ECLI:NL:RBGEL:2022:3065

Uitspraak

RECHTBANK GELDERLAND

Cluster kanton en handel

zittingsplaats Arnhem

Zaaknummer: C/05/402961 / HA ZA 22-176

Vonnis in het incident ex artikel 223 Rv. van 22 juni 2022

in de zaak van

[eiser] ,

woonachtig te [woonplaats] ,

2. [eiser] ,

woonachtig te [woonplaats] ,

3. [eiser] ,

woonachtig te [woonplaats] ,

4. [eiser] ,

woonachtig te [woonplaats] ,

5. [eiser] ,

woonachtig te [woonplaats] ,

6. [eiser] ,

woonachtig te [woonplaats] ,

7. [eiser],

woonachtig te [woonplaats] ,

8. [eiser],

woonachtig te [woonplaats] ,

9. [eiser] ,

woonachtig te [woonplaats] ,

10. [eiser],

woonachtig te [woonplaats] ,

eisers in de hoofdzaak,

eisers in het incident ex artikel 223 Rv.,

hierna samen te noemen: ‘[eisers]’,

advocaten: mr. S.C.A. Nuijen en mr. B.W.M. van Hoof,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE ZEVENAAR,

gevestigd te Zevenaar,

gedaagde in de hoofdzaak

gedaagde in het incident ex artikel 223 Rv.,

hierna te noemen: de ‘gemeente’,

advocaat: mr. T.E.P.A. Lam.

Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

– de dagvaarding van 19 april 2022 (met producties 1 t/m 13) die tevens een incidentele vordering bevat tot het treffen van een voorlopige voorziening;

– de conclusie van antwoord in het incident van 18 mei 2022.

1.2.Ten slotte is vonnis in het incident bepaald.

De relevante feiten

2.1.De gemeente is eigenaar van 23 kavels in de wijk [wijk] in Zevenaar. De gemeente is voornemens deze kavels te verkopen en heeft hiervoor in 2021 een uitgifteprocedure ingesteld (hierna: de ‘1e uitgifteprocedure’). [eisers] heeft zich ingeschreven voor de 1e uitgifteprocedure.

1e uitgifteprocedure

2.2.De relevante voorwaarden van de 1e uitgifteprocedure luiden als volgt:

Algemeen

(…)

Zevenaar kiest ervoor om de verkoop te verrichten via een inschrijfprocedure. In eerdere uitgifterondes is aan geïnteresseerde kopers medegedeeld dat de gemeente bij een volgende uitgifte van grond, wederom werkt met een lijst van inschrijvingen, waarbij de gemeente eerst in gesprek gaat met de inschrijver die zich als eerste als geïnteresseerde koper bij de gemeente heeft gemeld. Sommige geïnteresseerde kopers wachten al sinds 2019 op een kavel en staan daardoor al lange tijd op de lijst. Op deze wijze komen zij als eerste aan bod.

Spelregels

 De rangvolgorde wordt vastgesteld aan de hand van het moment van inschrijving. Geïnteresseerden die zich eerder hebben gemeld, houden hun inschrijfdatum als zij voor de sluitingsdatum hun interesse bekrachtigen;

 De prijs van de kavels wordt vastgesteld op basis van de grondprijzenbrief 2022. Deze brief wordt eind 2021/begin 2022 vastgesteld;

 Over de voorwaarden van de verkoop en de verkoopovereenkomsten kan niet worden onderhandeld;

 Na uitgifte van deze kavels worden de inschrijflijsten vernietigd. De lijsten gaan dus niet mee naar een volgend project. Dit betekent dat geïnteresseerden die geen kavel kunnen bemachtigen, bij volgende projecten zich opnieuw moeten melden (indien van toepassing);

 (…)

 De gemeente is gerechtigd de uitgifteprocedure op ieder moment te staken en doet in voorkomend geval daarvan melding aan de geïnteresseerden;

(…)

Uitgifte van vrijstaande kavels

(…)

4. Aanmeldingsfase:

a. Geïnteresseerden die op de lijst staan omdat zij in het verleden bij de gemeente hebben aangegeven dat zij interesse hebben in een kavel, dienen hun interesse voor 15 november 9.00 uur te bekrachtigen.

o Bij tijdige reactie behouden zij hun inschrijfpositie

o (…)

b. Overige geïnteresseerden kunnen zich uitsluitend inschrijven via e-mail of www.grootholthuizen.nl.

o De inschrijvingstermijn sluit op woensdag 15 december 2021, om

uur;

(…)

5. Optiefase:

a. de eerste op de lijst mag ook als eerste een kavel kiezen en in optie nemen. De gemeente neemt contact op met deze geïnteresseerde.

