ECLI:NL:RBDHA:2024:11002

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK DEN HAAG

Team handel

zaaknummer / rolnummer: C/09/654288 / HA ZA 23-852

Vonnis van 17 juli 2024

in de zaak van

[eiseres] te [woonplaats] , eiseres,

advocaat mr. K.T.A. Weijdt te Wijchen,

tegen

[gedaagde] . te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. L.Y. Leung te Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] worden genoemd.

De procedure

1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 6 september 2023, met producties 1 tot en met 56;

de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 8;

het tussenvonnis van 28 februari 2024, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen;

de mondelinge behandeling van 5 juni 2024, waarvan aantekeningen zijn gemaakt; en

het B16-formulier van [eiseres] (hierna: het B16-formulier) waarin zij te kennen geeft dat partijen een afspraak hebben bij de notaris voor de overdracht van de strook grond waarop de overbouw gerealiseerd is en dat ten aanzien van de overdracht geen vonnis gewezen hoeft te worden. Partijen hebben geen afspraken kunnen maken met de andere bewoners van het hofje over de erfdienstbaarheid zodat ten aanzien van dat punt wel vonnis gewezen moet worden.

De beoordeling

Feiten

2.1.Beide partijen wonen aan het [straatnaam] in [plaatsnaam] (hierna: het hofje). [eiseres] is eigenaar van een van de woningen in het hofje, te weten de woning aan de [adres] ( [kadastraal nummer 1] ). [gedaagde] is eigenaar van de percelen waarop de gangpaden in het hofje gelegen zijn. Dit betreft, onder andere, de percelen kadastraal bekend als [kadastraal nummer 2] , [kadastraal nummer 3] en [kadastraal nummer 4] .

2.2.Partijen hebben in 2020 onder meer geprocedeerd over de overbouw van de woning van [eiseres] op grond van [gedaagde] (hierna: de overbouw) en over het gebruik van gangpaden in het hofje. Deze procedure is beëindigd met een vaststellingsovereenkomst die gesloten is tijdens de mondelinge behandeling van 17 december 2020 (hierna: de vaststellingsovereenkomst). In deze vaststellingsovereenkomst zijn de volgende, voor de beoordeling relevante, voorwaarden opgenomen:

[gedaagde] zal meewerken aan de overdracht van de grond waarop thans de overbouw van de woning aan de [adres] is gerealiseerd. Voor deze strook grond zal door [eiseres] geen vergoeding of prijs worden betaald.

(…)

[eiseres] werkt mee aan de vestiging van een mandeligheid op de gangpaden gelegen op het perceel [kadastraal nummer 5] , met uitzondering van de schuur die in eigendom van [gedaagde] is.

[eiseres] zal voor de vestiging van de mandeligheid een vergoeding van € [bedrag] betalen aan [gedaagde] . Deze verplichting is onder de voorwaarde dat minimaal 8 van de 11 eigenaren van de woningen aan het [straatnaam] meedoen met het vestigen van de onder 3 genoemde mandelighcid.

Indien [eiseres] haar perceel en woning verkoopt aan een derde voordat de mandeligheid is gevestigd is zij verplicht een kettingbeding op te nemen in de koopovereenkomst met haar koper waaruit volgt dat de koper, en eventuele rechtsopvolgers, gehouden is/zijn de onder 4 genoemde verplichting op zich te nemen. De verplichting tot een kettingbeding wordt aangegaan op straffe van een boete van

€ [bedrag] te betalen door [eiseres] aan [gedaagde] .

6. [eiseres] is verplicht de prijs voor het vestigen van de mandeligheid en de grond onder de overbouw geheim te houden.

7. Indien na verloop van een jaar na heden blijkt dat minder dan 8 van de 11 van de eigenaren van woningen aan het [straatnaam] medewerking willen verlenen aan het vestigen van een recht van mandeligheid, zal [gedaagde] meewerken aan het vestigen van een erfdienstbaarheid van overpad en ten behoeve van het plaatsen van tuinmeubilair, fietsen en plantenbakken, tegen een eenmalige door [eiseres] te betalen retributie van

€ [bedrag] . Op deze verplichting is evengoed het in punt 5 genoemde kettingbeding van toepassing.

(…)

Partijen hebben na uitvoering van deze regeling met betrekking tot dit geschil over en weer niets meer van elkaar te vorderen en zullen elkaar ter zake over en weer finale kwijting verlenen.

(…)

(…).

2.3.In het kader van de uitvoering van de afspraak onder randnummer 1 van de vaststellingsovereenkomst heeft [eiseres] op 9 juni 2022 een koopovereenkomst getekend die betrekking heeft op de overdracht van de grond onder de overbouw.

