De Hoge Raad geeft duidelijkheid over huur en corona: de pijn moet inderdaad worden gedeeld

Onvoorziene omstandigheden: ja

De Hoge Raad moest de vraag beantwoorden of de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie moeten worden gezien als onvoorziene omstandigheden die kunnen leiden tot een huurprijsvermindering. Deze vraag is aan de Hoge Raad voorgelegd in het kader van artikel 7:290 BW bedrijfsruimte (winkelruimte/ horecaruimte). Deze overheidsmaatregelen leiden tot het niet of slechts in geringe mate kunnen exporteren van het gehuurde. De overheidsmaatregelen leidden (en leiden nog steeds) tot geen of veel minder publiek in het gehuurde. Het hoeft dus niet om een volledige sluiting te gaan.

De Hoge Raad beantwoordt de vraag met ‘ja’. Het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van gehuurde art. 7:290 BW ruimte als gevolg van deze overheidsmaatregelen valt aan te merken als een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden. Deze omstandigheid is in elk geval niet verdisconteerd in huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten.

Hierbij houdt de Hoge Raad een kleine slag om de arm: er zouden concrete aanwijzingen kunnen bestaan voor het wel in huurovereenkomsten voor 15 maart 2020 verdisconteerd zijn van deze overheidsmaatregelen. De kans lijkt echter erg klein dat deze uitzondering zich in de praktijk vaak gaat voordoen. Indien huurovereenkomsten na 15 maart 2020 zijn gesloten dan moet, aldus de Hoge Raad, per geval worden beoordeeld of sprake is van een onvoorziene omstandigheid.

Het delen van de pijn

De Hoge Raad volgt de lage rechtspraak en het advies van de AG door te oordelen dat het nadeel in principe gelijk worden gedeeld tussen huurder en verhuurder. Dit, voor zover het nadeel niet al gecompenseerd is door de tegemoetkoming vaste lasten (TVL).

In een voorkomend geval kan echter, aldus de Hoge Raad, uit de redelijkheid en billijkheid voortvloeien dat wordt afgeweken van dit gelijk delen van de pijn. Als voorbeelden noemt de Hoge Raad: de financiële positie van huurder of verhuurder of de hoedanigheid van een huurder of verhuurder.

De berekening van de huurprijsvermindering: de vaste lasten methode

In de lagere rechtspraak is de nodige discussie gevoerd over de vraag hoe moet worden omgegaan met deze TVL. De Hoge Raad volgt het advies van de AG en kies voor de vaste lasten methode.

Dit werkt als volgt:

De huurprijs wordt uitgedrukt in een percentage van de totale vaste lasten (voorbeeld: huurprijs € 4.500, vaste lasten € 25.000, het huurpercentage is dan 18%);

Wanneer de TVL € 10.000 bedraagt, dan wordt daarvan 18% daarvan aan de huur toegerekend, dus € 1.800,00.

Daarna moet de omzetdaling worden vastgesteld, bijvoorbeeld: 80%;

De huurprijsvermindering bedraagt dan 24%, volgens deze berekening: (€ 4.500,00 huur – € 1800,00 TVL deel) * 80 % omzetdaling = € 1.080,00 huurvermindering.

Geen huurrechtelijk gebrek

Ten slotte diende de Hoge Raad de vraag te beantwoorden of de overheidsmaatregelen moeten worden gezien als een huurrechtelijk gebrek. Voor de praktijk is deze vraag van veel minder groot belang dan de andere vragen. In de meeste huurovereenkomsten is een beroep op huurprijsvermindering uitgesloten. Bovendien kan in alle gevallen via de onvoorziene omstandigheden (zie hiervoor) de huurprijs worden verminderd. De Hoge Raad oordeelt dat de overheidsmaatregelen geen gebrek opleveren.

Commentaar

Het lag voor de hand dat de Hoge Raad tot het oordeel zou komen dat de overheidsmaatregelen moeten worden aangemerkt als onvoorziene omstandigheden, in ieder geval bij huurovereenkomsten die voor de coronacrisis zijn gesloten. Het is goed dat deze discussie is beslecht.

