Niet alleen de letterlijke tekst van een huurovereenkomst is leidend; De opzegging door de huurder heeft geen rechtsgevolg

Feiten en achtergrond

De rechtsvoorganger van de gemeente Kaag en Braassem (hierna: “de gemeente”) heeft, nadat het de gemeente eerder niet was gelukt deze grond van de eigenaar te kopen, met ingang van 1 augustus 2008 een huurovereenkomst gesloten ten aanzien van een perceel onbebouwde grond. Op deze grond heeft de gemeente vervolgens een rotonde aangelegd. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van acht jaren. Blijkens de tekst van de huurovereenkomst hebben partijen afgesproken dat “tenzij de genoemde huurtermijn van 8 jaar wordt verlengd (…), dient de Gemeente na afloop van de huurtermijn, dan wel – in geval van tussentijdse opzegging – na afloop van de opzegtermijn (…) het gehuurde binnen 2 maanden geheel ontruimd aan de verhuurder op te leveren, derhalve zonder verharding, verkeersmiddelen, hekwerken en andere door de gemeente aangebrachte werken en het gehuurde ter vrije beschikking te stellen aan de verhuurder”.

De huurovereenkomst is in september 2020 door de gemeente opgezegd tegen 1 januari 2021. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 8.445,31 per jaar. De gemeente stelt zich op grond van de letterlijke tekst van de huurovereenkomst op het standpunt dat zij, nu de huurovereenkomst is verlengd en daardoor meer dan acht jaar heeft geduurd, vanaf 1 januari 2021 geen huur meer verschuldigd is en op haar ook geen verplichting rust het gehuurde te ontruimen.

Standpunt van partijen

De verhuurder heeft gevorderd dat de opzegging door de gemeente nietig is en de gemeente gehouden is de huur te blijven betalen. De rechtbank heeft de verhuurder in het gelijk gesteld. De gemeente heeft hoger beroep ingesteld.

De gemeente stelt – ook in hoger beroep – dat partijen in de huurovereenkomst expliciet hebben afgesproken dat in geval van beëindiging van de huurovereenkomst na meer dan acht jaar op haar geen verplichting tot ontruiming van het gehuurde rust en evenmin huur hoeft te betalen.

Wettelijk kader: opleveringsverplichting bij huur

Het hof overweegt dat het geschil tussen partijen betrekking heeft op zogenaamde onbebouwde grond, zodat de wettelijke regeling van artikel 7:201 e.v. BW als uitgangspunt geldt. Op grond van artikel 7:224 lid 1 BW is de huurder bij het einde van de huurovereenkomst verplicht het gehuurde weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. Deze regels zijn van regelend recht, zodat partijen bij de huurovereenkomst daarvan mogen afwijken. Hebben partijen in dit geval daadwerkelijk iets anders afgesproken dan uit de wet voortvloeit?

Oordeel van het hof

Het hof is van oordeel dat dit niet het geval is en legt, evenals de kantonrechter, de passage in de huurovereenkomst uit in die zin dat hiermee slechts wordt aangegeven dat geen oplevering plaatsvindt zolang de huurovereenkomst doorloopt. De uitgebreide andersluidende (hoofdzakelijk taalkundige) uitleg van de gemeente biedt geen nieuwe gezichtspunten, is onredelijk en wordt gepasseerd, aldus het hof. Het standpunt van de gemeente verdraagt zich naar het oordeel van het hof bovendien niet met de redelijkheid en billijkheid die de rechtsverhouding tussen partijen beheerst. De gemeente stelt zich immers in feite op het standpunt dat de verhuurder zijn perceel zonder tegenprestatie ‘kwijt is’ nu daarop een rotonde is aangelegd. Hiervoor biedt de huurovereenkomst geen grond, temeer niet nu vaststaat dat de verhuurder zijn perceel niet wilde verkopen, zeker niet voor de door de gemeente geboden prijs, aldus het hof.

Het is, naar het oordeel van het hof, van tweeën een: ofwel de gemeente blijft het gehuurde als huurder gebruiken en betaalt daarvoor een tegenprestatie, ofwel de gemeente zegt de huur op en zorgt dat het gehuurde wordt ontruimd. De stelling van de gemeente dat zij inmiddels genoeg huur heeft betaald, is niet relevant, zoals ook de kantonrechter reeds eerder met juistheid heeft geoordeeld. Voor zover aangenomen zou moeten worden dat de gemeente de huurovereenkomst wél heeft mogen opzeggen, blijft staan dat zij het gehuurde (ontruimd) moet teruggeven aan de verhuurder. Zolang de gemeente dit niet doet (en het gehuurde derhalve op de oude voet blijft gebruiken), houdt zij het gehuurde onrechtmatig onder zich en kan de verhuurder op grond van artikel 7:225 BW aanspraak maken op betaling van een vergoeding gelijk aan de huurprijs.

Gevolgen voor de gemeente

Het hof bekrachtigt derhalve het vonnis van de rechtbank en legt de bal (terug) bij de gemeente. De gemeente zal de huurovereenkomst of opnieuw moeten opzeggen en (onder meer) de rotonde moeten verwijderen of op een andere wijze, bijvoorbeeld door middel van een onteigening van het perceel, een oplossing voor de huidige situatie moeten vinden.

Uitleg van overeenkomsten: het Haviltex-criterium

Het oordeel van beide rechterlijke instanties in deze zaak is tot stand gekomen op basis van een redelijke uitleg van de huurovereenkomst. Op basis van vaste jurisprudentie wordt de inhoud van een overeenkomst niet alleen bepaald door de taalkundige betekenis van de tekst van de overeenkomst, maar vooral door de bedoelingen en verwachtingen die de partijen bij de overeenkomst in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van een overeenkomst mochten toekennen, het zogenaamde Haviltex-criterium. Ook huurovereenkomsten moeten aan de hand van dit criterium worden uitgelegd. Onze huurrechtspecialisten staan daarbij graag aan uw zijde.

De inhoud van dit blog is algemeen van aard. Wilt u meer informatie over dit onderwerp of heeft u een andere vraag over huurrecht? Neem dan contact op met mr. Karlijn van Vliet of mr. Emile ten Berge.