ECLI:NL:OGEAC:2023:33

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Afdeling Civiel

Zaaknummer: CUR202202264

Vonnis van 6 februari 2023 (bij vervroeging)

inzake

[EISER],

wonend in Curaçao,

eiser,

gemachtigde: mr. S.J.C. Anthonio,

tegen

de VERENIGING VAN EIGENAREN CORAL ESTATE,

gevestigd in Curaçao,

gedaagde,

gemachtigde: mr. T. Aardenburg.

Partijen worden hierna [eiser] en Coral Estate genoemd.

Het procesverloop

1.1.Het procesverloop blijkt uit:

– het inleidend verzoekschrift met producties, ingediend op 8 juni 2022;

– de verstekverlening tegen Coral Estate;

– de zuivering van het verstek door Coral Estate;

– de conclusie van antwoord met producties, ingediend op 3 oktober 2022;

– de comparitie van partijen op 5 januari 2023, waarbij aanwezig waren [eiser] en zijn gemachtigde mr. Anthonio, en namens Coral Estate de heer [naam 1], in zijn hoedanigheid van bestuursvoorzitter, en haar gemachtigde mr. Aardenburg;

– de pleitaantekeningen, tevens akte eisvermindering van de zijde van [eiser].

1.2.Vonnis is bepaald op heden.

De feiten

2.1. [eiser] is eigenaar van perceel [A] te Rif St. Marie (hierna: perceel [A]).

2.2.De – ongedateerde – planbeschrijving voor Rif St. Marie luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

“(…)

PLANCONCEPT

Het plangebied Rif Sint Marie “Coral Estate” is opgezet als woon- en toeristisch gebied. Uitgangspunt bij de planopzet was handhaving van het bestaand groen, waardoor het woongebied een zeer lage bebouwingsdichtheid zal bezitten, ca. 2 woningen per ha. (…) Teneinde in [het] plangebied een harmonieuze sfeer te verkrijgen, en ter waarborging hiervan is de realisatie van bebouwing aan strakke voorschriften verbonden, waaraan ook een bebouwingsdiagram is toegevoegd.

(…)

VOORSCHRIFTEN:

Om dit concept te bewaken zijn strenge landschapsvoorwaarden gesteld voor de groengebieden en het groen op de kavels zelf (zie algemene voorwaarden in de akte van juridische levering).

Om een harmonisch geheel in architectuur te krijgen zijn ook daarvoor bouwvoor-waarden gesteld.

(…)

VERENIGING VAN EIGENAREN:

Om zorg te dragen voor een correcte bewaking van het planconcept en de voorwaar-den, ook in de toekomst, wordt iedere eigenaar in het project verplicht lid van de Vereniging van Eigenaren van Coral Estate. Gemeenschappelijke belangen zijn vertegenwoordigd in de vereniging van eigenaren.”

2.3. [eiser] is lid van Coral Estate.

2.4.Artikel 3 van de statuten van Coral Estate luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

“ARTIKEL 3

DOEL

1. Het doel van de Vereniging is het voorzien in de behoeften van haar leden

door onder meer:

(…)

e. het waken voor de belangen van de afzonderlijke eigenaren, evenals voor die van de gezamenlijke eigenaren;

f. het toezien op de strikte naleving van alle bepalingen door alle leden en overige gebruikers van het resort en het innen van verbeurde boeten met alle mogelijke middelen;

g. het beslissen over de goedkeuring van afwijkingen van de bepalingen waar dat is toegestaan;

(…)”

2.5.Op perceel [B], gelegen naast perceel [A], vinden bouwwerkzaamheden plaats.