2.3.De gemeente heeft op 26 oktober 2021 per e-mail bevestigd dat [eisers] tijdig de interesse heeft bekrachtigd. In dezelfde e-mail deelt de gemeente mee hoe het vervolgtraject eruit gaat zien:

Vervolg

Op dit moment worden de geïnteresseerden in een bouwkavel in kaart gebracht. Iedereen die zijn interesse kenbaar maakt, wordt aan de lijst toegevoegd. De volgorde wordt bepaald op basis van het moment waarop deze interesse kenbaar is gemaakt. Ik verwacht dat ik u voor het einde van het jaar kan aangeven welke plek in de lijst u inneemt. U ontvangt op dat moment van mij een e-mail met de volgorde. (…)

Bij die e-mail ontvangt u ook de concept-koopovereenkomst, kavelprijzen en kavelpaspoorten.

2.4.De 1e uitgifteprocedure heeft geresulteerd in een rangschikking van geïnteresseerde kopers. Op grond hiervan zou [eisers] in beginsel een optie krijgen op de beschikbare kavels. De gemeente heeft [eisers] op 20 december 2021 op de hoogte gesteld van deze rangschikking.

2.5.De gemeente is van mening dat de 1e uitgifteprocedure in strijd is met het Didam-arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021.n

HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 (https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2021:1778)

De gemeente heeft met een verwijzing naar het Didam-arrest middels twee raadsinformatiebrieven van 22 februari 2022 en 8 maart 2022 bekend gemaakt dat zij de 1e uitgifteprocedure zou staken en een nieuwe uitgifteprocedure zou vaststellen.

2e uitgifteprocedure

2.6.In de nieuwe uitgifteprocedure die de gemeente heeft vastgesteld (hierna: de ‘2e uitgifteprocedure’) wordt bij geïnteresseerden die zich al eerder hadden gemeld bij de gemeente geen rekening meer gehouden met hun eerdere inschrijfdatum en wordt de rangvolgorde ook niet meer bepaald door de volgorde van inschrijving. De gemeente heeft ervoor gekozen om in de 2e uitgifteprocedure de rangvolgorde vast te stellen aan de hand van een loting onder de geïnteresseerden (hierna: de ‘loting’).

2.7.De inschrijvingstermijn voor de 2e uitgifteprocedure is gesloten op 28 maart 2022. In eerste instantie zou de loting begin april 2022 worden uitgevoerd.

Uitstel van de loting

2.8.Eisers 1 en 2 hebben een advocaat in de arm genomen die per brief van 16 maart 2022 bij de gemeente heeft aangekondigd een procedure aanhangig te maken als de gemeente niet alsnog op basis van de voorwaarden van de 1e uitgifteprocedure de kavels aan hen zou verkopen. De gemeente heeft met een brief van haar advocaat op 25 maart 2022 laten weten dat de gemeente niet bereid is de 1e uitgifteprocedure te volgen en de kavels aan hen te verkopen.

2.9.In een e-mail van 31 maart 2022 heeft de gemeente aan de geïnteresseerden die zich hadden ingeschreven voor de 2e uitgifteprocedure laten weten dat de loting tot nader bericht werd uitgesteld. In de e-mail wordt verwezen naar de bodemprocedure die [eisers] aanhangig heeft gemaakt.

Op 13 april 2022 heeft de gemeente schriftelijk aan [eisers] laten weten dat zij de loting toch zou hervatten. De gemeente heeft zich daarbij alleen bereid verklaard om de loting verder op te schorten als aan de volgende drie cumulatieve vereisten is voldaan:

1. de dagvaarding voor de huidige bodemprocedure moet uiterlijk 19 april 2022 zijn betekend en er moet worden gedagvaard tegen de eerst mogelijke roldatum;

2. de rechtbank moet besluiten de in dezen verzochte provisionele voorziening vooruitlopend op de bodemprocedure te behandelen en daarop te beslissen;

3. uiterlijk binnen 10 weken na 13 april 2022 (dus: uiterlijk op 22 juni 2022) moet een uitspraak op de provisionele vordering zijn gedaan.

Tussen partijen staat inmiddels vast dat aan het eerste vereiste is voldaan.