2.4.Omdat met andere bewoners geen overeenstemming kon worden bereikt over de mandeligheid, is niet voldaan aan de voorwaarde verbonden aan de afspraken onder 3 tot en met 6, zodat de in randnummer 7 van de vaststellingsovereenkomst genoemde erfdienstbaarheid (hierna: de erfdienstbaarheid) gevestigd dient te worden.

2.5.Na correspondentie tussen partijen heeft de notaris een conceptakte van levering en vestiging van de erfdienstbaarheid opgesteld en aan partijen toegezonden. Op 22 respectievelijk 26 augustus 2022 heeft [eiseres] deze conceptakte becommentarieerd. Op 7 september 2022 heeft de notaris een e-mailbericht van [gedaagde] doorgestuurd, met daarin aanvullende voorwaarden. [eiseres] heeft deze voorwaarden afgewezen.

2.6.Op 4 mei 2023 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [eiseres] een ingebrekestelling naar [gedaagde] gestuurd. [gedaagde] heeft deze ingebrekestelling afgewezen.

2.7.
[eiseres] heeft vervolgens rechtsbijstand van mr. Weijdt ingeroepen die op 23 juni 2023 een brief gestuurd heeft aan [gedaagde] en hem nogmaals in de gelegenheid heeft gesteld na te komen. Ook dit verzoek heeft [gedaagde] afgewezen. Hierop heeft mr. Weijdt bij brief van 28 juni 2023 nog een keer aangedrongen op nakoming. In reactie hierop heeft [gedaagde] op 3 juli 2023 in een e-mailbericht [eiseres] onder meer gesommeerd alle goederen uit de gangpaden te verwijderen, administratie te overhandigen en te stoppen met het verspreiden van roddels over [gedaagde] .

Vordering

2.8.
[eiseres] vordert primair medewerking van [gedaagde] aan de uitvoering van de vaststellingsovereenkomst op straffe van een dwangsom. Daarnaast vordert [eiseres] te bepalen dat indien [gedaagde] geen medewerking verleent dit vonnis op de voet van 3:300 lid 2 Burgerlijk Wetboek in de plaats treedt van de koop- en leveringsakte. Subsidiair vordert [eiseres] onder meer dat zij via verjaring eigenaar geworden is van de strook grond onder de overbouw, een verklaring voor recht dat een erfdienstbaarheid inhoudende een recht van overpad en een recht om fietsen, tuinsets en bloempotten te plaatsen is ontstaan en [gedaagde] te gebieden tot medewerking van de inschrijving van deze erfdienstbaarheden respectievelijk dat dit vonnis in de plaats komt van de medewerking.

2.9.Na de mondelinge behandeling is de strook grond onder de overbouw geleverd aan [eiseres] . Uit het B16-formulier blijkt dat – nog steeds – geen overeenstemming bestaat met de andere bewoners van het hofje over (de vestiging van) een mandeligheid respectievelijk erfdienstbaarheid. Dit betekent dat de vordering van [eiseres] enkel nog betrekking heeft op de in randnummer 7 van de vaststellingsovereenkomst genoemde erfdienstbaarheid, waarin (indirect) terugverwezen wordt naar de randnummers 4 en 5.

Geschil tussen partijen over reikwijdte erfdienstbaarheid

2.10.Bij de beoordeling neemt de rechtbank als uitgangspunt dat partijen zich met het tekenen van de vaststellingsovereenkomst verbonden hebben de erfdienstbaarheid te vestigen. Partijen zijn gehouden hun medewerking te verlenen aan datgeen dat nodig is om de erfdienstbaarheid te vestigen. Dit wordt ook door beide partijen onderschreven. [gedaagde] stelt zich echter op het standpunt dat de erfdienstbaarheid te ruim is geformuleerd en niet aansluit bij het huisreglement van het hofje. In de tekst wordt onvoldoende rekening gehouden met de behoeften van het erf van [gedaagde] , de plaatselijke gewoonte en de feitelijke wijze van uitoefening. In het algemeen geldt, zo meent [gedaagde] dat het hofje verloedert omdat bewoners fietsen, tuinmeubilair en andere zaken in de gangpaden plaatsen op een wijze die niet goed bij de uitstraling van het hofje past. [gedaagde] wenst hierover nadere afspraken te maken die hij wenst op te nemen in de akte waarin de erfdienstbaarheid wordt gevestigd.

