Duidelijkheid van de Hoge Raad: onmogelijke of geringe exploitatie wegens corona leidt definitief tot huurkorting

Prejudiciële vragen

De vier vragen waarop de Hoge Raad antwoord geeft, zijn afkomstig van de Rechtbank Limburg en luiden – enigszins verkort weergegeven – als volgt.

Levert de sluiting van overheidswege als gevolg van de coronacrisis een gebrek op (in huurrechtelijke zin, op grond van artikel 7:204 lid 2 BW)?

Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?

(Of) levert de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid op die tot huurprijsvermindering kan leiden?

Zo ja, welke omstandigheden wegen mee bij het bepalen/verdelen van de schade?

Het antwoord van de Hoge Raad

Onvoorziene omstandigheid

De Hoge Raad acht sprake van een onvoorziene omstandigheid ingeval de huurder:

voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van het publiek, en;

als gevolg van de coronamaatregelen de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren

Hij overweegt in dat verband dat sprake is van een “uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard.”

Voor huurovereenkomsten die vóór 15 maart 2020 zijn gesloten (het moment dus vóórdat de coronamaatregelen hun intrede deden), moet worden aangenomen dat voornoemde omstandigheid niet daarin is verdisconteerd. Anders gezegd: aangenomen moet worden dat voornoemde ‘uitzonderlijke omstandigheid’ dan daadwerkelijk onvoorzien is.

Indien én die uitzonderlijke omstandigheid zich voordoet én sprake is van een huurovereenkomst gesloten vóór 15 maart 2020, kan voorts worden aangenomen dat sprake is van een ernstige waardeverstoring in de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder.

Afgaand op de maatschappelijke opvattingen (verkeersopvattingen) en de aard van de overeenkomst, komt dit in de regel niet voor rekening van de huurder volgens de Hoge Raad. Daarmee staat de weg naar huurprijsvermindering open, nu de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak kan maken op betaling van de volledige huurprijs. Dit geldt óók als:

de huurovereenkomst het recht op huurprijsvermindering wegens gebreken uitsluit;

de huurder de verantwoordelijkheid heeft voor het verkrijgen en behouden van vergunningen, ontheffingen of toestemmingen in verband met het gebruik, of;

de huurovereenkomst voorziet in een basishuurprijs die afhankelijk van de omzet wordt aangevuld.

Deze contractuele bepalingen staan een beroep aan een aanpassing van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden in beginsel dus niet in de weg.

Bij al het voorgaande blijft gelden dat de aanwezigheid van een onvoorziene omstandigheid per concreet geval moet worden beoordeeld. De Hoge Raad geeft de ‘in beginsel’-benadering, waarbij hij ook ruimte laat voor uitzonderingssituaties (zo valt ook af te leiden uit zijn bewoordingen “in de regel” en “behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel”). Anders gezegd: het is een algemene benadering die vaak zal opgaan, maar in een concreet geval zijn uitzonderingen voorstelbaar.

Ten slotte is relevant dat het antwoord van de Hoge Raad niet alleen betrekking heeft op sluiting, maar op álle coronamaatregelen die tot niet-exploitatie of tot slechts geringe exploitatie leiden. Daaronder ook overheidshandelen, zoals adviezen. In ditzelfde kader dient volgens de Hoge Raad onder niet of slechts geringe exploitatie tevens te worden begrepen de situatie dat geen of veel minder publiek in het gehuurde komt als gevolg van de coronamaatregelen.

Hoe moet de huurkorting vervolgens worden berekend?

De Hoge Raad is hier helder over, ook door middel van voorbeeldberekeningen. Aangeknoopt moet worden bij de zogeheten ‘vastelastenmethode’, zoals het Hof Amsterdam die in zijn uitspraak van 14 september 2021 hanteerde. In mijn eerdere blog sprak ik al mijn hoop uit dat de Hoge Raad deze methode (geadviseerd door P-G Wissink) zou volgen. Inmiddels is die hoop waarheid geworden.

Geen gebrek

Ten slotte wordt met de beantwoording duidelijk dat de sluiting van overheidswege als gevolg van de coronacrisis geen gebrek oplevert. De Hoge Raad leidt dit af uit de wetsgeschiedenis bij het gebreksbegrip (artikel 7:204 BW). Daaruit volgt niet dat bedoeld is om algemene overheidsmaatregelen die voor partijen onvoorzienbaar zijn en zijn gericht op beperkingen in de uitoefening van het bedrijf, aan te merken als een gebrek. De Hoge Raad voegt daaraan toe dat evenmin uit die wetsgeschiedenis volgt dat de huurder mag verwachten dat de verhuurder hem van dergelijke beperkingen vrijwaart. Omdat geen sprake is van een gebrek, komt de Hoge Raad niet toe aan beantwoording van de tweede prejudiciële vraag.

In de praktijk zal dit weinig verschil maken, omdat helder is dat in beginsel sprake is van een onvoorziene omstandigheid die langs die weg tot huurkorting leidt.