ECLI:NL:GHSHE:2018:4533

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.217.173/01

arrest van 30 oktober 2018

in de zaak van

[appellant] ,

2. [appellante] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellant] en [appellante] ,

advocaat: mr. M. de Jong te Kerkdriel,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. J.J. Lauwen te Oss,

op het bij exploot van dagvaarding van 2 juni 2017 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 4 mei 2017, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ‘s‑Hertogenbosch, gewezen tussen [appellant] en [appellante] als gedaagden en [geïntimeerde] als eiseres.

Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 5492456, rolnummer 16-9617)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep met een productie;

de memorie van grieven met vijf producties (genummerd 2 tot en met 6);

de memorie van antwoord met twee producties.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

De beoordeling

3.1.In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

Op 1 oktober 2013 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Sint-Michielsgestel aan [geïntimeerde] voor haar woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) een Leegstandswetvergunning verleend voor de duur van 5 jaar, ingaande op 1 oktober 2013 en lopende tot 1 oktober 2018.

Bij huurovereenkomst van 10 oktober 2013 heeft [geïntimeerde] de woning verhuurd aan [appellant] en [appellante] voor een huurprijs van € 895,– per maand. Volgens artikel 4.5 van de huurovereenkomst hebben [appellant] en [appellante] een borgsom moeten betalen van € 895,– (1 maand huur). De huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd maar tenminste voor een periode van zes maanden ingaande 11 oktober 2013.

In artikel 1.2 van de huurovereenkomst staat onder meer het volgende:

‘Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte in de zin van een huurovereenkomst met Leegstandsvergunning.

Verhuurder heeft van de Gemeente Sint-Michielsgestel een leegstandsvergunning verkregen tot het aangaan van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 15 Leegstandswet.

Deze vergunning is verleend voor een periode van 5 jaren, ingaande 1 oktober 2013 en lopende tot 1 oktober 2018.

Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte’ van toepassing (Model ROZ 2003). Artikel 19 van deze algemene bepaling bevat een regeling voor beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging.

[appellant] en [appellante] hebben in het geding in eerste aanleg een werkbon van [installatietechniek] Installatietechniek van 24 augustus 2016 overgelegd. Volgens de informatie op deze werkbon heeft [appellante] op 23 augustus 2016 het volgende verzoek aan [installatietechniek] gedaan:

Graag wil ik z.s.m. een deskundige advies over de verwarmingsinstallatie in onze huurwoning. Het apparaat is sterk verouderd maakt herrie en er komt een vieze geur af. Zeer waarschijnlijk moet er een ander apparaat geplaatst worden maar wij willen een eerlijk advies geven aan de huiseigenaar. Wilt u contact met ons opnemen hierover?

Op de werkbon staat dat 1,5 uur is besteed aan correctief onderhoud. Voorts staat op de werkbon de volgende notitie:

‘De ketel is rookgaszijdig lek en produceert een onverantwoord hoge concentratie koolmonoxide. (…)

Het toestel is niet te repareren en het is onverantwoord om het nog langer in gebruik te houden. Om deze reden heb ik het afgesloten.’

– [geïntimeerde] heeft op enig moment een koper gevonden voor de woning. Bij brief van 26 augustus 2016 heeft de door [geïntimeerde] ingeschakelde makelaar namens [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:

‘Namens verhuurder van de woning (…) stel ik u in kennis van de huurbeëindiging van bovengenoemde door u gehuurde woning (…) per 30 november 2016, overeenkomstig artikel 19 van de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte.’

– [geïntimeerde] heeft bij de conclusie van repliek kopieën van door [appellant] aan haar gerichte WhatsApp-berichten overgelegd. [appellant] en [appellante] hebben dezelfde kopieën bij memorie van grieven overgelegd. Volgens die kopieën heeft [appellant] op donderdag 26 augustus (naar het hof begrijpt: 2016) het volgende aan [geïntimeerde] meegedeeld:

‘ [roepnaam appellante] had in de afgelopen zes weken problemen met de verwarmingsinstallatie en konden geen warm water krijgen. Zij heeft gisteren [installatietechniek] gebeld en de monteur heeft een rapportje opgesteld. ik stuur je een kopie hiervan.’