Het geschil in de hoofdzaak

3.1.Het geschil in de hoofdzaak komt – samengevat – erop neer dat [eisers] van mening is dat de gemeente ten onrechte de 1e uitgifteprocedure heeft beëindigd en daarmee onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eisers]

[eisers] vordert een drietal verklaringen voor recht die samenhangen met het hiervoor geschetste geschil en vordert daarnaast dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de gemeente zal veroordelen tot:

1. beëindiging van de 2e uitgifteprocedure en het gelijktijdig voortzetten van de 1e uitgifteprocedure in de stand waarin deze zich bevond op het moment van afbreken daarvan; of

2. voortzetting van de 2e uitgifteprocedure met inachtneming en honorering van de positie van [eisers] in de 1e uitgifteprocedure; of

3. beëindiging van de 2e uitgifteprocedure, zodat de gemeente de kavels niet kan uitgeven door middel van loting.

Ten slotte vordert [eisers] ook een proceskostenveroordeling, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.3.De gemeente heeft in de hoofdzaak nog geen conclusie van antwoord genomen

De vordering in het incident

4.1.
[eisers] vordert dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, een voorlopige voorziening treft die geldig blijft totdat deze rechtbank einduitspraak heeft gedaan in de bodemprocedure. De gevraagde voorlopige voorziening houdt in dat de rechtbank de gemeente verbiedt om de 2e uitgifteprocedure te starten (dat wil zeggen: een verbod om de loting te houden).

4.2.Ter onderbouwing van de gevorderde voorlopige voorziening voert [eisers] het volgende aan. Een selectie op basis van inschrijftijd is een selectie aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria en voldoet daarom aan de door de Hoge Raad in het Didam-arrest geformuleerde vereisten. Dat de gemeente daarbij ook rekening hield met de inschrijftijd van geïnteresseerden bij eerdere uitgifteprocedures is eveneens een objectief, toetsbaar en redelijk criterium. Ook heeft de gemeente een passende mate van openbaarheid in acht genomen door onder meer de selectieprocedure en de selectiecriteria (waaronder de selectie op basis van inschrijftijd bij eerdere uitgifteprocedures) tijdig bekend te maken en op een zodanige wijze dat potentiële gegadigden daarvan kennis konden nemen. Daarmee is de 1e uitgifteprocedure niet in strijd met artikel 3:14 van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’) en handelt de gemeente onrechtmatig door de 1e uitgifteprocedure te staken en de 2e uitgifteprocedure te starten. [eisers] voert aan dat zij belang heeft bij de gevraagde voorlopige voorziening, omdat de gemeente de 2e uitgifteprocedure wil afronden door loting en daarmee het risico wordt gecreëerd dat de kavels aan anderen worden verkocht.

4.3.De gemeente voert gemotiveerd verweer tegen de gevorderde voorlopige voorziening en concludeert tot afwijzing van de voorziening met veroordeling van [eisers] in de kosten van de procedure in het incident.

4.4.Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

De beoordeling in het incident

Ontvankelijkheid

5.1.De gevraagde voorlopige voorziening hangt samen met de reeds aanhangig gemaakte hoofdvordering en is gericht op een voorziening die voor de duur van de aanhangige bodemprocedure kan worden gegeven. [eisers] kan dus worden ontvangen in haar incidentele vordering.

Inhoudelijke beoordeling

5.2.Nu [eisers] kan worden ontvangen moet de rechtbank in het kader van de gevraagde voorlopige voorziening de belangen van beide partijen afwegen tegen de achtergrond van de te verwachten resterende duur van de procedure en van de proceskansen daarin.

5.3.Voor wat betreft de proceskansen moet de rechtbank onder meer beoordelen of de kans groot is dat in de hoofdzaak wordt geoordeeld dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld. In het kader van dit incident is het oordeel van de rechtbank dat dit het geval is, wat tot toewijzing van de verzochte provisionele vordering leidt. Daarvoor is het volgende redengevend.

Was de 1e uitgifteprocedure in strijd met het Didam-arrest?

De Hoge Raad heeft in het Didam-arrest geoordeeld dat een selectieprocedure aan de volgende vereisten moet voldoen (toegepast op de gemeente):

1. de gemeente dient met in achtneming van de haar toekomende beleidsruimte criteria op te stellen aan de hand waarvan de kopers worden geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn;

2. de gemeente moet een passende mate van openbaarheid verzekeren met betrekking tot:

o de beschikbaarheid van de onroerende zaak;

o de selectieprocedure;

o het tijdschema; en

o de toe te passen selectiecriteria.

3. de gemeente dient tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure informatie over deze aspecten bekend te maken op een zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.n

HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 (https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2021:1778), rov. 3.1.4 en 3.1.5.

