ECLI:NL:GHSHE:2020:1550

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Team Handelsrecht

zaaknummer 200.259.353/01

arrest van 12 mei 2020

in de zaak van

[appellant] ,wonende te [woonplaats] ,

2. [appellante] ,wonende te [woonplaats] ,

appellanten,

hierna aan te duiden als [appellanten c.s.] ,

advocaat: mr. M.A. Geuze te Utrecht,

tegen

[geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,

2. [geïntimeerde 2] ,wonende te [woonplaats] ,

3. [geïntimeerde 3] ,wonende te [woonplaats] ,

4. [geïntimeerde 4] ,wonende te [woonplaats] ,

5. [geïntimeerde 5] ,wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna aan te duiden als [geintimeerden c.s.] ,

advocaat: mr. P.A.J. Huijbregts te ‘s-Hertogenbosch,

op het bij exploot van dagvaarding van 30 april 2019 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 10 april 2019, door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ‘s-Hertogenbosch, gewezen tussen [appellanten c.s.] als eisers en [geintimeerden c.s.] als gedaagden.

Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/01/339526 / HA ZA 18-706)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en het daaraan voorafgegane comparitievonnis van 19 december 2018.

Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;

de memorie van grieven met producties;

de memorie van antwoord met producties;

het verzoek arrest van [geintimeerden c.s.] ;

het verzoek nadere akte van [appellanten c.s.] , gedaan bij het fourneren, welk verzoek door het hof als tardief is geweigerd.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

De beoordeling

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

a) [appellanten c.s.] hebben bij koopovereenkomst van 20 januari 2017 (prod. 1 inl. dagv.) van [geintimeerden c.s.] gekocht een perceel grond met woning en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend [adres 1] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente Drunen, sectie [sectieletter] , no [sectienummer 1] + [sectienummer 2] + [sectienummer 3] + [sectienummer 4] , gezamenlijk groot 23 are, 26 centiare.

De koopovereenkomst houdt onder meer in:

“(…)

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:
particulier woonhuis,

(…)

Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht.

(…)

Voor zover uit het artikel 7.1 niet anders voortvloeit staat verkoper er voor in dat de onroerende zaak bij de feitelijke levering (i) vrij is van aanspraken tot gebruik (ii) ongevorderd is,

(…)

Indien een van partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van een of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden

(…)

Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille (…) met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom,

(…)

Artikel 27

Bij deze koopakte zijn de foto’s gevoegd van de staat van de woning en de tuin op het moment van het tekenen van de koopakte. bij levering dient deze de woning in de huidige staat te worden opgeleverd. (…).”

b) Het aan kadastraal kavel [sectieletter+sectienummer 2] grenzend perceel, plaatselijk bekend [adres 2] te [plaats] , kadastraal perceel [sectieletter+sectienummer 5] , behoort sinds 1975 in eigendom toe aan mevrouw [eigenaresse] (hierna: [eigenaresse] ). Aan die zijde van het gekochte bevindt zich over een lengte van ruim 54,8 meter een hekwerk van 2 meter hoog als erfafscheiding. Achter het hekwerk bevindt zich de oprijlaan van mevrouw [eigenaresse] .

c) [appellanten c.s.] hebben met toestemming van [geintimeerden c.s.] reeds voor de datum van transport werkzaamheden aan het gekochte verricht in de tuin rondom het huis.

d) Bij notariële akte van 1 september 2017 is het gekochte geleverd. De akte vermeldt onder meer:

“(…)

Titel (…)

Verkoper (…) heeft blijkens een met koper (…) aangegane koopovereenkomst, zoals op heden aangevuld, aan koper (…) verkocht en draagt op grond daarvan bij deze in eigendom over aan koper (…), die blijkens voormelde overeenkomst van verkoper (…) heeft gekocht en bij deze in eigendom aanvaardt:

het (…) woonhuis met aanhorigheden, ondergrond en tuin, gelegen te [plaats] , [adres 1] , kadastraal bekend gemeente Drunen, sectie [sectieletter] nummers [sectienummer 1] , [sectienummer 2] , [sectienummer 3] en [sectienummer 4] , tezamen groot drieëntwintig are zesentwintig centiare; voormeld registergoed hierna aangeduid als registergoed.

(…)

Artikel 6

Over- of ondermaat van het registergoed verleent aan geen van partijen enig recht.