Daarnaast is het erg prettig dat nu duidelijkheid bestaat over de manier hoe met de TVL moet worden omgegaan. De vaste lasten methode waar de Hoge Raad voor koos was al eerder door het gerechtshof Amsterdam toegepast. De AG had de Hoge Raad ook geadviseerd deze methode te volgen.

De Hoge Raad laat nog een zekere mogelijkheid om af te wijken van het gelijk delen van de pijn. Uit de redelijkheid en billijkheid zou iets anders kunnen voortvloeien. De vraag rijst hoe hier in de praktijk mee wordt omgegaan. De AG noemt situaties zoals:

(a) de huurder is een grote retailer dan wel een kleine eenmanszaak;

(b) de verhuurder is een institutionele belegger dan wel een particuliere belegger;

(c) de verhuurder is voor zijn pensioen afhankelijk van de huurinkomsten;

(d) de verhuurder kan de pijn niet ergens ander neerleggen;

(e) de huurder is een ondernemer die ook andere activiteiten heeft die nog renderen;

(f) de huurder zou met een beter financieel beleid in de voorgaande jaren beter in staat zijn geweest de klappen van de coronacrisis op te vangen (bijvoorbeeld omdat hij ondanks goede resultaten naliet reserves aan te leggen).

Hierbij was de AG van oordeel dat deze omstandigheden hoogstens van secundair belang zijn. Ik vermoed dat zich niet erg snel een uitzonderingen op de regel van het gelijk verdelen van de pijn zal voordoen.

Het advies van de AG is aanzienlijk uitvoeriger dan de uitspraak van de Hoge Raad. Dit valt ook te verklaren. De Hoge Raad is gebonden aan de vragen die door de kantonrechter werden voorgelegd. Deze vragen hebben op deze zaak waarin het ging om horeca bedrijfsruimte. De AG greep zijn advies aan om een groot aantal omstandigheden de revue te laten passeren.

Er blijven nog nodig vragen onbeantwoord, althans door de Hoge Raad, zoals:

Wat is de invloed van online omzet? De AG overwoog dat andere activiteiten van de huurder, zoals een online winkel, los staan van de huurovereenkomst en in beginsel geen rol spelen;

Hoe zit het met hoofdhuur- en onderhuur situaties? De AG is stellig van oordeel dat de hoofdhuurovereenkomst en de onderhuurovereenkomst zelfstandig moeten worden beoordeeld;

Hoe moet worden omgegaan met een huurder die zich bij het uitbreken van de coronacrisis in de opstart/groeifase bevond? Hoe moet de omzetdaling voor zo’n huurder worden vastgesteld?

Wat is de referentie voor de omzetvermindering? De AG adviseerde om in principe de omzet in de ‘corona maanden’ te vergelijken met die in 2019. Hierbij zouden ook de pre-code maanden januari en februari 2020 als referentie kunnen dienen;

Hoe moet met onvoorziene omstandigheden en huurprijsvermindering worden omgegaan bij kantoorruimte, met name bij kortlopende huurovereenkomsten zoals bij flexibele kantoorconcepten? De overheidsmaatregelen hielden en houden immers ook een dringend thuiswerkadvies in;

Moet rekening worden gehouden met “inhaalomzet” nadat de maatregelen eindigen? De AG meent dat dit in principe geen rol zou moeten spelen. De AG noemt het voorbeeld van de kapper. De vraag rijst of dit voorbeeld voor alle sectoren opgaat;

Moet sprake zijn van een minimum omzetverlies? In de lagere rechtspraak is, aansluitend bij de TVL-regeling, een aantal malen 30% als minimum omzetverlies bepaald. De AG adviseerde om niet uit te gaan van een harde drempel, dit hangt, zo meent hij, af van de omstandigheden van het geval.

Resumerend: deze uitspraak van de Hoge Raad zorgt voor de nodige duidelijkheid voor praktijk en dat is positief. Er blijft echter nog de nodige ruimte voor discussie.