ECLI
ECLI:NL:RBGEL:2026:3037

Instantie
Rechtbank Gelderland

Datum uitspraak
17-04-2026

Datum publicatie
24-04-2026

Zaaknummer
ARN 25/418

Rechtsgebied
Bestuursrecht; Omgevingsrecht

Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg – enkelvoudig

ECLI:NL:RBGEL:2026:3037
text/xml
public
2026-04-24T17:00:21
2026-04-17
Raad voor de Rechtspraak
nl
Rechtbank Gelderland
2026-04-21
ARN 25/418
Uitspraak
Eerste aanleg – enkelvoudig
NL
Arnhem
Bestuursrecht; Omgevingsrecht

Rechtspraak.nl

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBGEL:2026:3037
text/html
public
2026-04-21T15:45:21
2026-04-24
Raad voor de Rechtspraak
nl
ECLI:NL:RBGEL:2026:3037 Rechtbank Gelderland , 21-04-2026 / ARN 25/418

Deze uitspraak gaat over een omgevingsvergunning voor kamerverhuur voor vier onzelfstandige woonruimtes in het pand (naam pand). Eisers zijn het niet eens met dit besluit. Het beroep is ongegrond. Het college kon besluiten tot verlening van de omgevingsvergunning.

RECHTBANK GELDERLAND

Zittingsplaats Arnhem

Bestuursrecht

zaaknummer: ARN 25/418

uitspraak van de enkelvoudige kamer van

in de zaak tussen

[eiser 1], [eiseres 1], [eiseres 2], [eiseres 3], [eiser 2], [eiser 3], [eiser 4], [eiseres 4], uit [plaats], eisers

en

het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Apeldoorn
(gemachtigde: mr. R.G. van den Berg).

Als derde-partij neemt aan de zaak deel: [derde-partij] uit [plaats].

Samenvatting

1. Deze uitspraak gaat over een omgevingsvergunning voor kamerverhuur voor vier onzelfstandige woonruimtes in het pand [locatie]. Eisers zijn het niet eens met dit besluit. Zij voeren daartoe een aantal beroepsgronden aan. Aan de hand van deze beroepsgronden beoordeelt de rechtbank de omgevingsvergunning.

1.1.
De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat de beroepsgronden niet slagen. Eisers krijgen dus geen gelijk en het beroep is ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

1.2.
Onder 2 staat het procesverloop in deze zaak. Onder 3 staan de van belang zijnde feiten en omstandigheden die hebben geleid tot het bestreden besluit. De beoordeling door de rechtbank volgt vanaf 4. Aan het eind staan de beslissing van de rechtbank en de gevolgen daarvan.

Procesverloop

2. Bij besluit van 19 juni 2024 heeft het college een omgevingsvergunning verleend voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte en/of het exploiteren van een kamerverhuurpand

2.1.
Met het besluit van 17 december 2024 op het bezwaar van eisers is het college bij dat besluit gebleven. Eisers hebben beroep ingesteld tegen dit besluit.

2.2.
De rechtbank heeft het beroep op 13 januari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eisers [eiser 1] en [eiseres 1], de gemachtigde van het college en de derde-partij.

Totstandkoming besluit

3. Bij besluit van 19 juni 2024 heeft het college aan de derde partij een omgevingsvergunning verleend voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte en/of het exploiteren van een kamerverhuurpand op grond van het TAM (tijdelijke alternatieve maatregel) -voorbereidingsbesluit voorbeschermingsregels kamerverhuurpanden [plaats] (hierna: het voorbereidingsbesluit). De omgevingsvergunning voor kamerverhuur ziet op vier onzelfstandige woonruimten in het pand [locatie] te [plaats] en heeft een geldigheidsduur van twee jaar, ingaande op 14 juni 2024. Op het perceel is het bestemmingsplan ‘Stadsdeel Noord-Oost’ van toepassing. Volgens dit bestemmingsplan rusten op het perceel de bestemmingen ‘wonen’ en ‘waarde-archeologie’.

3.1.
Eisers wonen in het woonblok waar het pand [locatie] deel van uitmaakt. Zij zijn in bezwaar gegaan tegen dit besluit. Met het besluit van 17 december 2024 op het bezwaar van eisers is het college bij de verlening van de omgevingsvergunning gebleven.