(…)”

e) In verband met (bouw)plannen op/met kadastraal kavel [sectieletter+sectienummer 2] hebben [appellanten c.s.] dat kavel laten nameten. Daarbij is hen gebleken dat genoemd hekwerk aan de voorzijde op een breedte van 70 cm tot aan de achterzijde op een breedte van 20 cm de kadastrale grens overschrijdt.

f) Bij brief van 17 mei 2018 hebben [appellanten c.s.] [eigenaresse] aangesproken en verlangd dat zij het gebruik van de grond achter het hekwerk zou beëindigen en hen in de gelegenheid zou stellen om het hekwerk op de kadastrale grens van [sectieletter+sectienummer 2] te gaan zetten.

g) [eigenaresse] heeft medewerking geweigerd onder verwijzing naar een op 15 mei 2012 met geïntimeerden sub 1 en 2 gesloten vaststellingsovereenkomst (prod. 8 inl. dagv.). Genoemde overeenkomst behelst onder meer het volgende:

“De eigenaren van de [adres 1] [bedoeld is: geïntimeerden 1 en 2, hof] plaatsen een hekwerk van groene buizen met gaas van 2 meter hoog bij de perceelsgrens. (…) Het hekwerk markeert de erfgrens tussen beide percelen. Deze wijkt af van de erfgrens zoals bij het Kadaster geregistreerd staat. Daarmee wordt het geschil over de erfgrens beëindigd. Mijn cliënte [ [eigenaresse] , hof] zal geen aanspraak meer maken op een andere erfgrens op grond van verjaring of op welke grond dan ook. De eigenaren van de [adres 1] erkennen deze erfgrens als juridisch juist. (…) Mijn cliënte heeft het recht om deze nieuwe erfgrens notarieel vast te leggen en/of te laten registreren bij het Kadaster. Als zij daarvoor kiest, zijn de kosten daarvan voor haar rekening.”

h) Bij brief van 17 mei 2018 hebben [appellanten c.s.] [geintimeerden c.s.] aangeschreven (prod. 11 inl. dagv.). Die brief houdt onder meer in:

“Omdat het verkochte niet aan de overeenkomst voldoet, stellen cliënte u hierbij in gebreke en zij stellen u op grond van artikel 11.1 van de koopovereenkomst een termijn van 8 dagen om ervoor te zorgen dat het gebruik van de grond door [eigenaresse] wordt beëindigd en dat het hekwerk wordt verplaatst naar de kadastrale grens.”

[appellanten c.s.] hebben verder – bij niet voldoening aan de sommatie – aanspraak gemaakt op de contractuele boete en op schade die zij kunnen lijden als gevolg van het niet kunnen verkopen van het perceel of tegen een lagere prijs vergeleken met de situatie dat de strook grond vrij van gebruik zou zijn.

i. i) [geintimeerden c.s.] hebben niet aan de sommatie voldaan.

In de onderhavige procedure hebben [appellanten c.s.] gevorderd om [geintimeerden c.s.] hoofdelijk te veroordelen, des de een betalende de ander zal zijn bevrijd, (I) om aan [appellanten c.s.] te betalen een bedrag van € 51.750,= vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van verzuim, althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening; en (II) in de kosten van het geding te vermeerderen met rente en nakosten.

Aan deze vordering hebben [appellanten c.s.] , kort samengevat, ten grondslag gelegd dat het geleverde niet voldoet aan de koopovereenkomst nu er circa 24 m2 grond minder geleverd is dan bij de koopovereenkomst is overeengekomen, althans dat niet is voldaan aan artikel 7.2 van de koopovereenkomst (levering vrij van gebruik van derden), alsmede dat in strijd wordt gehandeld met artikel 7:15 BW nu het geleverde kavel [sectieletter+sectienummer 2] niet vrij is van een gebruiksrecht.

[geintimeerden c.s.] hebben gemotiveerd verweer gevoerd.

3.3.In het tussenvonnis van 19 december 2018 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast. Na afloop van de comparitie, heeft de rechtbank bij mondeling vonnis de vordering van [appellanten c.s.] afgewezen en hen in de proceskosten veroordeeld. Daarbij is geoordeeld – kort samengevat – dat [appellanten c.s.] moeten worden geacht te hebben gekocht en geleverd gekregen het perceel zoals dat zichtbaar werd begrensd door het hekwerk met [eigenaresse] en dat geen sprake is van een gebruiksrecht of een situatie die leidt tot het verschuldigd zijn van de boete uit artikel 11 van de overeenkomst.

