ECLI:NL:RBAMS:2023:1049

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10151693 CV EXPL 22-13503

vonnis van: 28 februari 2023

fno.: 42146

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

1. I&M Kuijper Vastgoed B.V.

gevestigd te Badhoevedorp

2. Henk Burger Beheer B.V.

gevestigd te Amstelveen

eisers

gemachtigde: mr. G.J.A. Wiekart

samen nader te noemen: verhuurster

t e g e n

[gedaagde]

wonende op een geheim adres

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

procederend in persoon

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:

– de dagvaarding van 12 oktober 2022, met producties;
– de conclusie van antwoord met producties;
– het instructievonnis waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
– de dagbepaling mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 december 2022. Voor verhuurster is mevrouw [naam] (directeur) verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen met haar partner. Partijen zijn gehoord, verhuurster aan de hand van spreekaantekeningen, en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.

1.1.Verhuurster heeft aan [gedaagde] op basis van een schriftelijke huurovereenkomst de woning aan de [adres] (hierna: de woning) verhuurd. De huurovereenkomst is ingegaan op 1 februari 2009 en bij aanvang van de huur bedroeg de huurprijs € 480,00 per maand.

1.2.De huidige huurprijs voor de woning is € 675,35.

1.3.Op 12 april 2022 heeft verhuurster aan [gedaagde] (op basis van een door de Belastingdienst afgegeven verklaring inkomensindicatie waaruit blijkt dat de inkomenscategorie van [gedaagde] valt in de categorie hoog) voorgesteld om de huur per 1 juli 2022 met € 100,00 te verhogen naar € 775,35.

1.4.
[gedaagde] heeft daartegen bezwaar gemaakt, waarna verhuurster de huurcommissie heeft verzocht om uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel.

Bij uitspraak van 16 augustus 2022 heeft de voorzitter van de huurcommissie geoordeeld dat het huurverhogingsvoorstel van verhuurster niet redelijk is. De voorzitter van de huurcommissie heeft in dat verband het volgende overwogen:

“(…) De verhuurder overlegt een puntentelling met een puntentotaal van 155 punten. Bij dit puntenaantal hoort een maximale huurprijs van € 844,06. Deze puntentelling is echter gebaseerd op de woningwaardering per 1 juli 2021. De voorzitter merkt op dat vanaf 1 mei 2022 de beperking van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel is ingegaan. Voor woningen met 142 of meer punten geldt dat het aantal punten dat de woning krijgt voor de WOZ-waarde niet meer mag zijn dan 33% van het puntentotaal. Verhuurder heeft in de puntentelling 82 punten opgenomen voor de WOZ waarde, ofwel bijna 53% van het puntentotaal. Deze beperking van de WOZ-waarde is in de woningwaardering van de verhuurder niet verwerkt. Voor het overige komen de woningwaarderingen van verhuurder en huurder nagenoeg overeen. Uit de beoordeling blijkt dat het bezwaar van de huurder kennelijk gegrond is. Voor de voorzitter staat voldoende vast dat de op 30 juni 2022 geldende huurprijs van € 675,35 boven de maximale huurprijs ligt. Er is dus geen ruimte om de huurprijs te verhogen. (…).”

