ECLI:NL:RBAMS:2023:5495

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/704932 / HA ZA 21-667

Vonnis van 31 mei 2023

in de zaak van

1. de vereniging

VERENIGING VAN EIGENAARS V.V.E. VAN HET PERCEEL [eiser sub 1]

gevestigd te [vestigingsplaats] , hierna te noemen: de VvE,

2 t/m 56 [kopers]

eisende partijen,

hierna te noemen: VvE c.s.,

advocaat: mr. E. Swart te AMSTERDAM,

eiseres sub 1 zal hierna tevens ‘de VvE’ worden genoemd,

eisers sub 2 tot en met 56 zullen hierna tevens ‘kopers’ worden genoemd,

tegen

WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,

te Amsterdam,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Eigen Haard,

advocaat: mr. H.J.G. Braakhuis te ARNHEM.

De procedure

1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:

– het tussenvonnis van 15 december 2021,

– het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 31 januari 2022,

– de akte tevens wijziging en vermeerdering van eis van de Vve,

– de akte van Eigen Haard.

1.2.Ten slotte is vonnis bepaald.

De feiten

2.1.Bij akte van 8 juli 2008 heeft grondslrd door haar in erfpacht gehouden sociale huurwoningen in [plaats] gesplitst in appartementsrechten. Naar deze akte zal hierna worden verwezen als: de splitsingsakte. De woningen waarop de splitsingsakte betrekking heeft zijn gebouwd voor 1940. Naar de gebouwen waar de woningen deel van uitmaken zal hierna worden verwezen als: het complex.

2.2.De splitsingsakte bepaalt, voor zover van belang:

“De verschenen persoon onder 1 [rb.: Eigen Haard] verklaart de splitsing in negentachtig (89) appartementsrechten als hiervoor omschreven hierbij vast te stellen, met inachtneming van het hierna in onderdeel XIII van deze akte met de Gemeente overeengekomene.“ (onderdeel VIII pagina 26 van de splitsingsakte)

“XIII. TOESTEMMING SPLITSING IN APPARTEMENTSRECHTEN GEMEENTE AMSTERDAM

Voor de toestemming per één april tweeduizend acht voor de onderhavige splitsing in appartementsrechten van de grondeigenaar wordt verwezen naar het Besluit … namens het Dagelijks Bestuur van het stadsdeel Amsterdam-Noord … de dato zesentwintig maart tweeduizend acht …, waaruit blijkt dat de Gemeente Amsterdam als hoofdgerechtigde toestemming heeft verleend als bedoeld in artikel 21 lid 1 van de Algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht, … zulks met inachtneming van het Convenant splitsing en verkoop sociale huurwoningen 2002-2007 en het Convenant splitsing en verkoop sociale huurwoningen 2008 tot en met 2016, de dato zeventien april tweeduizend acht, hierna tezamen te noemen “Convenant”, behoudens eventuele door Burgemeester en Wethouders vastgestelde wijzigingen voortvloeiende uit nadere, dan wel nieuwe afspraken tussen de Gemeente Amsterdam, de Federatie en woningcorporaties, …” (pagina 69 en 70 van de splitsingsakte).

“Kwaliteitseisen

11. De Erfpachter [rb.: Eigen Haard] heeft verklaard dat de woningen in het bij deze akte gesplitste complex, die in het kader van het “Convenant” verkocht zullen worden, op het moment van verkoop of op het moment dat de Erfpachter de meerderheid in de bij deze akte opgerichte Vereniging van Eigenaren verliest, voldoen aan de kwaliteitseisen zoals vastgelegd door Burgermeester en Wethouders bij zijn besluit van negentwintig oktober tweeduizend twee, nummer 2002/ 12133 ROIB en/of aan de eventuele besluiten die ter vervanging en / of aanvulling daarvan worden vastgesteld.”

2.3.Het Convenant, zoals gedefinieerd in onderdeel XIII van de splitsingsakte (zie hiervoor r.o. 2.2) bepaalt in artikel 6:

“Kwaliteitseisen bij splitsing en verkoop

Een splitsingsvergunning is vereist in geval van splitsing van woonpanden gebouwd vóór 1 januari 1940 en gelegen in het gebied bedoeld in artikel 3.2.1 van de Huisvestingsverordening.

De splitsingsvergunning wordt niet verleend als de indeling en staat van het onderhoud van het gebouw niet ten minste in overeenstemming zijn met:

a. voor wat betreft de gemeenschappelijke delen van het gebouw, een kwaliteitsniveau zoals omschreven in de
bijlage Minimaal kwaliteitsniveau.

b. voor wat betreft de appartementsrechten, de voorschriften van hoofdstuk III van het Bouwbesluit, …

…

…

Corporaties stellen aan de hand van een door B en W vast te stellen model een rapportage op waaruit blijkt dat de woningen welke zullen worden gesplitst voldoen aan de gestelde kwaliteitseisen, …”

De toelichting bij artikel 6 van het Convenant luidt, voor zover van belang:

“Er wordt onderscheid gemaakt tussen de kwaliteitseisen voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw en die voor de appartementen.