Beoordeling door de rechtbank

Toetsingskader
4. De rechtbank kan het college volgen in het standpunt dat de aanvraag moet worden beoordeeld aan de hand van de criteria van het voorbereidingsbesluit. Hier hebben eisers ook geen gronden tegen gericht. Op grond van artikel 1.3 van het voorbereidingsbesluit is het verboden zonder omgevingsvergunning een zelfstandige woonruimte om te zetten in drie of meer onzelfstandige woonruimtes.

4.1.
Op grond van artikel 1.5 van het voorbereidingsbesluit wordt deze vergunning geweigerd indien vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat verlening leidt tot een ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in het gebouw en in de omgeving van het gebouw. Hiervan is in ieder geval sprake indien:

meer dan 5% van de tot bewoning bestemde gebouwen in de buurten ‘Binnenstad’ en ‘De Haven’ en tenminste 1% van de tot bewoning bestemde gebouwen in de overige buurten van de gemeente Apeldoorn wordt gebruikt voor huisvesting als bedoeld in artikel 1.3, zoals aangegeven op de bij deze voorbereidingsregeling gevoegde kaart ‘Wijk- en buurtindeling stedelijk gebied’ en kaart ‘Wijk- en buurtindeling landelijk gebied’ of;

de aanvraag betrekking heeft op een pand dat, rondom dat pand gemeten vanaf de dichtstbijzijnde gevelwanden, is gelegen op minder dan vijftig meter van een geregistreerd kamerverhuurpand, rondom gemeten van gevel tot gevel, dan wel van een pand waarvoor een aanvraag tot een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 1.3 is ingediend;

de gebruiksoppervlakte in de woning per persoon kleiner is dan 25 m2, gemeten conform de NEN 2580.

Vaststaande feiten

5. Tussen partijen staat niet ter discussie dat het voor de buurt vastgestelde maximumpercentage aan onzelfstandige woonruimte nog niet is bereikt. Evenmin staat ter discussie dat zich binnen een straal van 50 meter van het pand aan de [locatie] geen andere kamerverhuurpanden bevinden. Er is dus voldaan aan de vereisten van artikel 1.5, eerste lid, onder a tot en met c, van het voorbereidingsbesluit. Het college kan een omgevingsvergunning voor kamerverhuur echter nog steeds weigeren als vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat verlening leidt tot een ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in het gebouw en in de omgeving van het gebouw. Eisers betogen dat daar sprake van is.

Zorgvuldigheid en motivering van het besluit

6. Eisers stellen dat het besluit onvoldoende zorgvuldig is voorbereid. Het onderzoek van het college zou op meerdere punten tekortschieten en de belangen van eisers zouden als subjectief terzijde zijn geschoven. Daarnaast stellen eisers dat uit het besluit onvoldoende blijkt dat een daadwerkelijke belangenafweging heeft plaatsgevonden. Het college zou niet inzichtelijk hebben gemaakt welk gewicht aan de verschillende belangen is toegekend. Voorts heeft het college volgens eisers nagelaten de verschillende aspecten – parkeerdruk, woongenot, sociale veiligheid en brandveiligheid – in onderlinge samenhang te beoordelen.

6.1.
De rechtbank zal de beroepsgronden van eisers eerst afzonderlijk bespreken en vervolgens tot een conclusie komen over de zorgvuldigheid en motivering van het besluit.

Parkeerdruk
7. Eisers stellen dat het college bij de beoordeling van de parkeerdruk onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt waarom de geldende parkeernorm in deze specifieke situatie toereikend is, waarom afwijking van landelijke richtlijnen aanvaardbaar wordt geacht, waarom is uitgegaan van feitelijk autobezit in plaats van normatieve parkeerbehoefte en waarom parkeerplaatsen op grotere afstand als volwaardig alternatief worden beschouwd. Eisers hebben tevens een eigen onderzoek uitgevoerd, waaruit zou blijken dat er meer dan 1,4 voertuigen per woning zijn, hetgeen hoger ligt dan de norm waarvan het college kennelijk is uitgegaan. Daarnaast zou geen rekening zijn gehouden met de beschikbaarheid van parkeerplaatsen voor bezoekers en met de bereikbaarheid voor hulpdiensten.

