ECLI:NL:RBAMS:2021:937

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 8701992 CV EXPL 20-14665

vonnis van: 9 maart 2020

fno.: 743

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Hotel V Frederiksplein B.V.

gevestigd te Amsterdam

eiser in conventie, verweerder in reconventie

nader te noemen: Hotel V

gemachtigde: mr. R.G. Meester

t e g e n

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

IJboulevard Amsterdam Monumenten B.V.

gevestigd te Amsterdam

gedaagde in conventie, eiser in reconventie

nader te noemen: IJboulevard

gemachtigde: mr. D.A.J. Sturhoofd

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:

– dagvaarding van 3 augustus 2020, met producties 1 tot en met 45;- conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie met producties 1 tot en met 5;- instructievonnis;- conclusie van antwoord in reconventie;

– akte wijziging van eis tevens houdende akte overlegging producties zijdens Hotel V;

– productie 46 tot en met 65 zijdens Hotel V;

– productie 6 tot en met 9 zijdens IJboulevard;

– productie 10 tot en met 12 zijdens IJboulevard;

– dagbepaling mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 januari 2021. Hotel V is verschenen in de persoon van de heer en mevrouw [naam 4] , vergezeld door mr. Meester als gemachtigde. IJboulevard is verschenen in de persoon van de heer [naam 1] , vergezeld door mr. Sturhoofd als gemachtigde. Partijen hebben aan de hand van spreekaantekeningen hun verhaal gedaan en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. Na afloop van de zitting is met instemming van partijen door Hotel V nog een reactie van [naam 2] ingebracht als reactie op productie 12. Ten slotte is vonnis bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.

1.1.Hotel V huurt van IJboulevard bedrijfsruimte aan [adres 1] en [adres 2] te [plaats] . Hierin bevinden zich 48 hotelkamers. De maandelijkse huurpenningen bedragen € 41.528,84 exclusief btw. Ook wordt van IJboulevard de bedrijfsruimte aan [adres 3] en de [adres 4] te [plaats] gehuurd. Hierin bevinden zich 6 lofts. De maandelijkse huurpenningen bedragen € 7.764,48 exclusief btw.

1.2.De huurovereenkomsten voor deze bedrijfsruimten zijn ingegaan op respectievelijk 1 maart 2008 en 1 september 2013 (hierna: de huurovereenkomsten). De huurpenningen zijn tot het begin van de coronacrisis altijd volledig en tijdig betaald.

1.3.Hotel V heeft een notitie laten opstellen door [naam 3] RA d.d. 8 januari 2021. Hierin staat onder meer het volgende: “De gerealiseerde omzet 2020 bedraagt Eur 721.089 (2019: Eur 2.896.729). Dit betreft een daling van bijna Eur 2,2 mln (-/-75%) ten opzichte van 2019. De verantwoorde omzet sluit aan met de reserveringsadministratie.

De omzetbegroting voor 2020 bedroeg Eur 2.979.508 (opgesteld voordat de corona pandemie begon). De enorme omzetdaling kan verklaard worden door een lagere gemiddelde kamerprijs en een veel lagere bezettingsgraad. De gemiddelde bezettingsgraad over 2020 bedroeg slechts 29,5% (2019: 91,5%) terwijl in de begroting rekening was gehouden met 92,4%. Daarnaast bedroeg de gemiddelde kamerprijs in 2020 Eur 80,41 (2019: Eur 119,60) terwijl de begroting uitging van Eur 122,55.

Hoewel bij de hotels geen sprake was van een verplichte sluiting, hakken de lockdownmaatregelen inclusief de opgelegde reisbeperkingen er enorm in bij het Frederiksplein. Uit de reserveringsadministratie blijkt duidelijk dat Hotel V Frederiksplein sterk afhankelijk is van toeristen. Ruim tweederde van de omzet in 2019 werd gegenereerd door gasten uit het buitenland. Dit is in 2020 gedaald naar nog niet eens de helft van de gerealiseerde omzet.

