Toelichting

Aan een bouwclaim- en bouwclaim-lightmodel ligt een overeenkomst ten grondslag die ‘anterieure werking’ heeft. Die benaming wordt gehanteerd, omdat het kostenverhaal is verzekerd door de afspraken in de overeenkomst.In de overeenkomst spreken de overheidspartij en de betrokken grondeigenaren af dat die grondeigenaren hun grond ‘inbrengen’ bij de gemeente, dat wil zeggen: zij verkopen de gronden aan de gemeente en leveren het eigendom. De gemeente maakt het gebied bouwrijp en levert bouwrijp gemaakte uitgeefbare kavels in eigendom aan de grondeigenaren. De grondeigenaren ontwikkelen het bouwplan en realiseren dat op de bouwrijpe kavels die zij van de gemeente hebben gekocht. De aanleg van de openbare ruimte wordt in principe door de gemeente gedaan, maar andere afspraken zijn ook mogelijk. Bijvoorbeeld dat de gemeente de hoofdstructuur realiseert en dat de grondeigenaren de openbare ruimte op wijkniveau aanleggen.

Deze strategieën/modellen kunnen door een gemeente worden ingezet onder de volgende omstandigheden:

de gemeente wil een gebied integraal tot ontwikkeling brengen;

de te ontwikkelen gronden zijn in eigendom bij meerdere grondeigenaren. De gemeente heeft zelf ook gronden in eigendom, maar dat is niet noodzakelijk;

de grondeigenaren willen meewerken aan de ontwikkeling van hun gronden.

De bouwclaimmodellen worden veelal ingezet door gemeenten die een actief grondbeleid hanteren, dan wel door gemeenten die bereid zijn om enigerlei mate van risico te dragen in de ontwikkeling.

De twee modellen verschillen van elkaar ten aanzien van het moment waarop de inbrengwaarde door de gemeente moet worden voldaan aan de ontwikkelende partijen; direct bij het inbrengen van de grond (bouwclaim) of pas later, bij uitgifte van de bouwkavels (bouwclaim light).

In het bouwclaimmodel betaalt de gemeente de koopsom (de ‘inbrengwaarde’) voor de ingebrachte gronden direct bij eigendomslevering aan de grondeigenaren. De grondeigenaren betalen vervolgens de koopsom voor de bouwrijp gemaakte kavels aan de gemeente bij uitgifte van de bouwrijpe kavels. Dit bouwclaimmodel leidt er dus toe dat er een grote financieringslast bij de gemeente komt te liggen aan het begin van het project. De gemeente dient immers de inbrengwaarde voor de ingebrachte gronden voor te financieren.

Het bouwclaim-lightmodel is ontwikkeld om die financieringslast voor de gemeente te verkleinen

Een voorbeeld hiervan is de gebiedsontwikkeling Kersenweide in de gemeente Bunnik.

. In het bouwclaim-lightmodel is er sprake van een uitgestelde betaling van de inbrengwaarde. De gemeente betaalt de inbrengwaarde voor de ingebrachte gronden in dit model namelijk niet bij eigendomsoverdracht, maar verrekent deze met de koopsom voor de bouwrijpe kavels. Omdat de koopsom voor de bouwrijpe kavels hoger is dan de inbrengwaarde, zal de grondeigenaar een aanvullende betaling aan de gemeente moeten doen bij afname van de bouwrijpe kavels. Het bouwclaim-lightmodel voorkomt dus dat de gemeente de inbrengwaarde moet voorfinancieren. Verder ontstaat er in het bouwclaim-lightmodel druk bij de grondeigenaren om tot afname van de bouwrijpe kavels te komen. Immers, pas bij afname van bouwrijpe kavels, wordt de inbrengwaarde afgerekend met de grondeigenaren.

In beide modellen is van belang dat wordt uitgegaan van een marktconforme inbrengwaarde en een marktconforme koopsom voor de bouwrijpe bouwkavels. Is dat niet het geval, dan kan er sprake zijn van ongeoorloofde staatssteun

Voorts dient in dit model aandacht te worden besteed aan de uitwerking van het Didam arrest (Hoge Raad 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778) en het aanbestedingsrecht.

.