Vordering en verweer

2. Verhuurster vordert dat, voor zover mogelijk bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, voor recht wordt verklaard dat per 1 juli 2022 voor de woning de maximaal redelijke huurprijs € 821,87 en de geldende huurprijs € 775,35 is, althans een door de kantonrechter vast te stellen ander bedrag, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3. Aan deze vordering legt verhuurster ten grondslag dat uit een in haar opdracht gemaakte woningwaardering blijkt dat aan de woning 155 punten moeten worden toegekend, waaruit volgt dat de maximaal redelijke huurprijs voor de woning per 1 juli 2022 € 821,87 bedraagt. De voorzitter van de huurcommissie heeft de zogenoemde WOZ-cap – waarin is voorzien in onderdeel 9.3 van bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte – ten onrechte en in strijd met de redelijkheid en billijkheid op de woning toegepast. Volgens verhuurster kan de WOZ-cap alleen worden toegepast als een nieuwe huurovereenkomst wordt aangegaan, omdat het doel van de regeling is om te voorkomen dat sociale huurwoningen weglekken naar de geliberaliseerde markt. In dit geval is de kwaliteit van de woning onveranderd en door het achterwege laten van toepassing van de WOZ-cap wordt de woning niet geliberaliseerd, zodat toepassing van de regeling op de lopende huurovereenkomst het doel er van voorbij schiet. Een en ander klemt in het bijzonder omdat [gedaagde] een dermate hoog inkomen heeft dat zij niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. Ten aanzien van dergelijke bewoners mag, om doorstroming op de woningmarkt te bevorderen, op grond van artikel 7:252a van het Burgerlijk Wetboek (BW) een extra huurverhoging worden toegepast. In dit geval wordt door toepassing van de WOZ-cap zelfs een huurverlaging mogelijk, waardoor het probleem van scheef wonen alleen maar wordt vergroot. De (jongere) regel van de WOZ-cap is dan ook dermate tegenstrijdig met de (oudere) regel van de inkomensafhankelijke huurverhoging, dat het onrechtmatig en onredelijk is om deze toe te passen. Een en ander is bovendien in strijd met artikel 1 van het Eerste Protocol van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (hierna: EP) op grond waarvan een eigenaar recht heeft op een redelijk rendement, vrij van onrechtmatige en/of onredelijke overheidsmaatregelen. Dat geldt in het bijzonder omdat de WOZ-cap niet is gebaseerd op een formele wet maar op een ministerieel besluit, aldus steeds verhuurster.

4. [gedaagde] is het niet eens met de voorgestelde huurverhoging. Zij heeft kort gezegd aangevoerd dat op basis van een door haar gemaakte huurprijscheck zelfstandige woonruimte de maximaal redelijke huurprijs voor de woning per 1 juli 2022 € 604,34 bedraagt. De huidige huurprijs komt ook zonder (inkomensafhankelijke) verhoging al boven deze huurprijs uit. Een inkomensafhankelijke huurverhoging is volgens haar – zij verwijst in dat verband naar de brief van minister H. de Jonge aan de voorzitter van de Tweede Kamer van 15 februari 2022 – alleen toegestaan zolang de maximale huurprijsgrens van de woonruimte niet wordt overschreden.

Beoordeling

5. In onderdeel 9.3 van bijlage 1 bij het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: onderdeel 9.3 van bijlage I) is het volgende bepaald: “Het aandeel van de punten voor de WOZ-waarde in de waardering van de woning is niet groter dan 33 procent. Deze beperking geldt niet voor woningen als bedoeld in onderdeel 9.1, onder a, en niet voor woningen waarvan de waardering zonder die beperking lager is dan 142 punten.”

6. Tussen partijen is niet in geschil dat de woning niet valt onder een van de in onderdeel 9.3 tweede zin van bijlage I uitgezonderde categorieën. De vraag die partijen verdeeld houdt is of onderdeel 9.3 eerste zin van bijlage I (hierna ook: de WOZ-cap) ook geldt voor lopende huurovereenkomsten zoals de onderhavige, hetgeen [gedaagde] stelt en verhuurster betwist.

7. Onderdeel 9.3 van bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte is met ingang van 1 mei 2022 in werking getreden en daarmee van af die datum van toepassing op iedere huurovereenkomst met een niet-geliberaliseerde huurprijs, nieuw of reeds lopend. Er is niet voorzien in overgangsrecht. In hoofdstuk 3 van de memorie van toelichting is bovendien als effect van de maatregel benoemd dat een zittende huurder in voorkomend geval op basis van de WOZ-cap een huurverlaging kan bewerkstelligen via de huurcommissie, namelijk als een woning is verhuurd met een aanvangshuurprijs onder de liberalisatiegrens en het aandeel voor de WOZ-waarde in de waardering van de woning meer dan 33% is. Daaruit blijkt dat bij de invoering van de WOZ-cap uitdrukkelijk rekening is gehouden met de situatie dat de WOZ-cap ook geldt voor lopende huurovereenkomsten. Verhuurster wordt dan ook niet gevolgd in haar standpunt dat de WOZ-cap alleen moet worden toegepast als een nieuwe huurovereenkomst wordt aangegaan. Anders dan verhuurster betoogt is het voorkomen dat sociale huurwoningen weglekken naar de geliberaliseerde markt niet het enige doel van de regeling. Het woningwaarderingsstelsel (hierna: WWS) als geheel, waarvan de WOZ-cap onderdeel uitmaakt, heeft kort gezegd tot doel om de balans tussen de betaalbaarheid en de kwaliteit van de woning te bewaken en daarvan maakt de WOZ-cap onderdeel uit.

