Uitspraak Hoge Raad n.a.v. prejudiciële vragen over huurkorting in coronatijd

De omstandigheid dat een huurder van bepaalde bedrijfsruimten (bijvoorbeeld de horeca) deze ruimte als gevolg van de coronamaatregelen niet of slechts in geringe mate kan exploiteren is een ‘onvoorziene omstandigheid’ waarmee partijen geen rekening hielden bij huurovereenkomsten die gesloten zijn vóór 15 maart 2020. In die gevallen kan de rechter de huurovereenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen voor de periode van het omzetverlies. De Hoge Raad geeft in zijn uitspraak een rekenmodel dat een handvat biedt voor de berekening van de huurprijsvermindering. Voor huurovereenkomsten die na 15 maart 2020 zijn gesloten dient de rechter per geval te beoordelen of sprake is van een onvoorziene omstandigheid. De door de overheid opgelegde sluiting van bepaalde bedrijfsruimten is geen ‘gebrek’ in de zin van de wet (art. 7:204 Burgerlijk Wetboek). Dat heeft de Hoge Raad vandaag geoordeeld naar aanleiding van prejudiciële vragen van de rechtbank Roermond.

Achtergrond

De wereldwijde uitbraak van het coronavirus heeft sinds het voorjaar van 2020 verstrekkende gevolgen (gehad). Branches zoals horeca en winkels werden verplicht hun deuren te sluiten of werden beperkt in openingstijden, door het bewaren van de anderhalve meter afstand of het aantal aanwezige klanten. In de huursector heeft de coronacrisis onder meer geleid tot discussie over de vraag of de huurders van bepaalde bedrijfsruimten in verband met de coronacrisis aanspraak kunnen maken op vermindering van de huurprijs, en zo ja hoe die vermindering moet worden berekend. Op deze vraag wordt in de rechtspraak geen eenduidig antwoord gegeven. In een zaak tussen een verhuurder en een huurder van een horecagelegenheid heeft de kantonrechter in Roermond de Hoge Raad prejudiciële vragen gesteld. Ten aanzien van het onderwerp in kwestie heeft de rechtspraktijk behoefte aan een beantwoording van de prejudiciële vragen die huurders en verhuurders en/of de rechter houvast geeft bij de beslissing in concrete zaken.

Een prejudiciële vraag is een rechtsvraag van een rechter aan de Hoge Raad over de toepasselijkheid of uitleg van een rechtsregel. Daaraan kan behoefte bestaan als de Hoge Raad over die vraag niet eerder heeft beslist. Het gaat om vragen die zich voordoen in een concrete zaak die bij een rechtbank of hof in behandeling is. De mogelijkheid tot het stellen van prejudiciële vragen is verbonden aan een aantal voorwaarden: zo moet een antwoord op deze vraag nodig zijn voor het nemen van een beslissing in een zaak en dezelfde vraag moet aan de orde zijn in vergelijkbare zaken.

Hoe verder

De rechtbank zal de zaak nu voortzetten en in haar uitspraak rekening houden met de antwoorden van de Hoge Raad. Ook andere rechters die in vergelijkbare zaken moeten beslissen en partijen in onderling overleg, zullen de antwoorden van de Hoge Raad daarbij betrekken.