2.6.Ten aanzien van zowel kavel [A] als kavel [B] zijn de Bouwvoorwaarden “Coral Estate” (hierna: de Bouwvoorwaarden) van toepassing. Artikel 3.1 van de Bouwvoorwaarden luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

“3.1 Algemeen

Een bouwwerk mag uitsluitend worden gebouwd op basis van een door de dienst Ruimtelijke Ordening en Planning (ROP) afgegeven bouwvergunning en met inachtneming van:

a. De in deze voorwaarden en schema Bouwvoorwaarden aangegeven bepalingen

b. De aanwijzingen en voorwaarden zoals aangegeven op het Masterplan

c. De Algemene Bepalingen zoals opgenomen in de akte juridische levering

d. De welstandsbeoordeling door het bestuur van de VVE CE.

(…)”

2.7.Per e-mail van 13 oktober 2020 heeft [eiser] het secretariaat van Coral Estate verzocht om inzage in de bouwtekening van perceel [B].

2.8.Op 17 oktober 2020 heeft een door Coral Estate ingeschakelde deskundige haar een positief advies gegeven met betrekking tot het bouwplan voor perceel [B].

2.9.Per e-mail van 19 oktober 2020 heeft het secretariaat van Coral Estate aan [eiser] het volgende geschreven:

“(…) Voor het naleven van de bouwvoorwaarden en de controle daarop huurt de VVE al jaren een expert op dat gebied in in de vorm van [een] bouwadviseur. Deze heer (Reginald Pieters) toetst de tekeningen aan de vigerende bouwvoorwaarden alvorens deze goed te keuren en na het starten van de bouwwerkzaamheden wordt de voortgang hiervan zeer regelmatig op locatie gecontroleerd. U kunt er van uit gaan dat elke eventuele afwijking c.q. overtreding wordt opgemerkt en wordt aangepakt. (…).”

2.10.In de periode van 30 januari 2021 tot en met 21 januari 2022 hebben (de gemachtigden van) partijen gecorrespondeerd over onder meer de bouwwerkzaamheden op perceel [B], overtredingen van de bouwvoorwaarden, (handhaving van) een bouwstop en (aansprakelijkheid voor) de schade.

Het geschil

3.1. [eiser] vordert – na schriftelijke eiswijziging – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, dat het gerecht Coral Estate zal veroordelen tot betaling aan [eiser] van NAf 475.000, althans een door het gerecht in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van indiening van het verzoekschrift, met veroordeling van Coral Estate in de proceskosten.

3.2.In het licht van de feiten legt [eiser] aan deze vordering het volgende ten grondslag. Coral Estate heeft onrechtmatig jegens [eiser] gehandeld door goedkeuring te verlenen aan de bouwplannen voor kavel [B] terwijl deze in strijd zijn met de Bouwvoorwaarden en omdat Coral Estate onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van [eiser]. Coral Estate is aansprakelijk voor de daardoor door hem geleden schade. Die schade bedraagt volgens de door hem ingeschakelde deskundigen NAf 475.000 vanwege de waardevermindering van zijn perceel en door architectkosten in verband met de noodzakelijke aanpassing van zijn bouwplan om de negatieve gevolgen van de bouw op kavel [B] enigszins te ondervangen.

3.3.Coral Estate voert gemotiveerd verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiser] in zijn vorderingen, althans tot afwijzing van deze vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

3.4.Op de stellingen van partijen, voor zover voor de beoordeling van belang, zal onder de beoordeling worden ingegaan.

De beoordeling

4.1.De kern van het geschil is of Coral Estate jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld en aansprakelijk is voor de door [eiser] gestelde schade.

4.2.Op grond van artikel 6:162 lid 1 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is degene die tegenover een ander een onrechtmatige daad pleegt, die hem kan worden toegerekend, verplicht om de schade die de ander daardoor lijdt, te vergoeden.

4.3.Het meest verstrekkende verweer van Coral Estate is dat ten aanzien van het gestelde onrechtmatig handelen niet is voldaan aan het relativiteitsvereiste in de zin van artikel 6:163 BW. In dit artikel is bepaald dat geen verplichting tot schadevergoeding bestaat, wanneer de geschonden norm niet strekt tot bescherming tegen de schade zoals de benadeelde die heeft geleden.