7.1.
De rechtbank is van oordeel dat het college voldoende deugdelijk heeft gemotiveerd dat in de openbare ruimte voldoende restcapaciteit aanwezig is om een eventuele toename van voertuigen op te vangen. Het college heeft aangesloten bij de beleidsregels Parkeren 2024 en gaat uit van een totale parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen (0,5 parkeerplaats per kamer), tegenover een bestaande parkeerbehoefte van 1,4 parkeerplaats voor een eengezinswoning. Door 4-Traffic B.V. is de Rapportage parkeeronderzoek [locatie] van 5 maart 2024 opgesteld. In dit onderzoek is op drie werkdagnachten gemeten in de periode van 00.00 tot 01.00 uur. Op dit tijdstip zijn de meeste mensen thuis en is derhalve de hoogste parkeerdruk te verwachten. Op die momenten waren nog respectievelijk 11, 7 en 12 plekken beschikbaar voordat de parkeerdruknorm van 85% werd behaald. Uit het onderzoek blijkt dus dat er ruim voldoende vrije parkeerplaatsen in de omgeving aanwezig waren om de parkeerbehoefte van de ruimtelijke ontwikkeling op te vangen, zonder dat de parkeerdruk toeneemt tot meer dan 85 procent. Daarmee wordt voldaan aan de eisen zoals gesteld in de Beleidsregels Parkeren 2024. Naar het oordeel van de rechtbank hebben eisers geen concrete aanknopingspunten naar voren gebracht voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de daarin gevolgde redenering of de aansluiting van de conclusies daarop. Eisers hebben bovendien geen deskundig tegenonderzoek laten verrichten. Het door eisers zelf uitgevoerde onderzoek doet niet af aan de conclusies van het deskundigenonderzoek van 4-Traffic B.V. De stelling van eisers dat ten tijde van het onderzoek recent een aantal kinderen uit huis was gegaan, waardoor er minder auto’s aanwezig zouden zijn geweest, is niet onderbouwd. Daarnaast is het aantal auto’s binnen een bepaald gebied altijd aan verandering onderhevig. De rechtbank merkt hierbij nog op dat eisers weliswaar stellen dat het college ten onrechte uitgaat van een norm van 1,4 auto per eengezinswoning, maar dat betoog kan niet slagen nu 4-Traffic B.V de bezette en beschikbare parkeerplaatsen feitelijk heeft geteld, niet op basis van een norm. Er bestaat daarom geen aanleiding om aan te nemen dat de ontwikkeling problemen zal veroorzaken ten aanzien van parkeren voor bezoekers of de bereikbaarheid voor hulpdiensten.

Woongenot en leefbaarheid
8. Eisers stellen verder dat kamerverhuur leidt tot een andere gebruiksintensiteit van een woning dan reguliere gezinsbewoning. Dit verschil is volgens eisers objectief en algemeen erkend en uit zich onder meer in een hoger aantal bewoners per woning, uiteenlopende dag- en nachtritmes, frequenter gebruik van trappen, entrees en installaties, een toename van bezoekbewegingen, meer gebruik van de openbare ruimte en een grotere hoeveelheid afval en vervoersmiddelen (zoals fietsen en scooters). De bouwkundige eigenschappen van de woningen in het betreffende bouwblok zorgen ervoor dat geluiden zich relatief gemakkelijk door het bouwblok verspreiden. Daarnaast gaat kamerverhuur gepaard met een andere bewonersdynamiek dan reguliere bewoning, hetgeen invloed heeft op de leefbaarheid en sociale samenhang binnen een kleinschalige woonomgeving.

8.1.
De rechtbank is van oordeel dat het college voldoende deugdelijk heeft gemotiveerd dat de omzettingsvergunning voor kamerverhuur niet leidt tot een onacceptabele verstoring van het woon- en leefmilieu. Eisers hebben geen concrete aanknopingspunten aangedragen waaruit blijkt dat de omzetting van het pand aan de [locatie] in onzelfstandige woonruimten tot een dergelijke nadelige invloed zal leiden. Dat de panden vanwege hun bouwconstructie gehorig zijn, is daarvoor onvoldoende, evenals de stelling dat kamerverhuur leidt tot een andere gebruiksintensiteit en bewonersdynamiek. De rechtbank merkt bovendien op dat het college iedere aanvraag afzonderlijk dient te beoordelen. Dat bij andere panden overlast door kamerverhuur wordt ervaren, betekent niet dat ook bij het pand aan de [locatie] sprake zal zijn van overlast. Daarbij is die ook zeer afhankelijk van de feitelijke bewoners, ongeacht of het een kamerbewoning dan wel eengezinsbewoning betreft. Tot slot kan door de politie handhavend worden opgetreden indien zich alsnog verstoringen voordoen die de openbare orde, veiligheid, gezondheid of het woon- en leefmilieu aantasten.