Onder de opbrengsten is tevens de tegemoetkoming TVL ad EUR 144.000 opgenomen. De hoogte van deze tegemoetkoming is nog niet definitief vastgesteld.”

Vordering in conventie

2. Hotel V vordert, na wijziging van eis, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis dat:

de huurverplichtingen van Hotel V vanaf 16 maart 2020 tot en met 30 juni 2021 worden verminderd met 50% van de oorspronkelijke huurprijs, althans die huurverplichting te verminderen met een in goede justitie te bepalen percentage, onder de verplichting voor Hotel V om iedere maand een omzetoverzicht aan gedaagde te verstrekken, voor dat jaar (2020) aan het einde van dat jaar op eerste afroep door IJboulevard voorzien van een door de accountant van Hotel V afgegeven goedkeuring ervan, of desgewenst een maandelijkse controle van die cijfers door (de accountant van) IJboulevard en de beperking dat indien de omzet in een bepaalde maand op of boven break-even uitkomt, een en ander zoals omschreven in de dagvaarding, de vermindering van 50% van de oorspronkelijke huurprijs voor de daaropvolgende maand niet geldt;

de huurverplichtingen van Hotel V vanaf 1 juli tot en met 31 december 2021 worden verminderd met 40% van de oorspronkelijke huurprijs, althans die huurverplichting te verminderen met een in goede justitie te bepalen percentage, onder de verplichting voor Hotel V om iedere maand een omzetoverzicht aan gedaagde te verstrekken, voor dat jaar (2021) aan het einde van dat jaar op eerste afroep door IJboulevard voorzien van een door de accountant van Hotel V afgegeven goedkeuring ervan, of desgewenst een maandelijkse controle van die cijfers door (de accountant van) IJboulevard en de beperking dat indien de omzet in een bepaalde maand op of boven break-even uitkomt, een en ander zoals omschreven in de dagvaarding, de vermindering van 40% van de oorspronkelijke huurprijs voor de daaropvolgende maand niet geldt;

de huurverplichtingen van Hotel V vanaf 1 januari 2022 tot en met 31 december 2022 worden verminderd met 30% van de oorspronkelijke huurprijs, althans die huurverplichting te verminderen met een in goede justitie te bepalen percentage, onder de verplichting voor Hotel V om iedere maand een omzetoverzicht aan gedaagde te verstrekken, voor dat jaar (2022) aan het einde van dat jaar op eerste afroep door IJboulevard voorzien van een door de accountant van Hotel V afgegeven goedkeuring ervan, of desgewenst een maandelijkse controle van die cijfers door (de accountant van) IJboulevard en de beperking dat indien de omzet in een bepaalde maand op of boven break-even uitkomt, een en ander zoals omschreven in de dagvaarding, de vermindering van 30% van de oorspronkelijke huurprijs voor de daaropvolgende maand niet geldt;

voor recht wordt verklaard dat eventueel berekende contractuele boetes, wettelijke rente en of buitengerechtelijke incassokosten over de huurverplichtingen vanaf 16 maart 2020 niet verschuldigd zijn, althans voor wat betreft de door Hotel V op grond van dit vonnis/gedurende deze procedure onbetaald gelaten (gedeelten van de) huurpenningen;

subsidiair

een in goede justitie te nemen beslissing wordt genomen;

meest subsidiair

voor zover Hotel V een betalingsverplichting van toepassing is haar een terme de grâce wordt verleend in die zin dat een termijn van 24 maanden uitstel wordt gegeven om de achterstallige huurpenningen te betalen, althans uitgesteld door Hotel V kunnen worden voldaan, te starten per 1 januari 2023, althans een in goede justitie te bepalen startdatum en of termijn;

IJboulevard wordt veroordeeld in de proceskosten.

