Opzeggen huurovereenkomst bedrijfsruimte voor een hogere markthuur

Kern

De rechtsvraag van deze zaak is al volgt: Kan een voor onbepaalde tijd voortgezette huurovereenkomst 290-bedrijfsruimte worden beëindigd o.g.v. een belangenafweging volgens art. 7:296 lid 3 BW als het enige belang van de verhuurder is om een hogere huuropbrengst te realiseren?

Waarom relevant

De PG benadrukt dat het wettelijk systeem huurbescherming centraal stelt. Beëindiging om louter winst¬optimalisatie kan het evenwicht tussen huurder en verhuurder ontwrichten.

Feiten in vogelvlucht

Een supermarkt huurt sinds 1989 dezelfde bedrijfsruimte. Na meerdere verlengingen loopt het contract sinds 2019 voor onbepaalde tijd. De verhuurders beëindigen de huurovereenkomst om het gehuurde aan een derde partij voor een veel hogere prijs te verhuren; de kantonrechter en het hof wezen dat af. Hier komen verhuurders in cassatie tegen op. Daarbij wordt eveneens beoordeeld of er sprake is van schending van artikel 1 EP EVRM (bescherming van het eigendom).

Juridische kern

Artikel 7:296 lid 3 BW biedt een belangenafweging bij opzegging en artikel 7:303 BW voorziet in een aparte procedure om de huurprijs te herzien. De PG betoogt dat deze structuur bewuste wetgeving is en niet via opzegging mag worden omzeild.

Standpunt van de PG

Volgens de PG is beëindiging uitsluitend wegens een hoger huurbelang in beginsel onverenigbaar met de wet. Toch kan bij uitzonderlijk lange huurrelaties (meer dan dertig jaar) de redelijkheid en billijkheid ruimte bieden voor een hernieuwde belangenafweging, mits alle omstandigheden meewegen.

Praktische gevolgen

Voor verhuurders betekent dit kortgezegd dat de veilige route voor een hogere huur (nog onverminderd) loopt via de huurprijsherzieningsprocedure van art. 7:303 BW en dat alleen in zeer uitzonderlijke gevallen beëindiging kansrijk kan zijn.

Huurders genieten op hun beurt in de regel bescherming; zij hoeven contractbeëindiging om enkel een huurverhoging niet zomaar te vrezen. Overheden als verhuurders dienen eveneens het wettelijke traject te volgen, willen zij markthuur realiseren.

Uitkomst en vervolg

De PG adviseert de Hoge Raad het arrest te vernietigen en de zaak terug te wijzen, zodat het hof een volledige belangenafweging maakt waarin het huurverhogingsmotief niet automatisch wordt uitgesloten.

In essentie bevestigt de PG dat huurbescherming bij 290-bedrijfsruimte de hoofdregel blijft, terwijl in uitzonderlijke, langdurige relaties ruimte kan ontstaan voor heroverweging. Verhuurders doen er nog steeds verstandig aan tijdig de wettelijke herzieningsprocedure te starten in plaats van op beëindiging te sturen.

Parket bij de Hoge Raad d.d. 24 oktober 2025, ECLI:NL:PHR:2025:1141