ECLI:NL:RBDHA:2022:11341

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/621474 / HA ZA 21-1053

Vonnis van 7 september 2022

in de zaak van

LFB-VASTGOED ONTWIKKELING B.V.te Amsterdam,

2.

NAARDEN VASTGOED ONTWIKKELING B.V.

te Naarden,

eiseressen,

advocaat mr. M.P. Dol te Amsterdam,

tegen

[gedaagde01] B.V.

te [plaats01] ,

gedaagde,

advocaat mr. P.M. Leerink te Deventer.

Eiseressen worden hierna LFB c.s. en gedaagde wordt hierna [gedaagde01] genoemd.

De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 22 november 2021, met producties 1 t/m 36;

de conclusie van antwoord, met producties 1 t/m 5;

het tussenvonnis van 22 juni 2022, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen;

de akte overlegging producties tevens vermeerdering van eis van LFB c.s., met producties 37 t/m 42;

de e-mailberichten van 18 juli 2022 van mr. Dol aan de rechtbank, waarbij producties 1 t/m 36 en 38 opnieuw zijn overgelegd;

de mondelinge behandeling gehouden op 26 juli 2022, waarbij mr. A.C.C. Geerts (namens LFB c.s.) en mr. Leerink (namens [gedaagde01] ) spreekaantekeningen hebben overgelegd. De griffier heeft aantekening gehouden van het verhandelde.

1.2.

Ten slotte is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald.

De feiten

2.1.

LFB c.s. houdt zich bezig met het kopen, (ver)bouwen en verkopen van vastgoed.

2.2.

[gedaagde01] is een makelaarskantoor. Enig aandeelhouder en bestuurder van [gedaagde01] is [bedrijf01] B.V., van wie [naam01] (hierna: [naam01] ) op haar beurt enig aandeelhouder en bestuurder is. [naam01] is als makelaar werkzaam bij [gedaagde01] .

2.3.

LFB c.s. is sinds 8 januari 2018 eigenaar van een herenhuis aan de [adres01] te ( [postcode01] ) [plaats02] (hierna: het herenhuis).

2.4.

Na renovatie van het herenhuis wenste LFB c.s. het herenhuis te verkopen. [naam02] (hierna: [naam02] ) van Makelaarskantoor [naam03] werd als verkopend makelaar aangesteld. De vraagprijs voor het herenhuis was € 5,35 miljoen.

2.5.

In juni 2019 hebben [naam02] en [naam01] elkaar gesproken tijdens een stedenreis, georganiseerd door Qualis Netwerk, een netwerk gericht op makelaarskantoren voor vastgoed in het hogere segment. Daarbij is het herenhuis ter sprake gekomen en heeft [naam01] [naam04] (hierna: [naam04] ) als potentiële koper van het herenhuis genoemd, omdat hij op zoek was naar een pand in [plaats02] .

2.6.

Eind juni 2019 heeft [naam04] het herenhuis bezichtigd. Bij die bezichtiging waren in ieder geval ook [naam02] en [naam01] aanwezig.

2.7.

Op 22 juli 2019 heeft [naam04] een voorstel gedaan met betrekking tot de koop van het herenhuis. [naam01] heeft daartoe in een bericht aan [naam02] het volgende geschreven:

“(…) Namens mijn cliënt, [naam04] , mag ik het volgende voorstel uitbrengen op de woning aan de [adres01] te [plaats02] .

Koopsom: € 5.200.000 (…)

Met de volgende condities:

– (…)

– Oplevering 1 september 2019.

Geen voorbehoud financiering.

Koper is een Nederlandse BV i.o. met Holding in Zwitserland. Mijn cliënt is absoluut kredietwaardig. Hij hecht aan zijn privacy. (…)”

2.8.

[naam01] heeft op 30 juli 2019 per e-mail aan [naam02] de (persoons)gegevens van [naam04] alsmede een kopie van zijn paspoort verstrekt.

2.9.

Op 21 augustus 2019 heeft LFB c.s. (als verkoper) en [naam04] (als koper) een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het herenhuis. De koopsom bedroeg € 5.500.000,-.

2.10.

Volgens artikel 8 van de koopovereenkomst diende [naam04] op uiterlijk 26 augustus 2019 een waarborgsom te storten van tien procent van de koopsom althans een schriftelijke bankgarantie te doen stellen. De levering van het herenhuis zou in beginsel plaatsvinden op 2 september 2019.

2.11.

