Het Didam-arrest een sta-in-de-weg voor de woningbouwambitie?

Bieden van gelijke kansen bij verkoop van onroerende zaken

De Hoge Raad oordeelde in zijn arrest van 26 november 2021, kort gezegd, dat overheden bij grondverkoop (potentiële) gegadigden gelegenheid moeten bieden om mee te dingen. Het arrest betrof een geschil over de verkoop door de gemeente Montferland van het voormalige gemeentehuis in Didam aan een projectontwikkelaar. Een andere vastgoedonderneming had zich gemeld als gegadigde, viste achter het net, maar liet het er niet bij zitten. De vastgoedonderneming spande een kort geding aan tegen de gemeente en kreeg uiteindelijk van de Hoge Raad gelijk.

Overheden moeten bij de verkoop van hun onroerende zaken dus gelijke kansen bieden. Dat houdt in dat, indien er meerdere gegadigden zijn, de koper via een selectieprocedure moet worden geselecteerd aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Daarover moet vooraf informatie bekend worden gemaakt. Deze verplichtingen volgen uit het gelijkheidsbeginsel, waaraan overheidslichamen zijn gebonden.

Kamervragen

Naar aanleiding van het artikel “Uitspraak in supermarktoorlog Didam bedreigt Nederlandse woningbouw” in het Financiële Dagblad van 1 december 2021 zijn Kamervragen gesteld over de mogelijke consequenties van het arrest voor de woningbouwambitie van het kabinet. Minister De Jonge heeft daarop vandaag (17 januari 2021) antwoord gegeven.

Factsheet

Door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties is intussen wel een factsheet gepubliceerd over het arrest. In de factsheet “Uitgifte van onroerende zaken en het bieden van gelijke kansen” wordt naar eigen zeggen een antwoord gegeven op de belangrijkste vragen die het arrest oproept en de gevolgen hiervan.

Vertraging voor de woningbouw

Hoewel de precieze consequenties van het arrest nog onduidelijk zijn, is wel zeker dat het arrest de ambitie van het kabinet tot (extra) versnelling van de woningbouw minst genomen zal bemoeilijken.

De heersende leer en praktijk was dat overheden hun vastgoed een-op-een konden verkopen. Nu is duidelijk dat in veel gevallen eerst een openbare selectieprocedure moet worden doorlopen. Op basis van dit arrest zullen veel gemeenten en andere overheden dan ook hun beleid en handelswijze moeten gaan aanpassen.

Gemeente vragen zich op dit moment af wat de gevolgen van het arrest zijn voor lopende projecten. In hoeverre kunnen en mogen zij nog (verder) uitvoering geven aan onderhandelingen en reeds gemaakte afspraken met ontwikkelaars bijvoorbeeld? Die onzekerheden maken dat overheden op de rem trappen, waardoor woningbouwprojecten vertraging oplopen.

Verder staan overheden nu voor de opgave om beleid vast te stellen waarin objectieve, toetsbare en redelijke criteria zijn neergelegd voor de verkoop van vastgoed en de in dat kader te volgen procedure. Daarmee en met de concrete invulling van de beleidsruimte die hen daarbij toekomt, zal ook de nodige tijd gemoeid zijn.

Bovendien zal het vervolgens daadwerkelijk doorlopen van selectieprocedures dan wel het publiceren van een voornemen tot verkoop in zekere mate vertragend werken. Het voldoen aan de procedurevoorschriften van de Hoge Raad hoeft zeker niet in alle gevallen veel meer tijd te kosten dan de huidige praktijk van onderhands contracteren. Toch zal het nog wel even duren voordat overheden gewend zijn aan deze nieuwe werkwijze en daaraan efficiënt invulling geven.

Verder is niet uit te sluiten dat er gerechtelijke procedures zullen worden gevoerd door gegadigden die stellen ten onrechte gepasseerd te zijn. Zij kunnen in dat verband een schadeclaim indienen, maar zouden ook kunnen vorderen dat de eigendom van de onroerende zaak niet aan een ander wordt verkocht en in eigendom overgedragen. Zelfs indien de rechter zo’n gegadigde in het ongelijk stelt, kan dit wel degelijk tot vertraging leiden.

Kortom, of het Didam-arrest daadwerkelijk in de weg staat aan de haalbaarheid van de woningbouwambitie van het nieuwe kabinet valt nog te bezien. De door de Hoge Raad geformuleerde procedurevoorschriften zullen echter, zeker in de beginfase, wel degelijk een vertragend effect hebben. Er zal immers wat tijd overheen gaan voordat overheden deze hebben geïmplementeerd en daaraan efficiënt uitvoering geven. Het arrest vormt derhalve in elk geval een complicerende factor voor de gewenste (extra) versnelling.

De tijd zal ons leren wat de precieze consequenties van het arrest zijn, maar duidelijk is in elk geval dat het een arrest is dat impact heeft. Zie daarvoor ook het artikel ”Staat het Didam-arrest de woningbouwambitie in de weg?”