[appellanten c.s.] hebben in hoger beroep drie grieven aangevoerd. [appellanten c.s.] hebben bij dagvaarding in hoger beroep geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en het alsnog toewijzen van hun vorderingen.

Het hof constateert dat [appellanten c.s.] bij memorie van grieven (de grondslag van) hun eis gewijzigd hebben (zonder dit in de kop van de memorie duidelijk te maken). Bij gewijzigde eis vorderen zij in dit hoger beroep (kort samengevat) hoofdelijke veroordeling van [geintimeerden c.s.] :

primair tot betaling van de contractuele boete van € 51.750,= te vermeerderen met rente; subsidiair tot betaling van schadevergoeding ten bedrage van € 40.643,25 althans een in goede justitie te bepalen bedrag te vermeerderen met rente;

meer subsidiair tot betaling van een bedrag van € 5.225,58 aan schadevergoeding te vermeerderen met rente;

in alle gevallen tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 1.290,70 en proceskosten en nakosten.

[geintimeerden c.s.] hebben verweer gevoerd, dat hierna aan de orde zal komen. Zij hebben geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijziging. Het hof ziet ook geen aanleiding de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Het hof zal recht doen op de gewijzigde eis.

Daarbij geldt dat als grieven worden aangemerkt alle gronden die [appellanten c.s.] aanvoeren ten betoge dat het bestreden vonnis moet worden vernietigd, waarbij vereist is dat die gronden voldoende kenbaar zijn. De enkele vermelding onder randnummer 5 van de memorie van grieven dat [appellanten c.s.] het geschil in volle omvang aan de appelrechter wensen voor te leggen is niet voldoende om aan te nemen dat enig door hen niet vermeld geschilpunt naast andere wel nader omlijnde bezwaren, in hoger beroep opnieuw aan de orde wordt gesteld.

3.6.Het hof stelt vast dat geen grieven zijn aangevoerd tegen het oordeel van de rechtbank (aan het einde van rechtsoverweging 2.1 van het bestreden vonnis) dat er van kan worden uitgegaan dat [eigenaresse] door verjaring eigenaar was geworden van de strook grond waarover het in dit geding gaat. Ook is geen grief aangevoerd tegen het oordeel dat deze eigendomsverkrijging (gelet op het bepaalde in art. 3:24 lid 2 onder e BW) aan [appellanten c.s.] kan worden tegengeworpen. Uitgangspunt is dan ook dat de strook grond achter het hek op grond van verkrijgende verjaring in eigendom toebehoort aan [eigenaresse] .

Met de grieven klagen [appellanten c.s.] over het oordeel van de rechtbank dat partijen geacht moeten worden de bedoeling te hebben gehad om het perceel grond te kopen/verkopen zoals dat werd begrensd door het hekwerk met [eigenaresse] , dat [geintimeerden c.s.] geen mededelingsplicht hebben geschonden en dat er geen sprake is van schending van de verplichtingen uit de koopovereenkomst. [appellanten c.s.] leggen in dit hoger beroep aan hun vorderingen ten grondslag (zo begrijpt het hof de in dit hoger beroep gewijzigde vorderingen en wat [appellanten c.s.] aanvoeren onder de grieven I en II) een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst doordat [geintimeerden c.s.] geen perceel grond van 2326 m2 hebben geleverd (zoals in de koopovereenkomst stond omschreven), maar een perceel dat 24 m2 minder omvat. Zij voeren aan dat de (oppervlakte genoemd in de) leveringsakte dwingend bewijs oplevert van wat er is gekocht/verkocht. Er is sprake van non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 lid 3 BW omdat het hier gaat om een substantiële, niet gangbare afwijking van de verkochte oppervlakte (3,46% van het perceel). Bovendien hadden [geintimeerden c.s.] er bij het aangaan van de koopovereenkomst op moeten wijzen dat de kadastrale registratie van kavel [sectieletter+sectienummer 2] niet meer klopte, omdat zij wisten dat de strook grond achter het hekwerk door hen aan [eigenaresse] was overgedragen. Een beroep op het bepaalde art. 6.11 van de koopovereenkomst is daarom in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Deze tekortkomingen van [geintimeerden c.s.] rechtvaardigen het (primaire) beroep van [appellanten c.s.] op betaling van de contractuele boete.

Mocht het hof van oordeel zijn dat de contractuele boete (deels) niet toewijsbaar is, dan maken [appellanten c.s.] aanspraak op schadevergoeding. Zij berekenen de schade wegens verminderde bouwmogelijkheden op kavel [sectieletter+sectienummer 2] op het subsidiair gevorderde. Het uiterst subsidiair gevorderde ziet op terugbetaling van een deel van de koopprijs die is betaald voor 24 m2 grond die niet is geleverd.