Artikel 6 lid 2 onder a: Het betreft hier de gemeenschappelijke delen. Het hier bedoelde minimale kwaliteitsniveau houdt in zijn algemeenheid het volgende in:

 fundering en casco moeten in een zodanige staat zijn, dat instandhouding gedurende 25 jaar verantwoord is;

 nulpunten of punten, die aanleiding kunnen geven tot huurbevriezing moeten zijn opgeheven en in aanschrijving van B&W geëiste voorzieningen moeten zijn getroffen;

 dakbedekking, goten en ramen moeten goed functioneren;

 het trappenhuis moet in goede staat zijn (inclusief schilderwerk);

 de gas- en elektrische installatie moeten van goede kwaliteit zijn;

 ramen die worden vervangen worden geschikt gemaakt voor dubbel glas.”

De Bijlage Kwaliteitseisen en Kwaliteitstoets behorend bij het Convenant verkoop sociale huurwoningen 2002-2007 bevat een nadere uitwerking van artikel 6 van het Convenant. Daar staat vermeldt, voor zover van belang:

“

De checklist in relatie tot de aansprakelijkheid

Van belang is de kwestie van de aansprakelijkheid van partijen. De checklist is een publiekrechtelijk document dat de verhouding tussen de corporatie en het stadsdeel bij de splitsingsaanvraag en vergunningverlening regelt. De corporatie is verantwoordelijk voor de inhoud van de checklist op grond waarvan de splitsingsvergunning door de vergunningverlener wordt verstrekt.

Door ondertekening van de checklist verklaart de corporatie naar waarheid dat is of zal worden voldaan aan de gestelde kwaliteitseisen. In de relatie tussen verkoper en koper speelt de checklist geen rol in juridische zin. Het Burgerlijk Wetboek is de juridische basis voor het regelen van rechten en plichten van verkoper en koper. De koopakte en overdrachtsakte vormen voor de koper de grond voor het aansprakelijk stellen van de verkoper in gevallen waarin sprake is van gebreken waarover de verkoper de koper niet heeft geïnformeerd. Het stadsdeel neemt deze checklist aan als zijnde juist en legt deze ten

grondslag aan zijn splitsingsbesluit.”

De Bijlage Kwaliteitseisen en Kwaliteitstoets behorend bij het Convenant verkoop sociale huurwoningen 2002-2007 bevat een model van de zogenaamde Grote checklist voor woongebouwen met sociale huurwoningen met een bouwjaar van vóór 1 januari 1940.

2.5.Bij besluit van 24 augustus 2007 heeft het Stadsdeel [plaats] het besluit genomen dat vergunning wordt verleend aan het splitsingsplan van Eigen Haard, hierna te noemen: het Besluit. Het Besluit bepaalt onder meer en voor zover van belang: … – dat de samenstelling van de woonruimtevoorraad, de stadsvernieuwing alsmede de toestand van het gebouw zich niet uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud – geheel of ten dele – verzet tegen splitsing in appartementsrechten of de verlening van deelnemingsrechten of lidmaatschapsrechten.” Ten slotte behelst het Besluit een verklaring: “dat hij die handelt in strijd met enig aan deze vergunning verbonden voorschrift, geacht wordt zonder vergunning te hebben gehandeld (artikel 3.2.12 Huisvestingsverordening 1999);”

2.6.Bij het Besluit is als bijlage de Grote checklist gevoegd, zoals deze is ingevuld door Eigen Haard, waarin zij over de toestand van het gebouw verklaart, voor zover van belang:
“

Fundering en casco verkeren in goede staat. Het is niet te verwachten dat fundering of casco binnen 25 jaar een voorziening behoeven.. …

…

…

Dakbedekking, goten en ramen functioneren goed. Het is niet te verwachten dat deze onderdelen binnen afzienbare tijd een voorziening behoeven. …

…

…

…

Asbest is verwijderd.

… “

2.7.Vanaf 2008 heeft Eigen Haard 40 van de 89 appartementen in het complex verkocht en overgedragen aan kopers. Eigen Haard is met de andere appartementseigenaren lid van de VvE.

In de koopovereenkomst tussen Eigen Haard en de heer [naam 1] van 22 oktober 2009 staat, voor zover van belang:

“Opgaven door verkoper

Artikel 2.

…

k. het reglement van de vereniging luidt thans zoals dit is vastgesteld bij de desbetreffende akte van splitsing in appartementsrechten verleden voor de notaris.

…

Mededelingsplicht

Artikel 3

Verkoper staat er voor in, dat hij aan koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten welke aan koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijke onderzoek naar de verkeersopvattingen van koper verlangd mag worden, door verkoper niet behoeven te worden verstrekt.”

…

Verklaringen van verkoper inzake verontreiniging

Artikel 4.

Verkoper verklaart vervolgens;

…

…

Het is hem bekend dat zich in de borstwering van het gebouw en in de daken van de schuren van het gebouw asbesthoudende of andere voor de gezondheid schadelijke materialen bevinden, welke materialen naar de huidige regelgeving niet behoeven te worden verwijderd.

…

Verklaringen van koper

Artikel 6.

Koper verklaart.

Hij aanvaardt uitdrukkelijk de in dit koopcontract vermelde lasten en beperkingen, alsmede die welke na onderzoek als bedoeld in artikel 3 voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn of hadden kunnen zijn.

Hij verklaart een kopie te hebben ontvangen van:

– de akte van splitsing in appartementsrechten

…

Hij is voornemens de gebruikseenheid te gaan gebruiken als volgt: woning.“

De (concept) akte van levering van 13 oktober 2014 voor de levering van een appartementsrecht in het complex aan mevrouw [naam 2] als koper, luidt, voor zover van belang, als volgt:

“I BESTEMMINGSWIJZIGING.

