Lessen voor de praktijk uit drie vonnissen over het na aankoop van onroerend goed bekend worden met een bodemverontreiniging

Rb. Gelderland 17 november 2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:7240

In deze zaak gaat het om een asbestverontreiniging. Koper heeft een perceel met daarop een woning gekocht waar – zo bleek later – met asbest verontreinigd bouwpuin in de grond aanwezig was. Hierop vordert koperschadevergoeding wegens non-conformiteit.

Het perceel maakte in het verleden deel uit van een agrarische onderneming. Op het perceel stonden ook twee schuren, die inmiddels zijn gesloopt. Hiertoe zijn een asbestinventarisatierapport en een bevindingenrapport na asbestsanering opgesteld. Wanneer koper en verkoper met elkaar in onderhandeling treden over de aankoop, laat koper een bouwtechnische keuring uitvoeren. Hieruit blijkt dat van bepaalde objecten de aanwezigheid van asbest niet kan worden uitgesloten, maar (desgewenst) nader onderzoek of een asbestinventarisatie moet worden uitgevoerd.

Koper besluit tot aankoop van het onroerend goed en wil het als woning met bijbehorende tuin gaan gebruiken. Koper is voornemens om in een gedeelte van de tuin een boomgaard aan te leggen. In artikel 6 van de koopovereenkomst – die is gebaseerd op het model van de NVM (3) – is opgenomen dat de onroerende zaak aan koper zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, en zichtbare en onzichtbare gebreken. De onroerende zaak bezit de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik als woonhuis (en tuin). Het is verkoper niet bekend of de onroerende zaak een verontreiniging bevat of dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt. In de notariële leveringsakte is bovendien opgenomen dat koper de bijzondere lasten en beperkingen aanvaardt die voortvloeien uit feiten die bekend zijn of hadden kunnen zijn uit eigen onderzoek, voor zover dat van hem had mogen worden verlangd. Bij werkzaamheden die koper na de koop laat uitvoeren, blijkt dat (mogelijk asbesthoudend) puin in het perceel aanwezig is. Koperlaat een bodemonderzoek uitvoeren waaruit blijkt dat na de sloop van de schuren een asbestvrijgave heeft plaatsgevonden. De bodem is ernstig verontreinigd met asbest en dient te worden gesaneerd voordat de werkzaamheden kunnen worden voortgezet. Koper stelt verkoper aansprakelijk en vordert schadevergoeding.

De rechter oordeelt dat koper geen beroep op non-conformiteit en/of dwaling toekomt vanwege de aangetroffen verontreiniging van de onroerende zaak. Wel blijkt genoegzaam dat als gevolg van het storten van asbesthoudend puin zich een ernstige verontreiniging heeft voorgedaan in de bodem van het perceel. Artikel 7:17 BW bepaalt dat een geleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden (het conformiteitsvereiste). Partijen zijn in artikel 6 van de koopovereenkomst hiervan afgeweken en zijn overeengekomen dat verkoper niet instaat voor verborgen gebreken en eiser het risico daarvoor draagt. Dat mag omdat artikel 7:17 BW van regelend recht is, maar heeft tot gevolg dat koper geen beroep meer kan doen op het conformiteitsvereiste. De rechter neemt vervolgens als uitgangspunt dat de koper van een woonhuis ervan uit mag gaan dat hij de bijbehorende grond als tuin kan gebruiken, zonder dat een dusdanige hoeveelheid asbest aanwezig is dat normaal gebruik zondersanering niet mogelijk is. Op het perceel rust van oudsher een agrarische bestemming, het is in het verleden voor agrarische doeleinden gebruikt en er was agrarische bedrijfsbebouwing aanwezig. Algemeen bekend is volgens de rechter dat bij dergelijke bebouwing veelvuldig asbest werd toegepast, dat bij de sloop vaak in de grond terechtkomt. Eiser had er daarom rekening mee moeten houden dat het risico bestond dat in de grond een zekere hoeveelheid (asbesthoudend) puin aanwezig zou zijn. Het had dan ook op zijn weg gelegen om voor de koop daarnaar onderzoek te (laten) doen. Dit heeft hij nagelaten, waarmee hij zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt. De rechter overweegt tot slot dat de verontreiniging betrekkelijk gering is, slechts een klein deel van het perceel betreft en normaal gebruik van de onroerende zaak niet wezenlijk in de weg staat. Dit valt binnen de grenzen van hetgeen eiser kon verwachten. Voor het overige kon de woning inclusief tuin immers gewoon worden gebruikt, zonder dat dit onaanvaardbare risico’s voor de gezondheid opleverde en zonder dat sanering noodzakelijk was. Dat eiser op het deel van het perceel waar de verontreiniging is aangetroffen een boomgaard wilde aanleggen, doet daar volgens de rechter niet aan af, omdat dit niet-overeengekomen bijzonder gebruik is. De garantie dat de onroerende zaak de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik als woonhuis heeft hier geen betrekking op.