De termijn van de waarborgsom/bankgarantie is verstreken zonder dat een waarborgsom is gestort c.q. een bankgarantie is gesteld. In een e-mailbericht van 27 augustus 2019 heeft [naam01] aan [naam02] het volgende bericht:

“(…) Koper kan je geen bank statement sturen van ABN Amro omdat het fonds nog op de tussenrekening staat alvorens toegelaten te worden op zijn bankrekening. Eerst zijn de 3 handtekeningen nodig.

In plaats daarvan mag ik je de bank statement van ING sturen waaruit blijkt dat betaling van [straatnaam] geen probleem is. Ik hoop hiermee jouw zorg weggenomen te hebben. Nogmaals excuses voor de vertraging. (…)”

2.12.

Als bijlage bij het e-mailbericht van 27 augustus 2019 stuurde [naam01] een bankafschrift [geanonimiseerd door de rechtbank] van 15 augustus 2019 mee:

2.13.

De notaris die de overdracht zou effectueren heeft [naam04] op 6 september 2019 bericht dat hij de gelden met betrekking tot de aankoop van het herenhuis nog steeds niet had ontvangen.

2.14.

[naam04] heeft het herenhuis nimmer afgenomen en de koopsom niet betaald.

2.15.

LFB c.s. heeft [naam04] in rechte aangesproken teneinde de koopovereenkomst te ontbinden en om [naam04] te laten veroordelen tot betaling van de verbeurde boete. LFB c.s. en [naam04] hebben ter zitting van 2 februari 2021 een schikking bereikt, waarin zij onder andere zijn overeengekomen dat [naam04] aan LFB c.s. een bedrag van € 700.000,- betaalt. Dit bedrag diende uiterlijk op 28 februari 2021 te zijn voldaan. Partijen kwamen ook overeen dat indien [naam04] niet (tijdig) zou betalen, [naam04] in plaats van voornoemd bedrag een bedrag van € 2.000.000,- aan schadevergoeding verschuldigd zou zijn. [naam04] heeft wederom niet aan zijn betalingsverplichtingen voldaan.

2.16.

Op 9 juni 2021 heeft LFB c.s. [naam01] c.q. [gedaagde01] aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade. De beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van [gedaagde01] heeft bij e-mail van 20 juli 2021 aansprakelijkheid van de hand gewezen.

Het geschil

3.1.

LFB c.s. vordert na eisvermeerdering, om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht te verklaren dat [gedaagde01] als aankopend makelaar namens [naam04] als koper, jegens LFB c.s. als verkoper van het herenhuis een onrechtmatige daad heeft gepleegd, dan wel voor recht te verklaren dat [gedaagde01] uit anderen hoofde jegens LFB c.s. aansprakelijk is vanwege haar bemiddeling ter zake van het herenhuis, en voorts dat [gedaagde01] gehouden is om aan LFB c.s. haar schade te vergoeden;

II. [gedaagde01] te veroordelen om aan LFB c.s. een schadevergoeding te betalen van € 226.872,00, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente per 2 april 2020 tot de dag de algehele voldoening;

III. [gedaagde01] te veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

Aan haar vorderingen legt LFB c.s. – kort samengevat – het volgende ten grondslag. [naam01] heeft namens [gedaagde01] , door onjuiste informatie te verstrekken, bij LFB c.s. het valse vertrouwen gewekt dat [naam04] het herenhuis kon en wilde betalen. LFB c.s. heeft schade geleden doordat [naam04] de koopovereenkomst niet is nagekomen. Die schade kan aan [gedaagde01] worden toegerekend, omdat LFB c.s. door het onrechtmatig handelen van [gedaagde01] is bewogen tot het sluiten van de koopovereenkomst met [naam04] . [gedaagde01] heeft haar zorgplicht jegens LFB c.s. geschonden. Ook heeft zij tuchtrechtelijk verwijtbaar en in strijd met publiekrechtelijke normen gehandeld. LFB c.s. had de koopovereenkomst nooit ondertekend als het onrechtmatig handelen van [gedaagde01] achterwege was gebleven. [gedaagde01] is dan ook gehouden tot betaling van de schade van LFB c.s., zijnde € 226.872,00, bestaande uit onder meer hypotheeklasten, energiekosten, belastingen, verzekeringskosten en advocaatkosten.

3.3.

De conclusie van [gedaagde01] strekt tot afwijzing van de vorderingen van LFB c.s., met veroordeling van LFB c.s., voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.4.

