Schadeloosstelling onteigening: vergoeding onrendabele top

Met deze nieuwsbrief maken wij u attent op het arrest van de Hoge Raad van 21 november 2014 (ECLI:NL:HR:2014:3351). In deze zaak komt de vraag aan de orde op welke wijze de onrendabele top bij bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken dient te worden vergoed.

Essentie
De kosten van aanpassing van een vervangend object, voor zover zij de marktwaarde daarvan niet verhogen en in die zin ‘onrendabel’ zijn, moeten als vermogensschade ten gevolge van de onteigening integraal worden vergoed. De onrendabele top dient te worden bepaald door vast te stellen of de onteigende in de aankoop en aanpassing van een vervangende onroerende zaak, meer geld moet steken dan dat deze vervangende onroerende zaak in het vrije commerciële verkeer na het verrichten van de aanpassingen waard is (de marktwaarde).

Nader bekeken
Op de onteigende percelen waren glasopstanden en een bedrijfsruimte aanwezig met behulp waarvan de onteigende een glastuinbouwbedrijf exploiteerde. Voor de bepaling van de volledige schadeloosstelling is het uitgangspunt gehanteerd dat de onteigende in staat gesteld moet worden een vervangend glastuinbouwbedrijf te verwerven om daar haar bedrijf te kunnen voortzetten. Dit uitgangspunt staat niet ter discussie.

Het geschil in deze zaak spitst zich toe op de vraag op welke wijze de ‘onrendabele top’ dient te worden bepaald. Voor het verkrijgen van een vergelijkbaar vervangend object dienen veelal aanpassingen te worden verricht om de vervangende onroerende zaak vergelijkbaar te maken met de onteigende zaak. De (ver)bouw van de onroerende zaak brengt kosten met zich mee die niet in alle gevallen resulteren in een verhoging van de waarde die gelijk is aan de (ver)bouw kosten. In die zin zijn de (ver)bouw kosten voor de onteigende ‘onrendabel’. De onteigende zal kosten moeten maken om een vergelijkbaar gebruiksgenot te verkrijgen, maar wordt hierdoor (al dan niet gedeeltelijk) niet versterkt in zijn vermogenspositie. In deze zaak is de vraag aan de orde op welke wijze de ‘onrendabele top’ dient te worden bepaald, zodat de onteigende zowel wat vermogen als wat inkomen betreft in een gelijke of gelijkwaardige positie blijft.

In het arrest van de Hoge Raad van 16 maart 1988 (ECLI:NL:HR:AD0220, NJ 1989/798, Van Rijswijk/Amsterdam) overwoog de Hoge Raad dat het vermogensnadeel bestaande uit onrendabele top niet wordt weggenomen door de vergoeding van de financieringsschade. De vergoeding van de financieringsschade bestond in deze zaak uit een gekapitaliseerde rentevergoeding van de zwaardere financiering die was vereist voor het verrichten van de aanpassingen. Deze rentevergoeding herstelt de vermogensschade niet en de onteigende wordt derhalve niet in dezelfde economische positie gebracht als vóór de onteigening.

In de zaak die leidt tot het arrest van 21 november 2014 had de rechtbank overwogen dat over het algemeen sprake is van een onrendabele top, indien de totale stichtingskosten van een verbouwd onroerend goed hoger zijn dan de marktwaarde daarvan na realisatie van de verbouwing. Het verschil tussen deze twee waarden dient dan aan de onteigende als vermogensschade te worden vergoed. De rechtbank oordeelde echter dat in de onderhavige situatie het vervangende object na aanpassing niet moet worden gewaardeerd tegen de marktwaarde, maar tegen de vervangingswaarde. Kort weergegeven overweegt de rechtbank dat de stichtingskosten worden terugverdiend. De stichtingskosten moeten worden gezien als een investering in een productiemiddel om daarmee rendement te behalen. Volgens de rechtbank wordt door een bedrag (stichtingskosten) aan te bieden, waarmee de onteigende zijn bedrijf kan voortzetten op een andere locatie en de daaraan verbonden financieringsschade (gekapitaliseerd) te vergoeden voor de meerinvesteringen, de onteigende in dezelfde economische positie gebracht als vóór de onteigening.

In cassatie klaagde de onteigende over het oordeel van de rechtbank dat het vervangende object na aanpassing niet moet worden gewaardeerd tegen de vervangingswaarde, maar tegen de marktwaarde. Aangezien de marktwaarde lager is, stelt de klager dat de onrendabele top niet volledig wordt vergoed. De Hoge Raad overweegt:

“Een onteigende wordt eerst dan volledig schadeloos gesteld, indien hij zowel wat vermogen als wat inkomen betreft in een gelijke of gelijkwaardige positie blijft (vgl. HR 16 maart 1988, ECLI:NL:HR:1988:AD0220, NJ 1989/798). Een onteigende die als gevolg van de onteigening redelijkerwijs een vervangende onroerende zaak moet kopen en deze moet aanpassen teneinde een gebruiksgenot te verkrijgen dat vergelijkbaar is met het genot dat hij van de onteigende zaak had, lijdt schade die als onteigeningsschade behoort te worden vergoed indien hij daarin meer geld moet steken dan de vervangende onroerende zaak na de aanpassing waard is. Die schade bestaat uit hetgeen de vervangende onroerende zaak na de aanpassing minder waard is in het vrije commerciële verkeer (onderstreping KvH en PH) dan het in totaal voor de aankoop en aanpassing bestede bedrag”.

Op grond van deze overweging van de Hoge Raad dient de vervangende onroerende zaak na aanpassing te worden gewaardeerd tegen de marktwaarde. Vervolgens overweegt de Hoge Raad dat het niet juist is dat de stichtingskosten worden terugverdiend door middel van een productiemiddel waarmee rendement wordt behaald. Dit zou immers tot gevolg hebben dat de onteigende de onrendabele top ten laste van zijn eigen winst moet dragen. Dit is volgens de Hoge Raad in strijd met artikel 40 Onteigeningswet. Vervolgens overweegt de Hoge Raad dat de kosten van aanpassing van het vervangend object, voor zover zij de marktwaarde daarvan niet verhogen en in die zin ‘onrendabel’ zijn, derhalve als vermogensschade ten gevolge van de onteigening moeten worden vergoed door de onteigenaar.

Ook de omstandigheid dat de onteigende een gekapitaliseerde rentevergoeding als financieringsschade vergoed krijgt, is volgens de Hoge Raad niet voldoende om de onteigende in dezelfde economische positie te brengen als vóór de onteigening. Een rentevergoeding herstelt immers niet de vermogenssituatie, aldus de Hoge Raad.