Uit de kopieën blijkt voorts dat [appellant] op vrijdag 27 augustus (2016) het volgende heeft meegedeeld aan [geïntimeerde] :

‘Inmiddels zitten we drie dagen zonder warm water. Wanneer denk je een nieuwe verwarmingsketel te kunnen plaatsen?

Voor de duidelijkheid, de oude verwarmingsketel moest verwijderd zodat er geen gevaarlijke situaties kunnen ontstaan.

Op de kopieën staan nog enkele WhatsApp-berichten waarvan de datum niet zichtbaar is.

[appellant] en [appellante] hebben omstreeks eind augustus 2016 een nieuwe verwarmingsketel besteld. Kort daarna is de door [appellant] en [appellante] bestelde nieuwe verwarmingsketel in de woning gemonteerd. [installatietechniek] heeft daarvoor € 2.126,02 in rekening gebracht aan [appellant] en [appellante] .

Bij e-mail van 12 september 2016 hebben [appellant] en [appellante] aan [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:

‘Via dit Emailbericht wil ik jullie laten weten NIET akkoord te gaan met jullie beslissing om het pand per 30-11-2016 te verlaten.

Zoals we eerder aan uw Makelaar te hebben aangegeven, willen we graag kopieën van verschillende documenten hebben. Deze documenten zijn voor ons van belang om in aanmerking te komen voor een voorrangspositie bij verschillende Bouwverenigingen.’

– [appellant] en [appellante] hadden ten tijde van de inleidende dagvaarding van 2 november 2016 een huurachterstand laten ontstaan van € 5.330,– (€ 855,– over de maand juni 2016 en € 895,– per maand over de maanden juli tot en met november 2016). Ook in de daarop volgende maanden hebben [appellant] en [appellante] geen huur betaald, zodat de huurachterstand ten tijde van de in het geding in eerste aanleg door [geïntimeerde] genomen akte uitlating producties van 6 april 2017 was opgelopen tot bijna 11 maanden.

3.2.1.In de onderhavige procedure vorderde [geïntimeerde] in het geding in eerste aanleg bij inleidende dagvaarding van 2 november 2016, zakelijk en samengevat weergegeven:

primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst op 30 november 2016 eindigt, althans subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst;

veroordeling van [appellant] en [appellante] tot ontruiming van het gehuurde;

hoofdelijke veroordeling van [appellant] en [appellante] tot betaling van € 5.330,– aan achterstallige huur over de periode tot 1 december 2016, te vermeerderen met wettelijke rente en te vermeerderen met € 776,22 aan buitengerechtelijke kosten;

hoofdelijke veroordeling van [appellant] en [appellante] tot betaling van € 895,– per maand over de periode van 1 december 2016 tot aan het moment waarop [appellant] en [appellante] het gehuurde hebben ontruimd;

met hoofdelijke veroordeling van [appellant] en [appellante] in de proceskosten.

Aan deze vordering heeft [geïntimeerde] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

[geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst rechtsgeldig opgezegd per 30 november 2016 zodat de huur per die datum eindigt en [appellant] en [appellante] de woning moeten ontruimen. [appellant] en [appellante] hebben een huurachterstand laten ontstaan. Zij moeten de achterstallige huur nog voldoen en zij moeten de huur doorbetalen tot aan het moment waarop zij de woning hebben ontruimd.

3.2.3.
[appellant] en [appellante] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

3.2.4.In het bestreden vonnis van 4 mei 2017 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

De huurovereenkomst is tijdelijk aangegaan op grond van artikel 15 van de Leegstandswet. Daarom zijn de dwingendrechtelijke bepalingen van boek 7, titel 4, afdeling 5 van het BW en dus ook de beëindigingsgronden van artikel 7:274 BW niet van toepassing op de huurovereenkomst (rov. 2.8).

[geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst rechtsgeldig opgezegd per 30 november 2016. Die opzegging is niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (rov. 2.9).

Omdat [appellant] en [appellante] de woning nog niet hebben verlaten, zal de vordering tot ontruiming worden toegewezen (rov. 2.10).

[appellant] en [appellante] hebben de hoogte van de huurachterstand niet betwist. Aan [appellant] en [appellante] komt geen beroep toe op verrekening in verband met het door hen gestelde gebrek aan de verwarmingsketel. Op grond van artikel 15 van de Leegstandswet kunnen [appellant] en [appellante] geen beroep doen op artikel 7:206 lid 3 BW. Bovendien is gesteld noch gebleken dat zij [geïntimeerde] in gebreke hebben gesteld ten aanzien van het door hen gestelde gebrek en dat [geïntimeerde] in verzuim is geweest om dat gebrek binnen een aan haar gestelde termijn te herstellen. De vordering ter zake huurachterstand over de periode tot en met november 2016 is dus toewijsbaar (rov. 2.11)

De vordering tot betaling van huur dan wel schadevergoeding van € 895,– per maand is eveneens toewijsbaar, en wel vanaf 1 december 2016 (door een kennelijke verschrijving staat in het vonnis 1 december 2017) tot aan de dag van de ontruiming (rov. 2.12)

De vordering ter zake buitengerechtelijke kosten ad € 776,22 is toewijsbaar (rov. 2.13).

Op grond van die oordelen heeft de kantonrechter:

voor recht verklaard dat de huurovereenkomst tussen partijen op 30 november 2016 is geëindigd;

[appellant] en [appellante] veroordeeld om de woning binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen;

[appellant] en [appellante] hoofdelijk veroordeeld om aan [geïntimeerde] € 6.106,22 te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente over € 5.330,– vanaf 2 november 2016;

[appellant] en [appellante] hoofdelijk veroordeeld om aan [geïntimeerde] € 895,– te betalen voor elke maand of deel van een maand dat zij het gehuurde vanaf 1 december 2016 niet hebben ontruimd.

De kantonrechter heeft voorts [appellant] en [appellante] in de proceskosten veroordeeld, het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het meer of anders gevorderde afgewezen.

3.3.1.
[geïntimeerde] heeft het vonnis op 15 mei 2017 aan [appellant] en [appellante] laten betekenen en aangezegd dat de woning op 6 juni 2017 ontruimd zou worden. [appellant] en [appellante] hebben de woning ontruimd en andere woonruimte gevonden.

3.3.2.
[appellant] en [appellante] hebben in hoger beroep 3 grieven aangevoerd. [appellant] en [appellante] hebben op grond van die grieven geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het verlagen van het aan [geïntimeerde] toewijsbare bedrag op de wijze zoals in de grieven omschreven, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

Met betrekking tot grief I: Vermindering van de huurprijs wegens defect aan CV-ketel?

3.4.1.Door middel van grief I betogen [appellant] en [appellante] dat op enig moment de verwarmingsketel in de woning niet meer werkte, dat zij daardoor enige maanden zonder adequaat werkende verwarming en warmwaterinstallatie hebben gezeten en dat zij voor die maanden geen huur althans niet de volledige huur verschuldigd zijn. Zij concluderen dat het ter zake achterstallige huur aan [geïntimeerde] toegewezen bedrag moet worden verminderd met een bedrag gelijk aan twee maanden huur, althans met een door het hof in goede justitie te bepalen bedrag.

3.4.2.
[geïntimeerde] heeft betwist dat sprake was van een gebrek aan de CV-ketel. Zij heeft er voorts op gewezen dat een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredig vermindering van de huurprijs kan vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Volgens [geïntimeerde] is zij pas op de hoogte gesteld van het beweerdelijke gebrek nadat [appellant] en [appellante] een nieuwe ketel hadden laten plaatsen, en is er dus geen periode van verminderd huurgenot waarvoor aan [appellant] en [appellante] een vermindering van de huurprijs toekomt.