2.11.Concreet stelt [gedaagde] voor om de erfdienstbaarheid als volgt te formuleren:

‘De verplichting van [gedaagde] , om te dulden dat [eiseres] het recht heeft om op het dienend erf tuinmeubilair, één (1) stadsfiets, en plantenbakken te plaatsen, zulks onder de navolgende voorwaarden:

a. het tuinmeubilair en de plantenbakken dienen binnen zestig centimeter (60 cm) van de gevel van de op het heersend erf staande woning geplaatst te worden;

het tuinmeubilair en de plantenbakken dienen voor wat betreft uitstraling en kwaliteit te passen bij het aanzien van het hofje, zulks naar mening van de eigenaar van het dienend erf. De plaatsing van tuinmeubilair en plantenpakken is aldus onderhevig aan voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de eigenaar van het dienend erf;

uit hoofde van deze erfdienstbaarheid mag niet meer dan één (1) stadsfiets worden gestald op de aangewezen plek op de gangpaden en een tweede stadsfiets van de woningen met twee of meer bewoners mag eventueel tegen de gevel van de op het heersend erf staande woning worden gestald;

het is de eigenaar van het dienend erf expliciet niet toegestaan voorwerpen, bebouwingen of overige objecten (roerend dan wel onroerend), al dan niet tijdelijk of permanent, op het dienend erf te plaatsen, anders dan zoals hiervoor omschreven;

de eigenaar van het heersend erf zal bijdragen aan de gemeenschappelijke kosten van onderhoud, herstel en vernieuwing van het dienend erf. Partijen stellen vast dat de eigenaar van het heersend erf na afloop van ieder kalenderjaar op eerste verzoek van de eigenaar van het dienend erf een één/tiende (1/10de) deel van de totale kosten van onderhoud, herstel en vernieuwing van het dienend erf zal vergoeden aan de eigenaar van het dienend erf. Als bewijs voor de gemaakte kosten, zal de eigenaar van het dienend erf de eigenaar van het heersend erf voorzien van de betreffende facturen;

schade veroorzaakt door het handelen (of nalaten om te handelen) van of vanwege de eigenaar van het heersend erf, zal de eigenaar van het heersend erf op eerste verzoek vergoeden aan de eigenaar van het dienend erf;

de erfdienstbaarheden dienen op de minst bezwarende wijze te worden uitgevoerd;

indien de eigenaar van het heersend erf in verzuim is in de nakoming van een of meerdere voorwaarden van de erfdienstbaarheden, zal de eigenaar van het heersend erf een direct opeisbare boete verschuldigd zijn aan de eigenaar van het dienend erf van eenhonderd euro (EUR 100,00) per dag per overtreding, zulks onverminderd het recht van de eigenaar van het heersend erf om nakorning en/of additionele schadevergoeding te vorderen;

i. de erfdienstbaarheden worden gevestigd voor onbepaalde tijd.’

Uitleg vaststellingsovereenkomst

2.12.Tussen partijen bestaat een verschil van inzicht of partijen uitsluitend zijn overeengekomen wat er in de vaststellingsovereenkomst is opgenomen, zoals [eiseres] bepleit, of dat de vaststellingsovereenkomst nog ruimte laat om aanvullende voorwaarden te stellen, zoals bepleit door [gedaagde] . Voor de beoordeling van dat geschilpunt moet de vaststellingsovereenkomst worden uitgelegd. Voor de uitleg wordt de zogenaamde Haviltex-maatstaf gebruikt (vgl. Hoge Raad 2 april 2004, LJN AO1948, NJ 2004/656 en gerechtshof Den Haag 19 april 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:1217). Bij de uitleg moet dus niet alleen worden gekeken naar de letterlijke betekenis van de gebruikte woorden, maar er moet ook worden gelet op de overige omstandigheden van het geval.

Voor de uitleg van de verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst acht de rechtbank in de eerste plaats de ratio van een vaststellingsovereenkomst van belang. Met een

vaststellingsovereenkomst binden partijen, ter beëindiging of ter voorkoming van onzekerheid of geschil omtrent wat tussen hen rechtens geldt, zich jegens elkaar aan een vaststelling daarvan, bestemd om ook te gelden voor zover zij van de tevoren bestaande rechtstoestand afwijken (art. 7:900 lid 1 BW). In dit geval speelt verder mee dat de vaststellingsovereenkomst is gesloten tijdens een mondelinge behandeling in een civiele bodemprocedure over een aantal geschilpunten tussen partijen. Dit betekent dat beide partijen op het moment van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst een goed beeld hadden van de geschilpunten tussen hen beiden. Diezelfde geschilpunten houden partijen nog steeds verdeeld in onderhavige procedure. Daarnaast hebben de afspraken die partijen hebben vastgelegd in de vaststellingsovereenkomst een relatief hoog detailniveau en is in de vaststellingsovereenkomst niet opgenomen dat nog nadere voorwaarden kunnen worden verbonden aan de erfdienstbaarheid. Verder laat de rechtbank meewegen dat partijen over de inhoud en formulering van de vaststellingsovereenkomst hebben onderhandeld en dat beide partijen in dat proces werden bijgestaan door een advocaat.