5.5.De regel uit de 1e uitgifteprocedure op grond waarvan bij het vaststellen van de rangorde rekening wordt gehouden met een inschrijftijd bij eerdere uitgifterondes, is volgens de gemeente geen objectief, toetsbaar en redelijk criterium als bedoeld in het Didam-arrest. De gemeente voert aan dat het voor potentiële gegadigden niet duidelijk was dat het mogelijk was zich bij de gemeente als geïnteresseerde te melden om daarmee inschrijftijd op te bouwen en (daardoor) de kans op één van de kavels aanzienlijk te vergroten. Die mogelijkheid blijkt echter niet uit de tekst van het proceduredocument van 1e uitgifteprocedure. Daaruit volgt juist dat alleen daadwerkelijk geïnteresseerden uit eerdere uitgifterondes hun inschrijfdatum konden behouden en niet dat potentiële gegadigden zich ook op andere wijze konden aanmelden. De rechtbank is van oordeel dat die spelregel – gelet op lijsten van eerdere uitgifteprocedures – ook toetsbaar is en daardoor ook niet in strijd is met het transparantiebeginsel (zoals door de gemeente geopperd is).

5.6.Omdat uit de spelregels van de 1e uitgifteprocedure blijkt dat het bij de gemeente bestendig gebruik was dat geïnteresseerden uit eerdere uitgifteprocedures hun inschrijftijd behielden en dit ook in die eerdere uitgifteprocedures is medegedeeld, moet voorshands worden aangenomen dat die spelregel ook niet in strijd is met de door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State goedgekeurde methode om een gunningsmethode te hanteren met als maatstaf de volgorde van binnenkomst van aanvragen.n

Vgl. ABRvS 2 november 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2927 (https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RVS:2016:2927), rov. 12.

Die methode is dus objectief en toetsbaar. De rechtbank oordeelt dat een dergelijke keuze ook redelijk is, omdat op die manier kan worden tegemoetgekomen aan de wensen en belangen van geïnteresseerden die klaarblijkelijk al heel lang en heel graag in de gemeente willen (blijven) wonen. Zowel de gemeente als die geïnteresseerden hebben daarbij belang gelet op de vermoedelijke langdurige binding met de gemeente en de regio.

5.7.Samenvattend is de rechtbank voorshands van oordeel dat de spelregels van de 1e uitgifteprocedure niet in strijd waren met de criteria van het Didam-arrest en dat de gemeente die dus niet had hoeven afbreken. De vervolgvraag is echter of voorshands aannemelijk is dat de gemeente ook onrechtmatig heeft gehandeld door de uitgifteprocedure desondanks af te breken.

Mocht de gemeente de 1e uitgifteprocedure afbreken?

5.8.De rechtbank stelt allereerst vast dat tussen partijen nog geen koopovereenkomsten zijn gesloten voor de kavels. Uit hetgeen hiervoor in randnummer 2.4 is vastgesteld, vloeit voort dat de gemeente aan [eisers] een koopovereenkomst zou hebben aangeboden. In feite hoefde alleen nog te worden ingestemd met de koopprijs van de kavels. Op grond van spelregels van de 1e uitgifteprocedure werden die koopprijzen vastgesteld op basis van de grondprijzenbrief 2022 en kon over de koopovereenkomsten überhaupt niet worden onderhandeld. [eisers] moet daarom worden gevolgd in de stelling dat het sluiten van de koopovereenkomsten nog slechts een formaliteit zou zijn geweest. Anders gezegd: [eisers] mocht er gerechtvaardigd op vertrouwen dat voor de kavels een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen als de 1e uitgifteprocedure niet was gestaakt. Dat in de spelregels stond dat de gemeente op ieder moment de uitgifteprocedure mocht staken doet aan dat door de gemeente gewekte vertrouwen niet af, omdat naar het voorlopig oordeel van de rechtbank juist dat gewekte vertrouwen in de weg staat aan een beroep van de gemeente op een dergelijk voorbehoud.

5.9.Gelet op het voorgaande stond het de gemeente naar het voorlopig oordeel van de rechtbank niet vrij om de 1e uitgifteprocedure af te breken.

Heeft de gemeente onrechtmatig gehandeld met het afbreken van de 1e uitgifteprocedure?