3.4.3.Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] onvoldoende gemotiveerd betwist dat er op enig moment sprake was van een ernstig gebrek aan de CV-ketel in het gehuurde. In de door [appellant] en [appellante] overgelegde werkbon van [installatietechniek] van 24 augustus 2016 staat immers dat:

de CV-ketel rookgaszijdig lek is en een onverantwoord hoge concentratie koolmonoxide produceert;

het toestel niet te repareren is;

het onverantwoord is om het nog langer in gebruik te houden;

de monteur het toestel om deze reden heeft afgesloten.

[geïntimeerde] heeft de juistheid van deze bevindingen niet gemotiveerd betwist. Het hof gaat er daarom vanuit dat [appellant] en [appellante] vanaf 24 augustus 2016 geen werkende verwarming meer hadden in het gehuurde en ook niet meer konden beschikken over warm water.

3.4.4.Volgens artikel 7:207 lid 1 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. De huurprijsvermindering kan dus pas ingaan op de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was bij de verhuurder om tot maatregelen over te gaan. Op grond van het hiervoor in rov. 3.1 genoemde WhatsApp-bericht van 26 augustus 2016, gaat het hof er vanuit dat [geïntimeerde] op die datum in kennis is gesteld van het gebrek. Dat [geïntimeerde] eerder in kennis is gesteld van het gebrek heeft zij uitdrukkelijk betwist en [appellant] en [appellante] hebben hun stellingen dienaangaande niet concreet onderbouwd en daarvan geen gespecificeerd bewijsaanbod gedaan. Een eventuele huurprijsvermindering in verband met de niet functionerende (want op 24 augustus 2016 afgesloten) CV-ketel kan dus niet eerder dan per 26 augustus 2016 ingaan.

3.4.5.
[appellant] en [appellante] hebben voorts niet betwist dat de periode waarover zij aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering eindigt op de datum waarop de nieuwe CV-ketel in hun woning was geplaatst. Op die datum beschikten zij immers weer over verwarming en warm water en was in zoverre geen sprake meer van gederfd huurgenot. Uit de door [appellant] en [appellante] overgelegde betalingsherinnering van [installatietechniek] van 5 december 2016 blijkt dat de factuur ad € 2.126,02 ter zake de nieuwe CV-ketel dateert van 26 augustus 2016. De factuur zelf is niet in het geding gebracht. [appellant] en [appellante] hebben in hun stellingen niet duidelijk gemaakt op welke datum de nieuwe CV-ketel is geplaatst. De datum van de factuur wijst erop dat dit op of in elk geval omstreeks 26 augustus 2016 is geweest. Het hof concludeert daarom dat [appellant] en [appellante] de stelling van [geïntimeerde] , dat er geen periode is geweest waarover zij aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering, onvoldoende hebben betwist. Grief I kan daarom geen doel treffen.

Met betrekking tot grief II: Ongerechtvaardigde verrijking

3.5.1.Door middel van grief II voeren [appellant] en [appellante] aan dat [geïntimeerde] ongerechtvaardigd is verrijkt doordat zij een nieuwe ketel in de woning hebben laten plaatsen en [geïntimeerde] de woning vervolgens heeft verkocht en daarbij de nieuw ketel heeft mee-verkocht. Volgens [appellant] en [appellante] hebben zij in verband daarmee een vordering op [geïntimeerde] uit ongerechtvaardigde verrijking ten bedrage van € 2.126,02, althans tot een door het hof te bepalen bedrag. Zij beroepen zich op verrekening van die vordering met de achterstallige huur.

