Didam-arrest geldt ook bij pacht

Wat is bepaald in het Didam-arrest?

In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad bepaald dat het gelijkheidsbeginsel ook bij de verkoop van onroerend goed van toepassing is. Het gelijkheidsbeginsel is een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur. Indien een overheid handelt in strijd met een dergelijk algemeen beginsel, kan dit tot gevolg hebben dat een overeenkomst nietig is.

Als gevolg van het Didam-arrest dient een overheid, die van plan is onroerend goed te verkopen, ruimte te bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak, indien redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. Concreet brengt dit met zich mee dat een openbare selectieprocedure moet worden georganiseerd, waarin alle potentiële gegadigden tijdig en volledig worden geïnformeerd en zij aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria kunnen meedingen bij de aankoop. Dit uitgangspunt geldt niet indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Een voorbeeld hiervan is een situatie van sociale woningbouw waar wij al eerder over schreven.

Didam-arrest niet beperkt tot verkoop onroerend goed

Sinds het Didam-arrest is in de jurisprudentie stap voor stap duidelijk geworden, dat de uitwerking van het arrest niet is beperkt tot verkoop van onroerende zaken. Het arrest geldt bijvoorbeeld ook als een overheidslichaam gronden in erfpacht uitgeeft, verhuurt of gronden ruilt.

Didam-arrest als verweer tegen vastlegging pachtovereenkomst

In de zaak bij de pachtkamer van rechtbank Noord Nederland heeft een akkerbouwbedrijf schriftelijke vastlegging van een reguliere pachtovereenkomst met de gemeente gevorderd ten aanzien van percelen landbouwgrond. Volgens de pachtkamer is sprake van reguliere pacht. De gemeente voerde als laatste verweer aan dat het volgens het Didam-arrest niet is toegestaan om één op één een pachtovereenkomst te sluiten. Omdat in strijd met het gelijkheidsbeginsel geen openbare selectieprocedure is gevolgd, is volgens de gemeente sprake van een nietige pachtovereenkomst en moet de gevorderde vastlegging als pacht worden afgewezen.

Didam-arrest geldt bij verpachting agrarisch onroerend goed

Het verweer van de gemeente gaat slechts gedeeltelijk op. Volgens de pachtkamer is het Didam-arrest ook van toepassing bij verpachting van agrarisch onroerend goed. Nu de gemeente heeft nagelaten conform de regels uit Didam een openbare selectieprocedure te organiseren, heeft de gemeente daardoor gehandeld in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, in het bijzonder het gelijkheidsbeginsel.

Schending Didam leidt tot belangafweging

Een handelen in strijd met het Didam-arrest betekent volgens de pachtkamer nog niet dat de pachtovereenkomst daardoor nietig is. Op dat punt krijgt de gemeente ongelijk. Volgens de pachtkamer dient in zo’n geval een belangenafweging plaats te vinden. Er is namelijk sprake van een conflict tussen twee verschillende beginselen van behoorlijk bestuur, namelijk enerzijds het uitgangspunt dat door de overheid opgewekt vertrouwen behoort te worden gehonoreerd, en anderzijds het uitgangspunt uit het Didam-arrest dat het gelijkheidsbeginsel meebrengt dat een overheidslichaam bij uitgifte van grond gelijke gevallen gelijk moeten behandelen.

In deze zaak weegt volgens de pachtkamer het belang van het akkerbouwbedrijf bij het door de gemeente opgewekte vertrouwen dat een pachtovereenkomst tot stand zou komen het zwaarst. Hierbij speelt ook een rol dat de pachtovereenkomst ruim voor het Didam-arrest was gesloten, zodat partijen bij de totstandkoming van de pachtovereenkomst nog niet met de regels uit Didam rekening konden houden.

Slot

Deze uitspraak maakt duidelijk dat een overheid ook bij een voorgenomen verpachting een openbare selectieprocedure moet organiseren. Als een overheid een pachtovereenkomst sluit zonder voorafgaande selectieprocedure, dan betekent dat nog niet dat de pachtovereenkomst daardoor nietig is.