2.14.Uit de in 2.13 beschreven ratio, totstandkomingsgeschiedenis en inhoud van de vaststellingsovereenkomst volgt dat de vaststellingsovereenkomst beperkt moet worden uitgelegd. Daarnaast zijn de door [gedaagde] gewenste voorwaarden niet opgenomen in de vaststellingsovereenkomst. Deze voorwaarden bevatten wel extra verplichtingen voor [eiseres] en/of leiden tot een beperking van de erfdienstbaarheid zoals beschreven in de vaststellingsovereenkomst. Daarbij laat de rechtbank verder meewegen dat voor de vestiging van de erfdienstbaarheid het ook niet nodig is dat de erfdienstbaarheid nog op een detailniveau wordt uitgewerkt of nader moet worden ingevuld. Dat nadere voorwaarden discussie en/of conflicten kunnen voorkomen, zoals bepleit door [gedaagde] , is niet maatgevend voor de beantwoording van de vraag of de vaststellingsovereenkomst ook verplicht tot dergelijke voorwaarden. Op basis van het voorgaande moet worden geconcludeerd dat de vaststellingsovereenkomst geen grondslag biedt voor de aanvullende voorwaarden van [gedaagde]

2.15.De rechtbank concludeert dan ook dat de vaststellingsovereenkomst enkel een basis biedt voor de vestiging van de erfdienstbaarheid en verder geen basis biedt voor de door [gedaagde] gewenste aanvullende voorwaarden. [gedaagde] is gehouden de gemaakte afspraken tot het vestigen van de erfdienstbaarheid na te komen en hij wordt hiertoe dan ook veroordeeld.

Dwangsom en 3:300 lid 2 BW

2.16.
[eiseres] vordert zowel een dwangsom als te bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van de aktes die ten grondslag liggen aan de vestiging van de erfdienstbaarheid. De rechtbank zal bepalen dat dit vonnis in de plaats komt van de aktes voor de vestiging van de erfdienstbaarheid. Nu [eiseres] met de toepassing van 3:300 lid 2 BW ook zonder de medewerking van [gedaagde] de erfdienstbaarheid kan laten vestigen, heeft zij geen belang meer bij de gevorderde dwangsom. Dit deel van de vordering wordt afgewezen. De termijn waarop [gedaagde] zijn medewerking moet verlenen wordt verlengd naar twee weken. Nu de grond onder de overbouw reeds is overgedragen zijn de (concept)aktes waarnaar [eiseres] in het petitum verwijst niet meer onverkort van toepassing. De rechtbank zal dan ook bepalen dat dit vonnis in de plaats komt van de door de passerend notaris op te stellen akte waarmee de erfdienstbaarheid gevestigd wordt (hierna: de vestigingsakte).

Subsidiaire vordering

2.17.Nu het primair gevorderde wordt toegewezen komt de rechtbank niet toe aan de subsidiaire vordering.

Proceskosten

2.18.Als de in het ongelijk gestelde partij, wordt [gedaagde] in de proceskosten veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [eiseres] . begroot op:

Kosten dagvaarding € 129,86

Griffierecht: € 314,00

Salaris advocaat: € 1.228,00 (2 punten x € 614 (tarief II))

Nakosten: € 178,00 (met de hierna genoemde verhoging)

– Totaal: € 1.849,86

2.19.De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen op de wijze zoals vermeld in de beslissing.

De beslissing

De rechtbank

3.1.veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis mee te werken aan de uitvoering van randnummer 7 van de vaststellingsovereenkomst, waarbij [gedaagde] overgaat tot ondertekening van de vestigingsakte en eventueel andere aktes die door de notaris wordt/worden toegestuurd;

3.2.bepaalt dat indien [gedaagde] niet voldoet aan de veroordeling onder 3.1. dit vonnis op de voet van art. 3:300 lid 2 BW in de plaats treedt van de vestigingsakte en eventuele andere aktes die door de notaris aan partijen worden toegestuurd;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van [eiseres] , begroot op

€ 1.849,86, te betalen binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet hij

€ 92 extra aan nakosten betalen, plus de kosten van betekening, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening van de proceskosten;

3.4.verklaart de veroordelingen onder 3.1, 3.2 en 3.3 uitvoerbaar bij voorraad;

3.5.wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp en in het openbaar uitgesproken op

17 juli 2024.