…

Verkoper en de Gemeente verklaren in het kader van het “Convenant splitsen en verkoop sociale huurwoningen 2008 tot en met 2016” de dato zeventien april tweeduizend acht, alsmede ter uitvoering van een besluit …, dat de bestemming van het hierna in onderdeel III,. te omschrijven appartementsrecht, te weten “sociale huurwoning”, door de inschrijving van een afschrift van deze akte in de daartoe bestemde openbare registers wordt gewijzigd in de bestemming “koopwoning”.”

“II. KOOPVEREENKOMST / LEVERING.

Bij onderhandse akte gedateerd twaalf september tweeduizend veertien – …- hebben Verkoper en Koper een koopovereenkomst gesloten, … waarbij Verkoper aan Koper heeft verkocht en Koper van Verkoper heeft gekocht het hierna omschreven registergoed.

Op grond van het hierboven weergegevene levert Verkoper hierbij aan Koper die bij deze aanvaardt:

III.REGISTERGOED
. … hierna ook aangeduid met: het
“Verkochte
””

“V. AKTE VAN SPLITSING IN APPARTEMENTSRECHTEN.

Het gebouw waarvan het Verkochte deel uitmaakt is gesplitst in appartementsrechten bij een akte splitsing erfpachtrecht in appartementsrechten tevens inhoudende vereniging erfpachtsrechten en afkoop canon op acht juli tweeduizend acht … hierna te noemen:
“de Akte van splitsing””

“

Gebruik van het Verkochte

Artikel 4.

Koper deelt mede dat hij het Verkochte wenst te gebruiken als woning met tuin.

Verkoper verklaart dat hem niet bekend is dat aan het Verkochte één of meer eigenschappen zouden ontbreken die nodig zijn voor een normaal gebruik als hiervoor vermeld, noch dat het Verkochte voorzien is van één of meer eigenschappen die een normaal gebruik als hiervoor vermeld onmogelijk maken, noch dat het voorgenomen gebruik als hiervoor vermeld op grond van privaatrechtelijke of publiekrechtelijke regels niet zou zijn toegestaan. Het bepaalde in artikel 6.d en 6.e van het Koopcontract is onverkort van toepassing.”

“Leveringsverplichting en feitelijke staat van het Verkochte

Artikel 6.

6.2
Verkoper staat ervoor in dat de gebruikseenheid van het Verkochte zich thans bevindt in de feitelijke staat die, anders dan door toedoen van Koper, niet minder is dan die waarin de gebruikseenheid van het Verkochte zich bevond ten tijde van het sluiten van het Koopcontract, behoudens normale slijtage.

”

“XVII. INFORMATIEPLICHT VERKOPER.

Verkoper verklaart dat hij ten aanzien van het Verkochte aan Koper alle inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van Koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten die aan Koper bekend zijn of uit eigen onderzoek beken hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijke onderzoek naar geldende verkeersopvattingen van Koper verlangd mag worden, door Verkoper niet behoeven te worden verstrekt.”

“VIII AKTE VAN SPLITSING EN SPLITSINGSREGLEMENT.

Koper verklaart een afschrift van de Akte van splitsing te hebben ontvangen.

Koper verklaart de in de Akte van splitsing en in het daarbij vastgestelde splitsingsreglement opgelegde verplichtingen hierbij te aanvaarden en te zullen nakomen.”

Naar aanleiding van voorgenomen onderhoudswerkzaamheden aan de balkons van het complex heeft Bouwadviesbedrijf Strackee de balkons van het complex onderzocht. Hierover heeft Strackee op 25 september 2017 een notitie opgesteld waarin, onder meer, wordt vermeldt:

“De balkonplaten zijn in slechte staat, rekenkundig voldoen zij niet aan de huidige eisen, de betonkwaliteit is slecht en delen van de hoofdbewapening liggen niet in een alkalisch milieu waardoor corrosie van wapening zal optreden.”

2.11.Per brief van 6 december 2018 heeft de VvE c.s. Eigen haard aansprakelijk gesteld voor de schade aan de balkons bestaande uit de kosten van het herstel.

Eigen Haard heeft aan de firma Klaver Asbestinventarisaties, hierna te noemen: Klaver, de opdracht verstrekt om aan de buitenzijde van het complex een asbestinventarisatie uit te voeren. Op 11 juni 2018 heeft Klaver haar rapport hierover uitgebracht. Hierin staat vermeldt:

“3 Conclusies en aanbevelingen

…

De aangetroffen asbesthoudende toepassingen vormen geen direct gevaar voor de gebruiker/bewoner van het bouwwerk of object en kunnen worden verwijderd in het kader van sloop en/of renovatie. Saneren op korte termijn is wel aanbevolen.”

Deze conclusie wordt herhaald in een aanvullend rapport van Klaver Asbestinventarisaties van 13 juni 2022.

De VvE heeft de firma Nebest opdracht gegeven om de balkons te onderzoeken. Naar aanleiding hiervan heeft Nebest 29 juli 2019 schriftelijk advies uitgebracht. Daarin staat vermeldt:

“Conclusie

De vraag van de balkoncommissie van de Vereniging van Eigenaren aan Nebest is te beoordelen of de gebreken en ontstane (beton)schades aan de balkons zichtbaar of bekend hadden kunnen zijn, ten tijde van de overdracht in 2008.