Rb. Overijssel 15 februari 2022, ECLI:NL:RBOVE:2022:488

In deze zaak gaat het eveneens om een asbestverontreiniging die aan het licht komt na de aankoop van een woning. Uit asbestonderzoek dat enkele jaren voor de verkoop is uitgevoerd, is gebleken dat in de bodem van het perceel asbest aanwezig is. Dit is vervolgens gesaneerd. Kopers kopen de woning van verkopers. Bij de koopovereenkomst hoorde ook een vragenlijst waarop verkopers hebben aangegeven dat de grond voor zover bekend niet is verontreinigd, maar wel een asbestsanering heeft plaatsgevonden en een onderzoeksrapport is opgesteld. Kopers ontdekken na de aankoop van de woning dat nog steeds asbest aanwezig is en vorderen schadevergoeding voor sanering en herstel van verkopers vanwege non-conformiteit en/of dwaling.

De rechter begint bij het conformiteitsvereiste van artikel 7:17 BW. Echter, ook in deze zaak zijn partijen in de koopovereenkomst – wederom gebaseerd op het model van de NVM – afgeweken van het conformiteitsvereiste door overeen te komen dat de onroerende zaak wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Verder zal de onroerende zaak de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis, waarbij het perceel normaal kan worden gebruikt als tuin. Ook is een asbestclausule opgenomen waarin staat dat koper bekend is met de verwerking van asbest in de onroerende zaak en verkoper wordt gevrijwaard van aansprakelijkheid voor de aanwezigheid van asbest. Tot slot zijn verkopers niet bekend met de aanwezigheid van verontreiniging.

De rechter overweegt dat op grond van de koopovereenkomst, de daarin opgenomen asbestclausule en de vragenlijst kopers ermee bekend waren dat zich asbest in de woning kon bevinden. Kopers wisten dat een onderzoeksrapport naar de sanering bestond. In dat licht had het op hun weg gelegen dit rapport voor de aankoop van de woning op te vragen. Uit dit rapport bleek dat delen van het perceel niet gesaneerd konden worden, waardoor de asbest daar is achtergebleven. Nu de aansprakelijkheid van verkopers voor de aanwezigheid van asbest in de koopovereenkomst is uitgesloten, kunnen zij alleen aansprakelijk zijn als zij mededelingen hebben gedaan waardoor kopers de afwezigheid van asbest(verontreiniging) niet behoefden te betwijfelen. Voor het overgrote deel van het perceel geldt dat verkopers dergelijke mededelingen niet hebben gedaan en zij dus niet aansprakelijk zijn. Ten aanzien van één locatie geldt dat in het onderzoeksrapport staat dat er ook na de sanering gebruiksbeperkingen zijn ten aanzien van de grond. De grond kan op die plaats slechts beperkt worden bewerkt, hetgeen aan een normaal gebruik van de woning (en tuin) in de weg staat. Verkopers hebben in de vragenlijst aangegeven niet bekend te zijn met een verontreiniging, maar die mededeling is ten aanzien van deze specifieke locatie dus onjuist. Omdat kopers – gelet op deze mededeling van verkopers – de afwezigheid van asbest ten aanzien van deze specifieke locatie niet behoefden te betwijfelen, voldoet de woning niet aan de koopovereenkomst en is sprake van non-conformiteit. De verkopers zijn daarvoor schadeplichtig.

Rb. Gelderland 30 maart 2022, ECLI:NL:RBGEL:2022:1525

In deze laatste zaak gaat het om een verontreiniging waarvan de ernst pas na aankoop bekend wordt. Koper heeft een onroerende zaak gekocht met als voornemen de onroerende zaak geheel te slopen en nieuwe bebouwing te (laten) bouwen. In de koopovereenkomst is onder meer opgenomen dat de onroerende zaak zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bevindt. Ook is opgenomen dat verkoper niet instaat voor de conformiteit van het verkochte en koper bekend is met de mogelijke non-conformiteit en alle daaruit voortvloeiende risico’s voor zijn rekening neemt. Tot slot is opgenomen dat de ondergrond voor zover bekend schoon is. Indien uit een bodemonderzoek blijkt dat de ondergrond ernstig verontreinigd is, mag koper de koop ontbinden.