5.10.Nu de rechtbank voorlopig van oordeel is dat de gemeente de 1e uitgifteprocedure niet mocht afbreken is de laatste vraag of de gemeente daarmee ook onrechtmatig heeft gehandeld. [eisers] stelt in dat verband dat de gemeente artikel 3:14 BW heeft geschonden doordat zij met het beëindigen van de 1e uitgifteprocedure heeft gehandeld in strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

5.11.Hiervoor heeft de rechtbank reeds overwogen dat [eisers] gerechtvaardigd erop mocht vertrouwen dat de kavels door de gemeente aan [eisers] zouden worden aangeboden. Dat gewekte vertrouwen raakt direct aan het in het bestuursrecht erkende vertrouwensbeginsel. Hoewel het vertrouwensbeginsel niet met zich brengt dat gerechtvaardigde verwachtingen altijd moeten worden gehonoreerd, is de rechtbank voorshands van oordeel dat dat wel het geval is in een zaak als de onderhavige, waarbij in feite geen andere belangen lijken te spelen dan geïnteresseerden die allemaal een kavel willen kopen van de gemeente. Er lijkt immers voorshands geen sprake te zijn van een situatie waarbij de gemeente met het handhaven van de 1e uitgifteprocedure in strijd handelt met de vereisten uit het Didam-arrest en ook is niet gebleken van concrete andere zwaarder wegende belangen.n

Vgl. ABRvS 29 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1694 (https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RVS:2019:1694), rov. 11.4.

5.12.Naar aanleiding van voorgaande overwegingen is de rechtbank voorshands van oordeel dat de gemeente niet alleen de 1e uitgifteprocedure niet mocht afbreken, maar ook dat de kans groot is dat in de hoofdzaak wordt geoordeeld dat de gemeente daarmee onrechtmatig heeft gehandeld, omdat zij heeft gehandeld in strijd met artikel 3:14 BW.

Belangenafweging

5.13.Gelet op het hiervoor geschetste (potentiële) onrechtmatig handelen van de gemeente kan niet worden uitgesloten dat de gemeente de 1e uitgifteprocedure zal moeten hervatten en heeft [eisers] naar het voorlopig oordeel van de rechtbank de betere proceskansen in de hoofdzaak. Wel zal de rechtbank in het kader van de afweging voor de gevraagde voorlopige voorziening nog moeten stilstaan bij de belangen van partijen tegen de achtergrond van de te verwachten resterende duur van de procedure.

5.14.De belangen van beide partijen zijn groot. [eisers] vreest terecht dat de kavels al verkocht zijn aan andere geïnteresseerden als de gemeente verdergaat met de 2e uitgifteprocedure en wil daarom dat de gemeente met die 2e uitgifteprocedure stopt voor de duur van de (bodem)procedure. De gemeente vindt daarentegen dat de woningbehoefte te veel onder druk komt te staan als de uitgifte van de kavels te lang stil blijft liggen.

5.15.De rechtbank vindt in dit geval dat het belang van de gemeente minder hard wordt geraakt in het kader van de specifieke gevraagde voorziening. Hoewel artikel 223 Rv. de ruimte biedt om een voorlopige voorziening te vorderen voor de gehele duur van het geding (dus tot de einduitspraak – eventueel na hoger beroep en cassatie – in kracht van gewijsde is gegaan), heeft [eisers] daarvoor niet gekozen. [eisers] vordert in het petitum immers slechts een voorziening voor de duur van de bodemprocedure bij deze rechtbank en heeft daarmee de potentiële duur van de voorziening zelf beperkt. Mede daarom weegt het door de gemeente gestelde belang van de woningbehoefte minder zwaar dan het belang van [eisers] om de kavels bij toewijzing van de vorderingen in de bodemprocedure met zekerheid te kunnen verwerven.

Conclusie en proceskosten

5.16.Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen over de belangen van beide partijen tegen de achtergrond van de te verwachten resterende duur van de procedure bij deze rechtbank en de proceskansen zoals die voorlopig door de rechtbank zijn ingeschat, zal de gevraagde voorlopige voorziening worden toegewezen.

5.17.De gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het incident worden veroordeeld. Deze kosten worden begroot op € 563,00 aan salaris voor de advocaat (1 punt x tarief € 563,00). De wettelijke rente over de proceskosten is ook toewijsbaar.

De beslissing

De rechtbank

in het incident

6.1.verbiedt de gemeente om de 2e uitgifteprocedure te starten en/of de loting te houden totdat deze rechtbank einduitspraak heeft gedaan in de bodemprocedure,

6.2.veroordeelt de gemeente in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot dit vonnis vastgesteld op € 563,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

6.3.verklaart de beslissing in het incident uitvoerbaar bij voorraad.

in de hoofdzaak

6.4.verwijst de zaak naar de rolzitting van 3 augustus 2022 voor het nemen van een conclusie van antwoord door de gemeente.

Dit vonnis is gewezen door mr. W. van der Boon en in het openbaar uitgesproken op 22 juni 2022.