Het antwoord hierop is dat dit niet met zekerheid gezegd kan worden. Wel kan met zekerheid worden gesteld dat, gezien de aangetroffen staalafname, het corrosieproces aan de stalen liggers in de betonnen consoles reeds was gestart.”

2.14.De VvE heeft de firma Exsys verzocht om een houtrotinspectie uit te voeren van het complex. Over haar algemene conclusies heeft Exsys op 20 juni 2019 en 1 oktober 2019 schriftelijk gerapporteerd.

2.15.Per e-mail van 17 september 2019 heeft de VvE c.s. Eigen Haard aansprakelijk gesteld voor de kosten van de werkzaamheden in verband met de vervanging van kozijnen, dakkapellen, bergingen en de verwijdering van asbest.

Op 30 mei 2022 heeft de firma Thorlogical een rapport uitgebracht van gevelinspectie aan het complex. Daarin staat vermeldt, voor zover van belang:

“4.1 CONCLUSIE

Gevels conditie en kwaliteit
:

12 gevels zijn onderzocht. Gevelmetselwerk scheurvorming met name nabij en boven gevelvullingen metselwerk en schadebeelden op posities verdieping houten vloerbalk lagen – voegwerk erosie aan oppervlakte algemeen maar voldoende sterk en functioneel – Door zettingen bouweenheid woonblokken en mede door druk verkeer zijde [locatie] zien we bepaalde scheurvormen van lichte aard (minder dan 01mm scheurbreedte). We zien ook scheurvorming en schadebeelden van behoorlijk zware aard; in het gevelmetselwerk is veel corroderend staal aanwezig wat scheurvorming en schadebeelden veroorzaakt. Sommige profiel stalen liggers liggen positioneel te dicht aan de oppervlakte waardoor herstel en preserveren niet tot het duurzame karkater heeft geleid als gewenst, zoals te zien bij reeds uitgevoerde herstellingen waar opnieuw scheuren en schades tevoorschijn komen. Hetzelfde geldt bij posities met roestende koppelankers ter hoogte van houten balklagen in het gevelmetselwerk.”

Het geschil

3.1.VvE c.s. vordert primair, na eiswijziging, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de verklaring voor recht dat Eigen Haard jegens eiseres sub 1, de VvE, gehouden is de schade te vergoeden die zij lijdt doordat ten tijde van de splitsing of verkoop niet is voldaan aan de kwaliteitseisen van het Convenant splitsen en verkoop sociale huurwoningen 2002-2007 en 2008-2016, alsmede de verklaring voor recht dat de verplichting van Eigen Haard om de schade te vergoeden ziet op de kosten van de noodmaatregelen en de noodzakelijke herstelkosten voor het in stand houden van de:

– balkons;

– dakkapellen;

– houten kozijnen;

– houten bergingen;

– houten gevelbetimmering;

– verwijdering van asbest;

– gevels.

3.2.De VvE c.s. vordert subsidiair, na eiswijziging, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de verklaring voor recht dat Eigen Haard jegens de kopers gehouden is, naar rato van hun breukdelen, de schade te vergoeden die zij lijden doordat de appartementsrechten ten tijde van de verkoop niet voldeden aan hetgeen zij daarvan op basis van de splitsings-, koop- en leveringsakte mochten verwachten, alsmede de verklaring voor recht dat de verplichting van Eigen Haard om de schade te vergoeden ziet op de kosten van de noodzakelijke herstelkosten voor het in stand houden van de:

– balkons;

– dakkapellen;

– houten kozijnen;

– houten bergingen;

– houten gevelbetimmering;

– verwijdering van asbest;

– gevels.

3.3.Zowel voor de primaire als subsidiaire vordering verzoekt VvE c.s. verwijzing naar de schadestaatprocedure voor de vaststelling van de omvang van de schade en veroordeling van Eigen Haard in de kosten van het geding, te voldoen binnen veertien dagen na het wijzen van dit vonnis, te vermeerderen met wettelijke rente daarover en de nakosten.

3.4.Kort en samengevat weergegeven leggen VvE c.s. aan hun primaire en subsidiaire vordering ten grondslag dat de VvE c.s. op grond van de splitsingsakte er vanuit mocht gaan dat het complex voldeed aan de kwaliteitseisen van het Convenant. Het complex voldeed volgens VvE c.s. niet aan die kwaliteitseisen. De subsidiaire vordering is daarenboven gegrond op de stelling dat de appartementsrechten ten tijde van verkoop niet voldeden aan hetgeen de kopers daarvan op grond van de koop- en leveringsakte mochten verwachten.

3.5.Eigen Haard voert verweer. Zij betoogt dat De VvE niet als procespartij kan gelden omdat zij slechts het beheer voert over het complex. De VvE heeft volgens Eigen Haard ook geen schade geleden. Eigen Haard bestrijdt voorts, kort en samengevat weergegeven, dat de VvE c.s. aan het Convenant de garantie kan ontlenen dat het complex bij de splitsing voldeed aan de kwaliteitseisen van het Convenant. Eigen haard betwist dat het complex ten tijde van de splitsing niet voldeed aan de kwaliteitseisen van het Convenant of dat het complex niet voldeed aan hetgeen de kopers van de appartementsrechten mochten verwachten. Voor zover sprake is van een gebrek dan heeft de VvE c.s. daarover niet tijdig geklaagd. Eigen Haard concludeert tot niet-ontvankelijkheid van VvE c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van VvE c.s., met veroordeling van VvE c.s. in de kosten van deze procedure, uitvoerbaar bij voorraad.

