van de Gemeente passeert het hof. Ook als de te bewijzen aangeboden feiten komen vast te staan, kunnen deze immers niet tot een andere beslissing leiden.

Conclusie en proceskosten

6.10

De conclusie is dat het hoger beroep van de Gemeente niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. De vordering tot terugbetaling van de huurpenningen over de periode januari 2021 tot en met december 2023 (met rente en kosten) is niet toewijsbaar. Het hof zal de Gemeente als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

6.11

Die proceskosten worden begroot op:

griffierecht € 783,-

salaris advocaat € 2.428,- (2 punten × tarief II ad € 1.214,-)

nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 3.389,- …

7Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 2 maart 2022;

veroordeelt de Gemeente in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 3.389,-;

bepaalt dat als de Gemeente niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, de Gemeente de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.P.J. Ruijpers en R.M. Hermans en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2025 in aanwezigheid van de griffier.