3. Aan deze vordering legt Hotel V ten grondslag dat sprake is van een pandemie ten gevolge van het covid – 19 virus. Hierdoor en door de van overheidswege genomen (reis)maatregelen is de bezettingsgraad en de omzet gekelderd tot vrijwel nihil. Dit betreft een uitzonderlijke situatie die een wijziging van de huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW rechtvaardigt. Verder is de coronacrisis en de zware economische gevolgen mede ten gevolge van het overheidsingrijpen te kwalificeren als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW en is sprake van een tekortkoming in de zin van artikel 6:74 BW. Dit rechtvaardigt gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst in de zin van artikel 6:265 BW voor wat betreft de huurprijs. Hotel V heeft maatregelen genomen om haar schade te beperken. Ook heeft Hotel V in het kader van het verkrijgen van overheidssteun handelingen verricht.

4. Door IJboulevard is hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd wat hierna wordt besproken.

Vordering in voorwaardelijke reconventie

5. IJboulevard vordert, voor het geval een vordering van Hotel V tot huurverlaging op enigerlei wordt toegewezen, in reconventie bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis dat Hotel V wordt veroordeeld om met ingang van het boekjaar 2021 aan IJboulevard te voldoen 20% van de binnen Hotel V gerealiseerde omzet gelegen boven € 2.890.000, waarbij de in enig boekjaar gerealiseerde omzet zal moeten worden aangetoond door Hotel V door afgifte van een door haar accountant opgestelde jaarrekening, die ieder boekjaar binnen 14 dagen na gereedkoming daarvan aan IJboulevard moet worden afgegeven.

6. Hiertoe stelt IJboulevard dat IJboulevard de mogelijkheid moet hebben om de door haar niet-ontvangen huur alsnog te kunnen ontvangen. De in conventie gevorderde korting moet worden opgeheven voor zover Hotel V in de toekomst extra inkomsten genereert. De omzet in de periode 2018/2019 was gemiddeld € 2.890.000. Voor zover de omzet in de komende jaren hoger ligt dient 20% van het meerdere als extra huur te worden voldaan totdat een eventueel verleende korting in absolute zin zal zijn gecompenseerd.

7. Hotel V voert hiertegen gemotiveerd verweer.

Beoordeling in conventie

Onvoorziene omstandigheden

8. De eerste vraag die door de kantonrechter moet worden beantwoord is of de coronacrisis en de in dat verband genomen reisbeperkende maatregelen moeten worden beschouwd als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW.

9. Dat sprake is van onvoorziene omstandigheden wordt door IJboulevard betwist. De coronacrisis is tenminste stilzwijgend in de huurovereenkomst verdisconteerd. Er is immers een vast maandelijks bedrag afgesproken wat een duidelijke risicoverdeling behelst. Zo is er bijvoorbeeld niet gekozen voor een omzetafhankelijke huur. Verder valt niet in te zien waarom het uitgangspunt dat gemaakte afspraken zullen worden nagekomen opzij gezet moet worden, aldus IJboulevard.

10. De kantonrechter overweegt dat in artikel 6:258 BW dwingendrechtelijk is bepaald dat de rechter op verzoek van een der partijen de gevolgen van de overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten en dat aan de wijziging of ontbinding terugwerkende kracht kan worden verleend. Er moet sprake zijn van een fundamentele verstoring van het evenwicht in het contract dat partijen hebben gesloten. Of daarvan sprake is hangt af van de vraag of de huurder door de overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis is beperkt in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. Dit is bijvoorbeeld het geval omdat de onderneming op last van de overheid is gesloten en zodoende exploitatie om die reden uitgesloten was, of door de overheidsmaatregelen (indirect) is beperkt. Daardoor zijn de prestatie van de verhuurder (de mogelijkheid om het gehuurde te laten exploiteren) en de prestatie van de huurder (het betalen van de huurprijs) uit balans geraakt.