3.6.Op de overige stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

De beoordeling

Is de VvE procespartij?

4.1.De VvE c.s. vordert primair dat een verklaring voor recht wordt gegeven waarmee de rechtsverhouding tussen de VvE en Eigen Haard wordt vastgesteld. Hiermee treedt de VvE niet op voor haar leden, maar voor zichzelf. De VvE is bevoegd om voor zichzelf als procespartij op te treden.

De primaire vordering

4.2.VvE c.s. heeft de primaire vordering onderbouwd met de stelling dat Eigen Haard is tekortgeschoten in haar verplichtingen jegens eiseres sub 1, de VvE althans dat zij jegens de VvE onrechtmatig heeft gehandeld door aan de VvE een gebouw in beheer te geven dat niet voldoet aan de in het Convenant gestelde kwaliteitseisen. Ter onderbouwing van die stelling beroept de VvE zich op de verklaring van Eigen Haard in de splitsingsakte zoals weergegeven in r.o. 2.2 onder het kopje ‘Kwaliteitseisen’. Naar deze verklaring zal hierna worden verwezen als: de Kwaliteitsverklaring. De Kwaliteitsverklaring is volgens de VvE c.s opgenomen ten behoeve van kopers en toekomstige kopers van de appartementsrechten. Het standpunt van de VvE c.s. komt er op neer dat de rechtbank moet beoordelen of uit de splitsingsakte een verplichting volgt van Eigen Haard jegens de VvE en of zij in de nakoming daarvan is tekortgeschoten.

Is Eigen Haard jegens de VvE tekortgeschoten in de nakoming van een verplichting uit de splitsingsakte?

4.3.Eigen Haard en de Gemeente Amsterdam zijn de comparanten bij de splitsingsakte. De VvE is geen partij bij de splitsingsakte of anderszins bij de opstelling van de splitsingsakte betrokken geweest. De VvE heeft niet toegelicht waarom Eigen Haard zich niettemin met de splitsingsakte jegens de VvE zou hebben verplicht om het complex in de staat te brengen die voldoet aan de Kwaliteitsverklaring. De VvE heeft bovendien gesteld dat de Kwaliteitsverklaring is afgegeven ten behoeve van kopers en toekomstige kopers van de appartementsrechten. De VvE is geen koper of een toekomstige koper van een appartementsrecht. Eigen Haard heeft zich niet met de splitsingsakte jegens de VvE verbonden om het complex in beheer te geven in de staat zoals beschreven in de Kwaliteitsverklaring. Omdat Eigen Haard met de splitsingsakte geen verplichting is aangegaan jegens de VvE kan zij ook niet tekortschieten in de nakoming daarvan.

Heeft Eigen Haard jegens de VvE een onrechtmatige daad gepleegd?

4.4.De VvE heeft haar beroep op onrechtmatige daad gegrond op de stelling dat het complex ten tijde van de splitsing of verkoop niet voldeed aan de Kwaliteitsverklaring. De VvE heeft hiermee miskend dat de Kwaliteitsverklaring niet de strekking heeft om de VvE rechten te geven over de staat van het complex. Dit blijkt uit de Bijlage Kwaliteitseisen en Kwaliteitstoets behorend bij het Convenant verkoop sociale huurwoningen 2002-2007, zie hiervoor r.o. 2.4, hierna te noemen: de Bijlage. In de Bijlage wordt verduidelijkt dat de checklist – die een uitwerking is van artikel 6 van het Convenant inzake de kwaliteitseisen – een publiekrechtelijk document is dat de verhouding regelt tussen de corporatie en het stadsdeel bij de splitsingsaanvraag en vergunningverlening. Met de ondertekening van de checklist verklaart de corporatie dat is of zal worden voldaan aan de gestelde kwaliteitseisen. De Bijlage vermeldt expliciet dat de checklist in de relatie tussen verkoper en koper geen juridische rol speelt. De Kwaliteitsverklaring is dus afgelegd door Eigen Haard ten behoeve van de Gemeente Amsterdam met het oog op het Besluit. Het Besluit bepaalt: “dat hij die handelt in strijd met enig aan deze vergunning verbonden voorschrift, geacht wordt zonder vergunning te hebben gehandeld (artikel 3.2.12 Huisvestingsverordening 1999)”, zie hiervoor r.o. 2.5. Het Besluit bepaalt niets over andere mogelijk beoogde rechtsgevolgen indien niet aan de voorschriften van de vergunning wordt voldaan. Dat de Kwaliteitsverklaring of het Besluit een verplichting van Eigen Haard in het leven roept waaraan de VvE rechten mag ontlenen, zoals VvE heeft betoogd, is hiermee niet te rijmen. Het is daarnaast ook niet gebleken dat de VvE – die geen eigenaar is van een of meerdere appartementen – zelf schade lijdt als het complex niet aan de Kwaliteitsverklaring voldoet. De primaire vordering van Eigen Haard kan daarom niet worden gegrond op een onrechtmatige daad van Eigen Haard.