[gedaagde01] betwist dat sprake is van onrechtmatig handelen. De informatie die [gedaagde01] aan LFB c.s. heeft verstrekt (en die afkomstig was van [naam04] ) was niet onjuist en/of misleidend. Voor [gedaagde01] was op basis van (onder meer) het cliëntenonderzoek duidelijk dat [naam04] vermogend genoeg was om het herenhuis te kunnen afnemen. [gedaagde01] betwist voorts dat op haar een zorgplicht rust jegens LFB c.s. en dat zij tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Ook bestrijdt [gedaagde01] het causaal verband tussen het handelen van [gedaagde01] en de gestelde schade alsook de omvang van de schade.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

De beoordeling

4.1.

Tussen partijen is in geschil of [gedaagde01] bij LFB c.s. vals vertrouwen van kredietwaardigheid van [naam04] heeft gewekt door het verstrekken van onjuiste en/of misleidende informatie.

4.2.

Het betoog van LFB c.s. komt er in het kort op neer dat het handelen van [gedaagde01] ertoe heeft geleid dat LFB c.s. de koopovereenkomst met [naam04] is aangegaan. LFB c.s. stelt immers dat [gedaagde01] ervoor had moeten zorgen dat LFB c.s. een weloverwogen besluit kon nemen met betrekking tot de verkoop. Zij stelt ook dat de verkoop niet had plaatsgevonden indien [gedaagde01] (vooraf) gedegen onderzoek had gedaan naar de herkomst van het vermogen van [naam04] . In dat geval was volgens LFB c.s. gebleken dat [naam04] gewoonweg niet het vermogen had om de koopsom te voldoen. Tegen deze achtergrond moet bij de beantwoording van de in 4.1 genoemde vraag worden gekeken naar de gedragingen/handelingen van [gedaagde01] die zich vóór het sluiten van de koopovereenkomst hebben voorgedaan. Om voornoemde vraag bevestigend te kunnen beantwoorden, moet in ieder geval vast komen te staan dat [naam04] het herenhuis niet kon of niet wilde betalen.

4.3.

Voor zover het verwijt van LFB c.s. erop ziet dat [naam04] niet wilde betalen, kan daarvan naar het oordeel van de rechtbank [gedaagde01] geen verwijt worden gemaakt. Niet is immers gesteld dat [gedaagde01] wist dat – indien dat al kan worden aangenomen – [naam04] de koopprijs niet wilde betalen. De enkele stelling van LFB c.s. dat [gedaagde01] dat in ieder geval ná 2 september 2019 had moeten weten omdat het herenhuis niet werd afgenomen, is daarvoor onvoldoende en bovendien ook niet van belang omdat de koopovereenkomst op dat moment al was gesloten.

4.4.

Met betrekking tot het niet kunnen betalen geldt dat [naam01] vóór het sluiten van de koopovereenkomst beschikte over een bankafschrift (

‘account statement’

) van de ING, waaruit bleek dat [naam04] beschikte over ruim € 40.000.000,- aan

trade

-geld (zie 2.12). LFB c.s. heeft de echtheid van het bankafschrift betwist. LFB c.s. heeft in dit kader gewezen op de omstandigheid dat het bankafschrift bij- en afschrijvingen vermeldt, maar dat de kolommen daaronder geen transacties laten zien en overigens ook het aantal rijen niet overeenkomt met het totaal aan bij- en afschrijvingen. [gedaagde01] heeft op basis van een vals bankafschrift vertrouwen (oftewel een schijn van kredietwaardigheid van [naam04] ) bij LFB c.s. gewekt, aldus LFB c.s. [gedaagde01] betwist dat het bankafschrift vals is.

4.5.

De vraag of een makelaar die bij een transactie betrokken is, gehouden is om zelfstandig te (laten) controleren of van de opdrachtgever of een derde ontvangen gegevens die onder zijn verantwoordelijkheid aan de wederpartij worden meegedeeld, juist zijn, kan niet in haar algemeenheid worden beantwoord. Dat antwoord is volgens vaste rechtspraak afhankelijk van de omstandigheden van het geval (zie o.m. HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162).

4.6.

Vooropgesteld wordt dat LFB c.s. zich voor het eerst ter zitting op het standpunt heeft gesteld dat het bankafschrift (door LFB c.s. als productie 9 in het geding gebracht) vals is en waar dat volgens hen uit blijkt. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan de rechtbank niet vaststellen dat het bankafschrift vals is. LFB c.s. heeft weliswaar gewezen op de (volgens haar) ontbrekende ingevulde kolommen en niet-corresponderende rijen, maar de rechtbank kan niet verifiëren of dat normaliter anders hoort te zijn. Dat had de rechtbank wel kunnen doen als LFB c.s. een volgens haar authentiek bankafschrift in het geding zou hebben gebracht waaruit zou blijken dat dit inderdaad afwijkt van productie 9. Dat heeft LFB c.s. niet gedaan. Daar komt bij dat de details waar LFB c.s. nu naar verwijst en waaruit de valsheid zou blijken, haar kennelijk ook niet eerder zijn opgevallen. Dat, en zo ja waarom, dit bij [naam01] wel zo had moeten zijn toen zij het bankafschrift onder ogen kreeg, en dat haar een verwijt kan worden gemaakt dat zij dit niet heeft gezien, is niet door LFB c.s. gesteld. [naam01] kon en mocht naar het oordeel van de rechtbank afgaan op de authenticiteit van het bankafschrift.