11. Vast is komen te staan dat de toeristenstroom het afgelopen jaar vrijwel is opgedroogd ten gevolge van de coronacrisis. Onweersproken is door Hotel V ter terechtzitting gesteld dat 2019 als een normaal jaar te beschouwen is met een representatieve omzet. Verder volgt uit het financiële rapport (zie r.o. 1.3) dat de omzet van Hotel V in 2020 met 75% is afgenomen. Tussen partijen is niet in geschil dat de omzetdaling een direct gevolg is van de coronacrisis. Uit de algemeen geformuleerde afspraak dat er een vast maandelijks bedrag wordt betaald kan niet worden opgemaakt dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst rekening hebben gehouden met een pandemie waarbij zowel de nationale overheid als internationale organisaties verstrekkende vrijheidsbeperkende maatregelen afkondigen met een grote impact op de mogelijkheid om elders naar toe te reizen en te verblijven. Dit betekent dat de coronacrisis en de in dat verband genomen maatregelen als onvoorziene omstandigheden moeten worden aangemerkt.

Aanpassing huurovereenkomst

12. In geval van onvoorziene omstandigheden rust er in beginsel op partijen de verplichting tot heronderhandeling om tot een redelijke aanpassing van de huurovereenkomsten te komen. Partijen zijn echter niet in staat geweest om overeenstemming te bereiken. Het is daarom aan de kantonrechter om hier een beslissing over te nemen.

13. Hierbij wordt als uitgangspunt genomen dat nu geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis het niet redelijk is dat de tegenvaller in volle omvang op de huurder wordt afgewenteld. De tegenvaller dient in beginsel gelijkelijk over beide partijen te worden verdeeld. Om te beoordelen of de huurprijs tijdelijk moet worden gewijzigd op grond van onvoorziene omstandigheden is het aan de huurder om te stellen en zo nodig te onderbouwen dat zij als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met het coronavirus is beperkt in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. De huurder dient in dit verband inzicht te geven in de objectieve omzetcijfers over het jaar 2019 en 2020. Aan de hand daarvan wordt het verschil in omzet na aanvang van de coronacrisis en daarvoor inzichtelijk. Uit hetgeen hiervoor al is overwogen volgt dat Hotel V dit verschil in omzet inzichtelijk heeft gemaakt en tussen partijen niet in geschil is dat deze omzetdaling veroorzaak is door de coronacrisis.

14. Bij het vaststellen van een gewijzigde huurprijs vormen de afgenomen omzetcijfers het uitgangspunt. Bij de bepaling van deze omzet dient, anders dan door IJboulevard bepleit, de verkregen Tijdelijke Noodmaatregel Overbrugging voor Werkgelegenheid (NOW) buiten beschouwing te worden gelaten. Deze tegemoetkoming maakt weliswaar in boekhoudkundige zin onderdeel uit van de omzet maar betreft een tegemoetkoming die geoormerkt is om bij te dragen aan de loonkosten. Daarmee is dat deel van de omzet niet relevant bij de vaststelling van de omvang van het verminderde huurgenot. Daarentegen dient het deel van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) dat verband houdt met de huur wel bij de omzet te worden betrokken. Dit deel van de TVL is immers bedoeld ter dekking van de doorlopende huur en heeft dus direct een dempende werking op de negatieve gevolgen van het afgenomen huurgenot.

15. Nu Hotel V echter de gehele TVL bij de omzet van 2020 heeft opgeteld en niet kan worden vastgesteld welk deel van de TVL gerelateerd is aan de huur, wordt inzake de wijziging van de huurprijs voor het jaar 2020 uitgegaan van dit omzetcijfer.