8. Toepassing van de WOZ-cap op de huurovereenkomst met [gedaagde] is evenmin in strijd met het eigendomsrecht van verhuurster zoals neergelegd in neergelegd in artikel 1 EP. Zowel in de uitspraak van het Europese Hof voor de Rechten van de Mens van 2 juli 2013 (WR 2014/1) als in de uitspraken van de Hoge Raad van 2 april 2014 (ECLI:NL:HR:2014:826 en ECLI:NL:HR:2014:827) is geoordeeld dat de wettelijke huurbeschermings- en huurprijsbepalingen geen ongeoorloofde inbreuk vormen op het eigendomsrecht van de verhuurder. In de memorie van toelichting bij de invoering van de WOZ-cap is uitvoerig uitgelegd waarom ook deze beperking nodig is in het algemeen belang. De WOZ-cap zal voor sommige verhuurders kunnen leiden tot een onverwachte daling van het rendement. Het eigendomsrecht van artikel 1 Eerste Protocol garandeert evenwel geen decent profit of zelfs minimal profit ongeacht de overige omstandigheden van het geval. Dat neemt niet weg dat de Nederlandse regelgeving kan meebrengen dat individuele verhuurders worden geconfronteerd met een individual and excessive burden en zich daarom met succes kunnen beroep op artikel 1 EP (zie HR 26 januari 2018, ECLI:NL:HR:2018:110). Verhuurster heeft echter geen concrete feiten aangevoerd waaruit valt af te leiden dat daarvan in haar geval sprake is.

9. De regeling van de WOZ-cap conflicteert ook niet met artikel 7:252a BW, op grond waarvan ten aanzien van de in dat artikel genoemde bewoners en onder de daar vermelde voorwaarden een extra huurverhoging mag worden toegepast om doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. In bijlage V van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte staat immers uitdrukkelijk vermeld dat een inkomensafhankelijke huurverhoging slechts is toegestaan voor zover de maximale huurprijsgrens niet wordt overschreden. De maximale huurprijsgrenzen zijn onder meer vastgelegd in artikel 12 lid 1 van het Besluit huurprijzen woonruimte. Uit dit systeem vloeit voort dat eerst de maximale huurprijsgrens dient te worden berekend conform het Besluit huurprijzen woonruimte en de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte, waarna kan worden berekend of een inkomensafhankelijke huurverhoging nog tot de mogelijkheden behoort. In het geval van [gedaagde] behoort dat niet tot de mogelijkheden, omdat de kantonrechter (net als de huurcommissie, zie 1.5 hiervoor) van oordeel is dat de geldende huurprijs van € 675,35 boven de maximale huurprijs ligt.

10. Gelet op het voorgaande is toepassing van de WOZ-cap in dit geval niet onredelijk of onrechtmatig en zullen de door verhuurster gevorderde verklaringen voor recht – dat per 1 juli 2022 de maximaal redelijke huurprijs en de geldende huurprijs voor de woning respectievelijk € 821,87 en € 775,35 bedragen – worden afgewezen. Nu [gedaagde] geen voorstel tot huurprijsverlaging heeft gedaan (en daarna de huurcommissie heeft verzocht om uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel), bestaat evenmin aanleiding om de huurprijs op een ander bedrag te stellen dan de thans geldende huurprijs.

11. Verhuurster wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] . Gelet op het feit dat [gedaagde] in persoon procedeert, worden deze kosten begroot op nihil.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt verhuurster in de proceskosten, tot op heden begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, en in het openbaar

uitgesproken op 28 februari 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.