Koperlaat een bodemonderzoek uitvoeren. Ten tijde van de koop ontvangt hij het rapport naar aanleiding van het bodemonderzoek. Hieruit blijkt dat enkele verhoogde waarden zijn geconstateerd en dat sprake is van een lichte verontreiniging. De door koper beoogde vergunning voor bouwen zou volgens het onderzoeksbureau nog steeds verkregen moeten kunnen worden. De bestaande bebouwing wordt gesloopt. Dertien jaar later laten kopers een (verkennend) bodemonderzoek asbest uitvoeren ten behoeve van het realiseren van nieuwe bebouwing. Hieruit blijken verschillende verhoogde gehalten van verschillende stoffen, waaruit volgt dat sprake is van een (ernstige) en vermoedelijk historische bodemverontreiniging. Koper meent dat partijen wederzijds hebben gedwaald en wil dat de koopovereenkomst op grond van artikel 6:230 BW wordt gewijzigd in die zin dat op verkopers de verplichting rust om de saneringskosten te vergoeden.

De rechter overweegt dat dwaling impliceert het geconfronteerd worden met een situatie waarop men niet bedacht hoefde te zijn. Omdat in de koopovereenkomst was opgenomen dat deze door koper kon worden ontbonden wanneer uit bodemonderzoek zou blijken dat er sprake was van een ernstige bodemverontreiniging, was koper ten tijde van de aankoop dus bedacht op een mogelijke bodemverontreiniging. Koper had op grond hiervan en vanwege het eerste bodemonderzoek, kunnen weten of behoren te begrijpen dat zonder nader onderzoek niet zomaar kon worden uitgesloten dat de bodem ernstig verontreinigd zou zijn. De rechter concludeert daarom dat geen sprake is van wederzijdse dwaling. Door geen nader onderzoek te (laten) doen, heeft koper het risico op een ernstige bodemverontreiniging geaccepteerd. Ook verkopers hebben niet gedwaald, omdat partijen de risico’s met elkaar hebben besproken en verkopers hebben aangegeven geen garanties te kunnen geven ten aanzien van de afwezigheid van een bodemverontreiniging.

Lessen voor de praktijk

Uit de zojuist behandelde vonnissen blijkt allereerst dat een aankoop van onroerend goed dat verontreinigd is of waarvan de bodem verontreinigd is, niet zelden voorkomt. Zodoende is het goed acht te slaan op een aantal ‘rode vlaggen’ om zo veel mogelijk te voorkomen dat onroerend goed wordt aangekocht zonder bekend te zijn met (de mogelijkheid van) een aanwezige bodemverontreiniging en te voorkomen dat de koper aan het kortste eind trekt wanneer vervolgens toch een bodemverontreiniging aanwezig blijkt te zijn.

Uit bovenstaande vonnissen kan worden afgeleid dat de rechter bijvoorbeeld waarde hecht aan een eerdere bestemming die het perceel heeft gekend. In het eerste vonnis ging de agrarische bestemming gepaard met agrarische bebouwing waarbij vaak asbest werd toegepast. Wanneer die bebouwing wordt gesloopt, komt de asbest (of het asbesthoudend puin) vaak in de bodem terecht. Eiser had daarom met het risico van de aanwezigheid van asbesthoudend puin rekening moeten houden. Dit kan bovendien ook los worden gekoppeld van agrarische bebouwing. Van bebouwing daterend van voor 1994 is in het algemeen immers bekend dat vaak asbest is toegepast.

Daarnaast acht de rechter relevant of in het verleden al een verontreiniging is geconstateerd en een sanering heeft plaatsgevonden. Het ligt voor een koper in een dergelijk geval in de rede dat hij rapporten over de sanering opvraagt, zodat hij inzicht krijgt in de risico’s van eventuele achtergebleven verontreiniging. Ook wanneer in het verleden al eens een bodemonderzoek is uitgevoerd, is dat relevant. Afhankelijk van de uitkomsten hiervan en de grondigheid van het onderzoek (is het bijvoorbeeld slechts verkennend) kan het op de weg van koper liggen om nader onderzoek te (laten) doen.

Tot slot is uiteraard van belang welke bepalingen of clausules met betrekking tot asbest worden opgenomen in de koopovereenkomst. Hierin kan de rechter een aanleiding zien voor het al dan niet bedacht zijn op een verontreiniging. Bovendien laten deze vonnissen zien dat de gevolgen van het afwijken van het conformiteitsvereiste groot kunnen zijn wanneer wordt afgeweken van het conformiteitsvereiste en een bodemverontreiniging wordt geconstateerd. Vaak komt dit voor rekening van koper en bestaat geen recht op een schadevergoeding.

(1) De auteur heeft bij het schrijven van deze rubriek dankbaar gebruikgemaakt van en voortgeborduurd op G.A. van der Veen & J.J. Hoekstra, ‘Perceel met asbest gekocht? Tweemaal vooral jammer voor de kopers!’, Bodem 2022, afl. 2.
(2) Het gaat om Rb. Gelderland 17 november 2021, ECLI:NL:RBGEL:2021:7240; Rb. Overijssel 15 februari 2022, ECLI:NL:RBOVE:2022:488 en Rb. Gelderland 30 maart 2022, ECLI:NL:RBGEL:2022:1525.
(3) Nederlandse Vereniging van Makelaars.