De subsidiaire vordering

4.5.De subsidiaire vordering betreft de vraag of het complex bij de verkoop van de appartementen voldeed aan hetgeen de kopers daarvan mochten verwachten. Daarbij dient te worden beoordeeld of de kopers hun verwachtingen mede mochten ontlenen aan de Kwaliteitsverklaring. De rechtbank zal eerst deze vraag beantwoorden. Omdat door de VvE c.s. is gesteld – en door Eigen Haard niet is betwist – dat tussen Eigen Haard en de kopers gelijkluidende koopovereenkomsten zijn gesloten en dat levering van de appartementsrechten heeft plaatsgevonden op basis van gelijkluidende aktes van levering zal de rechtbank als uitgangspunt nemen dat de koopovereenkomsten en leveringsaktes tussen kopers en Eigen Haard luiden zoals weergegeven in r.o. 2.8 en r.o. 2.9. Hetgeen in dit vonnis wordt overwogen over de koopovereenkomst of de leveringsakte ziet derhalve op alle koopovereenkomsten en leveringsaktes tussen de kopers en Eigen Haard.

Maakt de Kwaliteitsverklaring deel uit van de koopovereenkomst tussen Eigen Haard en de kopers?

4.6.Het antwoord op de vraag of de Kwaliteitsverklaring deel uitmaakt van de koopovereenkomst tussen Eigen Haard en de kopers is een kwestie van uitleg. Niet is gesteld of gebleken dat Eigen Haard en de kopers afzonderlijk hebben onderhandeld over de tekst van de koopovereenkomst. VvE c.s. heeft ook geen andere feiten of omstandigheden gesteld die naast de tekst in de koopovereenkomst, leveringsakte of splitsingsakte bij de uitleg kunnen worden betrokken. Voor de uitleg van de koopovereenkomst komt daarom grote betekenis toe aan de in de overeenkomst gebruikte bewoordingen. Volgens vaste rechtspraak kunnen ook gedragingen van partijen na het sluiten van de overeenkomst van belang zijn voor de uitleg van de overeenkomst. Zie bijvoorbeeld HR 12 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BX5572. Bij de uitleg van hetgeen tussen partijen is overeengekomen zal de rechtbank daarom tevens acht slaan op de verklaringen van partijen in de leveringsakte.

4.7.De koopovereenkomst en de leveringsakte bevatten de volgende bepalingen over de leveringsplicht van Eigen Haard en verwijzingen naar de splitsingsakte. In artikel 2 sub k. van de koopovereenkomst heeft Eigen Haard gegarandeerd dat het reglement van de vereniging luidt zoals dit is vastgesteld met de akte van splitsing in appartementsrechten. In artikel 4 van de leveringsakte heeft Eigen Haard verklaard dat het haar niet bekend is dat aan het appartementsrecht één of meer eigenschappen zouden ontbreken die nodig zijn voor een normaal gebruik. In artikel 6 van de leveringsakte heeft Eigen Haard verklaard dat het appartement zich in de feitelijke staat bevond die niet minder was dan ten tijde van de koopovereenkomst. Zie hiervoor r.o. 2.8 en 2.9.

4.8.In deze verklaringen van Eigen Haard is niet opgenomen dat de leveringsplicht van Eigen Haard is uitgebreid met de Kwaliteitsverklaring. Dat de koper in artikel 6 sub b. van de koopovereenkomst heeft verklaard dat hij een kopie heeft ontvangen van de splitsingsakte maakt dit niet anders. De koper dient over deze splitsingsakte te beschikken met het oog op zijn verklaring in de leveringsakte dat hij de splitsingsakte en zijn verplichtingen uit het splitsingsreglement aanvaardt en zal nakomen. Deze verklaringen betekenen niet, zoals de VvE c.s. hebben betoogd, dat de rechten en plichten die voortvloeien uit de splitsingsakte, voor zover daarvan al sprake is, van toepassing zijn verklaard. Eigen Haard is dus niet met de kopers overeengekomen dat de te leveren appartementsrechten zouden worden geleverd conform de Kwaliteitsverklaring. Bij de beantwoording van de vraag of het complex bij de verkoop van de appartementsrechten voldeed aan hetgeen de kopers daarvan mochten verwachten zal de Kwaliteitsverklaring buiten beschouwing worden gelaten.

Voldeed het complex bij de verkoop van de appartementen aan hetgeen de kopers daarvan mochten verwachten?

De beoordelingsmaatstaf

4.9.Op grond van artikel 7:17 BW moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden, dat wil zeggen dat zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Wat de koper mag verwachten wordt ingekleurd door mededelings- en onderzoeksplichten en de overige omstandigheden van het geval. De verkoper is gehouden mededeling te doen van gebreken waarvan hij op de hoogte is. Een gebrek dat aan normaal gebruik in de weg staat, kan onder omstandigheden meebrengen dat van non-conformiteit sprake is, ook als de verkoper het gebrek niet kende. De bewijslast van de stelling van de kopers dat de zaak niet de eigenschappen bezit die zij grond van de overeenkomst mochten verwachten, rust volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv in beginsel op de kopers.

De door de VvE c.s. gestelde gebreken

4.10.De VvE c.s. heeft gesteld dat sprake is van ernstige (verborgen) gebreken aan het complex die ten tijde van de levering van de appartementsrechten aanwezig waren. Deze gebreken heeft VvE als volgt toegelicht.