3.5.2.
[geïntimeerde] heeft als reactie op deze grief allereerst aangevoerd dat aan [appellant] en [appellante] niet het recht toekwam om een nieuwe verwarmingsketel in de woning te laten plaatsen. Volgens [geïntimeerde] gaat het dus niet om een ‘geoorloofde’ verandering of toevoeging in de zin van artikel 7:216 lid 3 BW, en komt aan [appellant] en [appellante] reeds om deze reden geen vordering uit ongerechtvaardigde verrijking toe.

Het hof verwerpt dit verweer om de navolgende redenen. Op 26 augustus 2016 hebben [appellant] en [appellante] aan [geïntimeerde] de werkbon van [installatietechniek] gezonden waaruit bleek dat de CV-ketel aan de rookgaszijde lek was, een onverantwoord hoge concentratie koolmonoxide produceerde, niet te repareren was en om die reden is afgesloten.

Bij WhatsApp-bericht van 27 augustus 2016 hebben [appellant] en [appellante] aan [geïntimeerde] meegedeeld dat zij inmiddels drie dagen (vanaf de afsluiting van de ketel op 24 augustus 2016) zonder warm water zaten en hebben zij aan [geïntimeerde] gevraagd wanneer zij denkt een nieuwe verwarmingsketel te kunnen laten plaatsen. Niet gesteld of gebleken is dat [geïntimeerde] hierop heeft gereageerd. Dat had wel op haar weg gelegen aangezien een warmwatervoorziening naar hedendaagse maatstaven gezien kan worden als een noodzakelijke basisvoorziening in een woning. Dat [appellant] en [appellante] er uiteindelijk bij gebreke van een reactie van [geïntimeerde] voor hebben gekozen om zelf opdracht aan [installatietechniek] te geven tot het plaatsen van een nieuwe CV-ketel, heeft [geïntimeerde] onder deze omstandigheden aan zichzelf te wijten. Onder deze omstandigheden kan niet worden gezegd dat de CV-ketel geen geoorloofde verandering of toevoeging in de zin van artikel 7:216 lid 3 BW is. Dat geldt te meer nu [geïntimeerde] niet gemotiveerd heeft betwist dat het op 24 augustus 2016 onverantwoord was om de oude CV-ketel nog langer aangesloten te laten en [geïntimeerde] voorts geen enkele kritische kanttekening heeft gemaakt ten aanzien van aard, merk, type en prijs van de nieuwe CV-ketel die [appellant] en [appellante] hebben laten plaatsen. Van enig bezwaar, laat staan van enig steekhoudend bezwaar, van [geïntimeerde] tegen de vervanging van de oude door de nieuwe CV-ketel is niet gebleken. Het hof merkt volledigheidshalve ook op dat [geïntimeerde] zich ten aanzien van de op haar rustende verbintenis om te zorgen voor een deugdelijk werkende CV-ketel niet heeft beroepen op enig opschortingsrecht in verband met de in augustus 2016 reeds ten deel bestaande huurachterstand.

3.5.4.
[geïntimeerde] heeft als verweer tegen de tegenvordering uit ongerechtvaardigde verrijking voorts aangevoerd dat zij niet is verrijkt doordat [appellant] en [appellante] de nieuwe verwarmingsketel hebben laten plaatsen, aangezien dat niet heeft geleid tot een hogere verkoopprijs voor de woning.