[geintimeerden c.s.] bestrijden dat er sprake is van non-conformiteit en dat zij niet hebben geleverd wat is overeengekomen. Ze wijzen erop dat [appellanten c.s.] bij de bezichtigingen het hekwerk op de grens met [eigenaresse] hebben gezien en als perceelgrens hebben geaccepteerd. De bewuste strook grond daar achter hebben [geintimeerden c.s.] niet geleverd en konden zij niet leveren omdat [eigenaresse] daarvan eigenaar was. Niet de kadastrale maten, maar het hekwerk gaf de juridische status quo weer. Ter comparitie hebben [appellanten c.s.] ook verklaard het hek als erfafscheiding te hebben gezien en zo te hebben beschouwd. Dat erf hebben zij gekocht en geleverd gekregen. Op grond van het bepaalde in art. 7:17 lid 6 BW geldt als uitgangspunt dat de vermelding van de oppervlakte vermoed wordt slechts als aanduiding bedoeld te zijn, zonder dat de zaak daaraan hoeft te beantwoorden. Anders dan in de rechtspraak waarnaar [appellanten c.s.] verwijzen, is er in deze zaak helemaal niet onderhandeld over de precieze oppervlakte van het gekochte. De plannen van [appellanten c.s.] met kavel [sectieletter+sectienummer 2] zijn ook geen onderwerp van onderhandeling geweest. Het besproken en overeengekomen gebruik is woning met tuin. Op [geintimeerden c.s.] rustte als verkoper slechts een mededelingsplicht voor zover zij wisten (of behoorden te weten) dat de zaak niet de eigenschappen bezat voor het overeengekomen gebruik (art. 7:17 lid 2 BW). Gerekend naar de maat van het gekochte (2326 m2), bedraagt de afwijking bovendien slechts 0,94%. Dat is geen substantiële afwijking, maar een toelaatbare marge in het kader van een beroep op art. 6.11 van de koopovereenkomst.

[geintimeerden c.s.] bestrijden verder dat het gemis van de strook grond gevolgen heeft voor de bebouwingsmogelijkheden op het perceel, als ook de (onderbouwing van de) omvang van de schade als door [appellanten c.s.] berekend en het causaal verband met de vermeende tekortkoming. Ten aanzien van het meer subsidiair gevorderde betwisten [geintimeerden c.s.] dat er sprake is van waardevermindering, als ook dat die – zo al aan de orde – veroorzaakt is door en als gevolg van enig aan [geintimeerden c.s.] te verwijten handelen. De verkrijgende verjaring van [eigenaresse] is daar debet aan.

3.9.Naar het oordeel van het hof slagen deze verweren van [geintimeerden c.s.] en moeten de vorderingen van [appellanten c.s.] daarom ook in dit hoger beroep worden afgewezen. Daartoe overweegt het hof het volgende.

Bij de beoordeling gelden de volgende uitgangspunten.

Bij de beantwoording van de vraag wat is geleverd komt het aan op de in de notariële leveringsakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen, omschrijving van de over te dragen onroerende zaak (HR 8 december 2000, NJ 2001, 350). Hierbij levert de akte op de voet van artikel 157 lid 2 Rv dwingend bewijs op van hetgeen partijen hebben verklaard te hebben verkocht respectievelijk gekocht.

Artikel 7:17 BW bepaalt dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:17 lid 2 BW beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien deze, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Lid 6 van artikel 7:17 BW bepaalt dat bij de koop van een onroerende zaak de vermelding van de oppervlakte vermoed wordt slechts als enkele aanduiding te zijn bedoeld.

Artikel 5:36 BW bepaalt dat de grens tussen twee erven vermoed wordt te zijn het midden van (onder meer) een hekwerk dat dient als afscheiding.

In de akte van levering staat het gekochte beschreven als een woonhuis met aanhorigheden, ondergrond en tuin, kadastraal bekend met een aantal nummers en een oppervlakte van in het totaal 23 are en 26 ca. Enige verder aanduiding van het gekochte bevat de leveringsakte niet. In het bijzonder staat daarin – anders dan [appellanten c.s.] stelt – niet dat er een perceel [sectieletter+sectienummer 2] met een oppervlakte van 666 m2 wordt geleverd. Ook kan uit de akte niet afgeleid worden dat het de bedoeling was om exacte oppervlaktes van de genoemde kadastrale percelen, althans van [sectieletter+sectienummer 2] , te leveren. De akte bevat daarvoor geen enkel aanknopingspunt. Integendeel, in de akte is in artikel 6 opgenomen dat over- of ondermaat van het geleverde aan geen van partijen enig recht verleent.

