Het Didam-arrest: afbreken correcte uitgifteprocedure door gemeente is onder omstandigheden onrechtmatig

Tot dit oordeel komt de rechtbank Gelderland in een uitspraak van 22 juni jl. (ECLI:NL:RBGEL:2022:3065). De gemeente krijgt een voorlopig verbod opgelegd om uitvoering te geven aan de 2e (vervangende) uitgifteprocedure.

Wat was er aan de hand?

De gemeente Zevenaar (hierna: “de gemeente”) is eigenaar van 23 kavels en is voornemens deze kavels te verkopen. Zij heeft hiervoor in 2021 een uitgifteprocedure ingericht (hierna: “de 1e uitgifteprocedure”). Eiseres heeft zich ingeschreven voor de 1e uitgifteprocedure.

De 1e uitgifteprocedure kwam erop neer dat bij de selectie van een koper rekening werd gehouden met een inschrijftijd bij eerdere uitgifterondes. In eerdere uitgifterondes ten aanzien van andere kavels heeft de gemeente namelijk aan geïnteresseerde kopers medegedeeld dat bij een volgende uitgifte van grond wederom gewerkt zou worden met een lijst van inschrijvingen, waarbij de gemeente eerst in gesprek zou gaan met de inschrijver die zich als eerste als geïnteresseerde koper bij de gemeente had gemeld. Dit resulteerde onder meer erin dat sommige geïnteresseerde kopers al sinds 2019 wachtten op een kavel.

De gemeente was echter van mening dat de 1e uitgifteprocedure niet voldeed aan de vereisten uit het Didam-arrest. Het was volgens de gemeente voor potentiële gegadigden niet duidelijk dat het mogelijk was zich bij de gemeente als geïnteresseerde te melden om daarmee inschrijftijd op te bouwen en (daardoor) de kans op één van de kavels aanzienlijk te vergroten.

Dit deed de gemeente besluiten de 1e uitgifteprocedure te staken en een nieuwe uitgifteprocedure (hierna: “de 2e uitgifteprocedure”) vast te stellen. Daarin werd met eerdere inschrijvingen geen rekening gehouden, maar werd een koper geselecteerd middels loting. Eiseres, die in de 1e uitgifteprocedure als koper geselecteerd werd maar in de 2e uitgifteprocedure niet, heeft toen per brief bij de gemeente aangekondigd een procedure aanhangig te maken als de gemeente niet alsnog op basis van de voorwaarden van de 1e uitgifteprocedure de kavels aan hen zou verkopen.

De brief sorteerde geen effect. Zoals aangekondigd legde eiseres de kwestie vervolgens in kort geding voor aan de rechtbank Gelderland (hierna: “de rechtbank”).

Was de 1e uitgifteprocedure in strijd met het Didam-arrest?

De 1e uitgifteprocedure is volgens de rechtbank niet in strijd met de criteria van het Didam-arrest. De rechtbank vindt de methode om eerdere inschrijvingen mee te wegen bij latere inschrijvingen namelijk objectief, toetsbaar en redelijk. Op die manier kon de gemeente immers tegemoetkomen aan de wensen en belangen van geïnteresseerden die klaarblijkelijk al heel lang en heel graag in de gemeente wilden (blijven) wonen. Zowel de gemeente als die geïnteresseerden hebben daarbij belang gelet op de vermoedelijke langdurige binding met de gemeente en de regio. Omdat geen sprake is van strijd met het Didam-arrest had de gemeente de 1e uitgifteprocedure dus niet hoeven afbreken.

Mocht de gemeente de 1e uitgifteprocedure afbreken?

Na het einde van de 1e uitgifteprocedure was het sluiten van de koopovereenkomst met de geselecteerde koper nog slechts een formaliteit. Op grond van spelregels van de 1e uitgifteprocedure werd de koopprijs immers vastgesteld op basis van de grondprijzenbrief 2022 en kon over de koopovereenkomsten niet worden onderhandeld. Eiseres mocht er daarom gerechtvaardigd op vertrouwen dat voor de kavels een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen als de 1e uitgifteprocedure niet was gestaakt. Dit gerechtvaardigd vertrouwen staat volgens de rechtbank bovendien in de weg aan een beroep van de gemeente op de spelregel die bepaalde de gemeente op ieder moment de uitgifteprocedure mocht staken. Gelet op het voorgaande stond het de gemeente naar het oordeel van de rechtbank niet vrij om de 1e uitgifteprocedure af te breken.

Heeft de gemeente onrechtmatig gehandeld met het afbreken van de 1e uitgifteprocedure?

De laatste vraag die de rechtbank beantwoord is of de gemeente met het afbreken van de 1e uitgifteprocedure ook onrechtmatig heeft gehandeld. Die vraag beantwoord de rechtbank bevestigend. Met het afbreken van de 1e uitgifteprocedure heeft de gemeente in strijd met het vertrouwensbeginsel gehandeld, en van zwaarder wegende belangen die dit kunnen rechtvaardigen is geen sprake.

Slotsom

De rechtbank legt de gemeente een verbod op de 2e uitgifteprocedure te starten en/of de loting te houden totdat einduitspraak heeft gedaan in de bodemprocedure. De gemeente probeert tegen dit verbod nog in te brengen dat de woningbehoefte te veel onder druk komt te staan als de uitgifte van de kavels te lang stil blijft liggen. De rechtbank vindt dit belang echter niet opwegen tegen het belang van eiseres om de kavels bij toewijzing van de vorderingen in de bodemprocedure met zekerheid te kunnen verwerven.