4.4.Het relativiteitsvereiste stelt belangrijke nadere eisen aan een actie uit onrechtmatige daad. Uitgangspunt van artikel 6:163 BW is dat een norm in beginsel strekt ter bescherming van allen die als gevolg van overtreding ervan schade kunnen lijden en wel ter bescherming tegen alle schade die aan de dader op de voet van artikel 6:98 BW als een gevolg van deze overtreding kan worden toegerekend. Of aan het in artikel 6:163 BW neergelegde relativiteitsvereiste is voldaan, hangt naar vaste rechtspraak ervan af wat het doel en de strekking is van de geschonden norm, aan de hand waarvan moet worden onderzocht tot welke personen en tot welke schade en welke wijzen van ontstaan van schade de daarmee beoogde bescherming zich uitstrekt.

4.5.Volgens Coral Estate zijn de Bouwvoorwaarden bedoeld om het planconcept te handhaven en strekken deze voorwaarden niet tot bescherming van het individueel belang van een lid van Coral Estate zoals [eiser]. Daarmee heeft Coral Estate gemotiveerd opgeworpen dat niet is voldaan aan het relativiteitsvereiste.

4.6. [Eiser] heeft betwist dat niet voldaan is aan het relativiteitsvereiste. Volgens hem strekken de Bouwvoorwaarden tot bescherming van zijn belangen en dient de schade vergoed te worden indien de voorwaarden zijn overtreden.

4.7.Overwogen wordt als volgt. Uit de planbeschrijving (zie r.o. 2.2) volgt dat het uitgangspunt van het planconcept handhaving van bestaand groen en vegetatie is en in verband daarmee een zeer lage bebouwingsdichtheid. Ter bewaking van dit planconcept zijn in de algemene voorwaarden van de leveringsakte strenge landschapsvoorwaarden gesteld voor de groengebieden en het groen op de kavels zelf. Om een harmonisch geheel in architectuur te krijgen, zijn daarvoor ook bouwvoorwaarden opgesteld, namelijk de Bouwvoorwaarden. Hoewel in de statuten van Coral Estate vermeld staat dat het doel van Coral Estate onder meer is het waken voor de belangen van afzonderlijke eigenaren en die van gezamenlijke eigenaren (zie r.o. 2.4), is het gerecht van oordeel dat dit gezien moet worden in het licht van hetgeen beschreven staat in het planconcept. Uit de planbeschrijving volgt dat, om zorg te dragen voor een concrete bewaking van het planconcept en de voorwaarden, iedere eigenaar in het project verplicht lid moet zijn van Coral Estate en dat gezamenlijke belangen vertegenwoordigd zijn in Coral Estate. Hieruit leidt het gerecht af dat Coral Estate is opgericht ter bescherming van het planconcept en de Bouwvoorwaarden en niet zozeer ter bescherming van de belangen van individuele leden zoals [eiser]. Gelet hierop is het gerecht van oordeel dat het verweer van Coral Estate dat niet is voldaan aan het relativiteitsvereiste, slaagt. Dit betekent dat als Coral Estate al in strijd met de Bouwvoorwaarden goedkeuring heeft verleend aan de bouwplannen van perceel [B] en [eiser] daardoor schade heeft geleden, de daardoor door Coral Estate geschonden norm niet strekt tot bescherming tegen de schade die [eiser] daardoor heeft geleden. De vordering van [eiser] wordt daarom afgewezen.

4.8. [Eiser] wordt als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van Coral Estate tot op heden begroot op NAf 6.000 (2 punten × tarief 8).

De beslissing

Het gerecht:

5.1.
wijst de vordering af;

5.2.
veroordeelt [eiser] in de kosten van dit geding aan de zijde van Coral Estate tot op heden begroot op NAf 6.000;

5.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. O. Nijhuis, rechter, bijgestaan door mr. M.M. Schalk, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 6 februari 2023.