4.7.

LFB c.s. heeft nog gesteld dat [naam01] , gelet op een gesteld fraudeverleden van [naam04] , alerter had moeten zijn en de herkomst van het vermogen van [naam04] – in het bijzonder het op het afschrift vermelde saldo – had moeten onderzoeken. [gedaagde01] heeft dit gemotiveerd betwist. [naam01] heeft in dit verband toegelicht dat zij, voordat zij met [naam04] in zee ging, op haar eigen manier onderzoek heeft gedaan naar (de persoon van) [naam04] omdat zij zeker wilde weten dat zij zaken deed met een betrouwbare cliënt. Volgens [naam01] was het voor haar van belang dat [naam04] nimmer (strafrechtelijk) is vervolgd of veroordeeld en had zij voldoende informatie om [naam04] te vertrouwen. Gelet op deze onweersproken toelichting [naam05] en de niet althans onvoldoende onderbouwde stelling van LFB c.s. dat [naam04] een oplichter/fraudeur is, mocht [naam05] niet worden verwacht dat zij na het bankafschrift gezien te hebben nog nader onderzoek zou doen. De krantenartikelen die LFB c.s. in het geding heeft gebracht, bieden onvoldoende (concrete) aanknopingspunten om het standpunt van LFB c.s. als juist aan te nemen.

4.8.

Naar het oordeel van de rechtbank mocht [gedaagde01] dus afgaan op de juistheid van het bankafschrift en had zij geen verdergaande onderzoeksplicht in verband met bijzondere omstandigheden zoals LFB c.s. stelt. Vast staat dat [naam04] niet heeft betaald. [gedaagde01] heeft aangevoerd dat dit te maken had met het niet (tijdig) vrijgeven van gelden door de banken en dat dit zowel voor [naam04] als [gedaagde01] een onvoorziene omstandigheid was. LFB c.s. heeft niet gesteld dat [gedaagde01] kan worden verweten dat de banken niet meewerkten, en heeft niets gesteld waaruit volgt dat [gedaagde01] wel had moeten voorzien dat de banken niet zouden meewerken. Dat [naam04] uiteindelijk niet heeft betaald, kan [gedaagde01] dan ook niet worden verweten.

4.9.

De overige stellingen van LFB c.s. zien op gedragingen/uitlatingen van [gedaagde01] van ná het sluiten van de koopovereenkomst en kunnen er reeds om die reden niet toe hebben geleid dat LFB c.s. de koopovereenkomst met [naam04] is aangegaan.

4.10.

Uit het bankafschrift blijkt dat [naam04] over voldoende gelden (een positief saldo van € 40.010.247,02) beschikte om de koopsom van het herenhuis te kunnen voldoen. Gelet hierop kunnen de verwijten die LFB c.s. [gedaagde01] maakt niet, ook niet in onderlinge samenhang bezien, leiden tot de conclusie dat [gedaagde01] vals vertrouwen bij LFB c.s. heeft gewekt met betrekking tot de kredietwaardigheid van [naam04] . De vorderingen van LFB c.s. zullen daarom worden afgewezen.

4.11.

LFB c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde01] worden begroot op:

– griffierecht € 2.076,00

– salaris advocaat

4.982,00

(2,0 punten × tarief € 2.491,00)

Totaal € 7.058,00

4.12.

Voor een (separate) veroordeling in de gevorderde nakosten bestaat geen grond, nu de kostenveroordeling ook voor deze nakosten een executoriale titel oplevert. De nakosten zullen overeenkomstig het per 1 februari 2021 geldende liquidatietarief worden begroot op € 163,00 zonder betekening en op € 248,00 in geval van betekening.

De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt LFB c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde01] tot op heden begroot op € 7.058,00 aan advocaatkosten en op € 163,00 (zonder betekening) en € 248,00 (met betekening) aan nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.C. Kranenburg en in het openbaar uitgesproken door mr. P. Dondorp, rolrechter, op 7 september 2022.
n

type: 3151