ECLI:NL:RBDHA:2020:12234

Uitspraak

Rechtbank den haag

Zittingsplaats Gouda

PF

Zaaknummer 7931831/ CV EXPL 19-3385

VONNIS van de kantonrechter d.d. 15 oktober 2020 in de zaak:

4 Property B.V.,

gevestigd te Warmond,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: aanvankelijk gerechtsdeurwaarder S. Baldinger, thans mr. M.H.J. van Riessen,

tegen

[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] , h.o.d.n. Lounge Cafe [naam café] ,

wonende te [woonplaats 1] , kantoorhoudende te [woonplaats 2]

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. S.J. Hasselaar-Veltkamp.

Partijen worden aangeduid als “4 Property” en “ [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] ”.

Procedure

De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:

de dagvaarding d.d. 18 juli 2019;

de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie;

de conclusie van antwoord in reconventie;

de in het geding gebrachte producties.

Op 10 september 2020 heeft er een comparitie van partijen plaatsgevonden waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Op de rol van 17 september 2020 hebben partijen verzocht om vonnis te wijzen.

FeitenDe kantonrechter gaat uit van de volgende feiten.2.1 Met ingang van 1 augustus 2015 heeft 4 Property aan de heer [huurder] de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [woonplaats 2] verhuurd tegen een huurprijs van thans € 1.485,28 per maand.2.2 Blijkens artikel 1.2 van de huurovereenkomst is het gehuurde als casco verhuurd. In artikel 1.3 is opgenomen dat het gehuurde uitsluitend wordt bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte op de begane grond ten behoeve van de exploitatie lounge café.2.3 Van de huurovereenkomst maken deel uit Algemene Bepalingen. Artikel 11.3 van de toepasselijke Algemene Bepalingen luidt als volgt:“Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade tengevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 Burgerlijk Wetboek.”2.4 Bij vaststellingsovereenkomst van 20 januari 2016 heeft [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] met instemming van 4 Property alle rechten en plichten met betrekking tot de huurovereenkomst van [huurder] overgenomen per 1 april 2016.2.5 In de periode van september 2018 tot juni 2019 heeft [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] de verschuldigde huur niet steeds tijdig betaald.2.6 In de vroege ochtend van 1 juni 2019 is het gehuurde afgebrand. Blijkens een aangifte bij de politie is sprake geweest van brandstichting. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft sedertdien het gehuurde niet meer gebruikt en heeft sinds 1 juni 2019 geen huur meer betaald.

Geschil3.1 4 Property vordert in conventie, zakelijk weergeven, de huurovereenkomst te ontbinden met veroordeling van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] het gehuurde te verlaten en te ontruimen, alsmede om [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] te veroordelen aan 4 Property te betalen een bedrag van € 4.676,14, en daarenboven per maand € 1.485,28 alsook € 300,00 vanaf 1 augustus 2019 tot aan de dag van ontruiming en de proceskosten.3.2 4 Property legt, samengevat, het volgende aan haar vordering in conventie ten grondslag. Er is sprake van een huurachterstand tot en met juli 2019 ter hoogte van € 3.030,56. Naast betaling hiervan maakt 4 Property op grond van artikel 25.3 van de toepasselijke algemene bepalingen aanspraak op verbeurde boetes van € 300,00 per maand in verband met te late betaling. In totaal vordert 4 Property € 1.200,00 aan boete tot en met juli 2019. Tevens maakt 4 Property aanspraak op (gemodereerde) buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 445,58. Tot en met het uitbrengen van de dagvaarding is [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] € 4.676,14 verschuldigd. De wanprestatie van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] rechtvaardigt de vordering tot ontbinding en ontruiming. 3.3 [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft in conventie gemotiveerd verweer gevoerd en in reconventie, zakelijk weergegeven en na vermindering van zijn eis, gevorderd de verschuldigde huurprijs per maand te verminderen met € 1.485,28, 4 Property te veroordelen de huurovereenkomst na te komen door het gehuurde ter beschikking te stellen in de staat waarin [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] het bij het aangaan heeft aanvaard, alsmede 4 Property te veroordelen in de proceskosten.3.4 [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] legt, samengevat, het volgende aan zijn vordering in reconventie ten grondslag. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] vordert huurprijsvermindering van 100% op grond van artikel 7:207 BW met ingang van 1 juni 2019 tot de dag waarop de gebreken aan het gehuurde zijn verholpen en [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] weer gebruik kan maken van het gehuurde. Vier maanden na de brand is 4 Property nog niet in staat om het gehuurde weer ter beschikking te stellen. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft de indruk dat 4 Property de herstelwerkzaamheden uitstelt vanwege de onderhavige procedure. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] vordert nakoming van de huurovereenkomst, inhoudende dat 4 Property het gehuurde aan hem ter beschikking dient te stellen.3.5 4 Property heeft in reconventie gemotiveerd verweer gevoerd.3.6 Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.