Brandveiligheid
9. Eisers stellen dat de brandveiligheid onvoldoende is onderzocht en ondeugdelijk is gemotiveerd. Het college heeft geen gebruiksgerichte, bouwkundige en inhoudelijke brandveiligheidstoets uitgevoerd. Er ontbreekt een inhoudelijke toets aan de minimale gebruiksoppervlakte per bewoner, er is onduidelijkheid over het aantal wooneenheden, er ontbreekt een volwaardige vluchtmogelijkheid aan de tuinzijde en er is geen onderzoek verricht naar bouwkundige en materiaal technische aspecten.

9.1.
Deze beroepsgrond slaagt niet. In de omgevingsvergunning is opgenomen dat het pand moet voldoen aan de brandveiligheidsregels zoals opgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving. De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de naleving daarvan. Ten aanzien van het aantal wooneenheden is in de vergunning uitgegaan van vier wooneenheden. Ter zitting heeft de derde partij toegelicht dat waarschijnlijk minder dan vier wooneenheden zullen worden gerealiseerd. Zoals ter zitting is besproken, valt niet in te zien waarom eisers of de brandveiligheid nadelig zouden worden beïnvloed indien minder dan vier wooneenheden worden gerealiseerd. Bij de beoordeling van de aanvraag is het college immers uitgegaan van het voor eisers ‘slechtste’ scenario van vier wooneenheden. Voorts is ter zitting besproken dat de uitweg aan de achterzijde van het perceel uitkomt op een strook openbaar groen. De rechtbank is het met het college eens dat dat dit geen problemen oplevert in verband met de brandveiligheid.

Impact kamerverhuur op de woningmarkt
10. Eisers stellen dat het college de financiële belangen van omwonenden, voor zover deze het gevolg kunnen zijn van het besluit, onvoldoende heeft betrokken bij de belangenafweging. Een aantasting van het woon- en leefklimaat kan leiden tot waardevermindering van omliggende woningen. Dit is volgens eisers een relevant belang dat in de belangenafweging moet worden betrokken en niet zonder motivering terzijde kan worden geschoven.

10.1.
Deze beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt vast dat de financiële belangen van omwonenden geen rol kunnen spelen bij de beoordeling of de omgevingsvergunning kan worden verleend. Desgewenst kunnen eisers hiervoor een verzoek om planschade/nadeelcompensatie indienen bij de gemeente.

Sociale veiligheid
11. Eisers stellen dat, gelet op de specifieke kenmerken van de woonomgeving en de objectieve gevolgen van kamerverhuur voor bewonersdynamiek en sociale controle, het college onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat de sociale veiligheid in dit geval gewaarborgd blijft. De kwalificatie van deze zorgen als “subjectief” is volgens eisers onjuist en leidt tot de conclusie dat dit aspect onvoldoende zorgvuldig is onderzocht en ondeugdelijk is gemotiveerd.

11.1.
De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt vast dat een mogelijke verandering in bewonersdynamiek en sociale controle niet betekent dat sprake is van een ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefmilieu in het gebouw en in de omgeving daarvan.

Conclusie over de voorbereiding en motivering van het besluit
12. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt aan de hand van de beroepsgronden vast dat het college het besluit zorgvuldig heeft voorbereid en de belangenafweging voldoende deugdelijk heeft gemotiveerd. Het college heeft inzichtelijk gemaakt waarom geen sprake is van een ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in het gebouw en in de omgeving daarvan en waarom de door eisers aangevoerde aspecten, ook in onderlinge samenhang bezien, niet tot een andere uitkomst leiden.

Conclusie en gevolgen

13. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat het college kon besluiten tot verlening van de omgevingsvergunning. Eisers krijgen daarom het griffierecht niet terug.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.A. van der Straaten, rechter, in aanwezigheid van
mr. J. van Oosterhout, griffier.
Uitgesproken in het openbaar op

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Op grond van artikel 5.1, eerste lid, aanhef en onder a, van de Omgevingswet in samenhang met artikel 1.3 van TAM-voorbereidingsbesluit voorbeschermingsregels kamerverhuurpanden [plaats].

Het bericht ECLI:NL:RBGEL:2026:3037 verscheen eerst op PONT Omgeving.