Grondverkoop door overheden: alle gegadigden een gelijke kans

Baanbrekend arrest

In deze zaak tussen een vastgoedonderneming en de gemeente Montferland oordeelde de Hoge Raad over de vraag: mag de overheid een perceel grond exclusief aan één partij te koop aanbieden of moet het alle gegadigden een kans bieden om het perceel te kopen? Tot aan het arrest was de stand van de rechtspraak dat overheden bij zuivere grondverkoop geen aanbestedingsplicht of ’tenderplicht’ hebben.

Ook in deze zaak had het hof nog geoordeeld dat een gemeente niet verplicht is om gelegenheid tot mededinging te bieden bij de uitgifte van grond en de Procureur-Generaal adviseerde de Hoge Raad om dat arrest in stand te laten. De Hoge Raad oordeelde dus anders en heeft het arrest van het hof vernietigd.

Wat was er aan de hand?

De gemeente Montferland heeft gronden verkocht aan een projectontwikkelaar. Een vastgoedonderneming, die ook interesse had getoond in aankoop van de gronden, werd daarmee gepasseerd. De vastgoedonderneming had in een kort geding tegen de gemeente en de projectontwikkelaar betoogd dat de gemeente het perceel alleen had mogen verkopen na een openbare en non-discriminatoire biedingsprocedure waarin alle gegadigden een kans hebben gekregen de gronden te kopen. De vastgoedonderneming kreeg geen gelijk bij de rechtbank en ook het hof oordeelde in hoger beroep dat een gemeente niet verplicht is om gelegenheid tot mededinging te bieden bij de uitgifte van grond.

De vastgoedonderneming stelde beroep in cassatie in bij de Hoge Raad en kreeg dus alsnog gelijk.

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad stelt voorop dat het in deze zaak gaat om een privaatrechtelijke overeenkomst waarbij een overheidslichaam een onroerende zaak verkoopt. Uit het gelijkheidsbeginsel – dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen – vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. Daarbij moet een passende mate van openbaarheid worden verzekerd met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria.

Bedoelde mededingingsruimte hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor aankoop. Ook in dat geval dient het voornemen tot verkoop tijdig bekendgemaakt te worden , waarbij gemotiveerd wordt waarom bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.

Grote gevolgen voor de praktijk bij de verkoop van grond door overheden

Het moge duidelijk zijn dat dit arrest heel wat teweeg zal brengen en grote gevolgen heeft voor de dagelijkse overheidspraktijk in het kader van gebiedsontwikkelingen met gronduitgifte en vastgoedtransacties in zijn algemeenheid.

Het arrest roept ook veel vragen op. Wanneer dient de door de Hoge Raad bedoelde ruimte te worden geboden en op welke manier? Mogen bouwclaims niet meer? Wat als zowel de overheid als marktpartijen grondposities hebben in het gebied? Geldt dit ook voor gronduitgifte in erfpacht, pacht of huur? Kan een overheid nog vervangende grond aanbieden bij verwerving ter voorkoming van onteigening?

Ook voor lopende projecten en contracten is het arrest al relevant. Werk aan de winkel dus!