Mededelingsplicht van verkoper dient ‘volledig’ te zijn

‘Verstopte’ rapporten

De verkoper had een appartement in Amsterdam te koop gezet voor € 565.000. Kopers toonden serieuze belangstelling en stelden bij de bezichtiging nadrukkelijk vragen over de fundering. Het antwoord van de verkopend makelaar was geruststellend: er zouden geen funderingsproblemen zijn.

In werkelijkheid lagen er al diverse rapporten, waarin werd vastgesteld dat verzakking gaande was en funderingsherstel op termijn onvermijdelijk zou zijn. Binnen de VvE was hier uitgebreid over gesproken.

Tijdens de onderhandelingen werden stukken aan de kopers verstrekt, maar niet alle relevante documenten. Enkele rapporten en notulen werden pas zeer laat, stilzwijgend en zonder toelichting, “verstopt” in een zip-bestand meegestuurd. Kopers tekenden de koopovereenkomst (€ 550.000), maar beriepen zich kort daarna op dwaling en vernietigden de overeenkomst. De verkoper claimde daarop de contractuele 10%-boete van € 55.000 wegens ontbinding.

Kern van de beoordeling: dwaling (r.o. 4.1 e.v.)

De rechtbank stelt voorop dat dwaling kan worden aangenomen in o.a. de volgende gevallen:

a) onjuiste mededeling van de wederpartij;

b) schending van de mededelingsplicht;

Als één van deze situaties zich voordoet en de koper bij een juiste voorstelling van zaken de overeenkomst niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten, is vernietiging gerechtvaardigd.

Onjuiste mededelingen

De makelaar had bij de bezichtiging en later per e-mail verklaard dat er geen funderingsproblemen waren en dat een eerder signaal van een belegger slechts een “plannetje” voor een souterrain betrof. De rechtbank oordeelt dat dit feitelijk onjuist was. Uit de rapporten bleek namelijk dat sprake was van voortdurende verzakking en dat herstel op termijn onvermijdelijk was. Het antwoord “nee” op de NVM-vragenlijst (gebreken aan de fundering?) was daardoor misleidend.

Schending mededelingsplicht

Nog belangrijker is dat de verkoper relevante informatie niet tijdig en transparant heeft meegedeeld. Rapporten van Bollenstreek en Fugro, evenals cruciale VvE-notulen, werden pas ná de onderhandelingen verstuurd en zonder duidelijke toelichting in een zip-bestand toegevoegd. Dit terwijl de kopers herhaaldelijk hadden gevraagd naar de staat van de fundering. Juist dan rust op de verkoper een uitdrukkelijke mededelingsplicht: stilzwijgend documenten meesturen is onvoldoende.

Causaal verband

De rechtbank acht het aannemelijk dat de kopers bij een juiste voorstelling van zaken de woning niet tegen dezelfde prijs en voorwaarden zouden hebben gekocht. Hun belangstelling voor de fundering was immers nadrukkelijk kenbaar gemaakt.

Uitkomst

De rechtbank oordeelt dat sprake was van dwaling en dat de vernietiging van de koopovereenkomst rechtsgeldig was. De vorderingen van de verkoper (boete en incassokosten) worden afgewezen. Sterker nog: de verkoper draait op voor de proceskosten van bijna € 4.000.

Betekenis van dit vonnis

Deze uitspraak onderstreept nogmaals hoe zwaar de mededelingsplicht van de verkoper weegt bij vastgoedtransacties. Met name bij funderingskwesties kan het nalaten van volledige en duidelijke mededelingen leiden tot vernietiging van de koopovereenkomst.

Voor verkopers en makelaars geldt:

Verstrek alle relevante stukken tijdig en duidelijk. Verstop ze niet in bijlagen.

Wees vooraf direct volledig transparant over de staat van de woning en het pand. De juridische consequenties kunnen namelijk verstrekkend zijn.

Voor kopers is deze zaak een aansporing om door te vragen, schriftelijk bevestiging te vragen van antwoorden, en zelf actief alle VvE-stukken en rapporten op te vragen.

Conclusie

Bij de koop van een woning mag geen enkel misverstand bestaan over de staat van een fundament. Een fundament is niet alleen bouwkundig cruciaal, ook juridisch gezien is het fundamenteel om hierover de koper volledig te informeren.