3.5.5.Het hof verwerpt ook dat verweer. Op grond van de notitie op de werkbon van [installatietechniek] neemt het hof als vaststaand aan dat verder gebruik van de oude CV-ketel eind augustus 2016 daadwerkelijk onverantwoord was en dat de CV-ketel op dat moment dus daadwerkelijk vervangen moest worden. [geïntimeerde] heeft voorts, zoals het hof reeds heeft overwogen, geen enkele kritische kanttekening gemaakt ten aanzien van aard, merk, type en prijs van de nieuwe CV-ketel die [appellant] en [appellante] hebben laten plaatsen. [geïntimeerde] heeft voorts niet de stelling van [appellant] en [appellante] betwist dat zij de overeenkomst waarbij zij de woning aan een koper heeft verkocht, pas heeft gesloten nadat de nieuwe ketel was geplaatst. De koper kocht bij die koopovereenkomst dus een woning met daarin een net geplaatste nieuwe CV-ketel, en niet een woning met een (zeer) oude CV-ketel die hoognodig vervangen moest worden. Aangenomen kan worden dat dit heeft doorgewerkt in de koopprijs die de koper bereid was om voor de woning te betalen. De mate waarin dat het geval is geweest, is niet met mathematische zekerheid te bepalen, maar kan naar het oordeel van het hof in de gegeven omstandigheden in redelijkheid gesteld worden op het bedrag dat [appellant] en [appellante] in verband met de plaatsing van de ketel aan [installatietechniek] verschuldigd zijn geworden, zijnde € 2.126,02. Tot dat bedrag is [geïntimeerde] dus verrijkt, terwijl daarvoor geen rechtvaardiging aanwezig is omdat [geïntimeerde] op haar eigen kosten had moeten zorgen voor plaatsing van een nieuwe CV-ketel. [appellant] en [appellante] zijn bovendien tot hetzelfde bedrag verarmd aangezien zij tot dat bedrag kosten hebben gemaakt terwijl die kosten voor rekening van [geïntimeerde] hadden moeten komen.

3.5.6.Ingevolge artikel 6:212 lid 1 BW is de persoon die die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, verplicht, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking. Naar het oordeel van het hof is het in het onderhavige geval redelijk dat het hele bedrag van de verarming en verrijking, zijnde € 2.126,02 door [geïntimeerde] aan [appellant] en [appellante] wordt vergoed. Grief II treft dus doel. Het hof zal het beroep van [appellant] en [appellante] op verrekening van hun vordering uit ongerechtvaardigde verrijking van € 2.126,02 met hun huurachterstand honoreren op de wijze die hierna onder ‘De uitspraak’ wordt vermeld.

Met betrekking tot grief III: Verrekening van de waarborgsom met de achterstallige huur

3.6.1.Door middel van grief III betogen [appellant] en [appellante] dat het bedrag van de door hen bij aanvang van de huur betaalde waarborgsom verrekend kan worden met hun huurachterstand en dus in mindering moet worden gebracht op het aan [geïntimeerde] toegewezen bedrag, aangezien zij de woning hebben verlaten en daarbij geen schade hebben achtergelaten.

3.6.2.
[geïntimeerde] heeft in haar reactie op deze grief aangevoerd dat [appellant] en [appellante] in het geding bij de kantonrechter geen beroep hebben gedaan op verrekening van de waarborgsom met de achterstallige huur, zodat de kantonrechter daar geen uitspraak over hoefde te doen. Het hof verwerpt dat betoog. Het stond [appellant] en [appellante] immers vrij om in hoger beroep, nadat zij de woning ontruimd hadden, alsnog een beroep te doen op verrekening van de achterstallige huur met hun vordering tot teruggave van de waarborgsom.

3.6.3.
[geïntimeerde] heeft voor het overige geen verweer gevoerd tegen de stelling van [appellant] en [appellante] dat de aan hen toekomende waarborgsom verrekend moet worden met, en dus in mindering moet komen op, hun huurschuld. [geïntimeerde] heeft in de memorie van antwoord wel gesteld dat zij de waarborgsom na de ontruiming heeft verrekend met de niet betaalde huurtermijnen, maar [appellant] en [appellante] zijn daarna niet meer aan het woord geweest in deze procedure en hebben dus nog niet op deze stelling kunnen reageren. Het hof zal de bij het bestreden vonnis uitgesproken veroordeling op de hierna onder “De uitspraak” te vermelden wijze aanpassen aan de door [appellant] en [appellante] gewenste en volgens [geïntimeerde] ook uitgevoerde situatie dat de waarborgsom verrekend wordt met (en dus in mindering wordt gebracht op) het bedrag aan niet betaalde huurtermijnen.