De balkons

4.11.Er was volgens VvE c.s. sprake van ernstige schade aan de balkons waardoor een onveilige situatie is ontstaan. De balkons moesten worden gestut. Ter onderbouwing van haar stelling verwijst Vve c.s. naar de door Bouwadviesbedrijf Strackee en Nebest verrichte onderzoeken naar de balkons waarvan de belangrijkste bevindingen hiervoor zijn weergegeven in r.o. 2.10 en r.o. 2.13.

Het houtwerk van de ramen, boeidelen, houten bergingen en dakkapellen

4.12.VvE c.s. heeft aangevoerd dat het houtwerk van de kozijnen, de betimmering van de gevels en het houtwerk van de bergingen aan het eind zijn van hun levensduur. Bij het houtwerk van de ramen, boeidelen, houten bergingen en dakkapellen is sprake van dermate ernstige verrotting dat instandhouding daarvan dermate forse terugkerende uitgaven vergt dat de gehele vervanging van de kozijnen op termijn de meest economische oplossing is. Gelet op de levensduur van de kapellen had de vervanging daarvan door Eigen Haard bij de splitsing aan de orde moeten worden gesteld en had Eigen Haard aan de VvE een bruidsschat ter beschikking moeten stellen of bij de verkoop van de appartementen een investeringsplan moeten opnemen volgens welke de kapellen op een termijn van vijf jaar of bij de verkoop van een appartement zouden worden vervangen. Hoewel herstel van het houtwerk wel mogelijk is, is dat kostbaar en zal het probleem zich blijven voordoen.

De aanwezigheid van asbest

4.13.Vve c.s. heeft asbest aangetroffen in de kit van de ramen, de beplating en de kit van de dakkapellen en de binnenmuren van de woningen. De aanwezigheid van asbest verhoogt de kosten van herstel of vervanging van de houten delen van het complex. Op korte termijn zal het asbest moeten worden verwijderd, aldus VvE c.s..

Gebrek aan de gevels

4.14.In de stalen delen van de gevels van het complex is sprake van ernstige corrosie. Voor een verantwoorde instandhouding van het complex is herstel daarvan noodzakelijk. Het is aannemelijk dat deze corrosie in 2008 een aanvang had genomen. Eigen Haard was hiervan op de hoogte omdat is gebleken dat zij herstelwerkzaamheden aan de gevel heeft laten uitvoeren voordat de appartementen zijn verkocht. Eigen Haard heeft dit gebrek niet gemeld aan de kopers.

4.15.Volgens VvE c.s. mochten de kopers verwachten dat zij een appartementsrecht kochten met balkons die deugdelijk geconstrueerd en geconserveerd waren, met houtwerk dat niet reeds ‘op’ was, zonder asbest (op kwetsbare plekken) en zonder gevels die beschadigen door corroderend staal. Eigen Haard was van de bouwkundige staat van het complex op de hoogte of had dat moeten zijn. Eigen Haard heeft niet aan de kopers medegedeeld dat te verwachten viel dat de gebouwdelen binnen 25 jaar een voorziening behoefden. Uit de staat van de balkons, dakkapellen, houtwerk en het aangetroffen asbest blijkt dat de appartementsrechten niet de eigenschappen bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn

Betwisting door Eigen Haard

De balkons

4.16.Eigen Haard betwist dat de sprake is van ernstige schade aan de balkons. De balkons behoeven niet te worden vervangen en kunnen ook door onderhoud behouden blijven voor gebruik. Eigen Haard was bij de verkoop van de appartementen niet op de hoogte van de door VvE c.s. gestelde gebreken aan de balkons en kon dat ook niet zijn zonder onderzoek te doen waarbij het beton in de balkons zou zijn opengebroken. Dergelijk onderzoek mag niet van Eigen Haard worden verwacht. Dat zekerheidshalve balkons tijdelijk zijn gestut valt volgens Eigen Haard onder goed beheer van de VvE.

De gebreken aan het houtwerk van de ramen, boeidelen, houten bergingen en dakkapellen

4.17.Eigen Haard betwist dat de dakkappellen vervangen moeten worden. Het nodige onderhoud is volgens Eigen Haard normaal en komt voor rekening van VvE.

De aanwezigheid van asbest

4.18.Eigen Haard betwist dat het nodig is het asbest te verwijderen tenzij dit zich bevindt op kwetsbare plekken. De dakkappelen zijn geen kwetsbare plek. Derhalve is niet sprake van een gebrek.

Gebrek aan de gevels

4.19.Eigen Haard betwist dat bij de verkoop van de appartementen reeds sprake was van corrosie van de stalen gedeelten van de gevels. Na de verkoop zijn 14 jaren verstreken en in die periode heeft, zo blijkt ook uit de rapportage van Thorlogical, matig onderhoud plaatsgevonden. De corrosie kan zijn ontstaan na de verkoop van de appartementen. Het complex is gebouwd in de jaren 1920 tot 1929 met verschillende materialen, zoals destijds gebruikelijk. Deze kunnen met verschillende uitzettingen op elkaar inwerken waardoor scheurvorming, manco’s en schadebeelden kunnen ontstaan.