Beoordeling

in conventie

Ten aanzien van de huurachterstand tot 1 juni 2019 heeft [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] gesteld dat er een achterstand was ontstaan van € 60,00. Hij was echter tot de datum van dagvaarding niet bekend met de afwijking in de betaling van 31 mei 2019. Hij had toen € 1.425,28 aan huur overgemaakt in plaats van € 1.485,28. Het verschil heeft hij voorafgaand aan de indiening van de conclusie van antwoord alsnog voldaan. Tijdens de comparitie van partijen heeft 4 Property dit bevestigd, zodat de kantonrechter constateert dat er thans geen huurachterstand meer is met betrekking tot de verschuldigde huur tot 1 juni 2019.4.2 Ten aanzien van de huurachterstand na 1 juni 2019 heeft [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] gesteld dat hij door de brand geen huurgenot meer heeft en dat hij redelijkerwijs – in afwachting van het herstel van het gehuurde – niet gehouden kan worden de huurpenningen te betalen. Voor de volledigheid vordert [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in reconventie huurprijsvermindering van 100% met ingang van 1 juni 2019 tot de dag waarop de gebreken zijn hersteld en [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] het gehuurde weer in gebruik kan nemen. Er is sprake van een gebrek en een ingebrekestelling is hiervoor niet nodig. Op artikel 11.3 van de Algemene Bepalingen kan geen beroep worden gedaan. De bepaling is onredelijk bezwarend en een beroep daarop is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] merkt daarbij op dat 4 Property geen vaart zet achter het herstel van het gehuurde. 4 Property verzuimt derhalve haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst, inhoudende de ter beschikking stelling van het gehuurde op te pakken. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] schort de huurbetaling op zolang het gehuurde niet ter beschikking wordt gesteld.4.3 4 Property heeft gesteld dat geen sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:207 BW, maar van een feitelijke stoornis door een onbekende derde, die brand heeft gesticht. Deze omstandigheden komen niet voor risico van 4 Property als verhuurder. Daarnaast kan [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] op grond van artikel 11.3 van de Algemene Bepalingen geen aanspraak maken op huurprijsvermindering, verrekening en schadevergoeding. De uitzonderingen van artikel 7:206 lid 3 BW en artikel 11.4 van de Algemene Bepalingen doen zich hier niet voor. 4 Property is niet in gebreke gesteld, niet in verzuim en [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft de herstelwerkzaamheden niet op zijn kosten uitgevoerd. Er moet een ingrijpende renovatie plaatsvinden waardoor het onmogelijk is het gehuurde op korte termijn op te leveren. Oplevering zal eind 2019 plaatsvinden. Bovendien is de inzet van deze procedure om een einde te maken aan de huurrelatie. Naast de huurachterstand is sprake van overlast en voorts heeft [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] niet gehandeld als een goed huurder door zonder toestemming het gehuurde te exploiteren als shisha lounge. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft zijn recht verspeeld om nog terug te keren in het betrokken pand.4.4 Naar het oordeel van de kantonrechter is door de brand sprake van een omstandigheid die het genot van het gehuurde beperkt en derhalve sprake van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW. Van een feitelijke stoornis, waarbij de huurder zich tot een derde kan richten om deze op te heffen, is geen sprake. Dat de brand aan [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] als huurder kan worden toegerekend heeft 4 Property niet, althans onvoldoende gemotiveerd onderbouwd. De enkele omstandigheid dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] een shisha lounge exploiteerde is daarvoor onvoldoende, nog los van de vraag of deze bestemming op grond van de huurovereenkomst al dan niet is toegestaan.4 Property heeft echter terecht verwezen naar artikel 11.3 van de Algemene Bepalingen. Op grond van deze bepaling is 4 Property niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en kan [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] geen aanspraak maken op huurprijsvermindering. Met deze bepaling is afgeweken van het bepaalde in artikel 7:206 en 207 BW. Dit is geoorloofd ten aanzien van huur van bedrijfsruimte, waarvan in het onderhavige geval sprake is. De kantonrechter verwerpt het standpunt van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] dat artikel 11.3 een onredelijk bezwarend beding is. Allereerst is sprake van een huurovereenkomst met een ondernemer als huurder. Partijen hebben daarbij afgesproken het risico van een gebrek in beginsel bij de huurder te leggen. De enkele omstandigheid dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] thans negatieve gevolgen ondervond van de bepaling is onvoldoende om de bepaling als onredelijk bezwarend aan te merken. Het maakt het beroep op de bepaling door 4 Property ook niet in strijd met de redelijkheid of naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, temeer daar artikel 7:206 lid 3 BW en artikel 10 en 11.4 van de Algemene Bepalingen aan de huurder de mogelijkheid verschaffen om, indien de verhuurder in verzuim blijft met het verhelpen van de gebreken, (onder voorwaarden) de bepaling buiten toepassing te laten. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft, mede gelet op de betwisting door 4 Property, niet, althans onvoldoende gemotiveerd onderbouwd dat de genoemde bepalingen van toepassing zijn.4.5 Het voorgaande brengt mee dat gedurende de periode van herstel van het gehuurde door 4 Property [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] gehouden was om de huur onverminderd te voldoen. Naar de kantonrechter heeft begrepen heeft een en ander tot eind 2019 geduurd. Dat betekent dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in elk geval gedurende 7 maanden tekort is geschoten om de huur te betalen.4.6 Tijdens de comparitie van partijen is de vraag aan de orde gekomen of 4 Property het gehuurde na herstel weer ter beschikking heeft gesteld aan [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] . 4 Property heeft gesteld dat dit het geval is, maar [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft dit uitdrukkelijk betwist.Naar het oordeel van de kantonrechter heeft 4 Property onvoldoende met concrete feiten en omstandigheden onderbouwd dat zij het gehuurde weer aan [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] ter beschikking heeft gesteld. De kantonrechter betrekt hierbij dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in de onderhavige procedure uitdrukkelijk heeft gevorderd om het gehuurde weer aan hem ter beschikking te stellen. Daarop is door 4 Property gereageerd met de stelling dat de inzet van de procedure is gericht op het einde van de huurrelatie en dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] zijn recht heeft verspeeld om nog terug te keren in het gehuurde. In dezelfde conclusie, ingediend op 7 november 2019, heeft 4 Property gesteld dat het casco eind 2019 gereed zou zijn. Tegen deze achtergrond had van 4 Property mogen worden verwacht dat zij tijdens de comparitie voldoende had kunnen onderbouwen dat en op welke wijze het gehuurde weer aan [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] ter beschikking had gesteld. Nu zij dat niet heeft gedaan, passeert de kantonrechter haar stelling.Naar het oordeel van de kantonrechter kan op grond van het voorgaande 4 Property in redelijkheid geen aanspraak maken op de huur vanaf 1 januari 2020.4.7 De tekortkoming om de huur over de periode van 1 juni 2019 tot 1 januari 2020 ter hoogte van in totaal € 10.396,96 te betalen is zodanig dat deze een ontbinding van de huur rechtvaardigt. De andere gestelde tekortkomingen behoeven in verband daarmee geen behandeling.4.8 4 Property vordert op grond van artikel 25.3 van de Algemene Bepalingen een boete vanwege de te late betaling van de huur. heeft zich op het standpunt gesteld dat het boetebeding onredelijk bezwarend is en de vernietiging ingeroepen. Het boetebeding is niet gemaximeerd en kan daardoor oplopen tot een buitenproportioneel bedrag. Voorts wordt de boete niet slechts eenmalig in rekening gebracht, maar maandelijks. Ook daardoor kan de boete onredelijk oplopen. Daarnaast verzoekt [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] de boete te matigen. Er is sprake van een wanverhouding tussen de wettelijke schadevergoeding en de boete. Een boete van € 300,00 per maand betreft 20% van de maandelijkse huurprijs. Bovendien dient het boetebeding volgens [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] anders uitgelegd te worden dan 4 Property doet. De boete is eerst verschuldigd als een minimumdrempel aan verbeurde boetes van telkens 1% het bedrag van € 300,00 overstijgt. De boete kan in elk geval niet vanaf juni 2019 worden toegewezen.4 Property heeft een en ander betwist.4.9 De kantonrechter is van oordeel dat de uitleg die [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] aan de boetebepaling geeft op grond van de tekst niet juist is. Vaste rechtspraak is dat de bepaling inhoudt dat elke kalendermaand dat het verschuldigde te laat wordt betaald de huurder een boete verbeurt van 1 % van het verschuldigde, met een minimum van € 300,00 per maand. Dat laatste betekent dat indien 1 % minder is dan € 300,00, € 300,00 wordt verbeurd. Niet gesteld of gebleken is dat partijen over dit beding hebben gesproken, zodat er ook geen aanleiding bestaat om het beding in dit geval anders uit te leggen.De kantonrechter is voorts van oordeel dat het beding niet onredelijk bezwarend is. Zoals 4 Property terecht heeft aangevoerd is het een gebruikelijk beding in huurovereenkomsten van bedrijfsruimte en hetgeen [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft aangevoerd is onvoldoende om te oordelen dat het beding wel onredelijk bezwarend is.De kantonrechter is wel van oordeel dat de boete gematigd dient te worden. Daarbij is van belang dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] weliswaar de huur van april en mei 2019 ongeveer een maand te laat heeft betaald en de huur over de maanden juni tot en met december 2019 ten onrechte in het geheel niet, maar 4 Property heeft zich na de brand eerst in november 2019 in haar conclusie van antwoord in reconventie op artikel 11.3 van de Algemene Bepalingen beroepen, waardoor [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] tot die datum in de (achteraf onjuiste) veronderstelling verkeerde dat hij op grond van de wet vanwege het gemis aan huurgenot wegens een gebrek huurvermindering kon vragen. Bovendien heeft [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] ook daadwerkelijk geen huurgenot gehad sinds juni 2019, zonder dat dit aan hem was toe te rekenen, en is, gelet op de hoogte van de huur, een boete van € 300,00 per maand in dit geval buitenproportioneel. De kantonrechter zal gelet op het voorgaande de boete matigen tot een bedrag van in totaal

