Het Didam II arrest het vervolg

Het Didam-arrest: hoe zat het ook al weer?

Het Didam-arrest is een arrest van 26 november 2021. Kort gezegd oordeelde de Hoge Raad dat bij verkoop van een onroerende zaak door een overheidslichaam het gelijkheidsbeginsel in acht genomen moet worden als er naar verwachting meerdere potentiële gegadigden zijn voor de onroerende zaak.

Door deze uitspraak van de Hoge Raad kan een overheidslichaam onroerend goed niet altijd één-op-één gunnen aan een partij. Voordat tot gunning kan worden overgegaan, moet in beginsel een selectieprocedure doorlopen worden, waarin aan de hand van selectiecriteria die objectief, toetsbaar en redelijk zijn, een gegadigde geselecteerd kan worden.

Het Didam II-arrest

Het Didam-arrest riep in de praktijk veel nieuwe vragen op, onder andere de vraag of de regels voortvloeiende uit het Didam-arrest, hierna de Didam-regels, ook terugwerkende kracht hebben?

In het arrest van 15 november 2024 heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op de volgende vragen:

Hebben de Didam-regels terugwerkende kracht?

Is een overeenkomst die in strijd met de Didam-regels gesloten is, nietig of vernietigbaar?

Moet de openbare selectieprocedure ook gevolgd worden als slechts één serieuze gegadigde in aanmerking lijkt te komen voor het aangaan van de (koop)overeenkomst?

Terugwerkende kracht

De Hoge Raad heeft in het Didam II-arrest geoordeeld dat de Didam-regels ook van toepassing zijn op overeenkomsten die gesloten zijn in de periode voor 26 november 2021. De algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel, golden immers ook al voor het Didam-arrest. De Didam-regels hebben daarmee terugwerkende kracht gekregen.

Handelen in strijd met algemene beginselen behoorlijk bestuur: overeenkomst nietig of vernietigbaar?

De Hoge Raad heeft in het Didam II-arrest geoordeeld dat een overeenkomst die in strijd met de Didam-regels gesloten is, ofwel gesloten is in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, niet om die reden nietig of vernietigbaar is. Ondanks het feit dat de Didam-regels niet of niet goed gevolgd zijn is de overeenkomst dus wel rechtsgeldig.

Gaat het overheidslichaam over tot verkoop van de onroerende zaak zonder dat de Didam-regels in acht genomen zijn, dan handelt het overheidslichaam in beginsel onrechtmatig tegenover potentiële andere gegadigden: zij hebben immers geen gelijke kans gekregen bij de verkoop. Handelen in strijd met de Didam-regels kan leiden tot een schadeplichtigheid van het overheidslichaam tegenover een potentiële gegadigde die ten onrechte geen gelijke kans gekregen heeft.

Vroeg in het onderhandelproces tussen het overheidslichaam en de beoogde koper, voordat de overeenkomst gesloten is die de overheid verplicht tot levering, kunnen gegadigden onder omstandigheden vorderen de verkoop te blokkeren.

Hoe te handelen bij één serieuze gegadigde?

In het Didam-arrest is bepaald dat de mededingingsruimte niet hoeft te worden geboden als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts één gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. Wel moet in dat geval nog wel worden voldaan aan twee (procedurele) vereisten:

Het voornemen tot verkoop dient tijdig voorafgaand aan de verkoop bekend te worden gemaakt op een zodanige wijze dat een ieder daarvan kennis kan nemen.

Daarbij dient aan de hand van de gestelde criteria te worden gemotiveerd waarom bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één gegadigde in aanmerking komt.

In het Didam II-arrest is de Hoge Raad niet afgeweken van de hiervoor gestelde regels en heeft de vereisten uit het Didam-arrest aldus bevestigd.

Hof Den Haag

De Hoge Raad heeft de zaak doorverwezen naar het gerechtshof Den Haag om verder te worden behandeld.

Didam-arrest en pacht

Tot slot is het van belang op te merken dat de Didam-regels ook toegepast dienen te worden bij het door overheidslichamen in gebruik geven van grond, bijvoorbeeld voor het sluiten van een (geliberaliseerde) pachtovereenkomst, huur of gebruik om niet.