3.6.4.
[appellant] en [appellante] hebben in de toelichting op grief III onder verwijzing naar artikel 4.5 van de huurovereenkomst gesteld dat de hoogte van de door hen betaalde waarborgsom € 1.175,– bedraagt. Het hof gaat er vanuit dat dit op een kennelijke verschrijving berust aangezien de waarborgsom volgens artikel 4.5 van de huurovereenkomst € 895,– bedraagt. [geïntimeerde] heeft dienovereenkomstig gesteld dat [appellant] en [appellante] aan waarborgsom € 895,– hebben betaald. Voor zover [appellant] en [appellante] daadwerkelijk hebben willen stellen dat zij een waarborgsom van € 1.175,– hebben betaald, hebben zij die stelling onvoldoende onderbouwd en daarvan ook geen voldoende gespecificeerd bewijsaanbod gedaan.

Conclusie en afwikkeling

3.7.1.Omdat grief II doel heeft getroffen moet geconcludeerd worden dat [appellant] en [appellante] terzake huurachterstand over de periode tot 1 december 2016 niet een hoofdsom van € 5.330,– verschuldigd waren maar een hoofdsom die € 2.126,02 lager is, derhalve een hoofdsom van € 3.203,98. Het hof zal het vonnis in zoverre vernietigen en in zoverre opnieuw recht doen.

3.7.2.Omdat grief III doel heeft getroffen, kan de veroordeling om over de periode vanaf 1 december 2016 tot en met de maand van de ontruiming € 895,– per maand te betalen, niet in stand blijven. Op die veroordeling moet de borgsom van € 895,– in mindering worden gebracht. Het hof zal deze veroordeling daarom, in zoverre opnieuw rechtdoende, beperken tot de periode van 1 december 2016 tot en met de maand vóór de maand waarin [appellant] en [appellante] de woning hebben ontruimd.

3.7.3.Deze wijzigingen laten onverlet dat de vordering die [geïntimeerde] in eerste aanleg heeft ingesteld, in belangrijke mate toewijsbaar is. [appellant] en [appellante] blijven daarom in het geding in eerste aanleg de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Het hof zal het vonnis daarom bekrachtigen, voor zover [appellant] en [appellante] bij dat vonnis in de proceskosten van het geding in eerste aanleg zijn veroordeeld.

3.7.4.Tegen de veroordeling tot betaling van € 776,22 aan buitengerechtelijke kosten hebben [appellant] en [geïntimeerde] geen grief gericht zodat ook dit onderdeel van het vonnis, evenals de zojuist genoemde proceskostenveroordeling, in stand moet blijven.

3.7.5.Het hoger beroep heeft in belangrijke mate doel getroffen. Het hof zal [geïntimeerde] daarom als de in hoger beroep grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep.

3.7.6.Uit het voorgaande volgt de hierna te geven uitspraak.

De uitspraak

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis voor zover [appellant] en [appellante] bij dat vonnis hoofdelijk zijn veroordeeld om aan [geïntimeerde] te betalen:

€ 6.106,22 vermeerderd met de wettelijke rente over € 5.330,– vanaf 2 november 2016;

€ 895,– voor elke maand of deel van een maand dat zij het gehuurde vanaf 1 december 2016 niet hebben ontruimd;

in zoverre opnieuw rechtdoende: veroordeeld [appellant] en [appellante] hoofdelijk om aan [geïntimeerde] te betalen:

€ 3.203,98 vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 2 november 2016;

€ 776,22 ter zake buitengerechtelijke kosten;

€ 895,– per maand over de periode van 1 december 2016 tot en met de maand vóór de maand waarin [appellant] en [appellante] de woning hebben ontruimd;

bekrachtigt het bestreden vonnis voor zover in hoger beroep aangevochten voor het overige;

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van [appellant] en [appellante] tot op heden op € 104,85 aan dagvaardingskosten, op € 313,– aan griffierecht en op € 759,– aan salaris advocaat;

verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het in hoger beroep meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en R.J.M. Cremers en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 30 oktober 2018.

griffier rolraadsheer