€ 500,00.4.10 De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zijn door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] betwist met de stelling dat op de datum van indiening van de dagvaarding slechts sprake was van een achterstand van € 60,00. De kantonrechter passeert dit verweer, omdat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] niet heeft betwist dat er sprake was van een huurachterstand van € 2.970,56 op 25 maart 2019, het moment dat de vordering ter incasso uit handen is gegeven en evenmin heeft betwist dat er toen buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag van € 445,58 is daarom toewijsbaar.4.11 Nu partijen over en weer in conventie in het (on)gelijk worden gesteld, zullen de proceskosten in die zin worden gecompenseerd dat ieder van partijen de eigen kosten draagt.

in reconventie

4.10Uit de beoordeling in conventie vloeit voort dat de vordering tot vermindering van de huurprijs vanaf 1 juni 2019 dient te worden afgewezen.4.11 Nu de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst wordt toegewezen, heeft [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] geen belang meer bij zijn vordering dat 4 Property het gehuurde ter beschikking dient te stellen. Deze zal daarom eveneens worden afgewezen.4.12 [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] zal in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.

BeslissingDe kantonrechter:

in conventie

– ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [woonplaats 2] en veroordeelt [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] om het gehuurde met al de zijnen en hen die zijnentwege daarin mochten bevinden te verlaten, te ontruimen en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking te stellen van 4 Property;

– veroordeelt [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] tot betaling van een huurachterstand van € 10.396,96 en van een bedrag van € 945,58 aan boete en buitengerechtelijke incassokosten;

– compenseert de proceskosten in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt;

– verklaart het vonnis in conventie uitvoerbaar bij voorraad;

– wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

– wijst de vordering af;

– veroordeelt [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in de proceskosten aan de zijde van 4 Property tot heden begroot op € 720,00 voor salaris van de gemachtigde van 4 Property;

– verklaart het vonnis in reconventie voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. P.M. Frinking en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 oktober 2020.