Daarnaast staat vast dat ten tijde van de koop de erfgrens aan de zijde van [eigenaresse] voor [appellanten c.s.] zichtbaar gevormd werd door het bewuste hekwerk en dat [appellanten c.s.] geen reden hadden om aan te nemen dat ook de strook achter dat hekwerk bij de koop in zou zitten (zo blijkt onder meer uit de door [appellanten c.s.] afgelegde verklaring ter comparitie). Aldus hebben [appellanten c.s.] de situatie ter plaatse bekeken en waren zij met de op grond van de wet vermoede (art. 5:36 BW) en feitelijke erfgrens bekend.

Gesteld noch gebleken is verder dat [appellanten c.s.] naast een woonhuis met tuin met een erfgrens als waargenomen, bij de aankoop ook verkoop en/of bouwplannen met [geintimeerden c.s.] hebben besproken, althans zodanig dat zij mochten verwachten dat in elk geval kavel [sectieletter+sectienummer 2] exact de kadastrale afmetingen bevatte. Het enkele feit dat na de levering van het registergoed bleek dat het hekwerk niet stond op de uit het kadaster blijkende erfgrens en dat het geleverde daardoor 24 centiare kleiner was, is onvoldoende voor de conclusie dat niet is geleverd wat [appellanten c.s.] mochten verwachten.

Dat geldt temeer nu ook in artikel 6.11 van de koopovereenkomst de gebruikelijke bepaling is opgenomen dat bij verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grote geen verrekening zal plaatsvinden. Terecht wijzen [geintimeerden c.s.] erop dat het verschil, gerekend naar de maat van het gehele gekochte en geleverde perceel, slechts een afwijking van 0,94% bedraagt en dat dit een onder art. 6.11 van de koopovereenkomst toelaatbare marge is. Het beroep op terzijdestelling van artikel 6.11 van de overeenkomst op grond van de redelijkheid en billijkheid, dat [appellanten c.s.] onder verwijzing naar een uitspraak van de rechtbank Zutphen lijken te doen, faalt alleen al om die reden eveneens.

Daarnaast ziet het hof in het licht van al het voorgaande niet op grond waarvan [geintimeerden c.s.] gehouden zouden zijn geweest te vertellen over de achtergrond van het op de erfgrens met [eigenaresse] aanwezige hekwerk. Met de rechtbank deelt het hof ook het oordeel dat hier geen sprake is van (non-conformiteit en/of schending van een mededelingsplicht en/of) een tekortkoming in de nakoming, die een aanspraak op de boete uit artikel 11 van de koopovereenkomst rechtvaardigt, nog daar gelaten de vraag of er sprake is geweest van de daarvoor eveneens vereiste ingebrekestelling (wat [geintimeerden c.s.] betwisten). Het primair gevorderde is door de rechtbank terecht afgewezen.

3.12.Nu voor de subsidiair en meer subsidiair gevorderde schade geen andere grondslagen dan voor het primair gevorderde zijn aangevoerd, is het gevolg van het voorgaande dat ook die vorderingen moeten worden afgewezen.

3.13.Omdat door [appellanten c.s.] voor het overige geen voldoende onderbouwde feiten of omstandigheden zijn gesteld, die indien bewezen tot een ander oordeel leiden, wordt het bewijsaanbod (dat bovendien in algemene bewoordingen is gesteld) als niet ter zake doende gepasseerd.

3.14.De slotsom is dat de grieven falen en ook de gewijzigde vorderingen van [appellanten c.s.] niet voor toewijzing in aanmerking komen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellanten c.s.] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Op vordering van [geintimeerden c.s.] zal dit arrest in zoverre uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

De uitspraak

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

wijst het door [appellanten c.s.] in dit hoger beroep meer of anders gevorderde af;

veroordeelt [appellanten c.s.] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geintimeerden c.s.] op € 324,= aan griffierecht en op € 1.074,= aan salaris advocaat;

verklaart dit arrest in zoverre uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.A.G. Fikkers, J.C.J. van Craaikamp en P.W.A. van Geloven en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 12 mei 2020.

griffier rolraadsheer