Duidelijkheid over aanvangshuurprijs bij gebrek aan vastgestelde WOZ-waarde

De situatie kan zich voordoen dat er een huurovereenkomst is aangegaan, terwijl er nog geen WOZ-beschikking met betrekking tot de verhuurde woning is vastgesteld. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn, wanneer kantoorruimte is getransformeerd naar woonruimte.

De Hoge Raad heeft in een recente uitspraak geoordeeld over de vraag hoe omgegaan kan worden met de situatie waarin de WOZ-waarde van het gehuurde niet bekend is. In deze blog ga ik in op de uitspraak van de Hoge Raad en de mogelijkheden voor de verhuurder die daaruit volgen om de vaststelling van een lage maximumhuurprijs te voorkomen.

Hoe wordt de aanvangshuurprijs getoetst?

Binnen zes maanden na ingang van een huurovereenkomst kan een huurder zich tot de Huurcommissie wenden om de hoogte van de huurprijs op redelijkheid te laten toetsen. Voor huurders met een tijdelijke huurovereenkomst geldt dat die mogelijkheid ook bestaat tot zes maanden nadat de huurovereenkomst is geëindigd.

De Huurcommissie zal op basis van het woningwaarderingsstelsel punten toekennen voor verschillende eigenschappen van de woning. Een aanzienlijk deel van de punten wordt toegekend op basis van de laatst vastgestelde WOZ-waarde van de woning.

Het aantal punten dat een woning op basis van het woningwaarderingsstelsel krijgt, vertaalt zich vervolgens in een vastgestelde maximumhuurprijs. Als die maximumhuurprijs op basis van het puntentotaal boven de liberalisatiegrens ligt (in 2022: € 763,47 per maand), dan mag de overeengekomen huurprijs de vastgestelde maximumhuurprijs overstijgen. Partijen zijn in dat geval namelijk vrij om de hoogte van de huurprijs overeen te komen. Wanneer de maximumhuurprijs onder de liberalisatiegrens ligt, is sprake van ‘sociale huur’ en geldt de hogere overeengekomen huurprijs niet. Partijen zijn dan gebonden aan de vastgestelde maximumhuurprijs.

Wanneer je het niet eens bent met de door de Huurcommissie vastgestelde maximumhuurprijs, kun je de kantonrechter binnen acht weken verzoeken om de maximumhuurprijs vast te stellen. De kantonrechter hanteert dezelfde maatstaf als de Huurcommissie bij het toetsen van de aanvangshuurprijs.

Minimale WOZ-waarde maakt een groot verschil

Wanneer er bij ingang van de huurovereenkomst geen WOZ-waarde ten aanzien van de woning is vastgesteld en om die reden wordt aangesloten bij de minimale WOZ-waarde, maakt dat een groot verschil voor het totaal aan toegekende punten.

In dat geval is de kans groot dat de maximale huurprijs op basis van het waarderingsstelsel onder de liberalisatiegrens valt, met onder meer als gevolg dat de hogere overeengekomen huurprijs niet geldt.

In de rechtspraak werd wisselend omgegaan met de voornoemde situatie. De Hoge Raad schept nu duidelijkheid.

Hoge Raad: relevante waarde kan op verschillende wijzen worden bepaald

De Hoge Raad laat zich in zijn uitspraak van 22 april 2022 uit over de situatie waarin bij aanvang van de huurovereenkomst geen WOZ-waarde is vastgesteld. In dat geval is de minimale WOZ-waarde volgens de Hoge Raad in beginsel niet geschikt om bij de vaststelling van de maximale huurprijs te betrekken. Wanneer dat wel gebeurt, staat de maximale huurprijs in veel gevallen niet in verhouding tot de kwaliteit en de marktwaarde van de verhuurde woning.

De Hoge Raad overweegt dat in situaties waarin een vastgestelde WOZ-waarde ontbreekt, de relevante waarde van het gehuurde op een andere manier moet worden bepaald. Dat kan volgens de Hoge Raad op verschillende wijzen:

laat een WOZ-taxatie door een deskundige verrichten;

vergelijk de WOZ-waarden van soortgelijke woningen;

wacht tot de WOZ-waarde van de woning is vastgesteld (waarbij de toetsingsprocedure wordt aangehouden).

Conclusie: wat moet je doen als er geen WOZ-waarde is vastgesteld?

Door de uitspraak van de Hoge Raad is er meer duidelijkheid over de toetsing van de aanvangshuurprijs bij gebrek aan een vastgestelde WOZ-waarde. Wanneer er bij aanvang van de huurovereenkomst geen WOZ-beschikking voorhanden is, moet de relevante waarde van het gehuurde op een andere wijze worden bepaald.

Maak als verhuurder daarom gebruik van een van de drie door de Hoge Raad benoemde mogelijkheden om de waarde van het gehuurde vast te stellen. Daarmee kan voorkomen worden dat de Huurcommissie de maximale huurprijs ten onrechte onder de liberalisatiegrens vaststelt.