Moet een huurder een ‘eerlijk’ alternatief voor een ‘oneerlijk’ beding aanvaarden?

Waar ging de zaak over?

Woonstichting Lieven de Key is een procedure gestart tegen een woonruimte huurder wegens een huurachterstand. Lieven de Key vordert kort gezegd ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand en buitengerechtelijke kosten.

In de huurovereenkomst is een beding opgenomen waarin is bepaald dat een huurder bij de niet-nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst alle buitengerechtelijke incassokosten aan de verhuurder verschuldigd is. Onder buitengerechtelijke incassokosten moeten onder andere de kosten van eventuele sommatie, huuropzegging, incasso, de deurwaarder en de advocaat van de verhuurder worden begrepen. Over het beding is niet door partijen onderhandeld. Het beding wijkt in het nadeel van de huurder (consument) af van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten.

Toetsing aan de Richtlijn oneerlijke bedingen

De rechtbank toetst het beding over de buitengerechtelijke incassokosten aan de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (Richtlijn 91/13 EEG) en komt zoals te verwachten tot de conclusie dat het beding oneerlijk is. Een woonruimte huurder is een consument. De reden hiervoor is dat het beding in het nadeel van de huurder afwijkt van de dwingendrechtelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. Op grond van de uitspraak van de Hoge Raad van 10 februari 2023 is een afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen jegens een consument oneerlijk.

De vorderingen van de woningcorporatie en de overwegingen ten overvloede

Omdat Lieven de Key al zag aankomen dat het beding over de buitengerechtelijke incassokosten oneerlijk zou worden verklaard, vordert Lieven de Key uiteindelijk primair dat haar algemene voorwaarden zodanig worden gewijzigd dat de huurder slechts de wettelijke buitengerechtelijke incassokosten is verschuldigd. Dit om te voorkomen dat het beding over de buitengerechtelijke incassokosten oneerlijk zou worden verklaard en Lieven de Key helemaal geen aanspraak kan maken op buitengerechtelijke incassokosten.

Een oneerlijkverklaring van het beding leidt volgens Lieven de Key tot onwenselijke gevolgen, aangezien het beding met betrekking tot de buitengerechtelijke incassokosten in vrijwel alle huurovereenkomsten van de woonstichting (ongeveer 35.000 woningen) is opgenomen.

De rechtbank oordeelt dat voor wijziging van de algemene voorwaarden geen plaats is, maar vermeldt vervolgens enkele overwegingen ten overvloede die voor verhuurders van belang kunnen zijn. De rechtbank overweegt dat verhuurders van woonruimte bij een voorgestelde wijziging van algemene voorwaarden van huurovereenkomsten “tegen de grenzen van huurbescherming aanlopen” en “bij hun pogingen daartoe tegen vele (praktische en juridische) problemen” aanlopen.

Vervolgens overweegt de rechtbank dat de door Lieven de Key geschetste onwenselijke (maatschappelijke) gevolgen van de oneerlijkverklaring door de rechtbank mogelijk beperkt kunnen blijven omdat Lieven de Key de mogelijkheid heeft dergelijke bedingen te schrappen of te vervangen door een eerlijk beding. De mogelijkheid om oneerlijke bedingen te wijzigen wordt door de rechtbank niet beperkt tot de ‘redelijk aanbod-’procedure van artikel 7:274 lid 1 BW. De rechtbank verwijst naar het goed huurderschap (art. 7:213 BW) en overweegt:

“Dit brengt, wat de huurder betreft, mee dat deze onder de geschetste omstandigheden een aanbod van de verhuurder tot schrapping van het oneerlijke beding ter zake van de buitengerechtelijke kosten of tot vervanging van dit oneerlijk beding door een eerlijk beding behoort te aanvaarden, nu daarmee het doel van de Richtlijn die strekt ter bescherming van de consument en erop gericht is oneerlijke bedingen uit overeenkomsten te verwijderen, wordt bereikt.”

Conclusie t.a.v. de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 3 augustus 2023

De rechtbank Amsterdam lijkt zich de maatschappelijke onrust na de Bouwinvest uitspraak van 3 augustus 2023 aan te trekken en zet de deur open naar de vervanging van oneerlijke bedingen via het goed huurderschap van art. 7:213 BW. De rechtbank lijkt immers van oordeel te zijn dat een huurder de vervanging van een oneerlijk beding door een eerlijk beding in beginsel moet aanvaarden. Dit lijkt een uitweg voor verhuurders te bieden, ook om als oneerlijk aangemerkte huurprijswijzigingsbedingen te vervangen door eerlijke bedingen. Hiermee kan voorkomen worden dat de bedingen geheel buiten toepassing blijven. Dit kan dus een interessante ‘escape’ voor verhuurder van woonruimte zijn. Het is echter wel de vraag of dit strookt met de Europese richtlijn. Wordt vervolgd!

De uitspraak van rechtbank Amsterdam van 5 oktober 2023

In een andere zaak heeft de rechtbank Amsterdam, bij vonnis van 5 oktober 2023, over deze materie vragen aan de Hoge Raad gesteld. Deze zaak gaat net als veel andere zaken over een indexeringsclausule in een huurovereenkomst woonruimte. De verhuurder had volgens die clausule het recht de CBS indexering met ‘maximaal’ 3% te verhogen. Gelet op de eerdere uitspraken is het niet verrassend dat de rechtbank dit beding als een ‘oneerlijk beding’ aanmerkt. Deze clausule zal bij het eindvonnis dan ook vernietigd worden.

Maar hoe ver gaat deze vernietiging? De rechtbank overweegt dat er bij de rechtbank vragen bestaan over de gevolgen van een dergelijke vernietiging en dat die vragen in een groot aantal andere zaken ook aan bod komen. Het probleem voor verhuurders bij de toepassing van de Europers richtlijn zit hem vooral in het feit dat bij zo’n vernietiging iedere mogelijkheid tot een huurprijsverhoging in principe vervalt. De verhuurder mag dan niet teruggrijpen op de wettelijke regeling. Dit heeft dan tot gevolg dat de verhuurder alle eerder betaalde huurverhogingen moet terugbetalen en de huur in de toekomst nooit meer kan verhogen. Dit klinkt voor verhuurders niet bepaald redelijk en de rechtbank stelt niet dan ook vragen over.

Vragen aan de Hoge Raad

De rechtbank stelt, beknopt weergegeven, de volgende vragen aan de Hoge Raad:

Kan het huurprijsbeding worden gesplitst in een oneerlijk en een niet oneerlijk deel? (lees: alleen CBS-indexering en 4% verhoging)

Is het oneerlijke huurprijsbeding vanaf de aanvang van de huurovereenkomst ongeldig zodat de verhuurder alle verhogingen moet terugbetalen?

Moet een rechter in alle huurzaken woonruimte waarin een huurachterstand speelt ambtshalve, zonder dat daar een beroep op wordt gedaan, de indexeringen onderzoeken?

Kan een verhuurder zich voor een mogelijke terugbetalingsplicht beroepen op verjaring of wordt deze op een andere manier beperkt?

Over enkele maanden beantwoordt de Hoge Raad deze vragen. Het gaat hierbij met name om de toepassing van de Europese richtlijn. Voor huurders en verhuurders die een woonruimte huurovereenkomst hebben gesloten met een CBS indexering die met een bepaald percentage wordt verhoogd is deze beslissing van de Hoge Raad van groot belang. Helaas is de vraag of een huurder moet meewerken aan de vervanging van een ‘oneerlijk’ beding door een ‘eerlijk’ beding nog niet aan de Hoge Raad voorgelegd.