16. Een wijziging van een overeenkomst ten gevolge van onvoorziene omstandigheden kan met terugwerkende kracht worden verleend en de kantonrechter ziet daar gelet op de aard en duur van de gewijzigde omstandigheden ook aanleiding toe. De huurovereenkomst wordt met ingang van 16 maart 2020, het moment dat Nederland in gedeeltelijke lockdown is gegaan en onder meer horeca en scholen worden gesloten, gewijzigd. Deze tijdelijke wijziging van de huurovereenkomst zal in ieder geval voortduren voor zolang er nog steeds vrijheidsbelemmerende overheidsmaatregelen gelden. Mocht er na afloop van de overheidsmaatregelen nog steeds corona-gerelateerde omzetvermindering bestaan, dienen partijen hierover nadere afspraken te maken.

Overig

17. Door IJboulevard wordt betwist dat Hotel V afdoende heeft gedaan om haar schade te beperken. Dit wordt verworpen. Hotel V heeft duidelijk gemaakt dat zij binnen de mogelijkheden die zij heeft, zijnde een hotel zonder eigen restaurant, zich heeft ingespannen, klanten te trekken. Hierbij heeft zij zich gericht op de lokale markt, de thuiswerker en sterk gereduceerde prijzen gehanteerd. Dat Hotel V dan maar haar personeel had moeten ontslaan om de huurpenningen te kunnen betalen kan niet worden gevolgd. Ten aanzien van deze kosten maakt Hotel V immers aanspraak op de NOW waaronder zij een groot deel van de loonkosten vergoed kan krijgen. Het bestaan van deze loonkosten regardeert dus niet de (on)mogelijkheid om huur te betalen. Evenmin is voldoende aannemelijk gemaakt dat de managementfees het onvermogen om de oorspronkelijke huur op te brengen veroorzaken. Door Hotel V is immers uiteengezet hoe deze fees eerst zijn verminderd en vanaf september 2020 op nul euro zijn gezet terwijl niet elke managementfunctie op de loonlijst staat waardoor ingeteerd wordt op privévermogen.

18. Aan de stelling van IJboulevard dat van een tijdelijke huurprijsvermindering geen sprake kan zijn omdat ook de andere vaste lasten geraakt worden door de onvoorziene omstandigheid en dus sprake is van schending van een gelijkheidsbeginsel, gaat de kantonrechter voorbij. In deze zaak gaat het om de aantasting van het huurgenot ten gevolge van de coronacrisis en de vraag of de huurovereenkomst in dat verband gewijzigd dient te worden. Een eventueel geschil met andere partijen over andere voortdurende vaste lasten ligt hier niet voor.

19. Nu op grond van het voorgaande wordt gekomen tot toewijzing van het gevorderde in conventie behoeft de vraag of sprake is van een gebrek althans een tekortkoming geen verdere bespreking.

Berekening gewijzigde huur

20. Zoals reeds overwogen wordt als uitgangspunt genomen dat als sprake is van een omzetdaling als gevolg van de coronacrisis (hierna: d), de huurprijs in beginsel wordt gewijzigd, waarbij als uitgangspunt geldt dat de tegenvaller gelijkelijk over de huurder en de verhuurder moet worden verdeeld. Indien sprake is van een omzetdaling van 100% wordt de oorspronkelijke huurprijs (hierna: oh) in beginsel verminderd met 50%. De gewijzigde huurprijs (hierna: gh) kan dan worden berekend volgens deze formule: oh – (d% ÷ 2) = gh.

21. In onderhavig geval dient de omzet afgezet te worden tegen de omzet die is gemaakt in 2019. In 2020 is ten opzichte van 2019 een omzetdaling van 75% vastgesteld. Dit leidt tot een vermindering van de huurprijs met 37,5 %. Dit betekent concreet voor bijvoorbeeld de huurovereenkomst inzake de 48 hotelkamers dat de gewijzigde huur na 16 maart 2020 tot en met december 2020 € 25.955,53 exclusief btw per maand bedraagt, te weten € 41.528,84 – (75% ÷ 2 = 37,5%).

22. Nu met terugwerkende kracht de huurprijs is gewijzigd betekent dit dat eventuele boetes, wettelijke rente of buitengerechtelijke incassokosten die verband houden met de incasso van huurpenningen die de gewijzigde huurprijs overstijgen niet verschuldigd zijn.

23. Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen gedeeltelijk toewijsbaar zijn. Overeenkomstig hetgeen door Hotel V is gevorderd dient Hotel V maandelijks een omzetoverzicht te verstrekken aan IJboulevard. Nu alleen ten aanzien van het jaar 2020 de omzetdaling en een daaraan gerelateerde huurprijsvermindering is vast te stellen, wordt toewijzing hiertoe beperkt. Voor de daarna komende periode zal een huurprijskorting worden toegewezen overeenkomstig de hiervoor geformuleerde formule.

Beoordeling in reconventie

24. In conventie is een huuprijsvermindering vastgesteld. Daarmee is aan de voorwaarde waaronder de reconventionele vordering is ingesteld voldaan.

25. Uit hetgeen is overwogen in conventie volgt dat de coronacrisis en de daarmee samenhangende overheidsmaatregelen beschouwd moet worden als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW. De huurovereenkomst is gewijzigd voor zolang er overheidsmaatregelen gelden omdat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag worden verwacht. Er ontstaat hiermee geen rechtsgrond, de redelijkheid en billijkheid daaronder begrepen, op grond waarvan de huurder op enig moment een omzetafhankelijke vermeerdering van de gewijzigde huurprijs verschuldigd is. Dit betekent dat de vordering in reconventie wordt afgewezen.

Beoordeling in conventie en reconventie

26. IJboulevard wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten in conventie en reconventie aan de zijde van Hotel V belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie

wijzigt de huurovereenkomsten inzake Hotel V met ingang van 16 maart 2020 tot en met 31 december 2020 in die zin dat de overeengekomen huurprijs wordt verminderd met 37,5% onder de verplichting voor Hotel V om een volledig omzetoverzicht aan IJboulevard te verstrekken inzake dat jaar op eerste afroep door IJboulevard, voorzien van een door de accountant van Hotel V afgegeven goedkeuring ervan;

wijzigt de huurovereenkomsten inzake Hotel V met ingang van 1 januari 2021 tot het moment dat er geen coronagerelateerde vrijheidsbeperkende maatregelen meer door de Nederlandse overheid worden opgelegd, dan wel de omzet weer het niveau van 2019 heeft bereikt, in die zin dat de huurprijs aldus wordt vastgesteld: oorspronkelijke huurprijs – (omzetdaling% ÷ 2) = gewijzigde huurprijs, waarbij de relevante omzet wordt vastgesteld zoals in rechtsoverweging 14 is weergegeven, onder de verplichting van Hotel V om iedere maand een omzetoverzicht aan IJboulevard te verstrekken, met aan het einde van elk jaar op eerste afroep door IJboulevard voorzien van een door de accountant van Hotel V afgegeven goedkeuring ervan, of desgewenst een maandelijkse controle van die cijfers door (de accountant van) IJboulevard;

verklaart voor recht dat eventueel berekende contractuele boetes, wettelijke rentes of buitengerechtelijke incassokosten over de huurverplichtingen vanaf 16 maart 2020 door Hotel V niet verschuldigd zijn voor zover deze kosten betrekking hebben op betaling van meer dan Hotel V op grond van de met dit vonnis gewijzigde huurovereenkomsten verschuldigd is;

veroordeelt IJboulevard in de proceskosten welke aan de zijde van Hotel V worden begroot op € 83,38 aan explootkosten, € 124,00 aan griffierecht en € 960,00 aan salaris gemachtigde;

verklaart hetgeen onder I, II en IV is bepaald uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

In reconventie

wijst de vorderingen van IJboulevard af;

veroordeelt IJboulevard in de proceskosten welke aan de zijde van Hotel V worden begroot op 480,00 aan salaris gemachtigde;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving, kantonrechter, en in het openbaar

uitgesproken op 9 maart 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.