4.20.Eigen Haard heeft voorts aangevoerd dat het een feit van algemene bekendheid is dat bij oudere woningen een minder goede bouwkundige staat mag worden verwacht dan bij nieuwere woningen. Omdat het complex meer dan 88 jaar oud is en de appartementen voor een relatief lage verkoopprijs zijn verkocht hadden de eigenaren rekening moeten houden met een bepaalde mate van onderhoud en eventuele aanpassing van het complex aan de eisen van de tijd, ook al zou de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar zijn geweest. Het herstel dat de VvE vordert betreft regulier onderhoud. In 2008 was er geen achterstand in onderhoud. In 2013 is ten behoeve van de VvE een meerjaren onderhoudsplan opgesteld voor het complex. Daaruit blijkt dat de staat van het complex in 2013 goed was. Dat na verloop van de jaren sinds 2008 het appartementencomplex op onderdelen (groot) onderhoud nodig heeft levert dus geen non-conformiteit op. Dat het complex niet geschikt is voor normaal gebruik wordt betwist. Er is geen sprake van ernstige gebreken die de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt. Eigen Haard heeft ook geen vrijwaring gegeven voor kosten van enig onderhoud. VvE c.s. mocht in de gegeven omstandigheden niet verwachten dat het complex in perfecte staat verkeerde. De appartementen bezitten de eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik en ze worden ook normaal gebruikt.

Het oordeel van de rechtbank over de non-conformiteit

Niet geschikt voor bewoning?

De subsidiaire vordering van VvE c.s. betreft de kosten van werkzaamheden aan een complex dat vóór 1940 is gebouwd. Sindsdien wordt het bewoond. Dat het complex niet geschikt is voor bewoning heeft VvE c.s niet concreet onderbouwd. De aanwezigheid van asbest betekent niet dat het complex niet kan worden bewoond. Uit de bevindingen van Klaver Asbestinventarisaties die hiervoor in r.o. 2.12 zijn weergegeven blijkt dat de asbesthoudende toepassingen in het complex geen direct gevaar vormen en kunnen worden verwijderd in het kader van sloop en/of renovatie. De aanwezigheid van asbest in de appartementen betekent dus niet dat de appartementen niet geschikt zijn voor bewoning.

Gebreken aanwezig bij de verkoop van de appartementen?

4.22.Dat de door kopers gestelde gebreken aan de balkons, het houtwerk en de gevels aanwezig waren bij de levering van de appartementsrechten blijkt niet uit de in het geding gebrachte rapportages. Uit het meerjaren onderhoudsplan dat door Eigen Haard is overgelegd volgt daarentegen dat de staat van onderhoud van de appartementen in 2013 grotendeels goed was en ten minste redelijk. Dat jaren daarvoor, namelijk bij de verkoop van de appartementen, wel sprake was van gebreken is daarmee niet te verenigen. Kopers hebben hun stellingen op dit punt dan ook onvoldoende weten te onderbouwen, zodat niet kan worden aangenomen dat de gestelde gebreken ten tijde van de levering van de appartementsrechten aanwezig waren.

Onderzoeks- en mededelingsplicht

Nu de gestelde gebreken aan de balkons, het houtwerk en de gevels niet zijn komen vast te staan, behoeft geen bespreking of partijen over en weer hebben voldaan aan hun onderzoeks- en mededelingsplicht. Ten aanzien van de aanwezigheid van asbest heeft Eigen Haard overigens bij de verkoop medegedeeld dat zich in de borstwering van het gebouw en in de daken van de schuren van het gebouw asbesthoudende of andere voor de gezondheid schadelijke materialen bevinden, welke materialen naar de huidige regelgeving niet behoeven te worden verwijderd. Zie hiervoor r.o. 2.9. In zoverre heeft Eigen Haard inzake het asbest aan haar mededelingsplicht voldaan.

Geen bijzondere garantie, de appartementen zijn conform de koopovereenkomsten geleverd

4.24.In r.o. 4.8 is reeds overwogen dat Eigen Haard niet met de Kwaliteitsverklaring de kopers heeft gevrijwaard voor gebreken aan de appartementsrechten of van (groot) onderhoud. Vanwege de ouderdom van het complex moesten de kopers verwachten dat in de jaren na levering van de appartementsrechten nog onderhoud vereist was. Dat de kopers tenminste tien jaar na splitsing worden geconfronteerd met de kosten van herstelwerkzaamheden aan een complex dat is gebouwd vóór 1940 is conform hetgeen de kopers bij de koop van de appartementen mochten verwachten.

Conclusie

4.25.De slotsom is dat de vorderingen van VvE c.s. zullen worden afgewezen. De overige verweren van Eigen Haard behoeven daarom geen verdere behandeling.

4.26.Als de in het ongelijk gestelde partij zal VvE c.s. in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Eigen Haard als volgt vastgesteld:

– griffierecht

€

667,00

– salaris advocaat

€

1.495,00

(2,5 punten × € 598,00)

Totaal

€

2.162,00

4.27.De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

De beslissing

De rechtbank

5.1.wijst de vorderingen van VvE c.s. af,

5.2.veroordeelt VvE c.s. in de proceskosten, aan de zijde van Eigen Haard tot dit vonnis vastgesteld op € 2.162,00,

5.3.veroordeelt VvE c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

– € 173,00 aan salaris advocaat,

– te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als VvE c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,

5.4.verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. T.T. Hylkema en in het openbaar uitgesproken op 31 mei 2023.